【正文】 （4）盡快完成有關報建報批手續(xù)，使工程能早日建設，發(fā)揮良好的經濟效益和社會效益。建設單位要嚴格執(zhí)行基本建設財務管理制度，加強項目預算管理，保證項目資金?？顚Ｓ谩Ｔ谑┕み^程中要注意保護生態(tài)環(huán)境，認真研究，采取切實可行的措施，防止水土流失和破壞生態(tài)環(huán)境，使工程設計與環(huán)境相協調，盡量減少工程對環(huán)境的破壞。建議：（1）本項目的給排水工程、配電工程等其他附屬工程應同時設計，同時施工，同時交付使用，以確保施工質量及使用、管理等達到預期的設計目標?？梢姡椖烤哂泻軓姷目癸L險能力，從財務角度看，項目也是可行的。同時，資金回報率較高，目前賓陽縣房地產正處于良好的發(fā)展有利時機，項目地段成熟和升值潛力大，銷售價格較高。目前賓陽房地產市場需求量供不應求下樓花銷售相當火爆，相信通過預售的途徑來解決后期資金的需求并不困難。1393100%=%，項目仍能保持盈虧平衡。本項目建設成本，進行成本估算時已留有余地，在實際建設中通過有效的管理和控制，開發(fā)成本只會降低而不會提高。（%）=1565元/平方米，即樓價下跌=（21381565）247。另外，商鋪和停車位的銷售均按物業(yè)增值和市場行情上調價位。因此，對本項目投資進行科學管理與風險評估，應從投資項目的可行性研究、工程設計、施工、監(jiān)理、驗收等環(huán)節(jié)進行綜合管理與控制，同時還應調查和確定一些必要的約束條件，如最低利潤率、合理的投資年限、國家的稅率、項目的風險識別、評估等，其中項目的風險評估與管理尤為重要，它是項目投資成敗的關鍵因素之一。8 項目主要風險分析本項目的特點是涉及內容多，牽涉面較廣。本項目在開發(fā)中做到項目與用地相結合，堅持節(jié)約用地、合理用地，以為企業(yè)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展提供有利的資源條件。本項目在今后的房地產投資結構中仍將屬于主導地位，符合開發(fā)重點。本項目在開發(fā)中要強調城市規(guī)劃的權威性，堅持和強化“全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設”的方針，有利于促進經濟效益，社會效益和環(huán)境效益的協調發(fā)展。 城市規(guī)劃對房地產開發(fā)有著重要的約束作用，是政府重要的宏觀調控手段。政府的產業(yè)政策確定了鼓勵的產業(yè)，可以獲得相當的優(yōu)惠政策支持。 項目社會效果 與政府產業(yè)政策的協調性麗陽（年銷售收入－年可變成本－年銷售稅金及附加）=？%，即不同物業(yè)同樣出售了？%的情況下，項目即可收回投入。48659=1393元。48659㎡≈2138元/㎡。7200100%=%。 項目利潤項目利潤=10404－6780－582－120－120=2802萬元。其中：營業(yè)稅按銷售收入的5％計??；城市建設維護稅按營業(yè)稅的7％計取；教育費附加按營業(yè)稅的3％計??；％計取；所得稅按照我國現行有關稅收政策的規(guī)定25%執(zhí)行。（2）銷售價格由于明珠雅園與本項目各方面條件較為接近，銷售價格的確定主要參照該項目：本項目住宅的參照明珠雅園，均價為2000元/㎡（根據銷售及市場情況可適量提高50150元/㎡）； 商業(yè)鋪面均價（市場比較參考）：一層為6000元/㎡，二層為4000元/㎡；擬售停車位均價（市場比較參考）：15000元/個。項目附近主要樓盤價格表 單位：元/m2樓盤名稱都市花園廣賓商廈明珠雅苑地址財政路臨浦街思遠路開發(fā)商賓陽縣城建發(fā)展公司賓陽縣建興房地產開發(fā)有限責任公司廣西永和房地產開發(fā)公司物業(yè)類型多層、小高層高層高層規(guī)模占地150畝，建筑面積約25萬平方米占地8畝，總建面約萬平方米占地7畝，戶型各種房型均有三房二廳、二房二廳四房二廳、三房二廳、二房二廳、樓中樓目前均價200022002300本區(qū)域內的樓盤雖然多，競爭也比較激烈，但是本項目的定位為高檔住宅，且高檔住宅的市場需求量較大，目前也只廣賓商廈、明珠雅苑兩個樓盤是擬建或在建高層住宅，已經開始銷售，規(guī)模較小，對本項目不構成任何威脅。消防水池內應當保持規(guī)定的水量，消防與生產合用的水池，要有確保消防用水的技術措施。放置在室外的要采取防雨、防曬、防銹蝕、防霉爛措施。（9）根據滅火的需要，配備適當種類和足夠數量的消防設備和器材，并不得挪作他用。（7）工程的防火設計，應當征求本單位消防管理職能部門和上級主管部門的意見，并送當地公安消防監(jiān)督機構審核批準。庫房的電源開關箱應當單獨設在庫房外，并有防雨防潮的保護措施。凡是能夠產生靜電引起爆炸或火災的設備、容器，必須設置消除靜電的裝置。 （3）與承建工程項目的施工隊簽訂的合同中要有防火防爆的協議，請主管消防的職能部門督促執(zhí)行。并委托具有資格的施工單位和持有合格證的電工負責安裝、檢查和維修。（2）嚴禁在重點部位使用明火和電熱設備。 消防措施（1）根據生產特性、危險程度和建筑布局劃分禁火區(qū)域。 項目建成后，由于實施各種嚴格的環(huán)保措施，污染物排放量較小，使得城市環(huán)境質量得以改善。（6）對建筑垃圾及棄土應及時處理、清運、以減少占地，防止揚塵污染，改善施工場地的環(huán)境。北京市目前規(guī)定大于四級風禁止土石方施工，本項目也可借鑒。同時，車輛進出、裝卸場地時應用水將輪胎沖洗干凈；車輛行駛路線應首選外環(huán)路，盡量避開居民區(qū)和市中心區(qū)。施工場地灑水與否對揚塵的影響較大，場地灑水后，揚塵量將減低28%~75%，大大減少了其對環(huán)境的影響。在施工現場周圍，并做到堅固美觀。施工機械的噪聲源強見表61。在這些施工噪聲中對聲環(huán)境影響最大的是機械噪聲，但往往施工作業(yè)噪聲比較容易造成糾紛，特別是在夜間，這主要是由于在夜間一般高噪設備嚴禁使用，因此施工單位一定要注意各種工作的合理安排，把一些裝卸建材、拆裝模板等手工操作的工作安排在夜間進行。（3）噪聲施工期的噪聲主要可分為機械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲。排水主要是雨水及生活污水污。因此，減少露天堆放和保證一定的含水率及減少裸露地面是減少風力起塵的有效手段。施工期揚塵的另一個主要原因是露天堆場和裸露場地的風力揚塵。按起塵的原因可分為風力起塵和動力起塵，其中風力起塵主要是由于露天堆放的建材（如黃沙、水泥等）及裸露的施工區(qū)表層浮塵因天氣干燥及大風，產生風塵揚塵；而動力起塵，主要是在建材的裝卸、攪拌過程中，由于外力而產生的塵粒再懸浮而造成，其中施工及裝卸車輛造成的揚塵最為嚴重。項目建設會造成的水土流失。建設期間，各類建筑機械噪聲會對周圍聲環(huán)境造成一定的影響。本項目在建設期會對環(huán)境造成一定的影響，主要表現在下列幾個方面：建設期間，各類建材及土石方進出造成一定的揚塵，對周圍的大氣會造成一定的影響。施工過程中所用到的主要施工方法有基礎構造柱和圈梁、施工材料的裝運等。 6 生態(tài)環(huán)境影響分析 設計依據《中華人民共和國環(huán)境保護法》《中華人民共和國大氣污染防治法》《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》《中華人民共和國水污染防治法》《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》《中華人民共和國清潔生產促進法》《建設項目環(huán)境保護管理條例》（國務院（98）第253號令）《國務院關于環(huán)境保護若干問題的決定》（國發(fā)（1996）31號文）《城市綠化規(guī)劃建設指標的規(guī)定》 建設項目對環(huán)境可能造成影響的概述 施工期環(huán)境影響分析本項目總建筑面積大，建筑土方量大，建設周期為13個月?？刂频淖罴逊绞绞峭ㄟ^光電感知裝置自動控制完成。對于照明節(jié)電，從實際情況看，更為重要的是照明的控制問題。在相同的建筑體積下，由于圍護結構的總面積不同，熱耗相差很大。建筑平面形狀及平面布局，不僅對建筑的合理使用及提高室內環(huán)境質量有著決定性的影響，對于建筑節(jié)能也有很大作用。首先在節(jié)約用地的前提下，要滿足夏季避免過多的日照和盡可能多利用自然通風的要求。在項目建設及運營過程中，通過認真貫徹執(zhí)行國家節(jié)能政策，實現節(jié)能生產，降低能耗指標，從而達到降低成本，提高經濟效益的目的。天下建設，符合賓陽縣政府發(fā)展思路。到2010年，物流增加值突破2億元，市場成交總額突破30億元，初步建成桂中地區(qū)的區(qū)域性大宗商品倉儲配送中心。到2010年，全縣基本構建成商品交易市場網絡和現代物流框架體系。重點扶持和引導培育蘆圩摩托車專業(yè)市場、服裝專賣商場、楓江夜市美食街、步行街、萬冠超市、利客隆家電城等大型超市、連鎖店，使全縣逐步完善和實現了商品的品牌化、時尚化、個性化、特色化。重點加大對以縣城商貿城為核心的商業(yè)中心區(qū)的扶持力度，加強對賓陽工業(yè)品綜合批發(fā)大市場、賓陽購物中心和黎塘金龍機動車配件綜合商城等項目的續(xù)建工作。本項目建設符合規(guī)劃提出的“大力推進城鎮(zhèn)公共設施建設，完善城鎮(zhèn)功能，提升城鎮(zhèn)承載能力，增強產業(yè)和人口集聚能力”要求。大力推進城鎮(zhèn)公共設施建設，完善城鎮(zhèn)功能，提升城鎮(zhèn)承載能力，增強產業(yè)和人口集聚能力?！赌蠈幨薪洕蜕鐣l(fā)展“十一五”規(guī)劃》《南寧市經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》提出，加快發(fā)展縣城和城鎮(zhèn)步伐，按照經濟發(fā)展與就業(yè)、資源環(huán)境、公共服務能力相協調的要求，因地制宜，突出特色，集聚各類生產要素，加快發(fā)展六個縣城和一批中心鎮(zhèn)，逐步擴大城鎮(zhèn)規(guī)模，構筑縣域政治、經濟、文化中心，爭取經過一至兩個五年規(guī)劃或更長時期的努力，把若干個具備條件的縣城和中心鎮(zhèn)逐步建設成為中小城市。賓陽縣縣城和黎塘鎮(zhèn)被列入發(fā)展規(guī)劃，為縣城基礎設施建設提供了一個千載難逢的機遇。到2020年，縣城人口發(fā)展到40萬人，建成區(qū)面積控制在50平方公里以內；黎塘鎮(zhèn)為四級城鎮(zhèn)建設區(qū)，重點提升面向農業(yè)、農村、農民的公共服務和市場服務能力，促進城鎮(zhèn)發(fā)展。本項目不屬于兩個目錄范疇。2007年國土資源部和國家發(fā)改委聯合發(fā)布的《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》中，限制類項目被分為兩部分，一有限制條件的，同步增加用地條件，列入限制目錄；二是無限制條件的，則作為禁止用地項目列入禁止目錄。天下定位：為有實力有條件享受高品質生活的人群所打造的精英居住區(qū)，按照國家級住宅示范工程和城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)標準建設，項目是新區(qū)中心，品質生活典范，人性化綠化社區(qū)。 4 產業(yè)政策房地產開發(fā)可以為廣大人民群眾提供良好的居住環(huán)境，屬于國家鼓勵和支持產業(yè)。天下項目選址于賓陽縣蘆仙路西面、西環(huán)路南面。 場址方案本項目場址選擇滿足以下原則：（1）符合城市總體規(guī)劃和有關主管部門的審查意見；（2）選擇在無損于景觀的城市邊緣區(qū)；（3）具有較好的供水、供電條件；（4）靠近城市道路?？h城蘆圩鎮(zhèn)至南寧市僅80公里，距貴港港口80公里。 賓陽縣地理位置優(yōu)越，交通、通訊便利。2007年，非公經濟占GDP比重達到75%以上，民營經濟實現稅收占全縣財政收入的68%，占全縣稅收性收入的60%。改革開放以來，賓陽縣民營企業(yè)不斷增長，培育了一些優(yōu)勢企業(yè)、特色企業(yè)，已形成了造紙、皮革、制糖、金屬制品、機械制造、工藝制品、塑料制品、食品和商貿業(yè)等30多個行業(yè)；民營企業(yè)的規(guī)模也逐步增長，到2007年12月，民營企業(yè)發(fā)展到483家，注冊商標達到98件，其中“紅水河”、“美潔”、“廣力”、“黎雪”、“翠蕊”、“意德”等6件商標被認定為廣西著名商標。2007年，賓陽縣以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，認真貫徹落實黨的十七大精神，全面貫徹落實科學發(fā)展觀，團結和依靠全縣各族人民，以開展“創(chuàng)新年”活動為總抓手，以經濟建設為中心，以質量為根本，以項目為載體，解放思想，振奮精神，同心同德，奮力拼搏，克服了種種困難和挑戰(zhàn)，著力開創(chuàng)工業(yè)化城鎮(zhèn)化建設新局面，著力抓好和諧社會建設和“三農”工作，著力打造“南寧后書院生態(tài)園”，經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設全面加強，各項事業(yè)都取得了新的成績，較好地完成了各項目標任務，進一步鞏固了賓陽縣經濟社會又好又快發(fā)展的良好勢頭。賓陽的旅游資源十分豐富，各個景區(qū)以點帶面，呈環(huán)帶分布：東以黎塘為核心，有龍巖公園、相思潭、燕山六五寺、和吉鎮(zhèn)獅子巖、邊山村仙女湖；西有清平水庫、昆侖關戰(zhàn)役遺址、葛翁巖抗日戰(zhàn)爭指揮部舊址、思隴鳳凰灘、萬盆林區(qū)、陳平江漂流；南有桃源忘憂谷、六蓮渡抗日戰(zhàn)爭后方醫(yī)院舊址；北有鄒圩清水河、八仙巖；中部以縣城為中心有大漢回風塔、蒙大賚恩榮坊、南橋、南街、中山公園、大橋江、秀峰塔、思恩府科試院。特別是以竹編產品為主的工藝品，以其實用舒適、雅致清新、鄉(xiāng)土風味十足的特點，多年來一直暢銷歐美、日本等近30個國家和地區(qū)。主要從事小五金、竹編、造紙、皮革、建材、制糖、服裝、機械加工、農機具、繅絲、毛筆毛刷、食品、農副產品加工、香粉加工、陶瓷、壯錦、塑制品、化工等產品的生產和加工?！叭氯笔菈炎鍌鹘y節(jié)日。賓陽縣是一個以漢族為主的多民族聚居縣。清朝康熙以前，仍沿明制，宣統三年（1911年）改賓州為賓縣。三國時代，本縣為吳國屬地。夏至周為荊州地，秦時屬桂林邵所轄?？h境受海洋暖濕，氣流調節(jié)，高溫多雨，夏長冬短，℃。54′～23176。32′～109176。天下項目位于賓陽縣蘆仙路西面、西環(huán)路東面，是賓陽縣蘆圩鎮(zhèn)政府所在地，靠近賓陽工業(yè)品批發(fā)大市場，與賓陽縣消防大隊為鄰，是賓陽至南寧的必經之處，具有極其優(yōu)越的地理位置和交通便利，周邊生活設施配套完善。本項目總投資為7