【導(dǎo)讀】海南省三亞市亞龍灣?！胞W鵡螺皇家園林度假酒店”項目總占地163畝，合萬平米。龍大道通往天域酒店的一條弧線形支路，三路圍合的一獨(dú)立地塊，地理位置優(yōu)越。總建筑面積：萬m2（其中：地上建筑面積：萬平米，地下建筑面積：3.2萬平米）容積率：0.資產(chǎn)總額12億元，凈資產(chǎn)5億元。經(jīng)營范圍涉及零售業(yè)、公路客運(yùn)。力，為開發(fā)建設(shè)華“宇亞龍灣國際會議中心”項目奠定了堅實的基礎(chǔ)。休閑、度假功能，提升亞龍灣地區(qū)的整體形象。大華宇房地產(chǎn)品牌的輻射力度。成為他們的首選下榻地。“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項目的投資及經(jīng)營方式將采用“產(chǎn)權(quán)式酒店”的方式，受，許多國家還為此專門立法并成立行業(yè)協(xié)會以規(guī)范市場，約束市場參與者的行為。力和生命力；再者該模式還使三亞市高端消費(fèi)人士的保有量始終保持在較高水平，具熱帶濱海特色的代表性建筑；景”的向往，最大程度展現(xiàn)三亞亞龍灣這座熱帶海濱度假圣地獨(dú)一無二的魄力；

　　

【正文】 假產(chǎn)品的銷售推廣，所經(jīng)營的產(chǎn)品基本為傳統(tǒng)類型的分時度假產(chǎn)品。如廣東愛特樂度假服務(wù)公司等。主要是專業(yè)銷售 RCI 和 II公司的分時度假產(chǎn)品。這類公司多分布于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)。目前，國內(nèi)還沒有出現(xiàn)一家大型的、全國性的專業(yè)分時度假銷售公司。主要原因是因為分時度假的國內(nèi)消費(fèi)市場尚未完全 發(fā)育成熟，而國內(nèi)分時度假產(chǎn)品的推出正處于一個啟蒙時間。 ④ 自主開發(fā)的分時度假產(chǎn)品國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)公司。自主開發(fā)具有中國特色分時度假網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)是推動中國分時度假發(fā)展的主力軍之一。這類公司不多于 10 家，主要集中分布在北京、廣州、深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和云南、海南等分時度假目的地。這些公司一般都以實力雄厚的大集團(tuán)公司做后盾，致力于分時度假產(chǎn)品的改革、設(shè)計，使之成為中國市場能接受的新型分時度假產(chǎn)品運(yùn)行模式，并構(gòu)建適應(yīng)中國市場的分時度假產(chǎn)品和交換網(wǎng)絡(luò)。 20xx 年 11 月，由首創(chuàng)集團(tuán)、中旅集團(tuán)、北京旅游集團(tuán)等 6 家股東聯(lián)合發(fā)起組建的專 業(yè)從事分時度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司在北京成立。天倫度假公司的成立標(biāo)志著國內(nèi)大型旅游企業(yè)第一次直接涉足分時度假行業(yè)。專業(yè)大型旅游企業(yè)的介入對分時度假行業(yè)的發(fā)展提供了極好的推動力。因為專業(yè)旅游企業(yè)熟悉旅游市場，擁有分時度假發(fā)展必須的大量可依靠的資源。 ⑤ 分時度假交換公司。分時度假交換公司在分時度假產(chǎn)業(yè)中有著舉足輕重的地位，他的服務(wù)水平高低對于分時度假企業(yè)的發(fā)展生存有著直接的關(guān)系，他是分時度假鏈中必不可少的一個中間環(huán)境、一個交換平臺。它是分時度假業(yè)的發(fā)動機(jī)。如美國的RCI 和 II 公司。 目前在國內(nèi) “ 海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡(luò)有限公司 ” 是中國唯一的一家專業(yè)從事分時度假國內(nèi)交換業(yè)務(wù)的公司。它的商業(yè)模式與運(yùn)行機(jī)制，是根據(jù)國外最大的兩家分時度假交換公司 RCI 和 II 的模式和體制進(jìn)行了適當(dāng)改造后建立的，較適合中國的實情。雖然該公司對于 “ 如何實現(xiàn)使用權(quán)益保障的問題 ” 、 “ 銷售模式問題 ” 存在著兩個實際操作方面的難題，但是該公司在對分時度假交換技術(shù)的掌握理解和規(guī)范化方面是處于領(lǐng)先地位，其交換系統(tǒng)有著較強(qiáng)的兼容性，非常適合中國國情的分時度假業(yè)的發(fā)展。 ⑥ 相關(guān)創(chuàng)新概念企業(yè)。這是一批借用分時度假概念開發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)。如北 京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)公司。他們是將分時度假的點(diǎn)數(shù)制形式經(jīng)過改造應(yīng)用于中國市場的分時營銷公司。他們通過與加盟飯店簽約獲得合作保證，然后再通過自己的銷售網(wǎng)絡(luò)以點(diǎn)數(shù)卡（ IC 卡）的形式對外銷售分時度假產(chǎn)品，稱之為 “ 房東卡 ”實質(zhì)是含有一定數(shù)額資金的消費(fèi)卡。這種點(diǎn)數(shù)制適用于一個企業(yè)控制的飯店群，這樣才不會因權(quán)益分配問題各方產(chǎn)生異議，同時會努力保證顧客的使用權(quán)。 表二 中國分時度假產(chǎn)業(yè)分類 類別 代表企業(yè) 經(jīng)營方式、內(nèi)容 加盟國際分時度假交換網(wǎng)絡(luò)公司 北京九華山莊 按國際慣例銷售一周的分時度假產(chǎn)品 分時度假俱樂部 泰達(dá) 度假交換公司、海南海航集團(tuán) 以交換網(wǎng)絡(luò)式點(diǎn)數(shù)制銷售自有的分時度假產(chǎn)品 分時度假銷售公司 廣東愛特樂度假服務(wù)公司 專業(yè)銷售 RCI和 II公司的分時度假產(chǎn)品 獨(dú)立的國內(nèi)分時度假網(wǎng)絡(luò)公司 天倫度假發(fā)展有限公司 分時度假地開發(fā)、分時度假產(chǎn)品交換、分時度假交換卡銷售及相關(guān)服務(wù) 分時度假交換公司 海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡(luò)有限公司 分時度假產(chǎn)品的交換 相關(guān)新概念分時度假企業(yè) 北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)公司 與酒店簽約銷售自己的點(diǎn)數(shù)卡（房東卡儲值卡） 我國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1） 相關(guān)背景介紹 產(chǎn)權(quán)式酒店亦稱 “ 時權(quán)酒店 ” （ Timeshare Hotel）其概念本身即內(nèi)含兩個概念，一是 “ 時 ” 即 “ 時間、時段 ” ，二是 “ 權(quán) ” 即 “ 權(quán)力 ” 可延申 “ 產(chǎn)權(quán) ” 等。自 1976年，第一批真正意義上的分時度假酒店在法國阿爾卑斯山地區(qū)興起后，即在瑞士和歐洲傳播開，之后 20 年逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展。 一個分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達(dá)國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團(tuán)歡迎的投資方式之一。 類型： ① 退休住宅型 退休前購樓，每年居住一定時間，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。 ② 有限自用投資型 酒店將每個單位產(chǎn)品分 割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不居住，而是統(tǒng)一由酒店管理公司經(jīng)營出租以獲取利潤回報，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。 ③ 公司自用型 為集團(tuán)公司購買后一方面用于投資，另一方面用于公司年會、職工度假。 特征： ① 產(chǎn)權(quán)式酒店具有明顯的地域特征，一般都集中坐落在山岳海濱旅游度假地和大城市附近。 ② 產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)群體多集中在城市的高收入階層中，且這些度假產(chǎn)品購買者均為 “ 二次置業(yè) ” 的家庭，其目的主要是為了投資。 ③ 賣點(diǎn)相對集中。一是由于度假產(chǎn)品的低房價及少量首付其余按揭的購置方式，無須再投 資即可取得度假酒店房產(chǎn)權(quán)，且每年有一定的回報，對度假產(chǎn)品消費(fèi)者有著極大吸引力。二是國內(nèi)假日經(jīng)濟(jì)的興起發(fā)展，帶動了一批人高品質(zhì)生活的需求，特別是海景產(chǎn)權(quán)式酒店消費(fèi)時尚朝流。三是投資意識的增強(qiáng)為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了發(fā)展的基礎(chǔ)。特別是海景資源的有限，使海景產(chǎn)權(quán)式酒店具有雙重投資色朋。四是銷售方式多采用在異地代理銷售，這是由于產(chǎn)權(quán)式酒店所處地域位置，與消費(fèi)群體源地的特征所決定的。 （ 2） 產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展 產(chǎn)權(quán)式酒店的未來發(fā)展一是由于度假旅游的逐年發(fā)展及產(chǎn)權(quán)式酒店的新概念的普及，使一批房地產(chǎn)商、大旅游企業(yè)參與產(chǎn)權(quán)式 酒店的行列，競爭更趨于激烈，而且競爭優(yōu)勢也將向?qū)嵙π酆竦钠髽I(yè)傾斜，向集中化發(fā)展。二是產(chǎn)權(quán)式酒店由于其特殊性，它的發(fā)展在由房地產(chǎn) 業(yè)向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)移發(fā)展的過程中，其產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營服務(wù)物業(yè)管理水平成為市場競爭的利器，管理服務(wù)的重要性將成為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一個關(guān)鍵制約因素。三是由于政府的重視和大力推動產(chǎn)權(quán)式酒店得以快速健康發(fā)展。如海南省專門召開了產(chǎn)權(quán)式酒店與分時度假研討會對產(chǎn)權(quán)式酒店與分時度假的發(fā)展表示樂觀。并表示由于確定海南做為國際度假休閑目的地和國際會議中心的發(fā)展方向，已到了妄動產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假的時候。 海南分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展 （ 1）分時度假產(chǎn)生條件及現(xiàn)狀 全國旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，促進(jìn)海南由單純觀光型向觀光度假型轉(zhuǎn)變。 1992 年我國批準(zhǔn)建立了 12 個國家級旅游度假區(qū)（三亞亞龍灣是其中之一），相應(yīng)的產(chǎn)生了許多新的度假產(chǎn)品，但總體度假產(chǎn)品開發(fā)水平還不高，度假旅游產(chǎn)品對國外度假旅游者的吸引力還不大，極需深度大力開發(fā)。 ? 全國涉外旅游飯店平均出租率較低，經(jīng)濟(jì)效益逐年下降， 1994? 年為 %，截止 1998 年平均為 %， 1999 年略有回升（ %），但整體效益繼續(xù)下降， 98 年客房總 數(shù)上升到 萬間，增長 88%，營業(yè)收入 797 億元，增長了45%，平均每間收入 萬元，僅相當(dāng)于 1994 年的 77%。 表一 全國涉外酒店經(jīng)營狀況態(tài)勢（ 1989— 1999 年） 90 80 70 60 50 A 40 30 20 B 10 C 0 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 注： A 曲線為客房出租率（ %） B 曲線為客房數(shù)（萬間） C 曲線為營業(yè)收入總額（坐標(biāo)數(shù) 10 億元） 全國房地產(chǎn)積壓嚴(yán)重，全國 1998 年底商品房空置面積 8783 萬 M2，沉淀的資金 6000 億元左右。房地產(chǎn)積壓和接待設(shè)施出租率低的大背景為分時度假的發(fā)展創(chuàng)造出良好的供給條件，與發(fā)達(dá)國家分時度假產(chǎn)生發(fā)展的背景類似，企業(yè)可通過 ?房地產(chǎn)項目 轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展分時度假。 國民經(jīng)濟(jì)收入水平提高，休假日的延長及休閑觀念的形成是度假旅游在我國高速發(fā)展的兩個主要條件。據(jù)統(tǒng)計全國城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入實際增長率 1985 年為 6%， 1998 年為 %（以 1978 年為 100）達(dá)到 元。另國務(wù)院調(diào)整節(jié)假日?制度 后形成的全年 3 個 7 天長假，已成為我國的 “ 旅游黃金周 ” 對刺激假日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作用十分明顯。 20xx 年僅 “ 五一 ” 旅游黃金周期間，全國共接待旅游者 7377 萬人次，過夜人數(shù)、時間人均延長 天，形成度假旅游的傾向明顯。 由于我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，在中國形成一個具有一定規(guī)模的高收入階層，這個高收入群體，緊跟國際潮流，講究生活質(zhì)量，這個群體代表主流社會，已完全具備購買分時度假產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)實力。雖然這批高收入者平均住房建筑面積均已達(dá)百平方米以上，但投資房地產(chǎn)的投資意向有著較高比例與意識，這個高收入群體 ，就是發(fā)展分時度假的主要的基本的潛在購買者，他們是中國的中產(chǎn)階級階層，是發(fā)展分時度假的需求源，主要的分時度假產(chǎn)品消費(fèi)者。 ? （ 2）海南省分時度假、產(chǎn)權(quán)式酒店情況 A：康樂園度假村 該酒店屬海航集團(tuán)旗下的產(chǎn)權(quán)酒店，海航為發(fā)揮其空中優(yōu)勢，以帶動地面發(fā)展，實現(xiàn)空地嫁接、產(chǎn)業(yè)組合的戰(zhàn)略構(gòu)想，大舉涉足旅游業(yè)，在海航園內(nèi)通航城市建立全國性連鎖酒店，并與國際化經(jīng)營管理接軌。日前，以五星級康樂園大酒店第四期工程項目作為試點(diǎn)，推出 “ 康樂園度假村產(chǎn)權(quán)式酒店 ” 即是海航集團(tuán)涉足旅游業(yè)的重大舉措。該項目充分借鑒了海南已推出的兩個產(chǎn) 權(quán)式酒店項目的經(jīng)驗和國內(nèi)其它產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作實踐，依托海航品版優(yōu)勢及康樂園大酒店 10 年來的良好經(jīng)營業(yè)績，著重突出 “ 旅游度假投資 ” 概念，精心打造全新內(nèi)容而富有特色的精品。同時按上市公司規(guī)范、透明操作模式進(jìn)行運(yùn)作。同時利用毗鄰康樂園大酒店的優(yōu)勢，充分利用其管理經(jīng)驗及硬件設(shè)施。 B：海南皇冠濱海溫泉酒店 (皇冠假日產(chǎn)權(quán)酒店 ) ?？诨使跒I海溫泉酒店位于海南省瓊山市東營濱海旅游開發(fā)區(qū)。由阿波羅中心酒店、雅典娜酒店、波賽東酒店、古羅馬溫泉浴場及會議中心組成，酒店設(shè)計具有地中海式建筑風(fēng)格，是擁有 800 米長天然專屬海灘及天然 地下溫泉的五星級度假酒店， 80%以上客房均擁有瓊州海峽海景，被冠以 Crown Plaza（皇冠級酒店）稱號。 皇冠假日酒店是產(chǎn)權(quán)式酒店。按國際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店操作。由于位于著名旅游城市附近海濱，所以旅游資源充足，因此每年客戶利潤分紅足以抵消分期付款之費(fèi)用，且有可觀盈余。 C：海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡(luò)有限公司 華夏之旅分時度假交換網(wǎng)絡(luò)是中國本土首家大型分時度假交換機(jī)構(gòu)。于 20xx 年 6月在海南召開新聞發(fā)布會，并于當(dāng)年 7 月在烏魯木齊國內(nèi)旅游交易會上正式推出。華夏之旅針對休閑度假旅游和商務(wù)旅行，設(shè)計了一個能在全國范 圍內(nèi)進(jìn)行自由住宿造反的系統(tǒng)，并建立了廣泛的業(yè)內(nèi)聯(lián)系，擬將全國各地的酒店或度假村組成一個規(guī)模龐大的分時度假交換網(wǎng)絡(luò)體系。其交換網(wǎng)張核心就是為消費(fèi)者提供實惠的分時度假產(chǎn)品，并為國內(nèi)星級酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。 海南省已加盟華夏之旅交換網(wǎng)絡(luò)的酒店有 26 家。其中四星級 8 家、三星級 18 家、外省 36 家。華夏之旅正在以海南省為海南省為基地，并在全國范圍內(nèi)建立起廣泛網(wǎng)絡(luò)。