【正文】 雙拼、聯(lián)排 184戶 地面 198335平米戶型 1： 2 會所，芙蓉古城商業(yè)街 850012022 余 60套 清溪玫瑰園 溫江永寧鎮(zhèn) 成都新聯(lián)線房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 336 雙拼、 聯(lián)排 600 余戶 184237（聯(lián)排） 216256（雙拼） 1： 游泳池、會所、沿街商鋪 800012022 2022.07 芙蓉錦繡 芙蓉古城旁 成都中亞實業(yè)有限公司 75 雙拼、 獨棟 112 220450 1: 會所、游泳池、網(wǎng)球場 8000—10000 勝地金芙蓉 永寧鎮(zhèn)永文路 成都民和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 72 6+1多層 768 85122 1： 會所，獨立 商鋪 2600 銷售 70％ 芙蓉花開 永寧鎮(zhèn)永文路 成都鎮(zhèn)建置業(yè)有限公司 55 多層 500余戶 86130 1： 部分底樓商 鋪 2900 銷售 85％ 西貴堂 永文路與成溫高速交匯處 成都縱合世紀房地產(chǎn)投資有限責任公司 60 疊拼 280 180260 1： 1 會所、游泳 池 3600 個案分析 — 芙蓉古城 大宅門 紫微園 占地面積 : 總建筑面積 : 項目地址：溫江區(qū)永寧鎮(zhèn) 開發(fā)商：置信實業(yè) 物業(yè)管理：和達物業(yè) 建筑形態(tài) :雙拼、聯(lián)排別墅（雙拼為主，四聯(lián)排為輔） 建筑風格：中國傳統(tǒng)官式大宅 容積率 : 綠化率 : % 總戶數(shù) : 184 停車位： 1:1 面積區(qū)間 :280－ 490㎡ 入住時間： 202210 物管費： /平方米 月 價格及優(yōu)惠：起價 6920元 /平米，售價 191萬 400萬 /套 。一次性客戶優(yōu)惠 3%，按揭客戶無優(yōu)惠。 銷售情況： 大宅門最后二批次園區(qū)中央官邑熱銷中。 一期銷售告罄，二期于 2022年 6月 6日開盤，樣板房呈現(xiàn)。 現(xiàn)已售 61套雙拼， 24套聯(lián)排，余 83套雙拼， 16套聯(lián)排。 建筑特點： 外立面以中式官式建筑為藍本，在以黑、白、灰顏色的基礎上輔以彩繪，浮雕，局部加入朱紅色窗框等寓意富貴吉祥的元素。 戶型分析： ， ，每戶地下多功能廳， 3米層高，以高窗直接采光。贈送每戶 100300平米私家花園、超大露臺及中式亭閣。 周邊配套： 雙語幼兒園、成都七中、成都九中、成都實驗外國語學校；官式商業(yè)街；國際醫(yī)學城； 700畝 3A級旅游景區(qū)芙蓉古城。 個案分析 — 芙蓉古城 大宅門 紫微園 個案分析 — 清溪玫瑰園 占地面積： 總建筑面積： 179381平方米 項目地址：溫江區(qū)永寧鎮(zhèn) 開發(fā)商：新聯(lián)線房產(chǎn) 物業(yè)管理：宏鵬物業(yè) 建筑形態(tài)：雙拼為主，少量三聯(lián)排、四聯(lián)排、疊拼別墅 建筑風格：新古典主義北美風格 容積率： 綠化率： % 總戶數(shù)： 600余戶 停車位： 1： 面積區(qū)間： 190－ 260㎡ 入住時間： 20221220 物管費： 2元 /平方米 月 價格及優(yōu)惠：聯(lián)排售價 160萬 200萬 /套，雙拼售價 200萬 300萬 /套。現(xiàn)特推一口價房源： 元買 230平米雙拼現(xiàn)房； 230平米雙拼現(xiàn)房； 260平米雙拼準現(xiàn)房。 一次性客戶優(yōu)惠 2%，按揭客戶優(yōu)惠 1%。 個案分析 — 清溪玫瑰園 銷售情況： 蝶溪組團謝幕，現(xiàn)正銷售蘭溪組團 100多套，雙拼、聯(lián)排僅 148萬元 /套起； 近期購房即送價值 4萬元中央空調(diào)主機。 景觀特點： “ 井 ” 字型水景貫穿整個園區(qū) 戶型分析： 贈送花園最大 140㎡ ，大部分呈南北朝向，采光通風效果極佳。 小區(qū)配套： 全功能會所和康體健身場所 周邊配套： 規(guī)劃建設中的 2022畝濕地公園。 芙蓉古城休閑旅游景點。 附近擁有成都大型綜合醫(yī)院之一，建筑面積 80000平方米的華西醫(yī)院永寧分院。 項目西側開金路 。 教育配套齊全：金蘋果幼兒園、成都 7中、樹德中學、成都外國語學校附中、成都電大、四川交通學院等重點學校。 中國農(nóng)業(yè)銀行 中國建設銀行等機構 上林賦推廣策略 （一）項目入市時機及 銷售計劃 ， 項目共 220套，預計分兩期進行銷售。 時間 階段定位 核心策略及營銷手段 效果預測 2022年 1月 10月 營銷前期準備及客戶儲備階段 銷售道具（售樓中心、銷售資料、樣板房等）準備；銷售團隊培訓；通過線下小眾營銷渠道結合線上大眾媒體廣告儲備客戶；市場測試、定價調(diào)整及確定等。 儲備約客戶，銷售的前期準備到位 2022年 2月 開盤熱銷階段 通過線下小眾營銷渠道結合線上大眾媒體廣告以及賣場包裝、樣板房等為傳播載體推廣項目， 樹立項目形象， 形成開盤熱銷。 銷售約 80套 2022年 34月 持續(xù)銷售階段 以立面垮架后呈現(xiàn)的建筑魅力為線索， 深化項目優(yōu)勢形象，建立項目獨特的品質地位，使客戶成功轉化為消費者。 銷售約 40套 2022年第一季度 持續(xù)銷售階段 利用已銷售住宅的口碑，開展系列活動促使業(yè)主以老帶新為主，同時輔以線下小眾營銷渠道和少量線上大眾媒體廣告，促進項目的銷售。 銷售約 50套 2022年第二季度 持續(xù)銷售階段 整合各種有利資源，進行 項目綜合優(yōu)勢傳達并展開細節(jié)優(yōu)勢， 以逐漸呈現(xiàn)的項目園林環(huán)境和建筑品質促進項目的全面銷售。 銷售約 30套 2022年第三季度 后續(xù)及清盤階段 以完全呈現(xiàn)的項目實景實現(xiàn)銷售，順利清盤，結束項目全部開發(fā)。 銷售約 20套 （二）整合推廣策略 上林賦推廣策略 市場推廣策略和通道選擇 從項目銷售的角度考慮，要在短時間內(nèi)引起社會及目標客戶的廣泛關注，創(chuàng)造轟動效應，因此在營銷推廣上采取整合營銷傳播的策略，利用全方位、多渠道的媒體進行 “ 高度整合統(tǒng)一 ” 的信息密集轟炸來達到瞬時促銷目的。 整合傳播通道選擇 ： 因別墅客戶群的小眾特點，渠道營銷是最重要的營銷方式之一。上林賦的整合傳播將以線下小眾營銷渠道為主，并結合線上大眾媒體廣告樹立項目知名度和美譽度。 1）渠道營銷：在金領人士、中產(chǎn)階級主要的購物、娛樂、健身、辦公、商務、銀行等場所進行全方位渠道營銷； 2）銷售中心和樣板區(qū)：將按照銷售高端中式別墅的要求，對銷售中心和樣板區(qū)進行全面的設計和裝修，使銷售中心成為吸引客戶的一大亮點； 3）項目現(xiàn)場營銷活動：高端別墅體驗活動、業(yè)主老帶新活動等； 4）大眾媒體廣告：在銷售重要結點適量選擇報紙、高端雜志、機場、高速戶外媒體、電視廣告片等進行投放。 上林賦推廣策略 廣告推廣策略 以 “ 新中式別墅文化 ” 和 “ 優(yōu)越的身份感 ” 為訴求中心，貫穿始終。 兼顧 “ 品質 ” 與 “ 實效 ” ，畫面唯美的同時傳達必要的銷售信息。 在開盤后根據(jù)銷售狀況，對不同類型的消費群體在廣告推廣上進行針對性的宣傳，重點推廣銷售較慢的戶型。 在金領人士、中產(chǎn)階級主要的購物、娛樂、健身、辦公、商務、銀行等場所進行全方位渠道營銷；通過銷售中心和樣板區(qū)的感染力，配合運作活動使客戶對產(chǎn)品和企業(yè)有深入的了解，達成對產(chǎn)品和企業(yè)的認同；選擇一家報紙開辟連續(xù)性的專版，對產(chǎn)品細節(jié)、客戶活動進行延續(xù)性的報道；用唯美的戶外廣告和電視廣告片進行形象宣傳。 新中式高端別墅體驗活動： 1）明清家具展覽 2）藝術收藏高端講座 3）當代高端奢侈品沙龍 4）時裝節(jié) 5）紅酒鑒賞會 6）品牌汽車鑒賞會 7）節(jié)日歡慶 PARTY …… 現(xiàn)場包裝推廣策略 因上林賦的推廣時間比較充裕，可以重點打造現(xiàn)場實景來促進未來的銷售，更注重細節(jié)以產(chǎn)品本身的高品質打動客戶。 首先，主要強調(diào)入口的特色景觀以及多條景觀帶的特色，在主入口以水面形成主題景觀，水系在各組團之間蜿蜒穿行。特別是入口景觀綠化、雕塑、小品、水、大門的打造給與客戶以項目大氣之感覺，尊崇富貴之風范。 其次，在銷售現(xiàn)場的布置上也要做足功夫，售樓部的裝潢要貼近高端別墅客戶的氣質，現(xiàn)代中式且簡潔而又典雅的裝修風格能體現(xiàn)本樓盤的獨特氣質，運用精美的中國傳統(tǒng)雕花或小品來軟裝飾更能烘托出中式建筑的氛圍，更能促進人文與中國情結氣息。 推廣媒體選擇： 報版硬廣 /軟文 /網(wǎng)絡 /戶外 /活動 上林賦推廣策略 上林賦推售節(jié)奏 10月樹立整體形象 (VI、印刷資料、現(xiàn)場包裝） 11月現(xiàn)場裝修、廣告圍墻大牌等 2月現(xiàn)房參觀活動，售樓部開放，蓄水 3月初取得預售證，第一批次開盤 5月根據(jù)儲客情況推盤 根據(jù)位置由差到好決定推售順序 謝 謝！