【導(dǎo)讀】3、亞龍灣........

　　

【正文】 積 1,128平方米，沿其海岸線從西往東北依次是土福灣、清水灣和香水灣。下圖顯示了陵水縣在海南島，相對(duì)于三亞、?？?、國(guó)際機(jī)場(chǎng)及周邊海灣的位置： 35 這三個(gè)主要區(qū)域正處于開(kāi)發(fā)階段，將被開(kāi)發(fā)成主要的旅游項(xiàng)目，如下文所述： 土福灣 土福灣位于陵水縣的東部沿海，在三亞市東面 45公里處，位于海棠灣北區(qū)正北方向。土福灣總體規(guī)劃區(qū)域占地 ，與附近包括海棠灣在內(nèi)的大型開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)面積相比，顯得較小。此外，沿土福灣將修建一條 12米寬、與海灣同長(zhǎng)的步行道，以方便游客進(jìn)入海灘地區(qū)，但限制大多數(shù)酒店項(xiàng)目可直接通往海濱。目前，土福灣現(xiàn)在沒(méi)有旅游設(shè)施。 36 按照目前的 規(guī)劃 ，整個(gè)土福灣總體規(guī)劃將包括 5個(gè)主要區(qū)域：旅游區(qū)、運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、文化區(qū)、會(huì)展區(qū)以及碼頭和游艇會(huì)所區(qū)。若得以全部開(kāi)發(fā)，這些區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將包括多家酒店、一個(gè)擬建會(huì)議中心、文化村、碼頭、游艇會(huì)所、住宅及商業(yè)設(shè)施、旅游、運(yùn)動(dòng)、文教衛(wèi)生設(shè)施等。與海棠灣不同，土福灣面向南方，提供了一處防護(hù)性更好的游泳環(huán)境。 下表列出了土福灣的預(yù)計(jì)新增酒店供給及具體情況： 清水灣 清水灣位于陵水縣東部海岸，三亞?wèn)|面約 55公里處，緊挨土福灣的東北面。清水灣的總體規(guī)劃區(qū)域面積為 ，海岸線長(zhǎng) 13公里，鋪滿潔白細(xì)膩的沙子，還有形狀各異的巖石。但是，海岸線漫長(zhǎng)而缺乏掩蔽，使海灘很容易受到大浪的影響。清水灣北面是海南島少數(shù)的旅游景點(diǎn)之一的猴子島。雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司正在開(kāi)發(fā)清水灣的大部分區(qū)域，其中包括基礎(chǔ)配套設(shè)施、五星級(jí)酒店、住宅項(xiàng)目及其 它設(shè)施。目前，高爾夫球場(chǎng)和主要的道路基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)建成。除了一系列住宅和別墅，在建的工程還有眾多酒店項(xiàng)目。 37 下表列出了清水灣的預(yù)計(jì)新增酒店供給及具體情況： 香水灣 香水灣地處陵水縣，位于三亞市東面 80公里處。政府對(duì)香水灣的開(kāi)發(fā)始于1993年，開(kāi)發(fā)面積為 10平方公里。南部也稱為富力灣。目前，香水灣的在建工程不僅有中檔至高檔住宅區(qū)和別墅，還有眾多酒店項(xiàng)目。與許多其它以國(guó)際品牌酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主的海灣不同，香水灣的部分新增設(shè)施包括國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理的住宅 /度假設(shè)施，以及高檔產(chǎn)權(quán)式公寓項(xiàng)目。 38 下表列出了香水灣的預(yù)計(jì)新增酒店供給及具體情況： （五）其它正在開(kāi)發(fā)的海灣 如前文所述，三大傳統(tǒng)度假區(qū)的開(kāi)發(fā)已過(guò)于集中，隨著海南島南部的開(kāi)發(fā)進(jìn)程日漸活躍，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已從三亞開(kāi)始進(jìn)一步向外延伸，主要集中在海南東北沿海區(qū)域，向博鰲方向發(fā)展。 本章節(jié)中 ，將介紹未來(lái)有望開(kāi)發(fā)大型旅游項(xiàng)目的區(qū)域。 太陽(yáng)灣 太陽(yáng)灣位于亞龍灣正西面，三亞?wèn)|面 25公里處，但是太陽(yáng)灣并不與亞龍灣對(duì)大眾市場(chǎng)開(kāi)放的海岸線相連，它有專門入口通道可通往該區(qū)域。該區(qū)域坐擁群山景觀，其中一座山為太陽(yáng)石。現(xiàn)有地塊總面積為 542畝（ 361,333平方米），總建筑面積約 14萬(wàn)平方米。目前，太陽(yáng)灣尚沒(méi)有任何完善的 旅游基礎(chǔ)設(shè)施，但會(huì)獨(dú)立開(kāi)發(fā)兩座凱悅集團(tuán)的酒店項(xiàng)目，分別為柏悅和安達(dá)斯品牌。這些酒店將是凱悅在 39 海南島上開(kāi)業(yè)的首批酒店，柏悅的定位為豪華酒店，而安達(dá)斯則提供高檔“個(gè)性化”的服務(wù)。 下表列出了太陽(yáng)灣的預(yù)計(jì)新增酒店供給及具體情況： 海棠灣 海棠灣位于三亞市以東約 35公里處，占地面積約 ，海岸線長(zhǎng) ， 被評(píng)為“國(guó)家海岸”。雖然海棠灣的地形多山，植被茂盛，河流遍布，但海灘和擬建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域的地勢(shì)很平坦，地形幾乎沒(méi)有變化，也沒(méi)有任何引人注目的特征。此外，海棠灣的海岸線缺乏遮蔽，風(fēng)浪很大。 目前，海棠灣尚沒(méi)有完善的旅游或酒店設(shè)施，但海棠灣的總體規(guī)劃將由五個(gè)部分組成：北區(qū)、中央?yún)^(qū)、南區(qū)、蜈支洲島和沙壩地帶： 40 ? 北區(qū)將開(kāi)發(fā)成一個(gè)綜 合性文化旅游區(qū) ? 中央?yún)^(qū)將開(kāi)發(fā)成為一個(gè)高檔休閑度假區(qū) ? 沙壩地帶將打造成國(guó)際豪華酒店林立的濱海走廊 ? 南區(qū)計(jì)劃開(kāi)發(fā)成綜合性休閑娛樂(lè)區(qū) ? 蜈支洲島預(yù)期將開(kāi)發(fā)成為一個(gè)熱帶雨林公園 下表列出了海棠灣的預(yù)計(jì)新增酒店供給及具體情況： 神州半島 神州半島位于萬(wàn)寧市，是本章節(jié)所述的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中位于三亞灣最東部的項(xiàng)目，距離三亞市 140公里。由 于地理位置的關(guān)系，神州半島的氣溫一般比三亞低幾度，且風(fēng)大浪高，不適合開(kāi)展水上運(yùn)動(dòng)。中信泰富負(fù)責(zé)這個(gè) 38平方公里區(qū)域的開(kāi)發(fā)，為眾多高爾夫球場(chǎng)、酒店和零售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供所有的內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施。 下表列出了神州半島的預(yù)計(jì)新增酒店供給及具體情況： 石梅灣 石梅灣位于神州半島正南方向，距離三亞市 120公里。整個(gè)開(kāi)發(fā)面 積約 12平方公里，由華潤(rùn)集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)。按照目前的設(shè)想，石梅灣總體規(guī)劃包括若干高檔酒店項(xiàng)目以及對(duì)公眾開(kāi)放的娛樂(lè)設(shè)施。旅游中心（ T1地塊）已于 2020年竣工，包括一個(gè)餐廳、咖啡廳和其它各類海濱活動(dòng)設(shè)施。在所有正在開(kāi)發(fā)的海灣中，石梅 41 灣是第一個(gè)有國(guó)際品牌酒店開(kāi)業(yè)的海灣 —— 石梅灣艾美酒店開(kāi)業(yè)于 2020年。但是，目前未獲得有關(guān)石梅灣其它酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信息。 42 （六）海南南部開(kāi)發(fā)區(qū)的總體比較 酒店 三亞灣 大東海 亞龍灣 太陽(yáng)灣 海棠灣 土福灣 清水灣 香水灣 石梅灣 神州半島 與三亞機(jī)場(chǎng)的鄰近程度 5 公里 15 公里 30 公里 25 公里 35 公里 45 公里 55 公里 80 公里 120 公里 140Taj 無(wú) 喜來(lái)登 凱賓斯基 悅榕 萬(wàn)豪 安達(dá)斯 逸林 皇冠假日 希爾頓 皇冠假日 富朋 戴斯 文華東方 紅樹(shù)林 萬(wàn)麗 JW 萬(wàn)豪 君悅 國(guó)光豪生 希爾頓 凱賓斯基 Outrigger 四季 陽(yáng)光酒店 假日 費(fèi)爾蒙特 朱美拉 海韻度假酒店 皇冠假日 喜來(lái)登 新供給 康年 豪華 精選 鉑爾曼 新供給 鉑爾曼 洲際 福朋 洲際 麗思卡爾頓 麗笙 安娜塔拉度假村 新供給 華美達(dá) 麗笙 圣瑞吉斯 紅樹(shù)林 四季 米高梅 43 （七） SWOT分析 以下概括了海南旅游業(yè)和酒店市場(chǎng)的總體優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和威脅： 優(yōu)勢(shì) ? 中國(guó)的夏威夷 — 雖然目前海南尚無(wú)法與亞洲其它度假目的地競(jìng)爭(zhēng)，但國(guó)內(nèi)還沒(méi)有能與之相比的海濱度假區(qū)，海南自然條件優(yōu)越，氣候適宜，海灘潔凈，擁有海洋環(huán)境。在許多方面，海南仍然被大多數(shù)中國(guó)散 客認(rèn)為是“中國(guó)的夏威夷”—— 一 個(gè)具有異國(guó)風(fēng)情的目的地。 ? 簽證 — 落地簽證即可進(jìn)入海南將繼續(xù)成為大多數(shù)旅游散客及會(huì)議團(tuán)隊(duì)在選擇目的地時(shí)的一個(gè)決定性因素。 ? 國(guó)內(nèi)旅游基礎(chǔ) — 與全世界其他島嶼型目的地不同，海南受益于強(qiáng)大國(guó)內(nèi)旅游基礎(chǔ)，僅 2020年一年到訪海南的國(guó)內(nèi)游客就接近 2千萬(wàn)人次。隨著中國(guó)國(guó)民的收入水平不斷提高，國(guó)內(nèi)需求市場(chǎng)將繼續(xù)支持海南旅游業(yè)的增長(zhǎng)。 ? 國(guó)際品牌酒店 — 海南島和亞龍灣作為度假勝地的國(guó)際聲譽(yù)和品牌知名度將不斷提升，這有利于洗刷中國(guó)旅游市場(chǎng)的“壞名聲”，消除眾多外國(guó)游客對(duì)中國(guó)旅游環(huán)境的不安和擔(dān)憂，從而進(jìn) 一步加速新的國(guó)際知名品牌度假酒店加入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng) ? 高爾夫 — 該區(qū)域的 PGA標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)全年都可以打球。 ? 安全 — 和其他東南亞度假勝地，包括巴厘和普吉島相比，海南被認(rèn)為是一個(gè)安全的度假之地。 機(jī)遇 ? 政府支持 — 來(lái)自中央政府的官方支持將成為海南旅游業(yè)發(fā)展一大動(dòng)力。 2020年初，國(guó)務(wù)院宣布了一項(xiàng)雄心勃勃計(jì)劃，要在 2020年時(shí)將海南省開(kāi)發(fā)成一流的國(guó)際旅游島。 ? 目的地開(kāi)發(fā) — 海南旅游酒店和品牌度假酒店項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展將繼續(xù)提高其作為中國(guó)頂級(jí)目的地的知名度和競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 最大的度假目的地 — 海南的酒店開(kāi)發(fā)正以指數(shù)性的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，不遠(yuǎn) 的將來(lái)將開(kāi)發(fā) 60家新酒店， 22,000間客房，及每年 800萬(wàn)房晚供給。雖然未必所有的項(xiàng)目都會(huì)得以實(shí)現(xiàn)，但海南島面臨成為亞太區(qū)擁有最多國(guó)際品牌酒店的最大度假目 44 的地的機(jī)遇。 ? 收入的提高 — 隨著國(guó)內(nèi)居民日趨富裕，旅游經(jīng)驗(yàn)也越來(lái)越豐富，對(duì)高檔酒店提供的國(guó)際化設(shè)施和度假體驗(yàn)的需求也逐步加強(qiáng)。 ? 航空交通 — 在航空交通方面，過(guò)去 1到 2年里增開(kāi)了北京、上海和武漢等地的直飛航線，航班無(wú)須再在廣州中轉(zhuǎn)，該區(qū)域的航空交通正朝著積極的方向發(fā)展。同時(shí)，隨著第 第 4和第 5級(jí)航權(quán)的開(kāi)放，進(jìn)出三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)將更加便利。此外，我們了解到，飛往三 亞的機(jī)票價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，即使是在旅游旺季期間票價(jià)均有較靈活的下調(diào)空間。 ? 新區(qū)域 — 雖然三亞和大東海周邊區(qū)域被認(rèn)為過(guò)時(shí)了，但在海岸線上朝神州半島方向分布的其它海灣仍為能夠適當(dāng)開(kāi)發(fā)的旅游目的地提供了機(jī)遇，這些目的地應(yīng)配備目前欠缺的基礎(chǔ)設(shè)施和配套支持設(shè)施。這些新海灣包括太陽(yáng)灣、海棠灣、土福灣、清水灣、香水灣、富力灣、石梅灣和神州半島。可以從三亞、大東海和亞龍灣的開(kāi)發(fā)失誤中汲取教訓(xùn)，以具備對(duì)更挑剔的客人更大的吸引力。 ? 博彩業(yè)機(jī)遇 — 有媒體猜測(cè)博彩業(yè)將列入政府的長(zhǎng)期議程。作為計(jì)劃的一部分，海南省政府打算解決過(guò)去遺留下來(lái) 的眾多妨礙旅游業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，包括低劣的酒店服務(wù)和頗受質(zhì)疑的旅行社服務(wù)。 劣勢(shì) ? 航班頻次 — 目前三亞開(kāi)通的航線有限，航班班次和執(zhí)行頻率水平較低，絕大多數(shù)通過(guò)深圳、廣州、上?；蚝？诘鹊刂修D(zhuǎn)的航班等候時(shí)間也較長(zhǎng)。除此之外，淡季期間，較低的上座率經(jīng)常導(dǎo)致航班被取消或頻繁變更時(shí)間。航班班次和航線的增加有助海南南部旅游市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和提升。 ? 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施 — 海南缺乏獨(dú)特的目的地品質(zhì)，包括豐富的歷史文化底蘊(yùn)、旅游景點(diǎn)、藝術(shù)、建筑、美食和質(zhì)樸的環(huán)境，而這些正是中國(guó)境內(nèi)及世界上頗受歡迎的目的地所具有的特質(zhì)。與東南 亞眾多目的地相比，海南島的吸引力不僅有限且較為普通。例如：海南少數(shù)民族聚居區(qū)規(guī)模較?。宦糜尉包c(diǎn)開(kāi)發(fā)不夠成熟；海灘水質(zhì)雖然堪稱中國(guó)一流，但缺乏東南亞其它海域清澈剔透的綠色之感，而炸藥捕魚(yú)活動(dòng)大大影響了海南島海灘發(fā)展成為一個(gè)主要潛水或水上運(yùn)動(dòng)目的地的任何可能性。這些因素是一個(gè)度假目的地有效區(qū)別于其它目的地、吸引大量散客到訪的首要考量因素。 45 ? 規(guī)范的出租車服務(wù)體系 — 目前，大部分出租車的運(yùn)營(yíng)并不規(guī)范，出租車檔次低，服務(wù)不佳，并且時(shí)常向客人索要超過(guò)計(jì)價(jià)器顯示的車費(fèi)。為了將海南南部打造成一個(gè)國(guó)際旅游勝地，需要對(duì)該區(qū)域的出 租車和公共交通系統(tǒng)加以改善，創(chuàng)造出一個(gè)安全和更規(guī)范化的服務(wù)環(huán)境。 ? 市場(chǎng)推廣 — 過(guò)去幾年中，海南南部已實(shí)施了若干市場(chǎng)推廣措施，以吸引國(guó)際客源市場(chǎng)，但主要注意力都放在平均停留時(shí)間較長(zhǎng)但收益較低的俄羅斯客源市場(chǎng)中。對(duì)海南度假酒店市場(chǎng)而言，尤為重要的一點(diǎn)是應(yīng)改變以往針對(duì)單一俄羅斯客源市場(chǎng)的營(yíng)銷策略，在全球范圍內(nèi)推廣宣傳其作為度假目的地的市場(chǎng)形象。海南潛在的優(yōu)良客源市場(chǎng)還應(yīng)包括西歐、北美需求市場(chǎng)，這樣做可避免形成“俄羅斯人度假勝地”的單一形象，以致造成其他國(guó)家潛在客源的流失。吸引其它市場(chǎng)也能提高淡季期間的需求水平，有助 于減輕旅游的季節(jié)性影響。 ? 突發(fā)事件應(yīng)對(duì)系統(tǒng) — 海南島南部海岸地區(qū)缺少能夠應(yīng)對(duì)度假酒店突發(fā)事件的具備國(guó)際水準(zhǔn)的醫(yī)院和充足的消防安全服務(wù)設(shè)施；這應(yīng)值得廣泛關(guān)注，尤其是該地區(qū)正致力于發(fā)展成為一個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的目的地。 ? 供應(yīng)商短缺 — 由于海南島與大陸分離，絕大多數(shù)物資必須從當(dāng)?shù)毓?yīng)商處進(jìn)貨。但是，因?yàn)槿鄙儆匈Y質(zhì)的高品質(zhì)原材料和酒店用品供應(yīng)商，導(dǎo)致海南島出現(xiàn)當(dāng)?shù)毓?yīng)商壟斷市場(chǎng)的現(xiàn)象。由于缺少更多的選擇，導(dǎo)致物價(jià)被人為地抬高，最終造成酒店無(wú)法按照市場(chǎng)行情采購(gòu)所需的高品質(zhì)的物資。這一問(wèn)題在旺季酒店采購(gòu)時(shí)尤為突出。 ? 作為需求來(lái) 源的大型活動(dòng) — 盡管海南南部已經(jīng)主辦過(guò)許多大型國(guó)際活動(dòng)，諸如“世界小姐”、“世界先生”評(píng)選等，但是這些活動(dòng)并非長(zhǎng)期持續(xù)在海南舉行，并且在一些國(guó)際市場(chǎng)中這些活動(dòng)略顯“俗氣”。因此，海南南部仍應(yīng)努力爭(zhēng)取更高端的舉辦一些更具水準(zhǔn)的國(guó)際性大型活動(dòng)或者賽事，使其自身成為一個(gè)在會(huì)議及會(huì)展市場(chǎng)中均享有盛聲譽(yù)的目的地。 威脅 ? 快速增長(zhǎng) — 隨著這 60家新國(guó)際品牌和新概念酒店開(kāi)業(yè)，這些新涌入市場(chǎng)的酒店將會(huì)發(fā)現(xiàn)要從海南有限的客源市場(chǎng)中獲取客源將變得異常困難。在一個(gè)店市場(chǎng)中，供給快速增長(zhǎng)而需求基礎(chǔ)緩慢增長(zhǎng)往往會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌并引發(fā)酒 店之間的“價(jià)格戰(zhàn)”，是為了拉動(dòng)住宿率的方式做為補(bǔ)償。 46 ? 機(jī)場(chǎng)容量 — 值得注意的是，三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)現(xiàn)有的設(shè)施已經(jīng)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，如果所規(guī)劃的擴(kuò)建工程延期，將限制通過(guò)空中運(yùn)輸工具抵達(dá)三亞的游客數(shù)量的進(jìn)一步增長(zhǎng)。雖然海南其它地方也規(guī)劃了新機(jī)場(chǎng)，但這些新機(jī)場(chǎng)都不太可能緩解三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)的容量問(wèn)題。三亞機(jī)場(chǎng)將主要服務(wù)于海南南部的大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及預(yù)期增長(zhǎng)的到訪游客。但是須注意的是，對(duì)于這些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否得以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)存有猜測(cè)。 ? 勞動(dòng)力短缺 — 在海南，有經(jīng)驗(yàn)員工的短缺和員工需求的增長(zhǎng)使得當(dāng)?shù)厝肆Y源市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。盡