【正文】 本項目建設(shè)中建成后，小區(qū)的物業(yè)管理和商業(yè)店鋪，將吸引新的投資和就業(yè)機會，為現(xiàn)階段 不景氣的社會和就業(yè)環(huán)境帶來一絲暖意。本項目的規(guī)劃設(shè)計標準高，具有合理的功能性和現(xiàn)代性的戶型設(shè)計，以及良好的社會環(huán)境和周邊環(huán)境，不僅改變了人們的居住條件，也點綴了城市容貌。本項目的建成，將會對本地段的環(huán)境及景觀起到重要的改善作用。 （ 1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為 萬元； （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為 萬元 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費用 = 萬元 （ 4）允許扣除的稅費為 萬元 （ 5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除 20% 允許扣除額 = 萬元 （ 6）允許扣除的項目金額合計 按規(guī)定需繳納 30%的土地增值稅即 萬元 盈利分析 稅前利潤 萬元 所得稅 萬元 稅后利潤 萬元 稅前利潤率 % 稅后利潤率 % 結(jié)論：可以看出該項目是有經(jīng)濟效益的，具有可行性。 （《征收教育費附加的暫行規(guī)定》） 印花稅為銷售收入的 %，即 萬元 。（《營業(yè)稅暫行條例》） 城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅額的 5%，即 萬元 。 該項目二期的銷售收入共計 萬元。 商業(yè)店鋪 按 元 /m2 的價格進行出售，則 商業(yè)店鋪 銷售收入預(yù)計 萬元。 第 40 頁 **虹康苑小區(qū)住宅 樓建設(shè)項目（二期工程）投資估算表 序號 工程項目 單位 數(shù)量 平均單價（元） 合價（萬元） 一 建安工程費 ㎡ 二 設(shè)備購安費 三 其它費用 1 征地費用 畝 萬元 /畝 2 城市建設(shè)配套費 ㎡ 元 /㎡ 3 建設(shè)單位管理費 建安工程費用的 2% 4 勘察設(shè)計費 建安工程費用的 1% 5 工程監(jiān)理費 建安工程費用的 % 6 工程保險費 建安工程費用的 % 7 勞保統(tǒng)籌費 建安工程費用的 % 四 基本預(yù)備費 五 工程總投資 經(jīng)濟效益分析 編制依據(jù) 國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）的有關(guān)規(guī)定進行評價 有關(guān)稅收及財務(wù)指標依據(jù)國家現(xiàn)行稅法及財務(wù)會計制度 第 41 頁 **縣有關(guān)市場行情 企業(yè)提供的相關(guān)資料 銷售收入和稅金及附加估算 銷售收入的預(yù)測 該項目是 **縣重要居住區(qū)，環(huán)境優(yōu)美。 投資估算結(jié)果 該項目總投資 萬 元，其中建安工程費 萬元，設(shè)備購置費 萬元，其他費 萬元 , 基本預(yù)備費 萬元。 勞保統(tǒng)籌費，按建安工程費用的 %估算：共計 萬元。 工程監(jiān)理費，按建安工程費用的 %估算：共計 萬元。 城市建設(shè)配套費，按 元 /平方米估算，共計 萬元； 建設(shè)單位管理費，按建安工程費 用的 2%估算：共計 萬元。 設(shè)備購置費 水泵 16 臺，按 900 元 /臺，合計 萬元； 電梯 16 部，按 17 萬元 /部估算，合計 272 萬元。 （ 4） 6 號 住宅樓： 總建筑面積 m2，包括土建、給排水、采暖、電氣、弱電等，根據(jù)同類建筑結(jié)合 **縣市場價取綜合平均價格按 元 /m2估算，合 第 39 頁 計 萬元。 （ 2） 2 號 住宅樓： 每棟 總建筑面積 m2，包括土建、給排水、采暖、電氣、弱電等，根據(jù)同類建筑結(jié)合 **縣市場價取綜合平均價格按 元 /m2估算， 共計 萬元 。 特殊環(huán)境影響 本項目地塊內(nèi)部及周邊無歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝 和自然景觀等特殊環(huán)境，因此項目建設(shè)不會對這些特殊環(huán)境產(chǎn)生影響；若施工過程中發(fā)現(xiàn)有文物、古跡等，則按國家相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 勘察資料表明，本項目所在地塊地質(zhì)情況穩(wěn)定，項目地質(zhì)情況適宜項目建設(shè)。 （ 3）電氣環(huán)保措施 選用低噪音、低閃爍、電磁輻射和電磁干擾滿足標準要求的電器設(shè)備及照明燈飾，提倡綠色照明，確保環(huán)境清潔。 （ 1）建筑環(huán)保措施 采用新型墻體材料，減少對土地資源的消耗；在裝修工程中，采用環(huán)保型裝飾材料，如環(huán)保型建筑涂料，減少有害物質(zhì)的擴散，外墻裝修避免大面積的鏡面玻璃的應(yīng)用，以防止對城 市及交通環(huán)境的光污染。 垃 圾處理的主要措施是：設(shè)區(qū)內(nèi)按功能區(qū)域或建筑區(qū)域劃分 第 36 頁 垃圾清理服務(wù)區(qū)，設(shè)置不影響室內(nèi)外景觀的密封式垃圾收集器，采用全密閉式的垃圾收集運送小車和運輸車，規(guī)劃固定的垃圾收集運送通道，將垃圾運送至指定的處理地點。 運營期環(huán)境影響及防治 項目建成后，小區(qū)居民日常生活產(chǎn)生的生活垃圾、生活污水等按國家規(guī)定的標準要求進行處理，由小區(qū)物業(yè)管理公司全權(quán)負責(zé)。 ③ 施工人員在施工過程中使用的涂料、膠粘劑、處理劑和溶劑后應(yīng)及時封閉存放。 ② 工程施工 《涂裝作業(yè)安全規(guī)程》 GB7691 第 節(jié)的規(guī)定 “禁止使用含苯（包括工業(yè)苯、石油苯、重質(zhì)苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀釋劑和溶劑。 第 35 頁 。 、帷幕等經(jīng)粘合、定形、阻燃處理后，可能會釋放出甲醛，游離甲醛量也不應(yīng)大于 。 （ 6）室內(nèi)環(huán)境污染控制 為預(yù)防和控制建筑材料和裝修材料產(chǎn)生室內(nèi)環(huán)境污染，保障業(yè)主健康，項目建設(shè)必須依照《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》 GB30325－ 2021 要求進行。 （ 5）噪聲 各種施工機械的施工噪聲及建材、建筑棄土運輸車輛行駛、裝卸時發(fā)出的噪聲對附近環(huán)境影響較大。建議本項目廢棄鋼鐵統(tǒng)一收集，交由回收公司回收，施工建筑棄渣及棄土由 城管局 審批后，運至 第 34 頁 指定地點堆放，運輸車輛要覆蓋蓬布以防止廢棄物灑落造成二次污染。因此在施工過程中要加強對地基開挖的施工管理，對車輛輪胎實施保潔措施，避免沿途撒落泥土，天氣干燥應(yīng)定期實施灑水降塵，建筑工地原材料露天堆放時要覆蓋，施工場地須設(shè)置臨時隔離墻。 （ 2）廢氣 施工期間運輸車輛及施工機械排放的廢氣中含有 CO、 NO等污染物，通過類比分析，廢氣的影響范圍在附近 50～ 100m 內(nèi)，100m 外基本無影響。污水管應(yīng)與社區(qū)污水管線、城市下水管線連接，確保排污通暢，嚴禁施工污水向臨近的水域排放。以下對項目建設(shè)期和運營期的環(huán)境 第 33 頁 影響進行分析，并提出防治措施。 生態(tài)影響 分析及生態(tài)保護措施 本項目的建設(shè)營造了適宜居家生活的舒適環(huán)境；而本項目綠化及環(huán)境工程的實施，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)一致，很好地改善了區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量。適宜興建高層的建筑物。 征地拆遷及移民安置分析 項目總占地面積 畝，為凈地出讓，不存在著拆遷問題 。該區(qū)域內(nèi)的土地利用市場價值也將被充分體現(xiàn)。 隨著 **縣經(jīng)濟的不斷發(fā)展，以及縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的不斷加大，齊全的生活配套設(shè)施，舒適的生活居家環(huán)境，將吸引大 第 31 頁 量的購房者前來購房、居住，并且 **縣具有良好 的人文、風(fēng)景及古文化資源，投資吸引力將進一步加強。 土地利用合理性分析 本項目的建設(shè)經(jīng)過土地部門和規(guī)劃部門的審批，符合國家和地方的相關(guān)政策要求，在占地范圍的建設(shè)商業(yè)、居住建筑及其相關(guān)配套設(shè)施，各項用地平衡指標滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》。 該項目為凈地出讓，不涉及拆遷，地勢平坦，地質(zhì)情況良好，目前已完成三通一平和地質(zhì)勘查，做好施工前的各項準備。走道、樓梯等人員短暫 停留的公共場所可采用節(jié)能自熄開關(guān)。 (3)推廣使用低能耗、性能優(yōu)的光源用電附件，如電子鎮(zhèn)流器、節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器、電子觸發(fā)器以及電子變壓器等，公共建筑場 第 29 頁 所內(nèi)的熒光燈宜選用帶有無功補償?shù)臒艟?，緊湊型熒光燈優(yōu)先選用電子鎮(zhèn)流器 ,氣體放電燈宜采用電子觸發(fā)器。 照明的節(jié)能設(shè)計 照明節(jié)能設(shè)計就是在保證不降低作業(yè)面視覺要求、不降低照明質(zhì)量的前提下，力求減少照明系統(tǒng)中光能的損失，從而最大限度的利用光能，通常的節(jié)能措施有以下幾種： (1)充分利用自然光，使之與室內(nèi)人工照 明有機地結(jié)合，從而節(jié)約人工照明電能。 提高供配電系統(tǒng)的功率因數(shù) 功率因數(shù)提高了可以減少線路無功功率的損耗，從而達到節(jié)能目的，主要措施有： (1)減少用電設(shè)備無功損耗，提高用電設(shè)備的功率因數(shù)。 第 28 頁 l、減少線路損耗 變電所應(yīng)盡可能地靠近負荷中。 采用節(jié)水龍頭和節(jié)水器具。 推廣使用優(yōu) 質(zhì)給水管材 根據(jù)建筑和給水性質(zhì)，選擇合適的優(yōu)質(zhì)給水管材，如聚丁烯管、鋁塑復(fù)合管、高密度聚乙烯管等新型管材，避免因管道受腐蝕污染水質(zhì)造成的水浪費。 管道保溫，加調(diào)節(jié)閥來控制溫度。 第 27 頁 集中采暖系統(tǒng)供水或回管的分支管路上，設(shè)置水力平衡裝置。 、通風(fēng)設(shè)計 l、設(shè)計集中采暖系統(tǒng)時，管道沿道路下埋設(shè)，并分別設(shè)置室溫調(diào)控裝置。建筑物窗戶面積不宜過大，不同朝向窗墻面積比：北、西北面窗≤ ，東、西、西南、東北向窗≤ ，南、東南向窗≤ ，在立面設(shè)計時應(yīng)考慮節(jié)能對窗戶面積大小的限值；為增強居住建筑圍護結(jié)構(gòu)的隔熱性能，改善夏季內(nèi)熱環(huán)境，外窗開啟面積不宜小于所在房間地面面積的 8%。門窗保溫構(gòu)造應(yīng)采用氣密性良好的外窗（包括陽臺門），其氣密性等級為 3級，執(zhí)行國家標準《建筑外窗氣密性能分級及檢測方法》 GB/T71072021規(guī) 定。 住宅建筑物的體形系數(shù)控制在 以內(nèi)，減少建筑物外維護面積，以達到節(jié)能目的。也就是在冬季最 大限度地利用自然能來取暖，多獲得熱量和減少熱損失；夏季最大限度地利用自然能來降溫冷卻，以達到節(jié)能的目的。 4 熱力 GJ 合計 該項目一期共 有 戶，每戶按月消耗電量 120kw/h 計算，一年共消耗電量 萬 kw/h；該項目一期年消耗水量 萬 m3；每戶每月用氣量按 20m3計算，年消耗量為 m3；根據(jù) **縣的