【正文】 理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法規(guī)。對(duì)抵押資產(chǎn)債券的發(fā)行問(wèn)題，注意事項(xiàng)和債券在證券市場(chǎng)的交易等情況作出法律和制度的規(guī)定，進(jìn)一步完善證券監(jiān)管體制，逐漸形成一套完整的房地產(chǎn)證券化法規(guī)，更多地采用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段和法律手段對(duì)未未的房地產(chǎn)證券市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管。缺乏健全的個(gè)人信用制度?，F(xiàn)階段我國(guó)尚無(wú)完整意義上的個(gè)人信用制度，銀行很難對(duì)借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確判斷，對(duì)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查和對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)顯得困難重重。所以應(yīng)盡快建立包括個(gè)人信用登記評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)、規(guī)避在同內(nèi)的一系列個(gè)人信用制度，對(duì)借款人就業(yè)和收入變化狀況及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和跟蹤調(diào)查，以利于銀行擴(kuò)大個(gè)人住房消費(fèi)貸款規(guī)模，推動(dòng)城鎮(zhèn)居民購(gòu)房需求。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，住房抵押貸款證券化需要個(gè)人信用制度來(lái)保證。在解決這些困難阻礙的過(guò)程中，應(yīng)加大政府的干預(yù)力度，在充分維護(hù)市場(chǎng)效率和公平競(jìng)爭(zhēng)的原則下，以法律的手段進(jìn)行宏觀的引導(dǎo)和調(diào)控。一方面可以為房地產(chǎn)證券作擔(dān)保，提高證券等級(jí)；另一方面可扮演“造市者”的角色，買(mǎi)賣(mài)銀行的抵押貸款證券，平衡市場(chǎng)供需。房地證券化將成為未來(lái)金融發(fā)展的重點(diǎn)，我國(guó)雖起步較晚，但已經(jīng)為別國(guó)證明了的先進(jìn)成果，與我國(guó)具體情況相結(jié)合，定會(huì)同樣發(fā)揮其應(yīng)有的功效，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展加快房地產(chǎn)投融資與國(guó)際接軌作者：岳頌東　來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)　　中國(guó)入世不僅意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)融入經(jīng)濟(jì)全球化的主流，而且意味著中國(guó)的金融制度，包括房地產(chǎn)業(yè)的投融資制度要與國(guó)際金融制度逐步接軌，也就是說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)金融逐步走向自由化、國(guó)際化和融資證券化。 　　所謂金融自由化，主要是指經(jīng)營(yíng)交易的自由化，逐漸打破金融機(jī)構(gòu)之間和金融機(jī)構(gòu)與非金融機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)界限，逐步放棄對(duì)銀行信貸的數(shù)量限制；逐步作到利率自由化，政府放棄對(duì)存貸款利率的控制，使其按資本市場(chǎng)的行情自由浮動(dòng)。 　　所謂金融國(guó)際化，主要是指金融業(yè)務(wù)國(guó)際化，銀行在海外廣泛開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)，在資產(chǎn)構(gòu)成中提高國(guó)際業(yè)務(wù)的比重，資本在國(guó)際間大規(guī)模流動(dòng)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)加快在國(guó)外上市的步伐，從國(guó)際金融機(jī)構(gòu)內(nèi)融資，“走出去”到國(guó)外建立房地產(chǎn)的跨國(guó)公司，與國(guó)際金融連為一體。 　　所謂融資證券化，主要表現(xiàn)為三個(gè)領(lǐng)域：一是債務(wù)證券化，金融部門(mén)直接在金融市場(chǎng)上以證券為工具進(jìn)行融資。二是債權(quán)證券化，將債權(quán)轉(zhuǎn)化為金融市場(chǎng)上可交易的有價(jià)證券。它經(jīng)由投資銀行精心設(shè)計(jì)，把銀行和其他機(jī)構(gòu)的債權(quán)組合起來(lái)，滿(mǎn)足一定的金額和條件，憑此發(fā)行新的證券。新的證券和面值、期額，不一定與組合中原有的債權(quán)相同，而是具備了高質(zhì)量、高收益、高流動(dòng)性的特點(diǎn)，成為頗有吸引力的投資工具。例如個(gè)人住房抵押貸款證券化，即把個(gè)人住房抵押貸款以證券為載體在證券市場(chǎng)上流動(dòng)，一方面可以減輕銀行對(duì)大量沉淀資金的風(fēng)險(xiǎn)壓力，另一方面可以增加資本的流動(dòng)性，提高資本的經(jīng)濟(jì)效益和使用效率，還可以活躍證券市場(chǎng)，促進(jìn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。三是國(guó)際融資方式證券化，相當(dāng)一部分傳統(tǒng)的銀行貸款已被發(fā)行證券的方式所代替。我國(guó)房地產(chǎn)投融資政策應(yīng)當(dāng)面對(duì)這些必將到來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，順應(yīng)金融自由化、國(guó)際化的時(shí)代潮流，穩(wěn)步而積極地實(shí)現(xiàn)與國(guó)際接軌?！《址抠J款的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施作者：梁永平　來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)金融隨著住房改革的推進(jìn)，住房資源逐步盤(pán)活。建設(shè)部發(fā)布了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》(1999年5月1日起實(shí)施)后，二手房交易開(kāi)始逐漸興旺。與一手房類(lèi)似，二手房的交易過(guò)程中也需要金融機(jī)構(gòu)的貸款支持。而由于二手房交易具有一些不同于一手房交易的特點(diǎn)，使得銀行在開(kāi)展二手房貸款業(yè)務(wù)中的法律風(fēng)險(xiǎn)和防范風(fēng)險(xiǎn)的措施也有其特殊性。一、 二手房貸款的概念本文討論的二手房，不包含商業(yè)用房，而特指二手住房?！岸址俊钡母拍钅壳皼](méi)有統(tǒng)一的界定。讓我們看一看某商業(yè)銀行北京分行在二手房抵押貸款試行辦法中對(duì)“二手房”的定義：二手房系已由北京市房屋土地管理局頒發(fā)房屋所有權(quán)的有效證件，可在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)流通，買(mǎi)房人具有完全處置權(quán)利的房屋。顯然這一定義混淆了“二手房”與“房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)”的概念。實(shí)際上，“房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)”指土地出讓、轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)；“房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)”指建成房屋后初次出售的市場(chǎng)；而“房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)”則指房屋出售后再次轉(zhuǎn)手的市場(chǎng)。因此，一般所指的“二手房”實(shí)際上是指在“房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)”上流通的住房。可以這樣界定：“二手住房”特指住房開(kāi)發(fā)商或企事業(yè)單位通過(guò)銷(xiāo)售，房屋產(chǎn)權(quán)已屬于個(gè)人，賣(mài)房人具有完全處置權(quán)力的住房?；诙址拷灰?、向購(gòu)買(mǎi)二手房的消費(fèi)者提供的貸款就是二手房貸款。目前大部分銀行要求借款人以交易房產(chǎn)為抵押，發(fā)放二手房抵押貸款。但一些經(jīng)營(yíng)思路比較靈活的銀行，例如工商銀行浙江分行，也接受質(zhì)押、保證、抵(質(zhì))押加保證的擔(dān)保方式。二、二手房貸款的特點(diǎn)在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，二手房貸款并不成為一個(gè)單獨(dú)的住房貸款品種。因?yàn)槌J款所基于的交易對(duì)象不同之外，一手房貸款和二手房貸款在貸款審查、發(fā)放、利率、還款方式等方面并無(wú)區(qū)別。而在我國(guó)，二手房交易卻存在一些特殊之處。這些特點(diǎn)使得二手房貸款面臨著一些特殊的復(fù)雜情況。1．二手房貸款的抵押物設(shè)立、處置比較復(fù)雜。二手房交易的客體可能有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、私房和房改房。這幾種房屋的出售政策各有區(qū)別，房屋的產(chǎn)權(quán)情況各異，存在產(chǎn)權(quán)共有、已設(shè)立抵押、禁止交易、已出租等多種可能。相比之下，一手房的產(chǎn)權(quán)狀況則簡(jiǎn)單得多，只需開(kāi)發(fā)商有銷(xiāo)售許可證即可。二手房產(chǎn)權(quán)狀況的復(fù)雜性給貸款抵押物的設(shè)立、處置帶來(lái)一些特殊的困難。2．二手房貸款以二手房交易為基礎(chǔ)。雖然二手房貸款合同和二手房買(mǎi)賣(mài)合同是相互獨(dú)立的合同，二手房貸款合同并不會(huì)因?yàn)槎址拷灰缀贤氖Ф?。但如果二手房交易不能成立，則以二手房為抵押的貸款合同，其抵押條款難于實(shí)現(xiàn)，致使貸款面臨更大的信用風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)，由于二手房產(chǎn)權(quán)狀況較復(fù)雜，因此二手房交易的合法性較一手房交易更難于考察。3．由于二手房貸款手續(xù)比較復(fù)雜，因此銀行與中介機(jī)構(gòu)的合作更為密切。代理機(jī)構(gòu)包括交易中介公司、評(píng)估事務(wù)所、律師事務(wù)所等；代理業(yè)務(wù)主要包括代銀行調(diào)查審核借款人主體資格、代理客戶(hù)銀行辦理各種手續(xù)、代理銀行對(duì)借款人的資信情況及抵押物的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跟蹤調(diào)查等。銀行和借款人在委托代理機(jī)構(gòu)辦理各種手續(xù)時(shí)，發(fā)生多種委托代理關(guān)系，其中的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題較為復(fù)雜。三、二手房貸款業(yè)務(wù)品種及操作流程特點(diǎn)由于二手房貸款業(yè)務(wù)對(duì)銀行來(lái)講是一項(xiàng)新業(yè)務(wù)，因此到目前為止業(yè)務(wù)品種還不很豐富。1．二手房貸款業(yè)務(wù)品種按房屋類(lèi)型劃分，可分為二手現(xiàn)房抵押貸款和二手期房貸款；按房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，可分為二手商品房貸款和二手房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房貸款；按是否需要交首期房款來(lái)劃分?？煞譃榱闶赘抖址康盅嘿J款(即購(gòu)房人不必支付首期房款，而是以已有的完全產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)和新購(gòu)住房為抵押物申請(qǐng)貸款)和付首期的二手房抵押貸款。此外，二手房貸款還有一些衍生品種：“轉(zhuǎn)按”(即把正在供的住房連同抵押貸款一起轉(zhuǎn)賣(mài)出去)、“加按”(即己在銀行辦理住房貸款業(yè)務(wù)的借款人，還本付息一段時(shí)間后，以原貸款的抵押物為抵押，再向銀行申請(qǐng)?jiān)黾淤J款)。2．二手房貸款操作流程的特點(diǎn)(1)貸款審查的重點(diǎn)不同。由于二手房交易多是零散進(jìn)行的，一般都是已經(jīng)具有完全產(chǎn)權(quán)的房屋，因此不需要像一手房貸款那樣對(duì)住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商的資信狀況進(jìn)行評(píng)估和審查。二手房貸款審查的重點(diǎn)是借款申請(qǐng)人的個(gè)人資信狀況、償債能力。由于我國(guó)個(gè)人信用記錄體系的空缺，個(gè)人信用評(píng)價(jià)尤為困難。(2)對(duì)房屋評(píng)估的要求不同。對(duì)一手房現(xiàn)房交易的貸款，并不要求在貸款審查時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。但二手房貸款在審查過(guò)程中則要求評(píng)估公司對(duì)房屋的價(jià)值、產(chǎn)權(quán)合法性進(jìn)行評(píng)估，做出評(píng)估報(bào)告。評(píng)估價(jià)值須經(jīng)銀行的認(rèn)可。在評(píng)估方面對(duì)二手房貸款的要求更為嚴(yán)格，主要是考慮到二手房的物理價(jià)值由于經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的損耗，市場(chǎng)價(jià)值較難認(rèn)定，需要專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估；其產(chǎn)權(quán)情況的復(fù)雜性也需要專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，例如律師事務(wù)所的核查。因此，在二手房貸款中中介機(jī)構(gòu)的介入程度更深。(3)提供階段性擔(dān)保的機(jī)構(gòu)不同。在一手期房抵押中，由于房屋未竣工無(wú)法辦理抵押登記，因此銀行要求開(kāi)發(fā)商提供階段性的保證擔(dān)保。而在二手房貸款中，也可能需要中介機(jī)構(gòu)的階段性擔(dān)保。這種情況下，借款人與中介公司簽訂擔(dān)保協(xié)議，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)向貸款人申請(qǐng)貸款。銀行將貸款劃入擔(dān)保機(jī)構(gòu)在貸款人處開(kāi)立的保證金賬戶(hù)后，借款人持房屋買(mǎi)賣(mài)合同、借款合同、抵押合同辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)保險(xiǎn)、抵押登記。貸款行收到房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)后，中介機(jī)構(gòu)將款項(xiàng)按委托協(xié)議交給賣(mài)房人，解除階段擔(dān)保責(zé)任。四、二手房貸款的特殊風(fēng)險(xiǎn)分析及其防范二手房貸款涉及銀行、借款人、賣(mài)房入、中介機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司等多個(gè)法律主體。主要法律關(guān)系如下：(1)二手住房買(mǎi)賣(mài)雙方之間的房屋交易關(guān)系。(2)銀行和借款人之間的借貸關(guān)系。(3)中介機(jī)構(gòu)與銀行、中介機(jī)構(gòu)與借款人之間的委托代理關(guān)系。(4)借款人以銀行為第一受益人、以抵押房產(chǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的與保險(xiǎn)公司間的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)關(guān)系。以上任何一項(xiàng)法律關(guān)系的任一要素存在理疵，都可能給銀行貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)中，有些是二手房貸款與其他類(lèi)型的個(gè)人住房貸款共有的，有些則在二手房貸款中更為突出。1．來(lái)自抵押房屋產(chǎn)權(quán)、物理?xiàng)l件等方面的風(fēng)險(xiǎn)，在二手房貸款中體現(xiàn)的十分集中(1)二手房產(chǎn)權(quán)狀況的多樣性和政府對(duì)二手房交易做出的種種規(guī)定，使得二手房交易本身的復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手房。前文已經(jīng)提到，一手房交易具有“批發(fā)”出售的性質(zhì)，而“二手房”交易則更像是“零售”，產(chǎn)權(quán)狀況可能會(huì)多種多樣。對(duì)房改房和經(jīng)濟(jì)適用房，上市交易要滿(mǎn)足建設(shè)部頒發(fā)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和當(dāng)?shù)刂朴喌膶?shí)施細(xì)則對(duì)提交資料、買(mǎi)賣(mài)手續(xù)、收入分配等規(guī)定。對(duì)于私房、商品房，也應(yīng)產(chǎn)權(quán)明晰，符合法律、法規(guī)規(guī)定的上市流通條件。(2)二手現(xiàn)房的原房主在使用過(guò)程中可能對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)一些處分，例如設(shè)立抵押或出租給他人使用。而我國(guó)住房改革過(guò)程中個(gè)人房產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)了相當(dāng)復(fù)雜的情況：動(dòng)遷安置房、職工房改房等，個(gè)人只有房產(chǎn)證而無(wú)土地證，屬于部分產(chǎn)權(quán)房；以“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”出售給個(gè)人的住房，個(gè)人只享有部分產(chǎn)權(quán)，單位應(yīng)屬于共有人。銀行接收此類(lèi)抵押房產(chǎn)可能造成日后處置抵押物時(shí)的不便。如果借款人在申請(qǐng)借款時(shí)隱瞞了房產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況或?qū)Ψ慨a(chǎn)的處分情況，一旦貸款違約，銀行在處置抵押物時(shí)則處于不利地位。根據(jù)《擔(dān)保法》第五十四條，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，處置抵押物所得價(jià)款按照抵押物登記的先后順序清償債權(quán)人。另外根據(jù)最高人民法院對(duì)《擔(dān)保法》的司法解釋?zhuān)肮餐灿腥艘云涔灿匈Y產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效”(第五十四條)，“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”(第六十五條)。這些法律條款的限制，使得銀行面臨抵押無(wú)效或處置抵押物困難的風(fēng)險(xiǎn)。(3)二手現(xiàn)房經(jīng)過(guò)一段時(shí)間使用后其物理?xiàng)l件存在瑕疵的可能性大于一手房，如果設(shè)立抵押時(shí)高估了房屋價(jià)值，就可能提高二手房貸款的風(fēng)險(xiǎn)度?？赡艹霈F(xiàn)的情形有：一是房屋的房齡過(guò)長(zhǎng)，折舊后價(jià)值過(guò)低，在市場(chǎng)上變現(xiàn)也不足以抵償借款人的違約金額；二是房屋的評(píng)估價(jià)值不實(shí)；三是房屋未進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，未來(lái)可能由于意外情況造成抵押失效。為了預(yù)防以上風(fēng)險(xiǎn)，銀行一般對(duì)二手房的房齡有上限規(guī)定，并要求借款人應(yīng)向銀行提交房地產(chǎn)主管部門(mén)和貸款人認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的交易房屋評(píng)估報(bào)告。所購(gòu)房屋還應(yīng)辦理房屋保險(xiǎn)手續(xù)。為了減少由于抵押物的產(chǎn)權(quán)瑕疵和物理理疵對(duì)銀行貸款造成的風(fēng)險(xiǎn)，并充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)勢(shì)，貸款銀行一般請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)，例如專(zhuān)業(yè)的律師事務(wù)所或者房地產(chǎn)交易中心來(lái)審定二手房貸款中房屋產(chǎn)權(quán)的完整性以及交易的合法性。2．來(lái)自二手房交易本身的風(fēng)險(xiǎn)二手房交易本身可能由于政策、法規(guī)等的限制而成為非法交易或失效，從而影響貸款合同中抵押條款的可行性。(1)對(duì)已購(gòu)公有二手房而言，“交易批準(zhǔn)書(shū)”是銀行發(fā)放貸款的必備條件。職工出售已購(gòu)公有住房，需要向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提交有關(guān)材料，包括已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)表、房屋所有權(quán)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證等。個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的意見(jiàn)。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)據(jù)此審查后對(duì)批準(zhǔn)的交易發(fā)放“交易批準(zhǔn)書(shū)”?！敖灰着鷾?zhǔn)書(shū)”是借款人向銀行申請(qǐng)發(fā)放二手房貸款時(shí)必要提交的材料。(2)對(duì)期房二手房貸款也應(yīng)注意期房轉(zhuǎn)讓交易的合法性。目前我國(guó)法律對(duì)于期房轉(zhuǎn)讓(即預(yù)售房轉(zhuǎn)讓)的規(guī)定較為復(fù)雜。從理論上講，由于目前預(yù)售房抵押貸款一般都要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供階段性回購(gòu)擔(dān)保，一旦預(yù)售房轉(zhuǎn)讓不能成立，貸款的償還依然有保證擔(dān)保。即使這樣，期房二手房貸款審查時(shí)也應(yīng)該注意期房轉(zhuǎn)讓的合法性，避免由于房屋轉(zhuǎn)讓合同不成立而給銀行債權(quán)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。3．中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)正如前文所述，二手房貸款的特點(diǎn)之一是貸款過(guò)程中可能涉及多個(gè)中介機(jī)構(gòu)，主要包括房屋中介公司和律師事務(wù)所。由于房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)雙方均是通過(guò)代理商進(jìn)行房地產(chǎn)交收，而且在中介機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的情況下或是賣(mài)方委托中介機(jī)構(gòu)收款的情況下，銀行的貸款直接轉(zhuǎn)入中介機(jī)構(gòu)賬戶(hù)，因此可能在中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)良好的中介機(jī)構(gòu)是各家銀行發(fā)展二手房市場(chǎng)的必要條件。一些地方曾經(jīng)發(fā)生過(guò)房屋中介公司與借款人互相勾結(jié)，偽造《他項(xiàng)權(quán)證》，騙取銀行貸款的案例。為了防范此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)把中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行分類(lèi)，區(qū)別對(duì)待。把一些實(shí)力雄厚、大型的中介機(jī)構(gòu)作為指定代理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)除審批及發(fā)放貸款以外的整個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)和貸款流程；把一般的中介機(jī)構(gòu)作為普通代理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)查冊(cè)和房屋過(guò)戶(hù)，其他程序由銀行工作人員陪同辦理。在實(shí)踐操作中，借款人在沒(méi)有拿到房產(chǎn)證的情況下，無(wú)法辦理抵押登記，銀行可能同意由房屋交易中介公司提供階段性擔(dān)保，這時(shí)需要特別注意中介公司的信用狀況和實(shí)力。反映到合同中，對(duì)于銀行、借款人、中介機(jī)構(gòu)三方的權(quán)利義務(wù)界定一定要清楚。對(duì)中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任要有明確的規(guī)定。一種特殊情況是，銀行經(jīng)過(guò)審查對(duì)借款人不予貸款時(shí)，借款申請(qǐng)人的中介費(fèi)應(yīng)如何承擔(dān)?有學(xué)者認(rèn)為，在這種情況下，銀行應(yīng)該與借款人分擔(dān)中介費(fèi)用。但本人認(rèn)為，借款申請(qǐng)人在提出借款申請(qǐng)并委托中介機(jī)構(gòu)代辦申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)該已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到借款申請(qǐng)的結(jié)果有銀行批準(zhǔn)和不批準(zhǔn)兩種可能。在這種情況下借款申請(qǐng)人依然選擇委托中介機(jī)構(gòu)代理的方式，也就應(yīng)該承擔(dān)在貸款未獲批準(zhǔn)時(shí)足額繳納代理手續(xù)費(fèi)的責(zé)任。不論是由銀行或是借款申請(qǐng)人支付中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用，都應(yīng)該在委托合同中做出明確的規(guī)定。4．擔(dān)保公司的擔(dān)保