【正文】 。⑵ 簽訂與付款的約定與履行程序。⑶ 簽訂與簽訂后的內(nèi)部管理程序。銷售合同與財務(wù)的銜接：⑴ 形成銷售合同與認(rèn)購書臺帳（本人及家人聯(lián)系方式、地址、貸款資料提供與審核情況等）。⑵ 形成客戶付款交費臺帳（房款、手續(xù)費、大修基金、發(fā)票及收據(jù)）。⑶ 形成貸款戶臺帳。① 開戶基本情況（開戶行、開戶日期、開戶名、開戶帳號）；② 還貸基本情況（起止日、月利息、月本金、月還款期限）；③ 不良貸款記錄（以往、新貸）；⑷ 階段性促銷活動臺帳。① 促銷活動讓利問題；② 促銷活動優(yōu)惠措施等；銷售合同與階段性促銷的銜接：⑴ 制定階段性促銷要結(jié)合基本合同內(nèi)容制定（不能超越基本合同）。⑵ 階段性促銷是否要在合同書或認(rèn)購書中體現(xiàn)，還是另訂補充協(xié)議。⑶ 補充協(xié)議的簽訂。① 內(nèi)容的確定；② 補充協(xié)議監(jiān)控也納入購房合同的監(jiān)控體系；⑷ 補充協(xié)議及認(rèn)購書對購房者的違約責(zé)任注明，標(biāo)準(zhǔn)不能脫離基本合同約定。銷售合同的履行監(jiān)控：⑴ 結(jié)合銷售各類臺帳，形成監(jiān)控程序，每日進(jìn)行監(jiān)控及時處理。⑵ 通過銷售合同監(jiān)控，對工程及物業(yè)進(jìn)度也進(jìn)行監(jiān)控，及時對銷售合同履行進(jìn)行督促，制定督促單（對工程、物業(yè)、業(yè)主），并嚴(yán)格簽收與備案。⑶ 建立業(yè)主履行監(jiān)控執(zhí)行程序后，形成文案資料，及時送達(dá)（送達(dá)、掛號郵件等）并存檔，以使出現(xiàn)法律糾紛時有證據(jù)可查。⑷ 對營銷公司的日常規(guī)范性工作進(jìn)行監(jiān)控管理，杜絕糾紛隱患。銷售合同的存檔備案管理：⑴ 簽訂合同或認(rèn)購書如何存檔，專人保管及按程序查詢。⑵ 存檔前完善各類行政審批（備案、抵押等），嚴(yán)格按程序辦理，防止退房帶來不便。⑶ 對合同復(fù)印出處嚴(yán)格登記。⑷ 對業(yè)主因購房需由公司出據(jù)相關(guān)證明形成申請及登記制度，由業(yè)主本人形成書面申請，并經(jīng)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審批后出據(jù)。十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理嚴(yán)格按法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案：⑴ 合同交付及權(quán)屬交付期限要科學(xué)合理。① 施工周期；② 竣工驗收期；③ 測繪期；④ 權(quán)屬登記周期（竣工后90日內(nèi)）；⑵ 合理安排測繪審核。① 認(rèn)購、預(yù)售前將面積委托權(quán)威機構(gòu)預(yù)審；② 竣工期提前安排測繪，必要時可由業(yè)主參與；③ 測繪有明確結(jié)果后，以書面告知業(yè)主，并將辦證有關(guān)說明書面告知業(yè)主；分戶證辦理：⑴ 分戶土地證辦理。⑵ 分戶房產(chǎn)證辦理。配合物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)戶籍備案：⑴ 何轄區(qū)派出所提供的有關(guān)備案資料。⑵ 同派出所、辦事處形成小區(qū)業(yè)主辦理指南（戶口、社會保障等）。十二、物業(yè)管理物業(yè)管理公司的選擇：⑴ 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。⑵ 物業(yè)管理人力資源。⑶ 物業(yè)服務(wù)取費。⑷ 物業(yè)服務(wù)等級。⑸ 物業(yè)服務(wù)品牌。⑹ 物業(yè)企業(yè)區(qū)域合作優(yōu)勢。⑺ 物業(yè)企業(yè)的綜合素質(zhì)。⑻ 物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展評定。物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性：⑴ 商業(yè)部分的租賃管理。⑵ 商業(yè)的經(jīng)營性管理。⑶ 寫字樓的租賃管理。物業(yè)管理公司介入項目的時機：⑴ 物業(yè)公司結(jié)合項目情況與開發(fā)商的理念，首先要拿出物業(yè)管理的全方位策劃與管理報告，包括服務(wù)項目與經(jīng)濟分析。（可采取公開招標(biāo)）。⑵ 開發(fā)企業(yè)結(jié)合物業(yè)全方位策劃與管理報告，提供與之相匹配的物業(yè)硬件。⑶ 確定物業(yè)在項目哪個階段可介入。① 項目統(tǒng)籌階段介入；② 項目建設(shè)期間的保安、保潔（樣版房、售樓中心、商業(yè)廣場及綠化等）；③ 物業(yè)管理合同（前期委托階段）內(nèi)容的制訂與何時簽訂；物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機構(gòu)、資質(zhì)匹配、取費標(biāo)準(zhǔn)：⑴ 工程、設(shè)計、管理提前介入。⑵ 保潔服務(wù)。⑶ 綠化養(yǎng)護(hù)。⑷ 安全與交通管理。⑸ 三車及場地管理。⑹ 公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)。⑺ 物業(yè)事務(wù)性管理。⑻ 檔案及數(shù)據(jù)管理。⑼ 知能化服務(wù)。⑽ 家政服務(wù)。⑾ 多種經(jīng)營及服務(wù)開通。⑿ 社區(qū)文化服務(wù)。⒀ 與業(yè)主的日常問題。⒁ 價格體系。⒂ 人員構(gòu)成。⒃ 資質(zhì)問題。對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)對準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)：⑴ 節(jié)假日賀卡等。⑵ 會員制有償保潔服務(wù)。⑶ 物業(yè)管理培訓(xùn)課。① 保姆班；② 主婦培訓(xùn)班；③ 專家類講座；項目開發(fā)期間向開發(fā)企業(yè)隨時提供建議提供物業(yè)管理可參照的相關(guān)法律法規(guī)制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)提供項目銷售過程所需物業(yè)管理資料：⑴ 質(zhì)量保證書（兩書之一）要注明保修起止日。⑵ 使用說明書（兩書之一）。⑶ 業(yè)主公約。⑷ 用戶手冊。⑸ 房屋交收流程。⑹ 入伙通知書。⑺ 入伙手續(xù)書（結(jié)合“客戶手冊”、客戶驗收表等）。⑻ 建立業(yè)主檔案（物業(yè)檔案、聯(lián)系方式、入伙情況、維修情況等）。⑼ 物業(yè)管理合同及其備案。⑽ 水、電、氣、暖等底數(shù)初始登記。⑾ 裝修手冊及裝修申請表。⑿ 鑰匙領(lǐng)取簽證。1物業(yè)交接工作（入伙階段）1物業(yè)維修工作：⑴ 保修期內(nèi)同開發(fā)商（或建筑商、材料商）完善維修形式，形成維修實施與監(jiān)督作用。⑵ 按規(guī)定通過業(yè)委會進(jìn)行大修基金的使用。⑶ 正常社區(qū)公建與設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修。⑷ 定期履行檢查工作（電梯、消防設(shè)施、中央空調(diào)、化污處理等）。⑸ 把握質(zhì)量保修期間的界定，使維修工作有序開展。十三、物資與材料采購主材采購：⑴ 根據(jù)發(fā)包形式進(jìn)行采購或監(jiān)察。⑵ 硬指標(biāo)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定。⑶ 材料定量、預(yù)算。⑷ 材料驗收與決算。⑸ 材料的合格檢驗。⑹ 材料的時價或合同價監(jiān)督。⑺ 材料的質(zhì)保。輔材與安裝工程：⑴ 根據(jù)開發(fā)商項目要求確定輔材與安裝工程內(nèi)容。⑵ 根據(jù)項目預(yù)算與使用要求確定輔材量與質(zhì)、品牌內(nèi)容。⑶ 提供項目的可增容性方案。⑷ 對輔材與安裝工程產(chǎn)品進(jìn)行資質(zhì)審查。⑸ 公開招標(biāo)的策劃與實施。⑹ 配合進(jìn)度及時供應(yīng)與合同監(jiān)控。⑺ 對輔材與安裝工程進(jìn)行行政審批。① 消防工程與材料商負(fù)責(zé)消防審驗；② 電氣材料商負(fù)責(zé)技術(shù)監(jiān)督與消防電氣驗收（安裝單位配合）；③ 電梯供應(yīng)商負(fù)責(zé)相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門的審核驗收手續(xù)與年檢服務(wù)提醒；④ 電表、水表等計量安裝設(shè)備需在合同中約定質(zhì)量鑒定要求（經(jīng)技術(shù)監(jiān) 督及相關(guān)檢測站的檢測后方可安裝使用）；⑻ 對輔材與安裝工程參與驗收、決算。⑼ 質(zhì)量保證。⑽ 維修問題的交接（同物業(yè)）。⑾ 資料存檔。十四、相關(guān)法律事務(wù)建立完善的合同管理體系：⑴ 專項合同簽訂與管理權(quán)限。① 各等級合同、協(xié)議的簽訂專屬人員權(quán)限；② 合同與協(xié)議簽訂的律師簽訂制度；③ 各等級合同、協(xié)議的知情權(quán)限；④ 合同與協(xié)議的公證與鑒證問題（法院、仲裁、公證處公證）；⑤ 各等級合同協(xié)議備案存檔；⑥ 合同、協(xié)議的查閱與復(fù)印申請統(tǒng)計制度；⑵ 合同與協(xié)議的監(jiān)控管理。① 合同或協(xié)議簽訂后，由專業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行監(jiān)控管理，或獲取復(fù)印件；② 制訂合同、協(xié)議履行監(jiān)控表（由監(jiān)控所屬部門逐級制定，如銷售合同 由辦證辦職員負(fù)責(zé)監(jiān)控，當(dāng)天簽訂當(dāng)天進(jìn)入監(jiān)控表）；③ 制訂合同、協(xié)議履行督促制度（有催辦單、違約責(zé)任追究單、合同協(xié)議解除單等），形成即時性解決合同違約糾紛并形成法律證據(jù)；④ 即時發(fā)現(xiàn)漏洞，及時形成補充與修改意見并彌補漏洞；⑶ 合同管理范圍。① 土地、經(jīng)營、房產(chǎn)交易、合作類、市政配套類等合同→經(jīng)銷部；② 施工、安裝等合同協(xié)議→工程部；③ 材料供應(yīng)及安裝→材料采購部；④ 信貸、借貸→財務(wù)部（同時對以上三部門涉及合同范圍有知情權(quán)限）；建立律師項目跟蹤制：⑴ 委托業(yè)務(wù)精通的專業(yè)律師事務(wù)所及專員對全程跟蹤。⑵ 律師簽證制度。① 經(jīng)濟合同內(nèi)容簽證；② 銷售認(rèn)購書、協(xié)議、合同范本與可擴容性內(nèi)容的簽證；⑶ 按監(jiān)控程序及時由律師采取正式法律手段。① 律師律；② 進(jìn)入法律等程序；⑷ 專屬部門的行政處罰的處理。① 律師做事前指導(dǎo)；② 提供相應(yīng)后果分析；③ 行政申訴與復(fù)議過程；⑸ 定向培訓(xùn)。對即時性公告、通知、催辦單的管理：⑴ 形式。① 簽收制；② 公證送達(dá)；③ 報刊公告；④ 公證張貼公告；⑤ 郵寄（掛號、特快專遞等）；⑵ 存檔與備案管理。① 專項通知、公告等從屬合同內(nèi)容存檔；② 建立臺帳，注明提示內(nèi)容；零法律糾紛計劃：⑴ 通過合同監(jiān)控，將糾紛隱患解決在履行期間。⑵ 通過監(jiān)控第一時間行使法律權(quán)利保護(hù)公司利益。⑶ 通過監(jiān)控第一時間獲得強有力的法律證據(jù)與依據(jù)。⑷ 通過催告與即時性調(diào)解防止形成法律糾紛案件。⑸ 通過嚴(yán)格管理樹立企業(yè)與員工法律責(zé)任意識，減少發(fā)展障礙。⑹ 通過嚴(yán)格管理與責(zé)任劃分，使律師起到顧問而非案件代理作用。43 /