【涂妍娜】締約過失責(zé)任ppt演講材料xxxx1222-wenkub.com
2025-05-26 22:20 本頁面
【正文】 萬乾公司得知后，將４位看房者告上法院。案例：２００１年１１月，還某、龔某、季某先后來到上海萬乾房屋置換經(jīng)紀(jì)有限公司靈石路分公司，要求上門察看在該處掛牌出售的房屋。并當(dāng)場約定５日內(nèi)雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續(xù)。協(xié)助與照顧義務(wù)內(nèi)容：在房屋買賣合同訂立過程中，雙方應(yīng)當(dāng)盡力避免給對方造成不必要的利益損失。案例：一對年輕夫婦看中了一套價(jià)格便宜的二手房。就在中介公司與楊先生都不知情的情況下，徐女士以未經(jīng)她本人同意而擅自出售她的房產(chǎn)為由，將楊先生和自己的丈夫章先生告上法庭，要求法庭判決確認(rèn)書無效。而中介公司也不斷向章追討徐女士的房屋買賣委托書。６６平方米住房的房屋置換價(jià)格確認(rèn)書。有的直到簽訂合同時，才通知對方自己需要上家房屋作抵押辦理按揭購房等。法院經(jīng)審理，支持了姜某的訴訟請求。案例：姜女士與肖某就本市大連西路的一套頂層二手房達(dá)成了購買意向。陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。表現(xiàn)不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。此外，一、二審法院亦考慮了天象公司僅給付了少部分購房款的實(shí)際情況并將其作為酌定因素之一，二審最終判令技術(shù)監(jiān)督局賠償天象公司100萬元，這一賠償數(shù)額應(yīng)該說是比較適當(dāng)?shù)?。反觀天象公司，其雖未完全履行給付轉(zhuǎn)讓款的義務(wù)，但基于對技術(shù)監(jiān)督局的信賴和對合同目的得以實(shí)現(xiàn)的預(yù)期，部分履行了義務(wù)并已就受讓的房屋加以經(jīng)營（出租），因合同被認(rèn)定無效，雙方返還因合同取得的財(cái)產(chǎn)，在涉案房屋已大幅漲價(jià)的情況下，天象公司受損是不可避免的。 據(jù)此，案經(jīng)審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）(二)項(xiàng)和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款，《中華人民共和國合同法》第五十八條、第四十二條的規(guī)定，判決：維持一審判決主文第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；變更一審判決主文第二項(xiàng)為技術(shù)監(jiān)督局于判決生效之日起15日內(nèi)償付天象公司100萬元。其賠償范圍不僅包括對方實(shí)際支出的締約和履行費(fèi)用等直接損失，還應(yīng)包括由于信賴合同有效，從而喪失與第三人訂立有效合同可能獲得的利益。租金是使用房屋取得的收益，租金上漲的主要原因是市場因素。 安徽高院經(jīng)審理認(rèn)為：，技術(shù)監(jiān)督局作為出讓方有義務(wù)在合同簽訂前或至提起訴訟前，對轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)涉及的土地履行相關(guān)審批手續(xù)，其未履行該項(xiàng)義務(wù)構(gòu)成締約過失，對導(dǎo)致合同無效負(fù)有主要責(zé)任。遂判決：，技術(shù)監(jiān)督局在接收上述權(quán)利及款項(xiàng)的同時返還天象公司已付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款150萬元，相互折抵后技術(shù)監(jiān)督局于判決生效后15日內(nèi)給付天象公司15萬元；；。技術(shù)監(jiān)督局在轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)時明知其土地使用權(quán)系劃撥而來的情況下沒有履行報(bào)批手續(xù)，且在訴訟過程中怠于補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，對合同無效應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。同日，天象公司提起反訴，請求判令技術(shù)監(jiān)督局賠償因合同無效給其造成的損失500萬元并承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。天象公司接函后回復(fù)《關(guān)于繼續(xù)履行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的函》，認(rèn)為技術(shù)監(jiān)督局所稱的雙方于2005年3月1日達(dá)成的解除合同的口頭協(xié)議等與事實(shí)不符，要求技術(shù)監(jiān)督局繼續(xù)履行合同。 ■案情 2003年12月29日，某市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局（甲方，以下簡稱技術(shù)監(jiān)督局）與天象公司（乙方）簽訂一份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定：甲方以700萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓其位于淮海路109號的一棟辦公大樓、辦公大樓東側(cè)門面房及后院一棟小樓的所有權(quán)給乙方；乙方在合同簽訂后10日內(nèi)匯入甲方賬戶50萬元，2004年2月29日、5月31日、12月31日前分別再匯入甲方賬戶100萬元、200萬元、350萬元；若乙方在2004年12月31日前未付清所有款項(xiàng)，甲方有權(quán)將一樓大廳及后樓三至四層使用權(quán)收回。因此,本案并不屬于重復(fù)起訴的情形,原審法院處理正確, 本院予以支持。因此, 本院依法認(rèn)定周某年簽訂該合同的行為構(gòu)成締約過失, 應(yīng)當(dāng)依法賠償某基公司的為促成該合同訂立而造成的損失。 中華人民共和國合同法 第四十二條規(guī)定: “當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一, 給對方造成損失的, 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任: (一) 假訂立合同, 惡意進(jìn)行磋商。本案二審爭議焦點(diǎn)主要在于周某年是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書無效的締約過失責(zé)任。 熊仁武律師代理被上訴人某基公司在二審?fù)徶写疝q稱:上訴人明知自己沒有代理權(quán)，其簽字出賣房屋的簽字行為事后也沒有獲得周某淘法定代理人的追認(rèn)，屬于典型的無權(quán)代理，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)締約過失責(zé)任，即賠償某基公司的為促成該二手房買賣合同訂立而造成的經(jīng)濟(jì)損失。2) 本案屬專屬管轄,應(yīng)在房地產(chǎn)所在地審理, 而不是第一次在房地產(chǎn)所在地, 第二次在被告所在地審理。在上面的論述中, 可以得知合同無效是因?yàn)楣灿腥酥坏闹苣程苑讲煌獬鍪?其法定代表人未在合同書上簽字, 也就是一方當(dāng)事人的缺失,導(dǎo)致合同書無效。其五, 也是最重要的一點(diǎn), 由某基公司的主事員工李小姐預(yù)先起草書寫, 并鄭重地在合同書的備注中的第4款列明: 現(xiàn)賣方有一方屬未成年少年, 如因戶口問題, 過戶不成功, 不算賣方違約, 合同自動失效。其四, 第一被上訴人是專門的中介機(jī)構(gòu), 他們非常清楚, 在賣房子的時候, 誰是真正的當(dāng)事人。在一方當(dāng)事人缺失的情況下, 認(rèn)定合同書已簽訂, 是沒有依據(jù)的。2. 一審認(rèn)定事實(shí)錯誤: 第一次判決書認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書( 以下簡稱合同書), 屬無效合同, 應(yīng)視為當(dāng)事人已簽訂合同, 但合同為無效的情形, 根據(jù)合同第十一條“基于經(jīng)紀(jì)人所提供的居間服務(wù)且已促成買賣雙方簽訂了本合同賣方應(yīng)向經(jīng)紀(jì)人支付傭金6300 元, 買方應(yīng)向經(jīng)紀(jì)人支付傭
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