【正文】 護(hù)單元采用兩路低壓380/220V電源進(jìn)線，一路電源由本工程地下室變配電房事故母線引來，采用專用回路引入人防戰(zhàn)時(shí)配電箱內(nèi)，同時(shí)預(yù)留2SC70管道引接人防戰(zhàn)時(shí)區(qū)域備用電源，經(jīng)室外電纜防爆波井引入人防戰(zhàn)時(shí)配電箱，兩路電源在人防雙電源切換箱內(nèi)進(jìn)行切換。●人防應(yīng)急照明和少量的通信報(bào)警設(shè)備臨戰(zhàn)時(shí)設(shè)置大容量堿性鎘鎳電池作為后備應(yīng)急電源，其連續(xù)供電時(shí)間應(yīng)滿足六級人防二等人員掩蔽所戰(zhàn)時(shí)隔絕防護(hù)時(shí)間的要求。人防地下室平時(shí)用電負(fù)荷主要是照明、通風(fēng)、排污、生活水泵、肖防用電及設(shè)備用電；戰(zhàn)時(shí)用電負(fù)荷主要是戰(zhàn)時(shí)人防地下室照明用電、濾毒等人防機(jī)械動力用電。●電力、照明、信號系統(tǒng)的設(shè)計(jì)遵守《人防地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求各有獨(dú)立回路，穿越人防單元的電氣管線和預(yù)留的備用管孔，均做好防護(hù)密閉處理。●配電系統(tǒng)：配電控制設(shè)在人防單元戰(zhàn)時(shí)指揮中心內(nèi)，平時(shí)電力系統(tǒng)電源作為常用電源，戰(zhàn)時(shí)人防區(qū)域備用電源作為后備電源，兩路電源在人防專用配電箱內(nèi)進(jìn)行切換，采用互備互投自復(fù)接線和電氣機(jī)械連鎖裝置。●通風(fēng)方式控制：戰(zhàn)時(shí)指揮中心內(nèi)設(shè)有通風(fēng)方式控制臺，戰(zhàn)時(shí)三種通風(fēng)運(yùn)行方式時(shí)各風(fēng)機(jī)、閥門的運(yùn)行狀態(tài)均由控制臺統(tǒng)一控制，在指揮中心、風(fēng)機(jī)房、各出入口內(nèi)側(cè)均設(shè)置人防通風(fēng)方式信號顯示盤，以便人員了解人防內(nèi)通風(fēng)方式運(yùn)行情況?！裾彰鞑糠郑簯?zhàn)時(shí)照明配電箱和燈具利用平時(shí)配電箱和照明燈具，向防護(hù)密閉門外的燈具供電的線路，在密閉門內(nèi)側(cè)加裝熔斷器保護(hù)。●線路敷設(shè)：電氣管線采用穿鍍鋅鋼管沿地下室頂板敷設(shè)，所有穿越防護(hù)單元的管線必須做好防護(hù)密閉處理。人防疏散指揮廣播系統(tǒng)利用已有的人防地下室范圍的揚(yáng)聲器，并預(yù)留轉(zhuǎn)接口，供戰(zhàn)時(shí)自備擴(kuò)聲設(shè)備的傳聲需要。人防單元設(shè)置呼叫系統(tǒng)、呼叫控鈕裝置設(shè)于各出入口密閉門外側(cè)。－S保護(hù)方式，接地系統(tǒng)利用大樓的自然基礎(chǔ)作為接地裝置，接地電阻要求小于1歐姆。戰(zhàn)時(shí)動力配電箱、通風(fēng)方式控制臺等平時(shí)僅預(yù)留安裝位置，待臨戰(zhàn)時(shí)安裝。各種管道一次施工完畢，以備臨戰(zhàn)時(shí)快速安裝敷設(shè)電動閥門、人防風(fēng)機(jī)等的電拳線和控制線。與平時(shí)結(jié)合使用的配電箱電源安裝到位而不接到配電箱進(jìn)線開關(guān)上，待臨戰(zhàn)時(shí)換下平時(shí)電源線，接上戰(zhàn)時(shí)電源線。所有穿越防護(hù)密閉隔墻的電纜橋等電氣設(shè)備，應(yīng)在戰(zhàn)時(shí)拆除，在防護(hù)門的側(cè)面各預(yù)留4~6根SC50鍍鋅鋼管，以備戰(zhàn)時(shí)各種臨時(shí)信號線的進(jìn)出?！癖竟こ痰叵乱粚涌紤]平戰(zhàn)結(jié)合平時(shí)為停車庫，戰(zhàn)時(shí)為人員掩蔽所，根據(jù)防空需要按一個(gè)常六級880人防護(hù)單元設(shè)置戰(zhàn)時(shí)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，同時(shí)能滿足清潔式、濾毒式和隔絕式三種通風(fēng)方式的需要?！駪?zhàn)時(shí)清潔式通風(fēng)量按5—7m3/，濾毒式通風(fēng)量按2—3m3/。防護(hù)區(qū)內(nèi)隔絕防護(hù)通風(fēng)時(shí)間大于3小時(shí)，防毒通道換氣次數(shù)大于40次/h。●室外新鮮空氣經(jīng)過擴(kuò)散室活門，經(jīng)濾毒室的油網(wǎng)過濾吸收器和濾毒器處后，再由風(fēng)機(jī)房內(nèi)的人防通風(fēng)機(jī)送入室內(nèi)，室內(nèi)空氣由超壓排氣活門泄到防毒通道內(nèi)，再由手動密閉閥泄到擴(kuò)散室，由防爆活門排到室外。項(xiàng)目采用科技含量高的節(jié)能型產(chǎn)品，建筑布局考慮節(jié)能要求。主要節(jié)能措施：●建筑總平面布置利于通風(fēng)、采光。盡量爭取好的朝向，平臺及屋面進(jìn)行保溫隔熱，強(qiáng)化綠化布置，調(diào)節(jié)小氣候。●采用節(jié)能建筑體型系數(shù)和窗墻比，加強(qiáng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫、塑鋼窗，屋頂采用保溫隔熱構(gòu)造。平屋頂綠化成屋頂花園以充分體現(xiàn)建筑節(jié)能?！癫捎霉?jié)能型電氣產(chǎn)品，加強(qiáng)給水的重復(fù)利用及節(jié)水。該項(xiàng)目所在地的市政基礎(chǔ)設(shè)施齊備，較完善，給排水、供電、燃?xì)夂屯ㄓ嵉裙芫€齊備，具有充足的供應(yīng)量，為項(xiàng)目創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理：●公共及生活污水：場地內(nèi)采用雨污分流制，建筑物內(nèi)主要為生活污水及廚房污水，一并排入污水處理裝置，經(jīng)生化處理達(dá)標(biāo)后再排入城市下水道，餐飲廚房污水設(shè)隔油池。停車庫不設(shè)洗車位?！窆腆w垃圾：生活垃圾在小區(qū)內(nèi)設(shè)一個(gè)垃圾收集站，采用袋裝，方式收集處理，防止二次污染由物管定時(shí)收集送入垃圾收集站，每天再運(yùn)至城市垃圾處理場(站)。●噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪聲較低的，必要時(shí)對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)?！癫牧希航ㄖ脱b飾材料嚴(yán)格按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)選用不散發(fā)污染物的材料。安全生產(chǎn)是體現(xiàn)企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，施工必須保證安全。施工中，要求杜絕重大傷亡事故，減少一般性事故，事故頻率控制在4‰，火災(zāi)事故為零；重大設(shè)備事故為零；控制和降低一般性成本、輕傷事故、輕微設(shè)備事故、機(jī)械事故、車輛事故。在安全管理上，項(xiàng)目副經(jīng)理作為安全的第一責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)安全生產(chǎn)工作。質(zhì)安部負(fù)責(zé)日常事務(wù)，主要進(jìn)行安全技術(shù)交底，日常的安全檢查考核，一般性安全事故的處理等。施工隊(duì)要設(shè)兼職安全員，負(fù)責(zé)施工過程中各項(xiàng)安全技術(shù)措施的落實(shí)。針對本工程施工特點(diǎn)，根據(jù)安全風(fēng)險(xiǎn)分析，車輛事故和設(shè)備事故一般較多，需重點(diǎn)防范。在加強(qiáng)全員教育，提高安全風(fēng)險(xiǎn)意識和防范意識的同時(shí)，擬采取以下措施：●原材料運(yùn)輸車輛要勤檢查、勤保養(yǎng)，保證行駛和制動系統(tǒng)的完好。加強(qiáng)對車輛抽檢，不符合要求的車輛不得進(jìn)入施工現(xiàn)場?！袷┕がF(xiàn)場作業(yè)的機(jī)械，要有專人指揮、監(jiān)督，防止機(jī)與機(jī)，機(jī)與人發(fā)生碰撞事故?！褚归g施工要配足照明設(shè)備，特別在上坡、轉(zhuǎn)彎處要加大照明亮度。車輛進(jìn)入施工現(xiàn)場后，要求減速行駛?！窦訌?qiáng)用電管理，規(guī)范各類電氣設(shè)備使用，電箱、電源線等勤檢查。發(fā)現(xiàn)破損及有礙安全使用的及時(shí)更換?！裨诶子辍⒋箫L(fēng)季節(jié)，做好防滑、防雷、防漏電措施，確保施工安全?，F(xiàn)場文明施工是施工企業(yè)現(xiàn)代化管理水平綜合反映，它能促進(jìn)施工安全、質(zhì)量、工期等管理的提高，進(jìn)一步樹立企業(yè)社會形象，增強(qiáng)各環(huán)節(jié)間的管理。●嚴(yán)格按寧德市文明施工達(dá)標(biāo)現(xiàn)場的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，現(xiàn)場施工管理人員做到文明施工，掛牌施工?！裨谑┕がF(xiàn)場掛上顯目的宣傳標(biāo)語、企業(yè)簡介、工程簡介和文明、安全、質(zhì)量標(biāo)志牌，以提高工作人員的質(zhì)量、安全意識?！駠?yán)格遵守市容規(guī)定，保證道路暢通，現(xiàn)場設(shè)置必要環(huán)衛(wèi)設(shè)施?！駥κ┕と藛T進(jìn)行文明施工教育，施工期間保護(hù)好施工現(xiàn)場附近的一切公共設(shè)施?！癫扇∠鄳?yīng)的措施減低塵埃、噪音的污染。●進(jìn)入現(xiàn)場的各種材料、工具、半成品等按指定的地點(diǎn)堆放整齊，施工操作人員要做到工完場清腳下清?！瘳F(xiàn)場的臨建設(shè)施，在工程施工完畢后，及時(shí)拆除。第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在二年 （24個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下表6—1表6—1 建設(shè)進(jìn)度表序號項(xiàng) 目2009年2006年2010年2008年135791113579111策劃、可研工作2建筑方案設(shè)計(jì)3三通一平4綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)5施工圖設(shè)計(jì)6報(bào)建7土建工程施工8完成投資25％，開始預(yù)售10單體工程驗(yàn)收11分項(xiàng)工程驗(yàn)收第七章 投資估算與資金籌措●根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求?！駥幍率袞|僑區(qū)目前土地市場價(jià)格。●寧德市建筑定額標(biāo)準(zhǔn)及三材價(jià)格?！耥?xiàng)目建設(shè)期為二年，土建項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容較簡單、工期短，故取一定的土建不可預(yù)見費(fèi)和預(yù)備費(fèi)用?！窀鶕?jù)中國近一、二年建筑材料、設(shè)備等價(jià)格變化形勢和對本區(qū)實(shí)際情況的調(diào)查?！窀鶕?jù)對目前國內(nèi)同類項(xiàng)目費(fèi)用收取情況的調(diào)查。：7606萬元土地出讓金（含報(bào)批費(fèi)）：89萬元/畝=7606萬元：428萬元●工程勘察：1600元/孔200孔=●工程設(shè)計(jì)：99996m220元／m2=●工程監(jiān)理：9890%=●三通一平：46604m25元／m2=●工程造價(jià)咨詢：9890%=●工程咨詢：9890%=●招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)：：9890萬元●土建工程：99996m2750元／m2=●安裝工程：99996m2100元／m2=●樁基工程：99996m2100元／m2=●消防工程：●電梯：8臺30萬元／臺=：372萬元●道路：46604m220%50元／m2=●綠化工程：46604m230%20元／m2=●景觀工程：9890萬元1%=●燈光工程：9890萬元1%=●環(huán)保設(shè)施：：321萬元按上述2～4項(xiàng)之和的3%計(jì)算：106903%=321萬元：580萬元●城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：99996m250元／m2=●質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：99996m2／m2=●噪音排污費(fèi)：99996m2／m2=●白螞蟻防治費(fèi)：99996／m2=●防雷檢測費(fèi)：99996 m2／m2=：580萬元按上述2～6項(xiàng)之和的5%計(jì)算：115915%=580萬元項(xiàng)目總投資：上述1～7項(xiàng)之和為19777萬元（見表7—1）。表7—1 總投資估算表序號工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)金額（萬元）備注1土地使用費(fèi)：76062前期經(jīng)費(fèi)4283土建及安裝工程98904配套設(shè)施建設(shè)3725管理費(fèi)3216行政事業(yè)性收費(fèi)5807不可預(yù)見費(fèi)580總計(jì)19777本項(xiàng)目建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌，虞氏（福建）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司使用自有資金10000萬元作為項(xiàng)目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動開發(fā)。第八章 經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是國內(nèi)及福建省內(nèi)同類型項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況，在分析了本區(qū)房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行測算和選定的。本預(yù)測尚未考慮商業(yè)店鋪與住宅的價(jià)格差異。根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，住宅平均每平方米建筑綜合售價(jià)3000元，商業(yè)平均每平方米建筑綜合售價(jià)4000元。不計(jì)其他物業(yè)銷售收入。 銷售收入估算（以出售物業(yè)平均價(jià)測算）住宅：90000m23000元／m2＝27000萬元商業(yè)：7626m24000元／m2＝3050萬元 合計(jì)：30050萬元3005010%＝3005萬元7268萬元（所得稅前）5451萬元（所得稅后）根據(jù)損益狀況和投資狀況計(jì)算，該項(xiàng)目投資利潤率和利稅率分別為：●投資利潤率：％●投資利稅率：％●盈虧平衡點(diǎn)：％（%時(shí)可保本）。為了進(jìn)一步研究項(xiàng)目的盈利水平和獲利能力，我們對影響經(jīng)營效果的幾個(gè)因素進(jìn)行不確定性和敏感性分析。%時(shí)盈虧平衡點(diǎn)：％（%時(shí)可保本）。%時(shí)盈虧平衡點(diǎn)：％（%時(shí)可保本）。從以上分析看，本項(xiàng)目在經(jīng)營期內(nèi)有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，%，即出售率或銷售價(jià)低于該比例，企業(yè)經(jīng)營虧損，當(dāng)出售率高于這一比例，企業(yè)經(jīng)營盈利。當(dāng)企業(yè)處于營業(yè)收入下降10%或投資成本上升10%的不利情況下，仍具較高的獲利水平。第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對策●本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要來自二個(gè)方面，一是同類產(chǎn)品的價(jià)格競爭。由于本項(xiàng)目產(chǎn)品直接經(jīng)濟(jì)效益良好，市、區(qū)內(nèi)規(guī)模較大和經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)也在進(jìn)行同類產(chǎn)品的開發(fā)，將導(dǎo)致市場劇烈競爭，可能造成產(chǎn)品銷售價(jià)格下調(diào)。二是建筑材料價(jià)格波動。建筑材料價(jià)格受各種因素影響，波動頻繁?！癖卷?xiàng)目市場定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，且在銷售價(jià)格方面上也有優(yōu)勢。目前寧德市房價(jià)每平方米售價(jià)為3000—4800元之間（中高檔商品房），本項(xiàng)目銷售房價(jià)比這些住宅中的低價(jià)位相同，可檔次卻拉開了許多。因此，銷售沒有價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)?！衲壳皩幍率蟹康禺a(chǎn)市場總的趨勢是求大于供，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險(xiǎn)?！褡龊梅桨敢?guī)劃。本項(xiàng)目產(chǎn)品的市場定位是建立在本商住小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)的總體規(guī)劃、配套環(huán)境的規(guī)劃、戶型的規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。●本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險(xiǎn)?！裨陧?xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。這也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一?！褡龊梦飿I(yè)管理和售后服務(wù)工作。本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：（1）一次性付款方式；（2）分期付款方式；（3）八成銀行按揭方式；（4）建筑分期付款+銀行按揭；（5）特惠免息分期付款；（6）全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 66 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心