【正文】 經(jīng)紀人與賣家聯(lián)系洽談 此為房地產(chǎn)購買委托業(yè)務(wù)流程（一） 了解購房客戶需求（二） 客戶看房（三） 簽訂委托購房合同（四） 在業(yè)務(wù)洽談中應(yīng)當注意的問題第二節(jié) 交易洽談一、信息發(fā)布與市場推廣（一） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布（二） 市場推廣1接洽客戶前的準備2推廣方式3推廣宣傳（三）介紹說明二、交易洽談在此階段，客戶一般比較關(guān)注的問題大致有以下幾個方面；（一）價格作為房地產(chǎn)經(jīng)紀人，在促成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃業(yè)務(wù)時，應(yīng)當遵循的原則。1關(guān)系公開2業(yè)務(wù)公正3公平議價4立字為據(jù)（二）產(chǎn)權(quán)明晰（三） 房屋質(zhì)量（四） 有關(guān)費用（五） 其他第三節(jié) 簽約成交二、簽約成交（二）簽約注意事項1房地產(chǎn)權(quán)利與風(fēng)險的轉(zhuǎn)移2優(yōu)先購買權(quán)（1）承租人的優(yōu)先購買權(quán)。 對于已經(jīng)出租的房屋，如要出售，必須提前一個月通知承租人，方可投入市場。（2）共有人優(yōu)先購買權(quán)。（3）國家優(yōu)先購買權(quán)。三、付款手續(xù)（一）定金1定金的概念《中華人民共和國擔保法》第八十九條規(guī)定：“當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金?！钡诰攀畻l規(guī)定：“定金應(yīng)當以書面形式約定。當事人在定金合同中應(yīng)當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效?！钡诰攀粭l規(guī)定：“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十?！钡诰攀龡l規(guī)定：“定金合同可以是單獨書面合同，包括當事人之間的具有擔保性質(zhì)的信函、傳真等，也可以是主合同中的擔保條款?！保ǘ└犊?付款方式（1）一次性付款（2）按揭付款（3）分期付款四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)我國實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度（一） 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請（二） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記稅費房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)按政府規(guī)定繳納相關(guān)的稅費。主要有營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、印花稅、所得稅、契稅等。（三） 其他費用（四） 房屋交付第四節(jié) 住房抵押貸款一、住房抵押貸款概述（一）住房抵押貸款的概念目前我國個人住房貸款主要有四種形式：公積金貸款、住房抵押貸款、住房儲蓄貸款、其他擔保貸款，其中公積金貸款為政策性貸款，住房抵押貸款為商業(yè)性貸款。（二）住房抵押貸款的特征（三）住房抵押貸款的要素1住房抵押貸款的成數(shù)2借貸年期3利息（四）住房抵押貸款基本條件與要求1基本條件（1）銀行同意給予貸款額度。（2）購房者有完善的購房手續(xù)。（3）購房人辦理住房抵押貸款需提供資料。（4）擔保手續(xù)（5）評估報告2約定條件二、住房抵押貸款還款計劃（一）等額償還的住房抵押貸款方式（等額還本付息）等額償還的住房抵押貸款方式也有其缺陷：1利率變化的風(fēng)險。2借款人前期壓力大。（二）等額償還的計算公式月利率(1+月利率)還款總期數(shù)每月還款額= 貸款本金 (1+月利率)還款總期數(shù) 1 三、辦理住房抵押貸款手續(xù)及程序（一） 辦理住房抵押貸款申請（二） 銀行審核購房者有關(guān)的資料（三） 辦理簽約、抵押登記、保險手續(xù)合同條款規(guī)定：（四） 開立專門還款帳戶（五） 支付貸款（六） 還款五、住房抵押貸款注意事項（一） 無力繼續(xù)償還貸款本息（二） 房屋貶值風(fēng)險（三） 利率變化風(fēng)險（四） 房屋處理風(fēng)險 第九章 房屋租賃及其他居間業(yè)務(wù)第一節(jié) 房屋租賃一、租賃居間主要業(yè)務(wù)（一） 招租居間業(yè)務(wù)（二） 代租代管轉(zhuǎn)讓居間步驟一、接受委托（一） 房屋出租委托（二） 承租委托二、查勘核實三、市場推廣四、洽談簽約（1）租賃合同應(yīng)當具備以下條款：1）當事人姓名或名稱及住所；2）所租賃房屋的基本情況，包括坐落位置、面積、裝修及設(shè)施等；3）租賃用途，押金、租金及交付方式，租賃的期限；4）維修責任與裝修約定；5）轉(zhuǎn)租的約定，雙方當事人的權(quán)利與義務(wù)；租賃合同變更或解除的條件； 租賃雙方在簽訂租賃合同書時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人有義務(wù)告訴租賃雙方注意，有下列情形之一的，房屋出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償。1） 房屋承租人擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或擅自調(diào)換使用房屋的；2） 房屋承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途的；3） 房屋承租人累計拖欠房租費6個月以上的；4） 房屋承租人利用承租房屋進行違法活動的；5） 房屋承租人故意損壞承租房屋的；6） 違反法律規(guī)定的其他情形。五、租賃登記手續(xù)（一） 辦理《房屋租賃許可證》（二） 租賃登記（三） 交納稅費由于各地租賃稅費都有所不同，一般包括房產(chǎn)稅，營業(yè)稅，教育費附加、城建稅、印花稅等。七、注意事項（二）3房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將其承租的房屋部分或全部再出租的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當訂立書面轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并到房屋所在地的縣級以上房產(chǎn)行政管理部門辦理登記備案。第二節(jié) 其他居間業(yè)務(wù)二、房地產(chǎn)項目居間服務(wù)（一） 項目轉(zhuǎn)讓與合作（二） 舊房改造包裝租售（三） 舊城改造三、其他綜合性居間業(yè)務(wù)（一） 租售結(jié)合（二） 房屋理財（三） 購銷租聯(lián)動交易（四） 房屋置換第十章 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中的投資顧問第一節(jié) 居間業(yè)務(wù)涉及的房地產(chǎn)投資范圍（二）房地產(chǎn)投資的概念（三）房地產(chǎn)經(jīng)營投資的涵義（四）房地產(chǎn)置業(yè)消費投資二、房地產(chǎn)經(jīng)營投資的特征（一） 投資的產(chǎn)品價值的雙重性與價格的多樣性（二） 投入量大（三） 投資回收期長（四） 投資具有保值性和增值性（五） 投資所受影響因素多（六） 投資操作技巧性強三、房地產(chǎn)投資分析的基本指標（一）投資成本2房地產(chǎn)租賃經(jīng)營投資成本（二）投資回收期（三）投資利潤率（四）資本金利潤率（五）資本金凈利潤率（現(xiàn)金回報率）四、投資房地產(chǎn)的風(fēng)險（一） 流動性風(fēng)險（二） 購買力變化的風(fēng)險（三） 經(jīng)營性風(fēng)險（四） 社會風(fēng)險（五） 自然風(fēng)險第二節(jié) 房地產(chǎn)買賣投資分析一、房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)買賣投資一般為短線投資，投資者主要是利用市場變化，通過對市場信息的調(diào)配分析，對未來市場的預(yù)測等決策過程，投入一定的資金，以低價購入房地產(chǎn)，待價而沽。通過賺取差價獲取利潤，帶有一定的投機性。一般主要從以下幾個方面去幫助客戶進行分析：（一） 商品分析1商品基本品質(zhì)分析2價值分析（二）市場分析1城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響市場2政策變化影響市場需求3城市經(jīng)濟發(fā)展與舊城改造帶來的需求變化4經(jīng)濟發(fā)展速度與周期對市場需求的影響5城市土地供應(yīng)對市場需求變化的影響6盤整資產(chǎn)增加二手樓市場供應(yīng)量看案例103第三節(jié) 租賃經(jīng)營投資分析一、置業(yè)租賃投資以經(jīng)營為目的的置業(yè)租賃投資是一種長線投資，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在為投資者進行置業(yè)投資分析時，可從以下幾個方面進行分析：（一）投資形式比較分析（投資股票、債券、儲蓄與房地產(chǎn)比較）（二）房地產(chǎn)置業(yè)租賃投資市場比較分析（商業(yè)、住宅、辦公、廠房等）（三）購置出租房屋選擇的比較分析看案例105二、房屋租賃投資房地產(chǎn)租賃投資是行紀行為與投資行為的混合體。行紀又稱信托，就是指行紀人受他人委托，以自己的名義代他人購物或寄售物品，并取得報酬的法律行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在進行房地產(chǎn)租賃投資分析時，可從以下幾個方面進行分析：（一） 包租條件分析（二） 整改投資成本控制與分析（三） 經(jīng)營成本分析（四） 租賃市場分析比較