【正文】 66 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 。本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。這也是降低本項目風(fēng)險的因素之一?！癖卷椖恐饕獞?yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。本項目產(chǎn)品的市場定位是建立在本商住小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)的總體規(guī)劃、配套環(huán)境的規(guī)劃、戶型的規(guī)劃等。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。因此，銷售沒有價格風(fēng)險?！癖卷椖渴袌龆ㄎ粸橹懈邫n住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，且在銷售價格方面上也有優(yōu)勢。二是建筑材料價格波動。第九章 風(fēng)險分析及對策●本項目風(fēng)險主要來自二個方面，一是同類產(chǎn)品的價格競爭。從以上分析看，本項目在經(jīng)營期內(nèi)有較強的抗風(fēng)險能力，%，即出售率或銷售價低于該比例，企業(yè)經(jīng)營虧損，當(dāng)出售率高于這一比例，企業(yè)經(jīng)營盈利。%時盈虧平衡點：％（%時可保本）。 銷售收入估算（以出售物業(yè)平均價測算）住宅：90000m23000元／m2＝27000萬元商業(yè)：7626m24000元／m2＝3050萬元 合計：30050萬元3005010%＝3005萬元7268萬元（所得稅前）5451萬元（所得稅后）根據(jù)損益狀況和投資狀況計算，該項目投資利潤率和利稅率分別為：●投資利潤率：％●投資利稅率：％●盈虧平衡點：％（%時可保本）。根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，住宅平均每平方米建筑綜合售價3000元，商業(yè)平均每平方米建筑綜合售價4000元。第八章 經(jīng)濟效益分析本項目財務(wù)預(yù)測所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是國內(nèi)及福建省內(nèi)同類型項目的實際經(jīng)濟狀況，在分析了本區(qū)房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目的具體情況進行測算和選定的。：7606萬元土地出讓金（含報批費）：89萬元/畝=7606萬元：428萬元●工程勘察：1600元/孔200孔=●工程設(shè)計：99996m220元／m2=●工程監(jiān)理：9890%=●三通一平：46604m25元／m2=●工程造價咨詢：9890%=●工程咨詢：9890%=●招標代理服務(wù)費：：9890萬元●土建工程：99996m2750元／m2=●安裝工程：99996m2100元／m2=●樁基工程：99996m2100元／m2=●消防工程：●電梯：8臺30萬元／臺=：372萬元●道路：46604m220%50元／m2=●綠化工程：46604m230%20元／m2=●景觀工程：9890萬元1%=●燈光工程：9890萬元1%=●環(huán)保設(shè)施：：321萬元按上述2～4項之和的3%計算：106903%=321萬元：580萬元●城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：99996m250元／m2=●質(zhì)量監(jiān)督費：99996m2／m2=●噪音排污費：99996m2／m2=●白螞蟻防治費：99996／m2=●防雷檢測費：99996 m2／m2=：580萬元按上述2～6項之和的5%計算：115915%=580萬元項目總投資：上述1～7項之和為19777萬元（見表7—1）。●根據(jù)中國近一、二年建筑材料、設(shè)備等價格變化形勢和對本區(qū)實際情況的調(diào)查?！駥幍率薪ㄖ~標準及三材價格。建設(shè)進度計劃如下表6—1表6—1 建設(shè)進度表序號項 目2009年2006年2010年2008年135791113579111策劃、可研工作2建筑方案設(shè)計3三通一平4綜合管網(wǎng)設(shè)計5施工圖設(shè)計6報建7土建工程施工8完成投資25％，開始預(yù)售10單體工程驗收11分項工程驗收第七章 投資估算與資金籌措●根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求。●現(xiàn)場的臨建設(shè)施，在工程施工完畢后，及時拆除?！癫扇∠鄳?yīng)的措施減低塵埃、噪音的污染?！駠栏褡袷厥腥菀?guī)定，保證道路暢通，現(xiàn)場設(shè)置必要環(huán)衛(wèi)設(shè)施?！駠栏癜磳幍率形拿魇┕み_標現(xiàn)場的標準進行管理，現(xiàn)場施工管理人員做到文明施工，掛牌施工。●在雷雨、大風(fēng)季節(jié)，做好防滑、防雷、防漏電措施，確保施工安全?！窦訌娪秒姽芾?，規(guī)范各類電氣設(shè)備使用，電箱、電源線等勤檢查?！褚归g施工要配足照明設(shè)備，特別在上坡、轉(zhuǎn)彎處要加大照明亮度。加強對車輛抽檢，不符合要求的車輛不得進入施工現(xiàn)場。針對本工程施工特點，根據(jù)安全風(fēng)險分析，車輛事故和設(shè)備事故一般較多，需重點防范。質(zhì)安部負責(zé)日常事務(wù)，主要進行安全技術(shù)交底，日常的安全檢查考核，一般性安全事故的處理等。施工中，要求杜絕重大傷亡事故，減少一般性事故，事故頻率控制在4‰，火災(zāi)事故為零；重大設(shè)備事故為零；控制和降低一般性成本、輕傷事故、輕微設(shè)備事故、機械事故、車輛事故?！癫牧希航ㄖ脱b飾材料嚴格按國家規(guī)定的標準選用不散發(fā)污染物的材料?！窆腆w垃圾：生活垃圾在小區(qū)內(nèi)設(shè)一個垃圾收集站，采用袋裝，方式收集處理，防止二次污染由物管定時收集送入垃圾收集站，每天再運至城市垃圾處理場(站)。對上述污染擬采取以下措施進行治理：●公共及生活污水：場地內(nèi)采用雨污分流制，建筑物內(nèi)主要為生活污水及廚房污水，一并排入污水處理裝置，經(jīng)生化處理達標后再排入城市下水道，餐飲廚房污水設(shè)隔油池。該項目所在地的市政基礎(chǔ)設(shè)施齊備，較完善，給排水、供電、燃氣和通訊等管線齊備，具有充足的供應(yīng)量，為項目創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。平屋頂綠化成屋頂花園以充分體現(xiàn)建筑節(jié)能。盡量爭取好的朝向，平臺及屋面進行保溫隔熱，強化綠化布置，調(diào)節(jié)小氣候。項目采用科技含量高的節(jié)能型產(chǎn)品，建筑布局考慮節(jié)能要求。防護區(qū)內(nèi)隔絕防護通風(fēng)時間大于3小時，防毒通道換氣次數(shù)大于40次/h。●本工程地下一層考慮平戰(zhàn)結(jié)合平時為停車庫，戰(zhàn)時為人員掩蔽所，根據(jù)防空需要按一個常六級880人防護單元設(shè)置戰(zhàn)時機械通風(fēng)系統(tǒng)，同時能滿足清潔式、濾毒式和隔絕式三種通風(fēng)方式的需要。與平時結(jié)合使用的配電箱電源安裝到位而不接到配電箱進線開關(guān)上，待臨戰(zhàn)時換下平時電源線，接上戰(zhàn)時電源線。戰(zhàn)時動力配電箱、通風(fēng)方式控制臺等平時僅預(yù)留安裝位置，待臨戰(zhàn)時安裝。人防單元設(shè)置呼叫系統(tǒng)、呼叫控鈕裝置設(shè)于各出入口密閉門外側(cè)?！窬€路敷設(shè)：電氣管線采用穿鍍鋅鋼管沿地下室頂板敷設(shè)，所有穿越防護單元的管線必須做好防護密閉處理?！裢L(fēng)方式控制：戰(zhàn)時指揮中心內(nèi)設(shè)有通風(fēng)方式控制臺，戰(zhàn)時三種通風(fēng)運行方式時各風(fēng)機、閥門的運行狀態(tài)均由控制臺統(tǒng)一控制，在指揮中心、風(fēng)機房、各出入口內(nèi)側(cè)均設(shè)置人防通風(fēng)方式信號顯示盤，以便人員了解人防內(nèi)通風(fēng)方式運行情況?！耠娏Α⒄彰?、信號系統(tǒng)的設(shè)計遵守《人防地下室設(shè)計規(guī)范》的要求各有獨立回路，穿越人防單元的電氣管線和預(yù)留的備用管孔，均做好防護密閉處理。●人防應(yīng)急照明和少量的通信報警設(shè)備臨戰(zhàn)時設(shè)置大容量堿性鎘鎳電池作為后備應(yīng)急電源，其連續(xù)供電時間應(yīng)滿足六級人防二等人員掩蔽所戰(zhàn)時隔絕防護時間的要求?！癖卷椖康叵率以O(shè)常六級乙類人防單元，根據(jù)《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，人防應(yīng)急照明和重要的通信報警設(shè)施屬一級負荷，電動密閉閥門，重要的風(fēng)機、水泵屬二級負荷?！瘛督ㄖ姎庠O(shè)備統(tǒng)一技術(shù)措施》DBJ130491?！瘛度嗣穹揽盏叵率以O(shè)計規(guī)范》（內(nèi)部發(fā)行）GB500382005。人 按貯存時間15天計生活用水：4L/d本工程地下室平時為汽車庫，戰(zhàn)時改為常六級乙類人防，設(shè)有兩個防護單元?！駪?zhàn)時封堵按《防空地下室平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換設(shè)計圖集》榕RF0201設(shè)置?！袢朔赖叵率野闯Ａ壱胰朔涝O(shè)計，考慮平戰(zhàn)結(jié)合。本項目設(shè)地下室按平戰(zhàn)結(jié)合的原則設(shè)計，平時停車庫戰(zhàn)時為一個常六級乙類人防，兩個抗爆單元?！袼写┰酵L(fēng)機房和防火分區(qū)的風(fēng)管上均設(shè)有防火閥；所有水平支風(fēng)管與垂直豎風(fēng)道相接處的水平管段上，均設(shè)防火閥。并在其入口處均設(shè)有排煙防火閥，當(dāng)煙氣溫度達到280℃時，排煙防火閥自動關(guān)閉，并能聯(lián)動排煙機停止工作。排煙按60M3/㎡h計，進風(fēng)量按不小于排煙量的80%計?！竦叵乱粚油＼噹彀捶阑鸱謪^(qū)設(shè)置機械排煙系統(tǒng)（與平時通風(fēng)系統(tǒng)合用），排煙量按6次/h換氣計，進風(fēng)量不小排風(fēng)量的50%計，不足部分由坡道入口自然進風(fēng)?！裨诘叵率摇⑸虉?、疏散樓梯、疏散走道、電梯前室及電梯機房均設(shè)有消防廣播揚聲器。并根據(jù)規(guī)范要求設(shè)置的自動控制系統(tǒng)?！裣缆?lián)動控制內(nèi)容有：消防設(shè)備的啟停，非消防電源切除，應(yīng)急疏散照明的切亮，消防電梯、客梯迫降等?！袼梅俊⒆兣潆娝?、值班室、電話設(shè)備間、電梯機房均設(shè)有火警專用電話分機。為避免電磁干擾，變壓器設(shè)置盡量遠離消防控制室正下方位置，系統(tǒng)選用智能化報警系統(tǒng)?！袢朔赖叵率沂嵌壉Ｗo對象，采用集中保護方式。應(yīng)急照明包括疏散指示標志燈、停電時的過渡照明，燈具選用自帶蓄電池的燈具（停電時連續(xù)供電時間不少于30分鐘）。非消防負荷的低壓出線開關(guān)均設(shè)置分勵脫扣裝置，以保證消防負荷供電。發(fā)電機進線開關(guān)與變壓器出線開關(guān)間設(shè)置機械和電氣聯(lián)鎖，防止電源倒送?！裣涝O(shè)備的用電按一線負荷要求設(shè)計，在地下室設(shè)置200KW柴油發(fā)電機作為備用電源。建筑物內(nèi)配置適量的滅火器。室外設(shè)兩套水泵接合器在報警閥前與系統(tǒng)相連。地下車庫、商場內(nèi)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)，按中危險級II級考慮，地下泵房設(shè)兩臺自動噴淋泵向系統(tǒng)供水，水箱供水管接濕式報警閥。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)采用臨時高壓給水系統(tǒng)，地下室泵房內(nèi)兩臺消火栓泵向室內(nèi)消火栓管網(wǎng)供水，屋面設(shè)消防水箱。㎡ ，保護面積40㎡?！裨O(shè)備用房為獨立的防火分區(qū)，建筑結(jié)構(gòu)以及各部分構(gòu)造均能滿足耐火極限要求，所有防火分區(qū)之間用于相互連通的門均采用甲級防火門或特級防火卷簾（耐火極限不小于3小時）住宅樓每層均為一防火分區(qū)，防火分區(qū)面積均小于1500 m178。●地下室設(shè)停車位，屬II類車庫。；●每個防火分區(qū)面積均符合規(guī)劃要求?！竦叵率以O(shè)備房為獨立防火分區(qū)，面積小于500平方米；自行車庫1000m178。疏散寬度和距離滿足規(guī)范要求。●地下室設(shè)兩個防火分區(qū)，設(shè)備區(qū)和車庫，均有兩個疏散口至一層。登高操作面距建筑外邊5米，登高面消防車操作深6米。●總體布局中高層住宅四周設(shè)環(huán)形消防通道，通道寬度、凈高均≥4米。地下室耐火等級為一級。本項目主體建筑耐火等級均為二級?！窆残l(wèi)生間設(shè)有機械通風(fēng)系統(tǒng)。●住宅樓衛(wèi)生間及廚房均預(yù)留排氣扇或抽油煙機位置。●通風(fēng)換氣計算參數(shù)：地下室車庫通風(fēng)排氣量一般按6~10次/h計算，柴油發(fā)電機房和變壓器房按設(shè)備發(fā)熱量計算排氣量。●《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)氣設(shè)計規(guī)范》GBJ1987；●《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB5004595；●《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB5006797；●《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》GB5003894；根據(jù)本項目建設(shè)單位和國家規(guī)范要求，本工程暖通專業(yè)設(shè)計主要內(nèi)容有：●通風(fēng)排氣系統(tǒng)；●人防通風(fēng)系統(tǒng)；●消防防排煙系統(tǒng)?！褡≌繎舭?個有線電視插座，分設(shè)于客廳及臥室，小商店每戶設(shè)一個有線電視插座，小區(qū)會所及物來管理處均預(yù)留接口。●住宅設(shè)置一套聯(lián)通各用戶的可視或非可視對講呼叫保安系統(tǒng)，并設(shè)置用戶報警按鈕，在小區(qū)內(nèi)形成網(wǎng)絡(luò)，上位機設(shè)于本樓安保管理中心。區(qū)內(nèi)設(shè)1?？炀??！癫捎寐?lián)合接地方式，利用建筑物底板接地體，接地電阻要求不大于1Ω。●本小區(qū)根據(jù)各建筑單體確定防雷類別。不帶地下室的高層住宅樓低壓接地故障保護型式采用TNCS系統(tǒng)，帶地下室的單體低壓接地故障保護型式采用TNS系統(tǒng)，設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)。●高層樓樓梯間、走廊、水泵房、排煙機房、變配電所、消控中心處設(shè)應(yīng)急照明?！竦叵萝噹觳捎脽晒鉄粽彰?，設(shè)備房及庫房等處采用配照型燈具，光源為白熾燈，照度50LX?！褡≌嬃坎捎酶吖┑土浚看弊≌谑讓釉O(shè)置配電電表間。本工程各單位均為變配電所放射式供電，所有電纜按溫升選擇并按電壓損失校驗。負荷等級按：一類高層建筑中的消防用電設(shè)備按一級負荷供電；二類高層建筑的消防用電設(shè)備、高層的電梯、生活泵、排污泵等設(shè)備用電按二級負荷供電；其余均為三級負荷?！裼脩?0KV/；●照明、動力、空調(diào)供配電系統(tǒng)；●防雷與接地系統(tǒng)。●室外雨水管采用鋼筋混凝土管。●室內(nèi)屋面雨水重現(xiàn)期采用5年，暴雨強度q5= L/?！袷彝馍钗鬯c雨水分流?！裥^(qū)最高日污水排放量為710 m3/日?！裥^(qū)不設(shè)置集中熱水系統(tǒng)，住宅各用戶熱水由用戶自理。●住宅一戶一表計費，8層住宅水表集中落地安裝，其余高層住宅及單身公寓給水立管及水表設(shè)置在各樓層的公共水表間內(nèi)。考慮小區(qū)面積較大及節(jié)能，4層及以上住宅采用二套變頻給水加壓設(shè)備供水，3層及以上公寓采用三套變頻給水加壓設(shè)備供水，地下室設(shè)置生活水池及變頻加壓給水設(shè)備?！窬用窦吧虡I(yè)用分開計量，并分別設(shè)總水表。待具體鉆探資料明確后確定基礎(chǔ)選型。采用框