【導(dǎo)讀】我要養(yǎng)成良好的習(xí)慣，全體跟讀：×××，×××。行銷是以顧客為中心，以獲取最大的利潤為目的。行銷包容了企業(yè)管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、行為科學(xué)、腦與心靈及兩條腿的是行銷員。行銷員運(yùn)用技巧和智慧，讓顧客了解而購買，得到好處與方便，提高生活。會(huì)做行銷，別人才會(huì)承認(rèn)你。做“好”了人，在蕓蕓眾生中，占有一席之位。行銷是一多采多姿的職業(yè)，讓你與廣大民眾接觸中獲得各方。行銷已不是你要不要做的問題，而是你要如何做好的問題。行銷是高貴的，高收入的，最自由的。一產(chǎn)品生產(chǎn)轉(zhuǎn)向?yàn)橐詽M足顧客需要來獲得利潤進(jìn)入行銷導(dǎo)向時(shí)期。行銷包括上面所有名詞，以上任一名詞不能全然包括“行銷”。一切挫折都是要達(dá)到美好過程中必然的遭遇。

　　

【正文】 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。 商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。 1房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容： (1) 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人 的姓名或名稱、住所； (2) 房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、所處范圍； (3) 土地所有權(quán)性質(zhì)； (4) 土地使用權(quán)獲得方式和使用期限； (5) 房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)； (6) 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況； (7) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限； (8) 房地產(chǎn)交付日期； (9) 違約責(zé)任； (10) 爭議的解決方式； (11) 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項(xiàng)。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。 為什么要對商品房預(yù)售進(jìn)行審核？ 答：為規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，由政府出面對商品房預(yù)售的條件進(jìn)行審核。對符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。經(jīng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 24 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 審核準(zhǔn)予預(yù)售的商品房，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期。凡未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，政府作出了較為嚴(yán)格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù)售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。 2什么情況下，簽訂商品房 預(yù)售合同？ 答：新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購人簽訂商品房預(yù)售合同。 目前商品房預(yù)售合同標(biāo)準(zhǔn)示范文本分兩種版本，一種是 95 版本，這種版本的標(biāo)準(zhǔn)合同在 1998 年 5 月 31日前仍可使用。另一種是 97 版本。凡簽訂 97 版的預(yù)售合同，在房屋交付使用后，可持 97 版的預(yù)售合同直接辦理過戶手續(xù)。 2什么情況下，簽訂商品房出售合同？ 答：商品房出售合同有二種版本的標(biāo)準(zhǔn)合同。一種是 95 版（使用至 1998 年 5 月 31 日），另一種是 97 版。 凡原簽訂 95 版預(yù)售合同，在房屋交付時(shí)，應(yīng) 重新簽訂商品房出售合同。 凡原簽訂 97 版預(yù)售合同，在房屋交付后，可直接辦理過戶手續(xù)，不必再重新簽訂商品房出售合同。 凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房），在出售時(shí)，應(yīng)簽訂商品房出售合同。 2商品房預(yù)售應(yīng)按照什么程序進(jìn)行？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可按照以下程序進(jìn)行商品房預(yù)售： (1) 訂立預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，參照市房地局制定的示范文本，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。 (2) 預(yù)售合同的登記備案。房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在 5 日內(nèi)書面通知當(dāng)事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交預(yù)售合同之日起 5 日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)書面通知當(dāng)事人領(lǐng)取登記備案的預(yù)售合同。 (3) 預(yù)售款的收取。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度，分期收取商品 房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房建設(shè)。 (4) 辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。 在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項(xiàng)有變更的，如建筑設(shè)計(jì)變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同是預(yù)售合同的組成部分，辦理交易過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提供。 2什么是住宅使用說 明書？ 答： “住宅使用說明書 ”是指住宅出售單位在出售住宅時(shí)，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項(xiàng)的文本。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。 根據(jù)上海地方法規(guī)規(guī)定， “住宅使用說明書 ”應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。 2上海地區(qū)個(gè)人購買房需繳納哪些稅費(fèi)？ 答：個(gè)人購買房地產(chǎn)需繳下列稅費(fèi)： (1) 個(gè)人購買內(nèi)外銷商品房或存量房產(chǎn)，取得房地產(chǎn)權(quán)證，按房屋買價(jià)的 %繳納 契稅； (2) 職工出售所購公有住房后，在規(guī)定期限內(nèi)新購進(jìn)住房的可以比照交換，如新購住房價(jià)格高于出售 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 25 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 所購公有住房收入的，按差價(jià)部分交納契稅，低于或等于出售所購公有住房收入的，免征契稅； (3) 個(gè)人向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買商品房，按合同記載總價(jià)萬分之三稅率交納印花稅； (4) 個(gè)人購買存量房地產(chǎn)，按合同或書據(jù)記載金額的萬分之五的稅率交納印花稅； (5) 個(gè)人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買一般標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房，按房價(jià)的萬分之八支付交易手續(xù)費(fèi)； (6) 個(gè)人 購買外銷房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷房、存量房地產(chǎn)，按成交價(jià)的千分之五支付交易手續(xù)費(fèi)。 房屋交易承受方自簽訂房屋交易合同之日起三個(gè)月內(nèi)必須持有關(guān)證件、證明到財(cái)稅部門辦理契稅的納稅申報(bào)。未按規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)的，可處 1 萬元以下的罰款。 對未按規(guī)定日期交納契稅的納稅人，按日加收千分之二的滯納金。 2購房人在購房時(shí)，應(yīng)當(dāng)被告知哪些相關(guān)情況？ 答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向受讓人告知房地產(chǎn)的質(zhì)量和其他有關(guān)情況，如抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反上述規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事 責(zé)任。 2未按時(shí)交房或未按時(shí)付款，違約責(zé)任如何規(guī)定和處理？ 答：未按時(shí)交房或未按時(shí)支付房價(jià)，均屬違約行為。違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定。轉(zhuǎn)讓合同中未作約定的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金。 (1) 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，未在約定時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍； (2) 因房地產(chǎn)受讓人的過錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國人民銀行公布的同 期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。 2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)預(yù)購人同意，擅自變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計(jì)的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計(jì)的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任；預(yù)購人不要求解除合同的，亦可以依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人 “一屋多售 ”的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多個(gè)轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱為 “一屋多售 ”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人 “一屋多售 ”的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照購房人辦理房地產(chǎn)交 易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。對無過錯(cuò)的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。 如何處理預(yù)售商品房交付時(shí)建筑面積的增減？ 答：預(yù)售商品房交付時(shí)，出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積增減的情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)分各種原因分別處理： (1) 因分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e原因，造成建筑面積增減的，按市、區(qū)、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變，但預(yù)售合同約定的建筑面積有明顯違法或計(jì)算錯(cuò)誤的除外。分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e，按建設(shè)部制定的 1995 年 517 號文《商品 房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》執(zhí)行。 (2) 因具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)根據(jù)測繪規(guī)范實(shí)際勘測的技術(shù)誤差原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時(shí)測定的面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。 (3) 因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更原因，造成建筑面積增減的，根據(jù)預(yù)售當(dāng)事人的約定處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自變更設(shè)計(jì)的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 26 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) (4) 除上述情形外，交付的建筑面積超過預(yù)售合同約定的，預(yù)購人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價(jià)款；建筑面積 不足預(yù)售合同約定的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還預(yù)購人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。 3新建房屋轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任如何確定？ 答：新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得低于 2 年。屋面漏水保修期不得低于 3 年。 新建房屋在保修期內(nèi)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的，原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照原轉(zhuǎn)讓合同，繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。 3購房自用主要考慮哪些因素？ 答：人們購房自用往往需要考慮以下問題： (1) 相當(dāng)?shù)拿娣e，適 應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量； (2) 合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要； (3) 合理的地理位置，符合工作、生活的需要； (4) 周邊是否有完善的生活配套設(shè)施； (5) 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活； (6) 相對能夠承受的房價(jià)； (7) 堅(jiān)固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)； (8) 舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。 3購房投資主要考慮哪些因素？ 答：購房投資是為了保值和升值，必須要 考慮到以下問題： (1) 物業(yè)所在的地段是否具有投資價(jià)值； (2) 有否重大政策導(dǎo)向（如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā)）； (3) 有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項(xiàng)目（如地鐵、機(jī)場）； (4) 是否由可信度高的發(fā)展商營造； (5) 同比地段房價(jià)相對較低，或房價(jià)的上升空間較大； (6) 出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）； (7) 特別的生活配套設(shè)施（如名牌學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、著名大商店等）； (8) 超前的設(shè)計(jì)規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等）； (9) 漂亮（或標(biāo)志性）的建筑外觀； (10) 良好（出色）的物業(yè)管理； (11) 合理的房型面積和總價(jià)（便于出租或轉(zhuǎn)手）； (12) 新穎的建材設(shè)備等。 3如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域？ 答：消費(fèi)者選擇購置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮： (1) 外出（上、下班）的交通是否便捷； (2) 周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全； (3) 孩子的教育設(shè)施是否完備 ； (4) 老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利； (5) 綠化環(huán)境； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 27 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) (6) 親朋好友往來是否方便； (7) 市政配套是否齊備； (8) 和習(xí)慣生活區(qū)域的其他差異。 消費(fèi)者選擇投資型物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮： (1) 是否在繁華地段或投資熱點(diǎn)區(qū)域； (2) 交通是否便利； (3) 周邊有無重大市政建設(shè)規(guī)劃（如地鐵、環(huán)線、開發(fā)區(qū)等）； (4) 周邊有無重大或知名商業(yè)設(shè)施； (5) 有無大量空置土地有待開發(fā)； (6) 是否有與人文習(xí)慣有利或不利點(diǎn)（如原名剎、原墓地等）； (7) 該地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。 3高層住宅和多層住宅有什么優(yōu)缺點(diǎn)？ 答：一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價(jià)不高，且得房率較高。 高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價(jià)較高，為降低樓板地價(jià)只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅(jiān)固，但成本也高。高層配有電梯，人們進(jìn)出較為便利。高層建筑的中上 樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。高層一般為一層多戶的點(diǎn)狀形式，有部分戶室朝西、北向。由于增加了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較低，但建造質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。 由于公用面積的增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費(fèi)也高于多層。 3影響房價(jià)的其他因素有哪些？ 答：對房價(jià)會(huì)產(chǎn)生影響的因素還有社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。 社會(huì)因素，包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會(huì)環(huán)境和人文觀念等等。他們的變化都會(huì)影響對住房的需要，進(jìn)而影響房 價(jià)的上升或下降。 經(jīng)濟(jì)因素，包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融狀