【正文】 經(jīng)紀(jì)人與賣(mài)家聯(lián)系洽談 此為房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)委托業(yè)務(wù)流程（一） 了解購(gòu)房客戶(hù)需求（二） 客戶(hù)看房（三） 簽訂委托購(gòu)房合同（四） 在業(yè)務(wù)洽談中應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題第二節(jié) 交易洽談一、信息發(fā)布與市場(chǎng)推廣（一） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布（二） 市場(chǎng)推廣1接洽客戶(hù)前的準(zhǔn)備2推廣方式3推廣宣傳（三）介紹說(shuō)明二、交易洽談在此階段，客戶(hù)一般比較關(guān)注的問(wèn)題大致有以下幾個(gè)方面；（一）價(jià)格作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在促成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循的原則。1關(guān)系公開(kāi)2業(yè)務(wù)公正3公平議價(jià)4立字為據(jù)（二）產(chǎn)權(quán)明晰（三） 房屋質(zhì)量（四） 有關(guān)費(fèi)用（五） 其他第三節(jié) 簽約成交二、簽約成交（二）簽約注意事項(xiàng)1房地產(chǎn)權(quán)利與風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移2優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（1）承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 對(duì)于已經(jīng)出租的房屋，如要出售，必須提前一個(gè)月通知承租人，方可投入市場(chǎng)。（2）共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（3）國(guó)家優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。三、付款手續(xù)（一）定金1定金的概念《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！钡诰攀畻l規(guī)定：“定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效?！钡诰攀粭l規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十?！钡诰攀龡l規(guī)定：“定金合同可以是單獨(dú)書(shū)面合同，包括當(dāng)事人之間的具有擔(dān)保性質(zhì)的信函、傳真等，也可以是主合同中的擔(dān)保條款?！保ǘ└犊?付款方式（1）一次性付款（2）按揭付款（3）分期付款四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度（一） 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)（二） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記稅費(fèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)按政府規(guī)定繳納相關(guān)的稅費(fèi)。主要有營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、所得稅、契稅等。（三） 其他費(fèi)用（四） 房屋交付第四節(jié) 住房抵押貸款一、住房抵押貸款概述（一）住房抵押貸款的概念目前我國(guó)個(gè)人住房貸款主要有四種形式：公積金貸款、住房抵押貸款、住房?jī)?chǔ)蓄貸款、其他擔(dān)保貸款，其中公積金貸款為政策性貸款，住房抵押貸款為商業(yè)性貸款。（二）住房抵押貸款的特征（三）住房抵押貸款的要素1住房抵押貸款的成數(shù)2借貸年期3利息（四）住房抵押貸款基本條件與要求1基本條件（1）銀行同意給予貸款額度。（2）購(gòu)房者有完善的購(gòu)房手續(xù)。（3）購(gòu)房人辦理住房抵押貸款需提供資料。（4）擔(dān)保手續(xù)（5）評(píng)估報(bào)告2約定條件二、住房抵押貸款還款計(jì)劃（一）等額償還的住房抵押貸款方式（等額還本付息）等額償還的住房抵押貸款方式也有其缺陷：1利率變化的風(fēng)險(xiǎn)。2借款人前期壓力大。（二）等額償還的計(jì)算公式月利率(1+月利率)還款總期數(shù)每月還款額= 貸款本金 (1+月利率)還款總期數(shù) 1 三、辦理住房抵押貸款手續(xù)及程序（一） 辦理住房抵押貸款申請(qǐng)（二） 銀行審核購(gòu)房者有關(guān)的資料（三） 辦理簽約、抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù)合同條款規(guī)定：（四） 開(kāi)立專(zhuān)門(mén)還款帳戶(hù)（五） 支付貸款（六） 還款五、住房抵押貸款注意事項(xiàng)（一） 無(wú)力繼續(xù)償還貸款本息（二） 房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)（三） 利率變化風(fēng)險(xiǎn)（四） 房屋處理風(fēng)險(xiǎn) 第九章 房屋租賃及其他居間業(yè)務(wù)第一節(jié) 房屋租賃一、租賃居間主要業(yè)務(wù)（一） 招租居間業(yè)務(wù)（二） 代租代管轉(zhuǎn)讓居間步驟一、接受委托（一） 房屋出租委托（二） 承租委托二、查勘核實(shí)三、市場(chǎng)推廣四、洽談簽約（1）租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：1）當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)及住所；2）所租賃房屋的基本情況，包括坐落位置、面積、裝修及設(shè)施等；3）租賃用途，押金、租金及交付方式，租賃的期限；4）維修責(zé)任與裝修約定；5）轉(zhuǎn)租的約定，雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)；租賃合同變更或解除的條件； 租賃雙方在簽訂租賃合同書(shū)時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有義務(wù)告訴租賃雙方注意，有下列情形之一的，房屋出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償。1） 房屋承租人擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或擅自調(diào)換使用房屋的；2） 房屋承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途的；3） 房屋承租人累計(jì)拖欠房租費(fèi)6個(gè)月以上的；4） 房屋承租人利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；5） 房屋承租人故意損壞承租房屋的；6） 違反法律規(guī)定的其他情形。五、租賃登記手續(xù)（一） 辦理《房屋租賃許可證》（二） 租賃登記（三） 交納稅費(fèi)由于各地租賃稅費(fèi)都有所不同，一般包括房產(chǎn)稅，營(yíng)業(yè)稅，教育費(fèi)附加、城建稅、印花稅等。七、注意事項(xiàng)（二）3房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將其承租的房屋部分或全部再出租的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書(shū)面同意，并到房屋所在地的縣級(jí)以上房產(chǎn)行政管理部門(mén)辦理登記備案。第二節(jié) 其他居間業(yè)務(wù)二、房地產(chǎn)項(xiàng)目居間服務(wù)（一） 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與合作（二） 舊房改造包裝租售（三） 舊城改造三、其他綜合性居間業(yè)務(wù)（一） 租售結(jié)合（二） 房屋理財(cái)（三） 購(gòu)銷(xiāo)租聯(lián)動(dòng)交易（四） 房屋置換第十章 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中的投資顧問(wèn)第一節(jié) 居間業(yè)務(wù)涉及的房地產(chǎn)投資范圍（二）房地產(chǎn)投資的概念（三）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資的涵義（四）房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資的特征（一） 投資的產(chǎn)品價(jià)值的雙重性與價(jià)格的多樣性（二） 投入量大（三） 投資回收期長(zhǎng)（四） 投資具有保值性和增值性（五） 投資所受影響因素多（六） 投資操作技巧性強(qiáng)三、房地產(chǎn)投資分析的基本指標(biāo)（一）投資成本2房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)投資成本（二）投資回收期（三）投資利潤(rùn)率（四）資本金利潤(rùn)率（五）資本金凈利潤(rùn)率（現(xiàn)金回報(bào)率）四、投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)（一） 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)（二） 購(gòu)買(mǎi)力變化的風(fēng)險(xiǎn)（三） 經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)（四） 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)（五） 自然風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié) 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資分析一、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資分析房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資一般為短線投資，投資者主要是利用市場(chǎng)變化，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)信息的調(diào)配分析，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)等決策過(guò)程，投入一定的資金，以低價(jià)購(gòu)入房地產(chǎn)，待價(jià)而沽。通過(guò)賺取差價(jià)獲取利潤(rùn)，帶有一定的投機(jī)性。一般主要從以下幾個(gè)方面去幫助客戶(hù)進(jìn)行分析：（一） 商品分析1商品基本品質(zhì)分析2價(jià)值分析（二）市場(chǎng)分析1城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響市場(chǎng)2政策變化影響市場(chǎng)需求3城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與舊城改造帶來(lái)的需求變化4經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度與周期對(duì)市場(chǎng)需求的影響5城市土地供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求變化的影響6盤(pán)整資產(chǎn)增加二手樓市場(chǎng)供應(yīng)量看案例103第三節(jié) 租賃經(jīng)營(yíng)投資分析一、置業(yè)租賃投資以經(jīng)營(yíng)為目的的置業(yè)租賃投資是一種長(zhǎng)線投資，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在為投資者進(jìn)行置業(yè)投資分析時(shí)，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：（一）投資形式比較分析（投資股票、債券、儲(chǔ)蓄與房地產(chǎn)比較）（二）房地產(chǎn)置業(yè)租賃投資市場(chǎng)比較分析（商業(yè)、住宅、辦公、廠房等）（三）購(gòu)置出租房屋選擇的比較分析看案例105二、房屋租賃投資房地產(chǎn)租賃投資是行紀(jì)行為與投資行為的混合體。行紀(jì)又稱(chēng)信托，就是指行紀(jì)人受他人委托，以自己的名義代他人購(gòu)物或寄售物品，并取得報(bào)酬的法律行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在進(jìn)行房地產(chǎn)租賃投資分析時(shí)，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：（一） 包租條件分析（二） 整改投資成本控制與分析（三） 經(jīng)營(yíng)成本分析（四） 租賃市場(chǎng)分析比較