合富輝煌2006年上海市綠地和創(chuàng)營(yíng)銷策劃報(bào)告--maris620-資料下載頁(yè)
2025-04-23 17:46本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】“和創(chuàng)”的項(xiàng)目?jī)r(jià)值在哪里？這些價(jià)值吸引了哪些客戶，客戶從哪些市場(chǎng)信息的判斷選擇了和創(chuàng)？宏觀經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大前提，發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。整期，由于投資者持觀望態(tài)度，持續(xù)向下調(diào)整的趨勢(shì)?！笥捎诳晒?yīng)較少，甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)上揚(yáng)，租金同期上升近%。甲級(jí)寫字樓的售價(jià)微跌，售價(jià)同期下跌約%。短期套現(xiàn)，更能體現(xiàn)利潤(rùn)最大化；下，銷售周期長(zhǎng)比快速去化能獲得更多利潤(rùn)。至06年一季度，上海全市甲級(jí)寫字樓存量已達(dá)到約380萬平米；目前全市甲級(jí)寫字樓空臵率保持在6%以下。下，比去年同期有一定幅度下降。◇整個(gè)市場(chǎng)供給緊缺，預(yù)租行為活躍；◇大租戶為能夠獲得所需空間，相互爭(zhēng)搶新落成項(xiàng)目。均成交租金不斷上升。發(fā)業(yè)務(wù)征企業(yè)所的稅。環(huán)以內(nèi)，整體形象有待改善。企業(yè)辦事處，貿(mào)易及科技型企業(yè)居多。良好的交通條件使本項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值得到較大提升，◇區(qū)域內(nèi)交通較為便利，各類公交線路共計(jì)10余條，有多輛公交車途徑市中心；
【正文】 營(yíng)銷策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主題定位 關(guān)鍵詞解析： ?總部，體現(xiàn)項(xiàng)目定位高端，面向集團(tuán)客戶，同時(shí)滿足中小企業(yè)形象需求。 ?商務(wù)，明確物業(yè)為辦公場(chǎng)所，同時(shí)體現(xiàn)成熟的服務(wù)理念。 ?領(lǐng)地，某類客戶聚集之高地，也有地標(biāo)的暗示。 總部商務(wù)領(lǐng)地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 形象解析 一個(gè)尊貴的企業(yè)形象 一個(gè)全新的辦公理念 一個(gè)未來的潛力價(jià)值 一個(gè)周全的服務(wù)方案 總部商務(wù)領(lǐng)地 通過醒目的產(chǎn)品形象，實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)有產(chǎn)品的差異化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總體營(yíng)銷策略 ?以改變區(qū)域形象，提高項(xiàng)目知名度為主要營(yíng)銷方向，重點(diǎn)解決“高端產(chǎn)品品質(zhì)與低檔區(qū)域形象”之間的矛盾，樹立購(gòu)買者信心； ?以集團(tuán)客戶為突破方向，提升項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，通過散戶購(gòu)買來獲取項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ，以政府口吻炒作板塊價(jià)值，提升區(qū)域形象； 5A寫字樓評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)為題，來并修正市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)5A的不良認(rèn)識(shí)，為后期項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)體現(xiàn)做鋪墊； ，混于周邊項(xiàng)目，不夠醒目，建議對(duì)案名做以調(diào)整，體現(xiàn)項(xiàng)目大氣、高檔之形象，如和創(chuàng)商務(wù)廣場(chǎng)、和創(chuàng)中心等。 可實(shí)施策略建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ，靠基金炒作來引起市場(chǎng)關(guān)注，增強(qiáng)投資者信心； ，尤其是售樓處和樣板房的建設(shè)，弱化周邊環(huán)境的劣勢(shì)，在項(xiàng)目外立面暫時(shí)不能體現(xiàn)的情況下，以其體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)； ； （整層客戶）為主，推盤在高層；散戶購(gòu)買控制在低層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 各銷售階段營(yíng)銷策略建議 ?第一階段：項(xiàng)目導(dǎo)入期 ?主要任務(wù)：提升區(qū)域形象、 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷導(dǎo)入集團(tuán)客戶 +散客前期積累 ?工程節(jié)點(diǎn)：結(jié)構(gòu)封頂前 ?銷售策略： ?主動(dòng)出擊確定大客戶名單，通過小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判； ?此階段可能會(huì)引起投資者關(guān)注，應(yīng)確定初步推盤策略，統(tǒng)一制定吸引投資者客戶的宣傳口徑（如是否代租）。 ?推廣策略：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。以新聞炒作為主要宣傳方式，以特定專業(yè)媒體為工具，為求新聞?wù)鎸?shí)性，建議借政府、專家口吻。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?第二階段：開盤期、強(qiáng)銷期 ?主要任務(wù)：宣傳產(chǎn)品品質(zhì)、 大客戶引進(jìn)帶動(dòng)全面散客跟進(jìn) ?工程節(jié)點(diǎn)： 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，外立面部分呈現(xiàn)，以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場(chǎng)。 ?銷售策略： ?以合富“泛營(yíng)銷”策略，拓展客戶渠道； ?以較強(qiáng)的現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行力，提高散戶成交率； ?預(yù)留部分高層單位，繼續(xù)拓展集團(tuán)客戶； ?推廣策略： ?強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)包裝，體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)高度； ?開盤期，在新聞炒作的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加了硬性廣告，加大廣告發(fā)布頻率。 ?強(qiáng)銷期，以硬性廣告為主，針對(duì)主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，同時(shí)發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳。 ?建議依然以特點(diǎn)專業(yè)媒體為主要宣傳工具，避免大眾化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?第三階段：持續(xù)期、收尾期 ?主要任務(wù)： 散售為主，租賃為輔。 ?工程節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目?jī)?nèi)外裝基本完成，進(jìn)入現(xiàn)房入住階段。 ?銷售策略： ?銷售價(jià)格做較大提升； ?采用促銷手段； ?注重物業(yè)管理、辦公環(huán)境營(yíng)造等軟件建設(shè)，代投資客戶實(shí)現(xiàn)租金回報(bào)； ?推廣策略： ?持續(xù)期，以成交客戶的證言式廣告，以維持消費(fèi)者的記憶度，增強(qiáng)買家和潛在消費(fèi)者的信心。 ?收尾期采用脈沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維持較長(zhǎng)的發(fā)布時(shí)間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 合富的企劃設(shè)計(jì) 附： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綠地和創(chuàng)大廈 全程企劃服務(wù)計(jì)劃書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ◇ 時(shí)間：項(xiàng)目公開至銷售結(jié)案（不少于一年 ） ◇ 服務(wù)方式：全程企劃服務(wù) ◇ 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按月收費(fèi)，每月人民幣拾萬元整（￥ 100,000） ◇ 支付方式：每月五日前結(jié)算上月服務(wù)費(fèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目認(rèn)知 機(jī)會(huì)研判 定位策略 總體定位 目標(biāo)客戶定位 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 總體市市場(chǎng)分析 板塊市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)研究 區(qū)域功能研究 區(qū)域市場(chǎng)研究 典型項(xiàng)目研究 市場(chǎng)研究 一、項(xiàng)目分析定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、企劃推廣策略 推廣策略 Logo 視覺要素：主色調(diào)、字體等 應(yīng)用策略 視覺設(shè)計(jì) 案名設(shè)計(jì) 推廣口號(hào) 文案風(fēng)格 平面表現(xiàn) 形象策略 通路定位 推廣主題 推廣節(jié)奏 媒體組合 項(xiàng)目樓書 銷售 DM 銷售海報(bào) web page 項(xiàng)目資料設(shè)計(jì) 廣告創(chuàng)意 形象推廣活動(dòng) 媒體方案 廣告設(shè)計(jì) 地盤包裝 地盤形象 精神堡壘 地盤導(dǎo)入系統(tǒng) 案場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、推廣執(zhí)行 開盤活動(dòng)企劃執(zhí)行 推廣組合計(jì)劃 銷售廣告創(chuàng)意 促銷策劃 銷售包裝 媒體計(jì)劃 階段推廣企劃 名片 器具 制服 禮品 物料系統(tǒng)設(shè)計(jì) 廣告效果監(jiān)測(cè) 客戶通訊 活動(dòng)管理 企劃過程管理 按樓盤開盤具體安排而定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 合富可提供的銷售代理服務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ◇ 時(shí)間：從簽署代理合同之日起計(jì)不少于一年 ◇ 服務(wù)方式：全案獨(dú)家銷售代理 ◇ 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在委托期內(nèi)，乙方售出的單位按以下銷售成交額比例提取銷售代理費(fèi)，代理 費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)為銷售總額的 ％ （總成交額的核算以客戶繳交訂金為準(zhǔn)）。超出雙方擬 定的均底價(jià)的溢價(jià)部分由甲乙雙方按照甲方 80%：乙方 20％的比例進(jìn)行分配。 注：此階段全程費(fèi)用可含在銷售代理費(fèi)中，不另行收取； ◇ 支付方式：委托期內(nèi)每月 30日進(jìn)行結(jié)算，并于次月 10日前支付代理費(fèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?總體營(yíng)銷策略 ?銷售模式選擇 ?客戶通路建立 ?價(jià)格策略 ?推盤策略 ?促銷策略 ?分階段銷售執(zhí)行策略 ?總體銷售執(zhí)行方案 ?案場(chǎng)計(jì)劃 3. 銷售系統(tǒng) ?銷售道具建議 ?銷售準(zhǔn)備 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 謝 謝 觀 賞！ 上海合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2006年 6月
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