【正文】 型面積在50144平方米之間，其中主力戶(hù)型為7090平方米的一室一廳、二室二廳。目前該項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)在2250元/㎡左右，一期銷(xiāo)售率在80%左右。鉆石禮都是吉林省天元房地產(chǎn)公司在鐵北區(qū)開(kāi)發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目，其首個(gè)項(xiàng)目鉆石村以低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用類(lèi)住宅贏得了購(gòu)房者的青睞，2005年天元地產(chǎn)再次出擊，開(kāi)發(fā)了鉆石禮都，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位相對(duì)較高，入市均價(jià)為2000元/㎡，現(xiàn)已漲至2250元/㎡，成為區(qū)域內(nèi)價(jià)位較高的項(xiàng)目之一。溫馨休閑廣場(chǎng)——溫馨休閑廣場(chǎng)位于寬城區(qū)天光路與北亞泰大街交匯處，由長(zhǎng)春市騰安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。，總建筑面積約為5萬(wàn)平方米，綠化率在32%左右，該項(xiàng)目共分兩期建設(shè)，其中一期為六棟多層；二期為三棟高層，規(guī)劃戶(hù)數(shù)200多套，戶(hù)型面積僅有兩種，一種為5556平方米的一室一廳；另一種為6073平方米的二室二廳，銷(xiāo)售均價(jià)約為1800元/平方米，目前在售的二期項(xiàng)目銷(xiāo)售率已達(dá)95%左右。溫馨休閑廣場(chǎng)一期將項(xiàng)目定位為經(jīng)濟(jì)適用房，走低價(jià)路線(xiàn)，戶(hù)型面積較為經(jīng)濟(jì)實(shí)用，以普通二居室為主，銷(xiāo)售情形十分看好，一推向市場(chǎng)就受到了片區(qū)企事業(yè)單位職工的關(guān)注。其二期雖為高層，建筑密度較大，但在項(xiàng)目定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣中沿襲了一期的套路，在基本不打廣告的前提下，吸引了片區(qū)居民，目前剩余住宅約有10套。雁鳴湖山莊——雁鳴湖山莊位于寬城區(qū)西環(huán)城路與新月路交匯處，該項(xiàng)目由長(zhǎng)春星火實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目占地面積50萬(wàn)平方米，總建筑面積40萬(wàn)平方米，綠化率40%。社區(qū)規(guī)劃全部為多層建筑，戶(hù)型面積從43㎡的一室一廳到169㎡的三室二廳不等，銷(xiāo)售均價(jià)在2300元/㎡左右，銷(xiāo)售率在40%左右。雁鳴湖山莊將項(xiàng)目定位為一個(gè)從治理湖水，變荒地為公園式社區(qū)的高檔湖畔小區(qū)。據(jù)了解三年前的雁鳴湖是一個(gè)污染嚴(yán)重、植被遭到破壞、生態(tài)環(huán)境極度惡化、遠(yuǎn)近聞名的垃圾湖、臭水坑。自開(kāi)發(fā)雁鳴湖山莊來(lái)，區(qū)域環(huán)境顯著改善，雁鳴湖山莊不僅改變了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的居住環(huán)境，結(jié)束了長(zhǎng)春市西北沒(méi)有住宅區(qū)的歷史，也為加速農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革做出了貢獻(xiàn)。但是2003年8月該項(xiàng)目土地違規(guī)案（未批先建、少批多建）被查出后，銷(xiāo)售速度呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，加之區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目相繼開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)有在售項(xiàng)目決定了片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量，而對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目真正產(chǎn)生危機(jī)的項(xiàng)目則是待售樓盤(pán)，目前片區(qū)待售樓盤(pán)主要有耀江五月花苑、華泰世紀(jì)新城以及觀筑酒店公寓三個(gè)項(xiàng)目。這三個(gè)項(xiàng)目中觀筑酒店公寓規(guī)模較小，為改建項(xiàng)目，對(duì)本案不會(huì)造成較大影響，真正影響本案的應(yīng)該是耀江五月花苑和華泰世紀(jì)新城。通過(guò)分析這兩個(gè)項(xiàng)目，我們可以看出：預(yù)計(jì)區(qū)域待售項(xiàng)目戶(hù)型面積不會(huì)與在售項(xiàng)目產(chǎn)生較大偏差，二室二廳仍為片區(qū)主力產(chǎn)品，同時(shí)可以輔以一室一廳、三室二廳；目標(biāo)客群來(lái)源仍以區(qū)域居民為主，但受銷(xiāo)售價(jià)格低的影響，也不能排除外區(qū)工薪階層購(gòu)房者來(lái)此購(gòu)房的可能，預(yù)計(jì)該類(lèi)人群也會(huì)占去較大比例；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模顯著提高，大盤(pán)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，集約型開(kāi)發(fā)成為區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)模式；建筑形式仍以多層為主，輔以小高層；項(xiàng)目所在區(qū)域臨街仍會(huì)設(shè)有門(mén)市，以彌補(bǔ)項(xiàng)目周邊商業(yè)配套不全的缺陷；開(kāi)發(fā)規(guī)模變大，同時(shí)社區(qū)環(huán)境也會(huì)顯著提高，待售項(xiàng)目將會(huì)更加重視社區(qū)環(huán)境、園林綠化的建設(shè)。耀江五月花苑——耀江五月花苑位于寬城區(qū)一匡街與亞泰大街交匯處，由浙江耀江集團(tuán)長(zhǎng)春耀江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，吉林省建筑設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)。，，綠化率32%，建筑結(jié)構(gòu)為框架、磚混結(jié)構(gòu)。該項(xiàng)目規(guī)劃戶(hù)數(shù)1554戶(hù)，以8090平方米二室二廳為主打戶(hù)型，占房源總量的80%。該項(xiàng)目規(guī)劃有2萬(wàn)平方米公建，用于滿(mǎn)足小區(qū)居民對(duì)配套的需求。耀江五月花苑是2005年浙江耀江集團(tuán)在長(zhǎng)春的首個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，自2005年年初宣傳以來(lái)，一年中一直在做前期運(yùn)作，工程進(jìn)度相對(duì)緩慢，目前正在做基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)將于2006年中期面市，銷(xiāo)售均價(jià)初步定位為2100元/㎡左右，對(duì)于該區(qū)域來(lái)講，價(jià)格相對(duì)適中。隨著工程的不斷完工，后期價(jià)格上升空間較大。華泰世紀(jì)新城——華泰世紀(jì)新城由長(zhǎng)春華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)，沈陽(yáng)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、沈陽(yáng)中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資。項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市寬城區(qū)柳影路與菜市北街交匯處，占地面積45萬(wàn)平方米，總建筑面積54萬(wàn)平方米，項(xiàng)目共分三期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)12萬(wàn)平方米，現(xiàn)正處于拆遷階段，預(yù)計(jì)2006年正式開(kāi)工。目前，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格、戶(hù)型均未定。華泰世紀(jì)新城是2005年寬城區(qū)最大的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目。項(xiàng)目定位為“城北健康生活示范園區(qū)”，華泰世紀(jì)新城除了針對(duì)回遷戶(hù)進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查，還廣泛征集購(gòu)房者的意見(jiàn)，針對(duì)園區(qū)規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)等開(kāi)發(fā)指標(biāo)進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)研，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目也將以8090平方米的二室二廳為主力戶(hù)型。據(jù)了解，華泰世紀(jì)新城于2005年11月開(kāi)始接受排號(hào)，支付認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金1000元，購(gòu)房時(shí)可當(dāng)3000元使用，現(xiàn)已排號(hào)至200號(hào)左右。觀筑酒店公寓——觀筑酒店公寓位于寬城區(qū)凱旋路西側(cè)，金玉良園以北區(qū)域內(nèi)，該項(xiàng)目為1棟多層，改建樓。觀筑酒店公寓是近期剛出現(xiàn)的一個(gè)樓盤(pán)，尚未上市，基本指標(biāo)尚不明晰，有待于進(jìn)一步觀察了解。但該項(xiàng)目為舊樓改建，且僅為1棟多層，供應(yīng)量較小，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)不會(huì)造成較大影響，因此可以忽略不計(jì)。216。 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域在售、待售項(xiàng)目已售面積與未售面積對(duì)比區(qū)域內(nèi)在售、其中已售出面積有0萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的32%，占總供應(yīng)量的68%?？梢?jiàn)市場(chǎng)仍存在著2/3的供應(yīng)量未被消化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。區(qū)域內(nèi)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房個(gè)數(shù)對(duì)比區(qū)域內(nèi)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量對(duì)比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有在售、待售項(xiàng)目共13個(gè)，其中寬城區(qū)西部長(zhǎng)安世家、豪邦四季風(fēng)采，綠園區(qū)西北部春天花園，寬城區(qū)西南部金玉良園以及寬城區(qū)東南部的耀江五月花苑、鉆石禮都為商品房，其余7個(gè)樓盤(pán)均為經(jīng)濟(jì)適用房，占區(qū)域樓盤(pán)總數(shù)的54%。從供應(yīng)量上觀察，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)比重占區(qū)域樓盤(pán)總量的66%，而普通商品住宅僅有34%。由此可見(jiàn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)占主導(dǎo)地位。2 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目、待售項(xiàng)目對(duì)比分析由于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)均低于全市總體均價(jià)水平，根據(jù)近年來(lái)區(qū)域項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)情況、樓盤(pán)檔次，結(jié)合購(gòu)房者在選房過(guò)程中對(duì)價(jià)格的考慮因素，我們看出銷(xiāo)售均價(jià)2000元/㎡是劃分項(xiàng)目檔次的一個(gè)分界線(xiàn)，因此我們按照檔次區(qū)分為“中高端”（銷(xiāo)售均價(jià)2000元/㎡以上的項(xiàng)目）和“中端”（銷(xiāo)售均價(jià)2000元/㎡以下的項(xiàng)目）兩部分進(jìn)行分析。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中，中高端項(xiàng)目（含在售項(xiàng)目、待售項(xiàng)目）主要有春天花園、金玉良園、鉆石禮都、耀江五月花苑以及雁鳴湖山莊五個(gè)項(xiàng)目，其中耀江五月花苑為待售項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積（萬(wàn)㎡）總建面積（萬(wàn)㎡）容積率綠化率（%）春天花園43金玉良園30鉆石禮都40耀江五月花苑32雁鳴湖山莊67合 計(jì)——，項(xiàng)目建筑形式基本均為多層，園區(qū)綠化率30%以上區(qū)域內(nèi)中高端市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模最大的是雁鳴湖山莊，以雁鳴湖為核心，開(kāi)發(fā)面積50萬(wàn)平方米，而鉆石禮都、耀江五月花苑、春天花園相對(duì)次之，均為中型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，實(shí)行分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式。區(qū)域內(nèi)中高端市場(chǎng)中金玉良園開(kāi)發(fā)規(guī)模最小，實(shí)行一期開(kāi)發(fā)。從容積率來(lái)看，雁鳴湖山莊容積率最低，居住的舒適度較高，但該項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn)，片區(qū)生活配套、交通設(shè)施均滯后，不便于居民長(zhǎng)期居住。金玉良園、耀江，舒適度相對(duì)適中。而春天花園、鉆石禮都的容積率則略有偏大。區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目園區(qū)綠化率均在30%以上，雁鳴湖山莊綠化率最高，達(dá)67%，鉆石禮都、春天花園相對(duì)次之，耀江五月花苑、金玉良園綠化率則較低在30%以上。項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售率（%）已售面積（萬(wàn)㎡）未售面積（萬(wàn)㎡）春天花園2365一期：90金玉良園230080鉆石禮都2250一期：80耀江五月花苑預(yù)計(jì)2100尚未銷(xiāo)售雁鳴湖山莊230040合 計(jì)2264——區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)對(duì)比區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目已售面積、未售面積對(duì)比區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目總體銷(xiāo)售均價(jià)為2264元/㎡，總體銷(xiāo)售率在33%左右，其中已售面積達(dá)35萬(wàn)平方米，春天花園銷(xiāo)售價(jià)格最高，該項(xiàng)目銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，剛?cè)胧袝r(shí)為區(qū)域內(nèi)第一個(gè)商品房項(xiàng)目，由于價(jià)格高，銷(xiāo)售阻力較大，經(jīng)過(guò)近兩年多的銷(xiāo)售，還有9萬(wàn)平方米的住宅尚未銷(xiāo)售。金玉良園銷(xiāo)售均價(jià)在2300元/㎡左右，2005年6月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，由于項(xiàng)目檔次較高，戶(hù)型設(shè)計(jì)良好，住宅現(xiàn)已全部售罄，目前在售的為“站前SOHO”小戶(hù)型公寓和臨街門(mén)市，剩余9000㎡的供應(yīng)量，該項(xiàng)目已接近尾盤(pán)銷(xiāo)售期，近期該項(xiàng)目正在辦理入住。鉆石禮都銷(xiāo)售均價(jià)2250元/㎡，接近區(qū)域同檔次樓盤(pán)總體均價(jià)，該項(xiàng)目也是2005年新開(kāi)樓盤(pán)，目前一期銷(xiāo)售率達(dá)80%左右，但受開(kāi)發(fā)量的影響，未售面積接近20萬(wàn)平方米，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較大。耀江五月花苑經(jīng)過(guò)了近一年的運(yùn)作，至今尚未推向市場(chǎng)，銷(xiāo)售價(jià)格未定，意向銷(xiāo)售均價(jià)在2100元/㎡左右，預(yù)計(jì)將于2006年春季推向市場(chǎng)，目前工程進(jìn)度到基礎(chǔ)工程部分。雁鳴湖山莊毗鄰雁鳴湖，該開(kāi)發(fā)商治理該景觀后，區(qū)域環(huán)境大幅提升，自然景觀優(yōu)勢(shì)成為該項(xiàng)目的最大賣(mài)點(diǎn)，目前銷(xiāo)售均價(jià)為2300元/㎡，但由于項(xiàng)目周邊生活配套欠缺，交通設(shè)施滯后，不利于長(zhǎng)期居住，因此該項(xiàng)目銷(xiāo)售速度較為緩慢，銷(xiāo)售率僅為40%左右，尚有24萬(wàn)平方米的住宅處于待售中。項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售率（%）推盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售周期（天）銷(xiāo)售速度（㎡/天）春天花園一期：902003年9月850金玉良園802005年6月214鉆石禮都一期：802005年8月153雁鳴湖山莊402002年5月1340注：上述“銷(xiāo)售周期”自推盤(pán)時(shí)間開(kāi)始，截至到2005年12月31日止。區(qū)域內(nèi)早期中高端項(xiàng)目銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)阻力較大，近期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)市場(chǎng)認(rèn)可度較高2005年推出的鉆石禮都銷(xiāo)售周期較短，同時(shí)銷(xiāo)售速度也最快，而區(qū)域內(nèi)早期的中高端產(chǎn)品——春天花園、雁鳴湖山莊，銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，且銷(xiāo)售速度緩慢。由此可見(jiàn)，早期的中高端項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可度較低，且推廣阻力較大，無(wú)形中降低了銷(xiāo)售速度。而2005年以來(lái)，隨著區(qū)域市場(chǎng)的成熟，購(gòu)房者對(duì)中高端產(chǎn)品的認(rèn)可度顯著增強(qiáng)，新項(xiàng)目銷(xiāo)售速度較快。值得一提的是，春天花園2003年推向市場(chǎng)后，由于銷(xiāo)售價(jià)格較高，銷(xiāo)售一直受阻，并于2003年底封盤(pán)。雁鳴湖山莊開(kāi)發(fā)有一部分政府解困房，該項(xiàng)目前期銷(xiāo)售狀況良好，但自2004年底，基本處于滯銷(xiāo)狀態(tài)。、面積項(xiàng)目名稱(chēng)主力面積（㎡）主力房型春天花園90二室二廳金玉良園9105二室二廳鉆石禮都78100二室一廳、二室二廳耀江五月花苑90二室二廳雁鳴湖山莊79114二室一廳、二室二廳區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目主力房型為90㎡二室二廳，其次為78㎡左右二室一廳區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目春天花園、金玉良園以及耀江五月花苑主力戶(hù)型基本均為90105㎡的二室二廳，而鉆石禮都、雁鳴湖山莊主力戶(hù)型除了二室二廳外，還設(shè)有78㎡左右的二室一廳。區(qū)域中高端項(xiàng)目主力戶(hù)型解析春天花園㎡二室二廳一衛(wèi) ㎡三室二廳二衛(wèi)金玉良園㎡二室二廳一衛(wèi) 125㎡三室二廳一衛(wèi)鉆石禮都78㎡二室一廳一衛(wèi) 100㎡二室二廳一衛(wèi)耀江五月花苑（暫無(wú)）雁鳴湖山莊 79114㎡二室一廳一衛(wèi) 126169㎡三室二廳二衛(wèi)春天花園——春天花園在售戶(hù)型主要是7490㎡的二室、116138㎡的三室以及160202㎡的四室。相對(duì)于區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)，該項(xiàng)目戶(hù)型面積均有偏大趨勢(shì)，因此造成了項(xiàng)目總價(jià)高，購(gòu)置門(mén)檻高的弊端。對(duì)比2005年新開(kāi)樓盤(pán)，春天花園的戶(hù)型設(shè)計(jì)顯得較為滯后，例如居住功能相對(duì)不全，動(dòng)靜、干濕分區(qū)劃分不明顯。金玉良園——戶(hù)型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離，注重居住的通風(fēng)、采光要求，使居住者居住更為舒適，符合北方人對(duì)戶(hù)型的要求。該項(xiàng)目戶(hù)型最大的特點(diǎn)就是注重居住功能的多樣化。，設(shè)有懸挑式落地窗，最大限度滿(mǎn)足室內(nèi)對(duì)采光的要求，北側(cè)廚房設(shè)有功能陽(yáng)臺(tái)，滿(mǎn)足了家庭主婦在家中日常作業(yè)的需求。鉆石禮都——鉆石禮都戶(hù)型設(shè)計(jì)以78100㎡的二室一廳、二室二廳為主，4755㎡的一室一廳、115140㎡的三室二廳為輔。相對(duì)于區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)，該項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨于小型化，深受普通工薪階層、中青年購(gòu)房者的青睞。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，鉆石禮都產(chǎn)品較為常規(guī)，單戶(hù)格局與該開(kāi)發(fā)商以往開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目沒(méi)有什么區(qū)別，能夠滿(mǎn)足購(gòu)房者日常居住的需求，屬于經(jīng)濟(jì)類(lèi)住房。耀江五月花苑——具體戶(hù)型圖暫無(wú)。據(jù)悉，該項(xiàng)目主力戶(hù)型為90㎡的二室二廳，預(yù)計(jì)該戶(hù)型與現(xiàn)階段市場(chǎng)中普遍銷(xiāo)售的二室二廳格局無(wú)太大差異。同時(shí)該項(xiàng)目還有3250㎡的一室一廳、125㎡的三室二廳作輔助產(chǎn)品。雁鳴湖山莊——雁鳴湖山莊是2002年的項(xiàng)目，戶(hù)型設(shè)計(jì)與近年來(lái)的產(chǎn)品缺乏可比性，其4353㎡的一室一廳基本均為政府的解困房。對(duì)外銷(xiāo)售房源基本以二室二廳、三室二廳為主。在設(shè)計(jì)中，雁鳴湖山莊引入了干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)的概念，平層、錯(cuò)層，共10種戶(hù)型，產(chǎn)品設(shè)計(jì)力求多樣化，較大限度的滿(mǎn)足不同購(gòu)房者的需求。項(xiàng)目名稱(chēng)建筑形式建筑風(fēng)格春天花園多層、高層現(xiàn)代風(fēng)格金玉良園多層歐式風(fēng)格鉆石禮都多層、小高層現(xiàn)代風(fēng)格耀江五月花苑多層歐式風(fēng)格雁鳴湖山莊多層現(xiàn)代風(fēng)格區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目建筑形式以多層為主，建筑風(fēng)格無(wú)明顯的劃分，基本均為現(xiàn)代風(fēng)格區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目建筑形式均以多層為主，少數(shù)樓盤(pán)建有高層，例如：春天花園、鉆石禮都等，且這些項(xiàng)目高層比例較少，究其原因主要是該區(qū)域地價(jià)較低，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后。這