【涂妍娜】締約過失責(zé)任ppt演講材料xxxx1222-資料下載頁
2025-05-29 22:20本頁面
【正文】 中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單；上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交；出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識(shí)。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；有其它違背誠實(shí)信用原則的行為。因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第４２條的締約過失責(zé)任。陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。內(nèi)容五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———瑕疵告知義務(wù)內(nèi)容：二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押；或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實(shí)告知購房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。案例：姜女士與肖某就本市大連西路的一套頂層二手房達(dá)成了購買意向。幾天后，姜女士于合同簽訂當(dāng)日支付給肖某１０萬元定金及房屋預(yù)付款３萬元。半個(gè)多月后，本市連降大雨，姜女士偶然發(fā)現(xiàn)自己購買的這套二手房樓面滲漏水嚴(yán)重，雨水甚至滲漏至樓下，引起鄰里糾紛。不久，姜女士以肖某出售房屋時(shí)隱瞞了房屋存在的瑕疵，使自己在不明真相的情況下簽訂了房屋買賣合同為由，未去辦理過戶手續(xù)，并訴至法院，要求認(rèn)定合同無效，肖某應(yīng)返還定金及預(yù)付款。法院經(jīng)審理，支持了姜某的訴訟請(qǐng)求。重要事項(xiàng)通知義務(wù)內(nèi)容：對(duì)于影響房屋買賣合同訂立的重要事項(xiàng)，一方應(yīng)當(dāng)如實(shí)通知對(duì)方。如履行合同的能力，訂立合同的能力、財(cái)務(wù)狀況等。在二手房交易磋商過程中，有些當(dāng)事人并不是房屋產(chǎn)權(quán)人，而是背著家人將房子掛牌上市，結(jié)果造成簽約不能或無效，使下家因此失去了與第三人訂立合同的最佳時(shí)間。有的直到簽訂合同時(shí)，才通知對(duì)方自己需要上家房屋作抵押辦理按揭購房等。案例：家住浦西的楊先生經(jīng)一家中介公司介紹，看中了浦東的一套房子。楊先生在中介公司的見證下，與章先生簽訂了以２２５８萬元的價(jià)格購買浦三路上的一套建筑面積為６３６６平方米住房的房屋置換價(jià)格確認(rèn)書。因房主————章先生的妻子徐女士患感冒未到場，確認(rèn)書由章先生代簽。楊當(dāng)場向中介公司支付了首付款７萬多元，章先生從中收了首筆房款２萬元。楊先生還迫不及待地約家具商去新家丈量尺寸訂購家具，并預(yù)付了訂金３０００多元。而中介公司也不斷向章追討徐女士的房屋買賣委托書。然而此后，章先生遲遲沒有交出委托書。簽正式合同的當(dāng)天，徐女士和章先生都沒有到場。章竟通過中介公司向楊先生明確表示，這套房子不賣了。就在中介公司與楊先生都不知情的情況下，徐女士以未經(jīng)她本人同意而擅自出售她的房產(chǎn)為由，將楊先生和自己的丈夫章先生告上法庭，要求法庭判決確認(rèn)書無效。日前，法院對(duì)此案進(jìn)行了調(diào)解，判定確認(rèn)書無效，同時(shí)由章賠償楊先生各項(xiàng)損失數(shù)千元。中介公司則退還了楊先生的中介代理費(fèi)及全部房款，并且承擔(dān)楊先生已經(jīng)向貸款銀行支付的公證費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。不得欺詐義務(wù)內(nèi)容：“先合同義務(wù)”嚴(yán)格規(guī)定了訂約當(dāng)事人不得利用接觸和磋商過程故意捏造事實(shí)，或者故意隱瞞事實(shí)真相，欺騙對(duì)方而訂立房屋買賣合同以謀取不當(dāng)利益。案例：一對(duì)年輕夫婦看中了一套價(jià)格便宜的二手房。據(jù)中介公司介紹，這里的房子都已納入拆遷范圍，買下這套房不久即可安置新房。就在合同簽訂后一星期，這對(duì)夫婦從鄰居處得知，所謂此地動(dòng)拆遷純屬子虛烏有，房子便宜的真實(shí)原因是不久前有人在那間屋子里非正常死亡。年輕夫婦認(rèn)為，自己買下的竟是不吉利的房子，原因在于中介公司故意隱瞞事實(shí)真相，有“欺詐”之嫌，故向中介公司提出了退房的要求。協(xié)助與照顧義務(wù)內(nèi)容：在房屋買賣合同訂立過程中，雙方應(yīng)當(dāng)盡力避免給對(duì)方造成不必要的利益損失。并且在可能的情況下提供便利，以協(xié)助訂立合同。一方不得濫用自己的優(yōu)勢(shì)，或者利用對(duì)方的不利，或者脅迫對(duì)方，或者趁人之危而取得不當(dāng)利益。案例：上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當(dāng)場約定５日內(nèi)雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續(xù)。然而，在５天當(dāng)中，雖經(jīng)李小姐多次請(qǐng)求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續(xù)。李小姐無奈之下向法院提起訴訟。忠實(shí)的義務(wù)內(nèi)容：二手房交易中，雖然一方當(dāng)事人沒有明確告知對(duì)方當(dāng)事人有關(guān)信息屬商業(yè)秘密，但基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般的常識(shí)，二手房交易當(dāng)事人不能泄露更不應(yīng)當(dāng)以此搞手拉手交易，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。案例：２００１年１１月，還某、龔某、季某先后來到上海萬乾房屋置換經(jīng)紀(jì)有限公司靈石路分公司，要求上門察看在該處掛牌出售的房屋。萬乾公司隨即要求３位看房者填寫《看房約定書》，規(guī)定看房者自看房之日起３個(gè)月內(nèi)，不私自與出售方或通過第三方簽訂所看房屋的轉(zhuǎn)讓合同，否則需向該公司支付房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)２％的違約金。３位看房者填寫完約定書，萬乾公司派員分別陪同他們察看房屋。不料此后，３人甩開中介公司分別與賣房者委托其他房屋中介公司簽訂了房屋買賣合同。萬乾公司得知后，將４位看房者告上法院。法院認(rèn)為，３位看房者的行為違反誠實(shí)信用原則，應(yīng)酌情賠償萬乾公司從事居間活動(dòng)而付出的勞務(wù)及必要費(fèi)用。8 /
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