房地產(chǎn)版塊市場(chǎng)發(fā)展透視-資料下載頁
2025-06-16 12:36本頁面
【正文】 規(guī)模的開發(fā)，但是仍然不能將該地區(qū)形成開發(fā)熱點(diǎn)。在看龍舟灣版塊，這里有美麗的自然資源，有江水豐腴，林木秀麗，江岸線長(zhǎng)而形態(tài)美麗。但是有了自然資源，這里就可能打造賓江經(jīng)濟(jì)帶么？昨天碰巧和一個(gè)福建的朋友聊天，聊到對(duì)賓江路的認(rèn)識(shí)，一個(gè)全新的視覺解讀，為什么北賓路永遠(yuǎn)都超不過南賓路，因?yàn)槟腺e路是長(zhǎng)江邊，而北賓路是嘉陵江，以兩個(gè)江的文化與名氣來說，北賓路永遠(yuǎn)都不可能得到外地人更多的認(rèn)同。有道理，那我們不妨從另外一個(gè)視覺來解讀這個(gè)賓江路的可能性呢？我們知道南賓路的繁榮是以全體重慶市民參與為目標(biāo)的，從人口來說，支撐南賓路的是全重慶的市民，而北賓路則是更多的重慶本地市民，加上部分外來的移動(dòng)市民，那么龍舟灣呢？依托的消費(fèi)群體是那些呢？這里首先要涉及到一個(gè)城市的動(dòng)態(tài)體系，也就是通達(dá)性的研究，這個(gè)中間包含三個(gè)因素，就是到達(dá)的時(shí)間以及距離，由此帶來的成本問題。偏安一隅與鬧市中心的感覺給本地人與外地人的感覺都是一樣的?，F(xiàn)代都市的魅力在于燈紅酒綠之間都可以享受到自然與繁華的雙重惠顧，因此這兩者構(gòu)成了一個(gè)城市的動(dòng)脈線。這么來衡量龍舟灣，我們將很難為這個(gè)地方能夠發(fā)展成南賓路北賓路找到一個(gè)合適的理由。反過來再看魚洞區(qū)域，說這點(diǎn)的時(shí)候，我們先看看江北，沙區(qū)，南平的發(fā)展軌跡，這幾個(gè)區(qū)域的發(fā)展都是以點(diǎn)為中心，即以每個(gè)區(qū)的原有的中心為基礎(chǔ)，將這個(gè)中心打造好后，進(jìn)行逐步的擴(kuò)散。按照這個(gè)思路來思考，那么巴南的發(fā)展，也很難脫離這個(gè)模式，因此巴南最先繁榮的仍然是魚洞中心區(qū)域。而魚洞中心區(qū)域怎樣來發(fā)展，其實(shí)在重慶城市建設(shè)過程中，這些經(jīng)驗(yàn)也已經(jīng)非常豐富，首先是打造一條比較能夠形成亮點(diǎn)的城市節(jié)點(diǎn)，就是每個(gè)區(qū)的匯聚區(qū)，這個(gè)節(jié)點(diǎn)對(duì)開發(fā)商，對(duì)零售商對(duì)行人系統(tǒng)要求進(jìn)行整體的規(guī)劃控制，首先形成一個(gè)能夠凝聚巴南本地人的一個(gè)城市節(jié)點(diǎn)，在以此為中心拓展城市的外延。(十一)北碚區(qū)域這是一個(gè)熟悉而陌生的區(qū)域，與到這個(gè)區(qū)域頻繁的次數(shù)而言，是自己對(duì)這個(gè)區(qū)域心底的陌生。那還是在97年的時(shí)候，自己當(dāng)時(shí)做摩配的時(shí)候，就曾在西農(nóng)的招待所呆過一個(gè)月，而從事房地產(chǎn)行業(yè)，遇到的第一個(gè)開發(fā)商都是北碚的開發(fā)商，認(rèn)識(shí)的第一個(gè)真正意義上的地產(chǎn)朋友，就是這家開發(fā)公司的朋友。自己以獨(dú)立身份去接洽的第一個(gè)項(xiàng)目也是北碚的項(xiàng)目，自己最后一次在代理公司打工前接觸的最后一個(gè)項(xiàng)目還是北碚的項(xiàng)目。這許多的機(jī)緣湊巧，并沒讓自己對(duì)這個(gè)區(qū)域建立起心里的親近感。稍微思考一下，幾乎就能背出北碚的主要大街以及房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。可是無論怎樣的形式熟悉，都不能替代心理的陌生。所以在寫這個(gè)組團(tuán)的難度可能會(huì)更大，但是寫出來，也可能會(huì)因此而顯得特別的客觀。作為開發(fā)公司，從北碚走出來最大的開發(fā)公司，應(yīng)該是天奇物業(yè)了。而幾年前在重慶赫赫有名的代理公司龍登也是在北碚發(fā)家的，但是北碚的房地產(chǎn)開發(fā)水平卻實(shí)在不能怎樣。這也許是因?yàn)槠涞街鞒?5公里以上的距離，就算高速公路通了，但是坐車卻要花掉10元/次的代價(jià)，這漫長(zhǎng)的路程與大額的公共交通費(fèi)用，阻礙了北碚區(qū)域與主城區(qū)之間的意識(shí)，思想經(jīng)濟(jì)的交流，因此北碚的市場(chǎng)顯出明顯的封閉性。2003年，海宇以一個(gè)相當(dāng)優(yōu)惠的價(jià)格拿下了北碚一塊最大的地，緊接著是華立進(jìn)入北碚，從而一股拉升了北碚的房?jī)r(jià)，同時(shí)也提高了整個(gè)區(qū)域的檔次，但是獨(dú)木難支，與整個(gè)區(qū)域的落后氣氛相比的情況下，海宇的割地賣錢與華立的一枝獨(dú)秀，讓北碚的房產(chǎn)市場(chǎng)一直處于一種二流市場(chǎng)的開發(fā)水平。北碚市場(chǎng)其實(shí)有著比較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這里曾經(jīng)占據(jù)了重慶精密儀器行業(yè)的大半壁江山，而天府煤礦與歇馬青木關(guān)區(qū)域的私營機(jī)械行業(yè)圓，讓北碚擁有了比較充足的購買力，因此與重慶主城個(gè)區(qū)相比，北碚唯一不缺的就是購買力。但是北碚卻一直沒有與這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力相匹配的房產(chǎn)產(chǎn)品出現(xiàn)，這一方面是由于與主城距離過遠(yuǎn)，而沒有與主城形成呼應(yīng)的關(guān)系，另外一方面則是沒有實(shí)力開發(fā)商進(jìn)入去提升房?jī)r(jià)，一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)水平，取決于這個(gè)區(qū)域的龍頭開發(fā)商的價(jià)格水平，比如主城的龍湖，華宇，金科，以及現(xiàn)在眾多的外地開發(fā)商，他們的價(jià)格也就間接或者直接決定了某個(gè)區(qū)域的價(jià)格水平，這個(gè)因素在北碚表現(xiàn)的比較明顯，在海宇進(jìn)來之前，整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格就是1800，而海宇一下把價(jià)格拉升到2500，而華立過去后，價(jià)格一下彪升到2800、3000，龍頭企業(yè)的引進(jìn)直接拉升了整個(gè)區(qū)域的價(jià)格。在今年，北碚區(qū)迎來了整個(gè)區(qū)域發(fā)展中非常關(guān)鍵的好消息，北碚高速公路實(shí)行年票制，但是消息似忽來的有點(diǎn)玩，或者也許正當(dāng)時(shí)，傳說中國海外與萬科都曾經(jīng)到北碚看過地，但是沒有落下單來，估計(jì)這個(gè)高速公路收費(fèi)是其中主要的絆腳石之一。在年票制之后，曾經(jīng)鐘情于北碚的中國海外與萬科會(huì)不會(huì)來個(gè)回馬槍呢？如果來了，北碚地產(chǎn)市場(chǎng)將真誠殺入競(jìng)爭(zhēng)激烈的主城市場(chǎng)，并將搶奪主城市場(chǎng)很大一部分客流，而此時(shí)的北碚區(qū)域才會(huì)真正成為主城的后花園。18 / 1
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