【正文】 均價 8036 8341 8652 917404 年 05 年 06 年 07 年 受 0307年的土地出讓和宏觀調(diào)控影響，商品房市場上 05年供給大于需求， 07年需求的爆發(fā)使得供應(yīng)更加趨緊； 08年供給會有小幅增加，但是由于宏觀調(diào)控的影響，需求受到壓制，所以 08年市場回歸理性，供求相對平衡。 區(qū)域方面， 土地稀缺的獨(dú)特性質(zhì)，將使得內(nèi)環(huán)內(nèi)房源不斷減少，房價自會愈發(fā)堅(jiān)挺。而從今年一季度開始的中環(huán)內(nèi)大戶型熱銷現(xiàn)象，將隨著二次置業(yè)者數(shù)量的不斷增加而持續(xù)旺盛。 外環(huán)市場分析 浦東三林： 莘閔： 七寶： 江橋： 新浦江： 高行： 西城： 上大： 顧村： 周康： 外環(huán)沿線板塊格局分析 ? 發(fā)展時序： 由西向東，同時向南向北發(fā)展。住宅樓盤均價在 900012022元 /平方米左右 。工業(yè)區(qū)初步形成了電子電器、汽車零部件、新型建材三大行業(yè)體系。 2020年，全面完成醫(yī)學(xué)園軟硬件建設(shè)任務(wù)，躋身于世界先進(jìn)的綜合性國際醫(yī)學(xué)園之列 時間節(jié)點(diǎn) 事件 中德友好醫(yī)院、上海國際心臟醫(yī)院、日本德真會國際齒科醫(yī)療中心 20222022 中福幼兒園、建橋?qū)W院、英國學(xué)校、申花足球?qū)W校 20222022 康橋文化中心、中科大研究生院尚德實(shí)驗(yàn)學(xué)校、大潤發(fā) 醫(yī)療配套開始向國際化發(fā)展，涉外國際化板塊特征開始顯現(xiàn) 板塊內(nèi)教育配套開始發(fā)展，主要為周邊居民以及工業(yè)園服務(wù) 板塊內(nèi)完善生活配套以及休閑娛樂文化設(shè)施 ?全世界規(guī)模最大的幼兒園 —中國福利會幼兒園、英式教育第一品牌 —上海英國學(xué)校、上海尚德實(shí)驗(yàn)學(xué)校等，形成多元化階梯教育基地。 公寓客戶： 康橋板塊 —— 客戶特征 ? 00年開始發(fā)展的康橋半島成為了上海的經(jīng)濟(jì)別墅發(fā)祥地，聚集了全市范圍內(nèi)的一批小富人群；另外區(qū)域的高端客戶、康橋工業(yè)園的中高層領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)域的海外人士、浦東范圍的中高端客戶一直是本區(qū)域別墅客戶的范圍。 ?三林板塊在售以及未來供應(yīng)的項(xiàng)目拿地時間相差無幾，基本所有樓盤都是 － ，都是多層、小高層、中高層為主的混合型社區(qū)。 ? 自住客以改善型購房者和新婚購房者為主 ?客戶趨同，進(jìn)一步細(xì)分 金地灣流域 體量 23萬㎡ ,銷售周期 2022前后 目前已消化 9萬㎡ ,后續(xù)供應(yīng)量 ㎡ 萬科新里程 金誼河畔 尚東國際 體量 32萬㎡ ,銷售周期 2022前后 體量 31萬㎡ ,銷售周期 2022前后 體量 33萬㎡ ,銷售周期 2022前后 目前已消化 ㎡ ,后續(xù)供應(yīng)量 ㎡ 目前已消化 ㎡ ,后續(xù)供應(yīng)量 ㎡ 體量 ㎡ ,銷售周期 2022前后 金色雅筑 時間軸 2022 2022 2022 2022 2022 三林板塊未來供應(yīng) ?未來幾年供應(yīng)量充足，體量在 90萬方左右，未來新增供應(yīng)將往南發(fā)展，三林外環(huán)線外，包括楊高南路以東大量土地的發(fā)展空間較大。 PK ? 競 爭 個 案 分 析 ? 本項(xiàng)目是鄰近三林，行政上屬于康橋的低容積率的中高端樓盤，公寓的客戶與三林的客戶類似，類別墅的客戶與區(qū)域別墅客戶以及三林的類別墅客戶也趨同，因此競爭對象為康橋和三林的重點(diǎn)樓盤。二期總建面約 10萬方。雖然沒有軌道交通支撐，但附近有好幾輛 路經(jīng)市區(qū)的公交車 1期在售 二期規(guī)劃中 目前一期在售，二期地塊未動 康橋板塊 —— 綠地東上海 非本項(xiàng)目地塊 康橋板塊 —— 綠洲康城 項(xiàng)目位置： 南匯區(qū)康橋路 1388號 開盤時間： 20220916 總建筑面積： 93萬 平方米 開發(fā)商： 上海振龍房地產(chǎn)有限公司 容積率： 入住時間： 二期 2022年 12月，三期 09年 6月 規(guī)劃： 1期 180幢獨(dú)立別墅， 2期已建成 14幢公寓 戶型： 一房 6768㎡ 占 %、 兩房 94116 ㎡ 占 %、 三房 121147 ㎡ 占 %、 復(fù)式 145254 ㎡ 占 % 價格： 12022元 /平方米 銷售情況： 別墅已經(jīng)入住，公寓一期已經(jīng)處于尾盤， 在售還剩少量的三房。二期靠東明路為商業(yè)部分。 三林板塊 —— 萬科新里程 一期 三林板塊 —— 金色雅筑 項(xiàng)目位置： 環(huán)林西路三林路 開盤時間： 預(yù)計(jì)在 2022年 3月底開盤 總建筑面積： 平方米 開發(fā)商： 上海中林置業(yè)發(fā)展有限公司 容積率： 規(guī)劃： 11幢 小高層和 45幢 多層 戶型： 二房 7077㎡ 、三房 88100㎡ 價格： 預(yù)計(jì) 1500020220元 /平方米（未開盤） 裝修情況： 全裝修（ 1000元 /平方米） 客戶： 主打年輕白領(lǐng)結(jié)婚人群，區(qū)域及全市范圍 內(nèi)的新上海人 三林板塊 —— 金地灣流域 項(xiàng)目位置： 浦東區(qū) 尚博路東明路 開盤時間： 2022年 5月推出第一批雙拼別 墅、 7月推出公寓，公寓面積在 90平米以內(nèi) 總建筑面積： 23萬 平方米 共 1738套 開發(fā)商： 金地集團(tuán) 容積率： 車位： 1050 普通高層 小戶型電梯洋房 會所 14層電梯大平層 4+1花園洋房 220+250別墅 220+250別墅 270臨河別墅 270臨河別墅 250獨(dú)棟 250獨(dú)棟 250獨(dú)棟 臨街商鋪 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期 13萬方， 6+1情景洋房、 16層高層公寓、 4+1洋房、雙拼別墅。 ?康橋?yàn)樾吕辖Y(jié)合自發(fā)形成的混合社區(qū)板塊，而非新浦江鎮(zhèn)這樣的新市鎮(zhèn)。同時上海網(wǎng)球俱樂部、高爾夫俱樂部吸引了大量外籍人士，中高檔涉外別墅 城市化別墅成功的保障要素 萬科紅郡 — 背景環(huán)境 項(xiàng)目位置： 閔行華漕鎮(zhèn)金豐國際社區(qū)北青公路紀(jì)翟路口 開盤時間： 2022831（一期）、 202255（二期） 總建筑面積： 5萬平方米 開發(fā)商： 上海萬科蘭喬置業(yè)有限公司 容積率： 綠化率： 40% 萬科紅郡 — 基本信息 入住時間： 202212（一期）、 20223（二期） 規(guī)劃： 233套聯(lián)排和疊拼別墅 戶型： 聯(lián)排 181243平方米、疊加 176196平方米 價格： 18580元 /平方米（成交均價）；一期報(bào)價 17000元 /平方米、二期 23000元 /平方米。 ?經(jīng)過近 10年的發(fā)展 ，以及城市化的發(fā)展，莘閔別墅區(qū)成為中產(chǎn)階級聚居的第一居所。該房源利用退臺空間規(guī)劃露臺，戶戶擁有情景花園或景觀露臺。城市別墅 定位依據(jù) ? 康橋： 康橋?qū)儆谄謻|與機(jī)場的結(jié)合部；周邊外資企業(yè)較多；國際化配套：國際學(xué)校和國際化醫(yī)院；客戶認(rèn)知度較高：上海人心中為經(jīng)濟(jì)別墅的發(fā)祥地。 差異化城市別墅 拼合大戶型公寓 項(xiàng)目定位 高端社區(qū) 高端產(chǎn)品線 康橋目前的別墅客戶，以產(chǎn)品力取勝 中端產(chǎn)品線 區(qū)域和浦東的中產(chǎn)階級，與三林客戶類似 小戶型公寓 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品線 區(qū)域的青年白領(lǐng)為主，浦東為輔 客戶定位 ? 高端社區(qū)項(xiàng)目定位，多客層產(chǎn)品定位