【正文】 ；小區(qū)內(nèi)設(shè)6000平方米的水景內(nèi)庭花園；同時(shí)建立20—90平方米的私家空中花園；三者結(jié)合創(chuàng)造了全方位的綠化和多重景觀，使小區(qū)生態(tài)環(huán)境更趨完美。戶型供給：四房二廳和136—193平方米的躍層，帶20—40平方米的私家空中花園，并配寬幅落地窗。價(jià)格分析：2600—3180元/平方米配套服務(wù)：小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、游泳池、兒童戲水池、網(wǎng)球場(chǎng)、露天茶座、籃球場(chǎng)等為業(yè)主提供的VIP專屬服務(wù)；同時(shí)可享有雙楠社區(qū)的各種基礎(chǔ)配套。實(shí)行智能化物業(yè)管理，服務(wù)內(nèi)容包括日常保潔、綠化管理、客戶服務(wù)中心銷售狀況：2900—3180元/平方米三、 新城俊園【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目位于玉雙路（一環(huán)內(nèi)），所處區(qū)域教成熟；戶型多樣，選擇面大；；小高層板式結(jié)構(gòu)能更好地通風(fēng)采光，具有戶戶見(jiàn)景的優(yōu)點(diǎn)?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】 區(qū)域優(yōu)勢(shì)、小高層板式結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品性價(jià)比高項(xiàng)目基本狀況：地理位置：玉雙路（一環(huán)內(nèi)）發(fā)展商：成都龍基集團(tuán)有限責(zé)任公司建筑規(guī)模：占地面積：13722平米建筑面積：43101綠化率：%容積率：產(chǎn)品分析：主題概念：新城市住宅典范規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，小高層板式結(jié)構(gòu)建筑規(guī)劃：4幢11—12層小高層按地勢(shì)成倒“U”字排列，形成圍合式純居住小區(qū)景觀規(guī)劃：重室外景觀與室內(nèi)景觀的有機(jī)結(jié)合戶型供給：戶型多樣，50206平方米，價(jià)格分析：27003050，躍式3800付款方式：一次性97折配套服務(wù)：會(huì)所、幼兒活動(dòng)場(chǎng)地、智能化系統(tǒng)銷售狀況：去年11月開(kāi)盤，銷售率達(dá)95%四、成都現(xiàn)代城【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目所處區(qū)域較成熟、環(huán)境較好，周圍有六大公園；物業(yè)可用作居家、投資、辦公；項(xiàng)目本身配套全且提供24小時(shí)免費(fèi)供餐服務(wù)和家政、物業(yè)、酒店式服務(wù)；形象包裝時(shí)尚、有個(gè)性，符合目標(biāo)客戶的口味【價(jià)格支撐點(diǎn)】區(qū)域 、戶型、配套、物管、推廣手段項(xiàng)目基本狀況： 地理位置：市中心內(nèi)環(huán)線錦里西路 發(fā)展商：四川省林鳳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 建筑規(guī)模：占地面積：11300平方米建筑面積：86060平方米綠化率：30容積率：產(chǎn)品分析：主題概念: 都市中心時(shí)尚精品小戶型，倡導(dǎo)新銳意識(shí)形態(tài)的都市生活規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：戶型供給: 以小戶型為主力戶型，45—96平方米共30多種戶型價(jià)格分析: 起價(jià)2680，均價(jià)3000元。付款方式:8成20年，一次性95折配套服務(wù): 網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、健身房、酒吧、空中藝術(shù)走廊和星級(jí)會(huì)所銷售狀況: 銷售率達(dá)60%五、【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】 【價(jià)格支撐點(diǎn)】 項(xiàng)目基本狀況：地理位置：金房苑西路發(fā)展商：金房集團(tuán)建筑規(guī)模：占地面積：約50畝建筑面積：46096總戶數(shù):344綠化率：45%容積率：產(chǎn)品分析：主題概念:規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格: 建筑規(guī)劃：9幢多層園林規(guī)劃：坡式園林戶型供給：平層、錯(cuò)層8012復(fù)式182188價(jià)格狀況：起價(jià)：2200 、均價(jià)：2480付款方式：配套服務(wù):坡式半地下會(huì)所，品茗、聚會(huì)、健身場(chǎng)所 ，中庭花園銷售狀況：銷售率50%六、交 大 吾 家【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】 項(xiàng)目是交大房產(chǎn)繼“數(shù)碼村”后推出的又一精品小戶型社區(qū)，【價(jià)格支撐點(diǎn)】 大社區(qū)、項(xiàng)目基本狀況：地理位置：交大路發(fā)展商：西南交通大學(xué)房地產(chǎn)研究中心建筑規(guī)模：占地面積：約60畝建筑面積：63650平方米綠化率：容積率：產(chǎn)品分析：主題概念: 精彩小戶型、溫馨大社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格: 三角形回廊設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃：小區(qū)由8幢全框架三角形6層建筑組成園林規(guī)劃：戶型供給：平層4080、躍層70140價(jià)格狀況：均價(jià)2600付款方式：配套服務(wù): 園林廣場(chǎng)、讀書廓、休閑沙龍、商場(chǎng)銷售狀況：銷售率達(dá)75%七、藍(lán) 色 空 間【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】 【價(jià)格支撐點(diǎn)】 項(xiàng)目基本狀況：地理位置：成都交大路中段發(fā)展商：四川富森實(shí)業(yè)投資有限公司建筑規(guī)模：占地面積：約6萬(wàn)平方米建筑面積：約9萬(wàn)平方米 總戶數(shù)：700戶綠化率：42%容積率：產(chǎn)品分析：主題概念: 用藍(lán)調(diào)演繹生活優(yōu)雅規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格: 建筑規(guī)劃：11棟6層多層、2棟12層小高層 ，五個(gè)半圍合式多層組團(tuán)， 園林規(guī)劃：三層綠化景觀戶型供給：69210價(jià)格狀況：均價(jià)2200付款方式：配套服務(wù): 會(huì)所、中央園林、水景公園、南國(guó)泳池、商業(yè)步行街銷售狀況：銷售率4050%八、蜀都花園【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】 【價(jià)格支撐點(diǎn)】 項(xiàng)目基本狀況：地理位置：成都市蜀都大道東端水碾河路14號(hào)（二環(huán)內(nèi)）發(fā)展商：成都華盛實(shí)業(yè)建筑規(guī)模：占地面積156畝綠化率：%產(chǎn)品分析： 主題概念： 規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：戶型供給：兩房?jī)蓮d：94102，三房?jī)蓮d：133139，四房?jī)桑ㄈd：136222，五房?jī)蓮d：146價(jià)格分析：均價(jià)2300，現(xiàn)階段出售房?jī)r(jià)在2700左右付款方式配套服務(wù)：生態(tài)水景，羽毛球場(chǎng)，兒童游戲樂(lè)園，高爾夫擊球練習(xí)場(chǎng)，迷宮花園，茶室，花房，中英雙語(yǔ)幼兒園，3萬(wàn)平米的會(huì)所等銷售狀況：銷售現(xiàn)場(chǎng)火爆，銷售率達(dá)80%左右九、鳳凰棲【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】 在成熟社區(qū)選址，在城西濃厚的歷史人文背景下演繹出現(xiàn)代川西民居，較有特色；社區(qū)營(yíng)造吸收了傳統(tǒng)園林簡(jiǎn)潔明快、輕靈實(shí)用的特點(diǎn)，為底層住戶設(shè)計(jì)的園林花墻圍臺(tái)的獨(dú)門小院為整個(gè)園區(qū)營(yíng)造了傳統(tǒng)院墻街區(qū)的生活氛圍。【價(jià)格支撐點(diǎn)】成熟區(qū)域、川西民居特色、 項(xiàng)目基本狀況：地理位置：二環(huán)路西三段金房苑東路發(fā)展商：成都樂(lè)民房屋開(kāi)發(fā)有限公司、 成都金房集團(tuán)公司建筑規(guī)模：占地面積：約35 畝 建筑面積：43000平方米 綠化率：32%容積率：產(chǎn)品分析：主題概念：現(xiàn)代川西民居 規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：川西民居的建筑風(fēng)格。建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：傳統(tǒng)的庭院式園林風(fēng)格，其亭、臺(tái)、門、廊各具特色， 相互交融，與明快整潔的樓群彼此呼應(yīng)，相得益彰，采用社區(qū)大園林與家庭小園林相結(jié)合的方式社區(qū)戶型供給：三室兩廳雙衛(wèi)（102 –123）、四室兩廳雙衛(wèi)（140 –187）、躍層（154 –245）價(jià)格分析：起價(jià)：2500、均價(jià)：2680付款方式：配套服務(wù)：銷售狀況：銷售率達(dá)65%四、成都市住宅市場(chǎng)總結(jié)從以上成都市整體樓盤調(diào)查，成都市住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商成熟，品牌開(kāi)發(fā)商的帶動(dòng)促使整體水平不低成都的開(kāi)發(fā)商在觀念、手法、策劃概念比較成熟，水平與全國(guó)最高水平差距不大。重環(huán)境、重服務(wù)、重質(zhì)量已經(jīng)成為市場(chǎng)趨勢(shì)。住宅開(kāi)發(fā)類型區(qū)域性強(qiáng)成都的“南富西貴”之說(shuō)就是因?yàn)槌悄蠟楦邫n樓盤聚集區(qū)，城西為中檔優(yōu)質(zhì)樓盤聚集區(qū)，同區(qū)域內(nèi)不同項(xiàng)目大同小異，市場(chǎng)定位相近，從而達(dá)到了區(qū)域共榮。消費(fèi)者首先是區(qū)域認(rèn)同然后是項(xiàng)目認(rèn)同。主題概念多。從河居生活到法式風(fēng)情，從坡地文化到生態(tài)居家，從智慧生活到康居典范，成都市項(xiàng)目的主題概念層出不窮，其中也不乏精品，但是也有部分項(xiàng)目概念比較空洞，缺乏演繹的基礎(chǔ)。在戶型面積方面，主流戶型面積偏大受地域消費(fèi)特點(diǎn)影響，成都市住宅戶型面積與沿海地區(qū)相比普遍偏大，戶型面積從使用角度來(lái)說(shuō)屬于舒適型的戶型面積。住宅二房在90～100m2左右，三房在130～140m2左右，四房在160～180m2左右。在戶型定位方面，單個(gè)項(xiàng)目戶型面積跨度大、戶型多。成都市住宅項(xiàng)目的戶型面積跨度非常大，戶型種類設(shè)置多，戶型面積差在100m2以上的項(xiàng)目很多，個(gè)別項(xiàng)目面積差竟達(dá)到200m2以上，跨度之大令人吃驚。在產(chǎn)品類型方面，小高層電梯公寓和多層為主，TOWNHOUSE和低層花園陽(yáng)房受青睞。一環(huán)以內(nèi)受用地限制，高層較多，除此之外小高層和多層居多，TOWNHOUSE和低層花園陽(yáng)房受青睞。在建筑風(fēng)格方面，通常與地方文化相結(jié)合。以川西民居為代表的蜀風(fēng)建筑在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)較多，而融入本土文化的項(xiàng)目基本都能夠取得成功，采用與本土文化相近的南方風(fēng)情、異域風(fēng)情的項(xiàng)目，也能夠?yàn)橄M(fèi)者接受。價(jià)格方面，成都住宅絕對(duì)價(jià)格不高，而且價(jià)差不大。相對(duì)同等城市，成都市住宅絕對(duì)價(jià)格不高，從而也直接導(dǎo)致了價(jià)差不大，如市區(qū)內(nèi)價(jià)格普遍在2000—4000以內(nèi)，中高端市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻高，然而邊際收益不大。配套設(shè)施較全，但將配套設(shè)施作為重要賣點(diǎn)的項(xiàng)目才剛剛起步。相當(dāng)部分項(xiàng)目的配套設(shè)施都很多，如會(huì)所、兒童游樂(lè)園、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等。大規(guī)模的項(xiàng)目還配有幼兒園、小學(xué)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、商業(yè)街。但大都只做局部宣傳，沒(méi)有鋪開(kāi)來(lái)作為重要賣點(diǎn)，更沒(méi)有提升到概念高度。郊區(qū)盤憑借價(jià)格和自然環(huán)境漸被認(rèn)可隨著交通條件的改善，雖然綜合質(zhì)素一般，但是憑借良好的自然環(huán)境和較低的價(jià)格還是受到越來(lái)越多消費(fèi)者的青睞。五、大盤情況大盤的界定項(xiàng)目總用地面積城區(qū)500畝左右，郊區(qū)在1000畝以上。成都的大盤按上述標(biāo)準(zhǔn)，成都目前的大盤有以下樓盤：城區(qū)大盤：成都花園（1400畝）、蜀風(fēng)花園城（1000余畝）、萬(wàn)科城市花園（760畝）、中海名城（460畝）、深長(zhǎng)城成都五洲花園（1500畝）。近郊大盤：我們將目標(biāo)鎖定在可以作為成都市民第一居所的近郊區(qū)域溫江和華陽(yáng)。溫江板塊：錦繡花園西區(qū)、建信奧林匹克花園、森宇音樂(lè)花園；華陽(yáng)板塊：遠(yuǎn)大集團(tuán)（2000畝）、新希望南方新城（2000畝）、劍南春（1000畝）、美國(guó)OFA、棠湖集團(tuán)、心怡（另外，緊靠近華陽(yáng)的萬(wàn)安轄區(qū)內(nèi)有郎酒集團(tuán)項(xiàng)目）。目前華陽(yáng)各項(xiàng)目均處于前期啟動(dòng)或未啟動(dòng)，因此具體資料不詳。在售的大盤情況成都花園（1400畝）、蜀風(fēng)花園城（1000余畝）、萬(wàn)科城市花園（760畝）、中海名城（460畝）在售。上述樓盤詳細(xì)分析見(jiàn)報(bào)告相關(guān)部分。至2003年上半年將公開(kāi)發(fā)售的大盤情況成都五洲花園：深長(zhǎng)城集團(tuán)項(xiàng)目，位于三環(huán)以外、武侯大道以北、人南延線東側(cè)、府河以西，是政府規(guī)劃未來(lái)城市副中心居住地。項(xiàng)目總占地1500畝，預(yù)計(jì)2002年底開(kāi)工，預(yù)計(jì)售價(jià)未2400元/m2左右。錦繡花園西區(qū)：成都華新國(guó)際城市發(fā)展有限公司2002年1月16日正式簽約進(jìn)入溫江，所開(kāi)發(fā)地塊位于溫江涌泉鎮(zhèn)光華大道旁，預(yù)計(jì)總投資5－6個(gè)億。項(xiàng)目總用地號(hào)稱上千畝，總建筑面積約30萬(wàn)平方米。一期開(kāi)發(fā)用地500余畝，預(yù)計(jì)3年內(nèi)開(kāi)發(fā)完成，擬建低密度小區(qū)，建筑形式有聯(lián)排別墅，多層，以聯(lián)排別墅為主，首推5—10萬(wàn)平方米，計(jì)劃今年底開(kāi)工，明年3月份推出。聯(lián)排別墅主力面積在180~190平方米左右，預(yù)計(jì)售價(jià)在2500~2800元/m2左右。建信奧林匹克花園：成都建信奧林匹克投資置業(yè)有限公司2001年11月26日，奧林匹克花園落戶溫江。項(xiàng)目總用地1600畝，總投資20多個(gè)億，開(kāi)發(fā)周期35年，力爭(zhēng)3年開(kāi)發(fā)完畢。奧林匹克花園是成都的超大型社區(qū)，預(yù)計(jì)居住人口34萬(wàn)，引水入城，打造一座名副其實(shí)的健康生態(tài)城。產(chǎn)品以小高層電梯公寓為主，兼有聯(lián)排別墅等類型，公寓每套面積在100m2左右，聯(lián)排別墅在150m2左右；預(yù)計(jì)今年下半年開(kāi)盤，預(yù)計(jì)售價(jià)在2000元/m2左右。森宇音樂(lè)花園：成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)去年10月開(kāi)始在溫江征地開(kāi)發(fā)“森宇音樂(lè)花園”，項(xiàng)目總用地1600畝。一期開(kāi)發(fā)用地300余畝，開(kāi)發(fā)面積25萬(wàn)平方米，一期開(kāi)發(fā)及公建配套環(huán)境建設(shè)計(jì)劃總投資4億元，今年十月前后動(dòng)工，一年內(nèi)完成。計(jì)劃總開(kāi)發(fā)期三年左右。產(chǎn)品以高層、小高層電梯公寓為主，每套面積在100m2左右，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)盤，預(yù)計(jì)售價(jià)1700元/m2左右。成都市大盤市場(chǎng)的總結(jié)成都還沒(méi)有建成的郊區(qū)大盤，沒(méi)有成功案例；成都市區(qū)大盤均由外來(lái)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，如萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、中海、中房、長(zhǎng)城；一方面說(shuō)明成都市本地開(kāi)發(fā)商操作能力不夠，另一方面說(shuō)明大盤需要強(qiáng)大的資金來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)資金能力要求非常高；分期開(kāi)發(fā)，控制每期推出量是大盤成功的一個(gè)共同特征，統(tǒng)一大社區(qū)、不同小組團(tuán)是項(xiàng)目不斷創(chuàng)新和變化，不斷制造項(xiàng)目在市場(chǎng)中的熱點(diǎn)；大盤如果不能與本地文化相融合即使規(guī)模大也會(huì)失敗，如北方設(shè)計(jì)風(fēng)格的成都花園；目前成功的大盤都是居住型，這對(duì)將要推出大盤有借鑒意義；大盤配套設(shè)施不僅要齊全，更要不斷成為項(xiàng)目階段賣點(diǎn)；今年后1—2年郊區(qū)大盤將陸續(xù)推出，競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈。六、結(jié)論通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查的總結(jié)和對(duì)成都市大盤的總結(jié)，在成都市住宅市場(chǎng)的現(xiàn)時(shí)水平下，在目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，項(xiàng)目應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：項(xiàng)目要成為成為華陽(yáng)板塊（朝陽(yáng)板塊）的標(biāo)準(zhǔn)，制造準(zhǔn)入門檻，阻隔競(jìng)爭(zhēng)，甚至配套為板塊服務(wù)；項(xiàng)目需要有易于分期延展、包容性強(qiáng)的總體概念支撐整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程；項(xiàng)目是否可以在主流戶型面積之外，補(bǔ)充些緊湊面積的戶型；項(xiàng)目應(yīng)該設(shè)置多種戶型，擴(kuò)大客戶層面；項(xiàng)目應(yīng)該以低層和TOWNHOUSE為主；項(xiàng)目風(fēng)格應(yīng)該采用與川西文化相融合或易于被本地市場(chǎng)接受的異域風(fēng)情；項(xiàng)目應(yīng)該以相對(duì)較低的價(jià)格制造項(xiàng)目的高性價(jià)比，對(duì)市區(qū)形成同品質(zhì)下的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)郊區(qū)形成同價(jià)格下的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目配套不僅要齊全，而且要有特色，要成為項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，甚至提升為分主題；項(xiàng)目定位要有一定的居住和度假兼容性；項(xiàng)目應(yīng)該分期開(kāi)發(fā)，并控制分期開(kāi)發(fā)規(guī)模，可以即降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又減輕資金壓力。第三部分 消費(fèi)者分析一、解讀成都216。 成都市地處成都市平原中心，216。 物產(chǎn)豐富，216。 氣候宜人，216。 商旅如云，216。 文星匯萃，216。 在 歷史上未遭大的變革，216。 少有戰(zhàn)