【正文】 ；小區(qū)內設6000平方米的水景內庭花園；同時建立20—90平方米的私家空中花園；三者結合創(chuàng)造了全方位的綠化和多重景觀，使小區(qū)生態(tài)環(huán)境更趨完美。戶型供給：四房二廳和136—193平方米的躍層，帶20—40平方米的私家空中花園，并配寬幅落地窗。價格分析：2600—3180元/平方米配套服務：小區(qū)內設幼兒園、游泳池、兒童戲水池、網(wǎng)球場、露天茶座、籃球場等為業(yè)主提供的VIP專屬服務；同時可享有雙楠社區(qū)的各種基礎配套。實行智能化物業(yè)管理，服務內容包括日常保潔、綠化管理、客戶服務中心銷售狀況：2900—3180元/平方米三、 新城俊園【項目點評】項目位于玉雙路（一環(huán)內），所處區(qū)域教成熟；戶型多樣，選擇面大；；小高層板式結構能更好地通風采光，具有戶戶見景的優(yōu)點?！緝r格支撐點】 區(qū)域優(yōu)勢、小高層板式結構、產品性價比高項目基本狀況：地理位置：玉雙路（一環(huán)內）發(fā)展商：成都龍基集團有限責任公司建筑規(guī)模：占地面積：13722平米建筑面積：43101綠化率：%容積率：產品分析：主題概念：新城市住宅典范規(guī)劃設計：建筑風格：現(xiàn)代風格，小高層板式結構建筑規(guī)劃：4幢11—12層小高層按地勢成倒“U”字排列，形成圍合式純居住小區(qū)景觀規(guī)劃：重室外景觀與室內景觀的有機結合戶型供給：戶型多樣，50206平方米，價格分析：27003050，躍式3800付款方式：一次性97折配套服務：會所、幼兒活動場地、智能化系統(tǒng)銷售狀況：去年11月開盤，銷售率達95%四、成都現(xiàn)代城【項目點評】項目所處區(qū)域較成熟、環(huán)境較好，周圍有六大公園；物業(yè)可用作居家、投資、辦公；項目本身配套全且提供24小時免費供餐服務和家政、物業(yè)、酒店式服務；形象包裝時尚、有個性，符合目標客戶的口味【價格支撐點】區(qū)域 、戶型、配套、物管、推廣手段項目基本狀況： 地理位置：市中心內環(huán)線錦里西路 發(fā)展商：四川省林鳳房地產開發(fā)有限責任公司 建筑規(guī)模：占地面積：11300平方米建筑面積：86060平方米綠化率：30容積率：產品分析：主題概念: 都市中心時尚精品小戶型，倡導新銳意識形態(tài)的都市生活規(guī)劃設計：建筑風格：建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：戶型供給: 以小戶型為主力戶型，45—96平方米共30多種戶型價格分析: 起價2680，均價3000元。付款方式:8成20年，一次性95折配套服務: 網(wǎng)球場、游泳池、健身房、酒吧、空中藝術走廊和星級會所銷售狀況: 銷售率達60%五、【項目點評】 【價格支撐點】 項目基本狀況：地理位置：金房苑西路發(fā)展商：金房集團建筑規(guī)模：占地面積：約50畝建筑面積：46096總戶數(shù):344綠化率：45%容積率：產品分析：主題概念:規(guī)劃設計：建筑風格: 建筑規(guī)劃：9幢多層園林規(guī)劃：坡式園林戶型供給：平層、錯層8012復式182188價格狀況：起價：2200 、均價：2480付款方式：配套服務:坡式半地下會所，品茗、聚會、健身場所 ，中庭花園銷售狀況：銷售率50%六、交 大 吾 家【項目點評】 項目是交大房產繼“數(shù)碼村”后推出的又一精品小戶型社區(qū)，【價格支撐點】 大社區(qū)、項目基本狀況：地理位置：交大路發(fā)展商：西南交通大學房地產研究中心建筑規(guī)模：占地面積：約60畝建筑面積：63650平方米綠化率：容積率：產品分析：主題概念: 精彩小戶型、溫馨大社區(qū)規(guī)劃設計：建筑風格: 三角形回廊設計建筑規(guī)劃：小區(qū)由8幢全框架三角形6層建筑組成園林規(guī)劃：戶型供給：平層4080、躍層70140價格狀況：均價2600付款方式：配套服務: 園林廣場、讀書廓、休閑沙龍、商場銷售狀況：銷售率達75%七、藍 色 空 間【項目點評】 【價格支撐點】 項目基本狀況：地理位置：成都交大路中段發(fā)展商：四川富森實業(yè)投資有限公司建筑規(guī)模：占地面積：約6萬平方米建筑面積：約9萬平方米 總戶數(shù)：700戶綠化率：42%容積率：產品分析：主題概念: 用藍調演繹生活優(yōu)雅規(guī)劃設計：建筑風格: 建筑規(guī)劃：11棟6層多層、2棟12層小高層 ，五個半圍合式多層組團， 園林規(guī)劃：三層綠化景觀戶型供給：69210價格狀況：均價2200付款方式：配套服務: 會所、中央園林、水景公園、南國泳池、商業(yè)步行街銷售狀況：銷售率4050%八、蜀都花園【項目點評】 【價格支撐點】 項目基本狀況：地理位置：成都市蜀都大道東端水碾河路14號（二環(huán)內）發(fā)展商：成都華盛實業(yè)建筑規(guī)模：占地面積156畝綠化率：%產品分析： 主題概念： 規(guī)劃設計：建筑風格：建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：戶型供給：兩房兩廳：94102，三房兩廳：133139，四房兩（三）廳：136222，五房兩廳：146價格分析：均價2300，現(xiàn)階段出售房價在2700左右付款方式配套服務：生態(tài)水景，羽毛球場，兒童游戲樂園，高爾夫擊球練習場，迷宮花園，茶室，花房，中英雙語幼兒園，3萬平米的會所等銷售狀況：銷售現(xiàn)場火爆，銷售率達80%左右九、鳳凰棲【項目點評】 在成熟社區(qū)選址，在城西濃厚的歷史人文背景下演繹出現(xiàn)代川西民居，較有特色；社區(qū)營造吸收了傳統(tǒng)園林簡潔明快、輕靈實用的特點，為底層住戶設計的園林花墻圍臺的獨門小院為整個園區(qū)營造了傳統(tǒng)院墻街區(qū)的生活氛圍。【價格支撐點】成熟區(qū)域、川西民居特色、 項目基本狀況：地理位置：二環(huán)路西三段金房苑東路發(fā)展商：成都樂民房屋開發(fā)有限公司、 成都金房集團公司建筑規(guī)模：占地面積：約35 畝 建筑面積：43000平方米 綠化率：32%容積率：產品分析：主題概念：現(xiàn)代川西民居 規(guī)劃設計：建筑風格：川西民居的建筑風格。建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：傳統(tǒng)的庭院式園林風格，其亭、臺、門、廊各具特色， 相互交融，與明快整潔的樓群彼此呼應，相得益彰，采用社區(qū)大園林與家庭小園林相結合的方式社區(qū)戶型供給：三室兩廳雙衛(wèi)（102 –123）、四室兩廳雙衛(wèi)（140 –187）、躍層（154 –245）價格分析：起價：2500、均價：2680付款方式：配套服務：銷售狀況：銷售率達65%四、成都市住宅市場總結從以上成都市整體樓盤調查，成都市住宅市場呈現(xiàn)以下特點：開發(fā)商成熟，品牌開發(fā)商的帶動促使整體水平不低成都的開發(fā)商在觀念、手法、策劃概念比較成熟，水平與全國最高水平差距不大。重環(huán)境、重服務、重質量已經(jīng)成為市場趨勢。住宅開發(fā)類型區(qū)域性強成都的“南富西貴”之說就是因為城南為高檔樓盤聚集區(qū)，城西為中檔優(yōu)質樓盤聚集區(qū)，同區(qū)域內不同項目大同小異，市場定位相近，從而達到了區(qū)域共榮。消費者首先是區(qū)域認同然后是項目認同。主題概念多。從河居生活到法式風情，從坡地文化到生態(tài)居家，從智慧生活到康居典范，成都市項目的主題概念層出不窮，其中也不乏精品，但是也有部分項目概念比較空洞，缺乏演繹的基礎。在戶型面積方面，主流戶型面積偏大受地域消費特點影響，成都市住宅戶型面積與沿海地區(qū)相比普遍偏大，戶型面積從使用角度來說屬于舒適型的戶型面積。住宅二房在90～100m2左右，三房在130～140m2左右，四房在160～180m2左右。在戶型定位方面，單個項目戶型面積跨度大、戶型多。成都市住宅項目的戶型面積跨度非常大，戶型種類設置多，戶型面積差在100m2以上的項目很多，個別項目面積差竟達到200m2以上，跨度之大令人吃驚。在產品類型方面，小高層電梯公寓和多層為主，TOWNHOUSE和低層花園陽房受青睞。一環(huán)以內受用地限制，高層較多，除此之外小高層和多層居多，TOWNHOUSE和低層花園陽房受青睞。在建筑風格方面，通常與地方文化相結合。以川西民居為代表的蜀風建筑在建筑風格上體現(xiàn)較多，而融入本土文化的項目基本都能夠取得成功，采用與本土文化相近的南方風情、異域風情的項目，也能夠為消費者接受。價格方面，成都住宅絕對價格不高，而且價差不大。相對同等城市，成都市住宅絕對價格不高，從而也直接導致了價差不大，如市區(qū)內價格普遍在2000—4000以內，中高端市場的準入門檻高，然而邊際收益不大。配套設施較全，但將配套設施作為重要賣點的項目才剛剛起步。相當部分項目的配套設施都很多，如會所、兒童游樂園、游泳池、網(wǎng)球場等。大規(guī)模的項目還配有幼兒園、小學、高爾夫練習場、商業(yè)街。但大都只做局部宣傳，沒有鋪開來作為重要賣點，更沒有提升到概念高度。郊區(qū)盤憑借價格和自然環(huán)境漸被認可隨著交通條件的改善，雖然綜合質素一般，但是憑借良好的自然環(huán)境和較低的價格還是受到越來越多消費者的青睞。五、大盤情況大盤的界定項目總用地面積城區(qū)500畝左右，郊區(qū)在1000畝以上。成都的大盤按上述標準，成都目前的大盤有以下樓盤：城區(qū)大盤：成都花園（1400畝）、蜀風花園城（1000余畝）、萬科城市花園（760畝）、中海名城（460畝）、深長城成都五洲花園（1500畝）。近郊大盤：我們將目標鎖定在可以作為成都市民第一居所的近郊區(qū)域溫江和華陽。溫江板塊：錦繡花園西區(qū)、建信奧林匹克花園、森宇音樂花園；華陽板塊：遠大集團（2000畝）、新希望南方新城（2000畝）、劍南春（1000畝）、美國OFA、棠湖集團、心怡（另外，緊靠近華陽的萬安轄區(qū)內有郎酒集團項目）。目前華陽各項目均處于前期啟動或未啟動，因此具體資料不詳。在售的大盤情況成都花園（1400畝）、蜀風花園城（1000余畝）、萬科城市花園（760畝）、中海名城（460畝）在售。上述樓盤詳細分析見報告相關部分。至2003年上半年將公開發(fā)售的大盤情況成都五洲花園：深長城集團項目，位于三環(huán)以外、武侯大道以北、人南延線東側、府河以西，是政府規(guī)劃未來城市副中心居住地。項目總占地1500畝，預計2002年底開工，預計售價未2400元/m2左右。錦繡花園西區(qū)：成都華新國際城市發(fā)展有限公司2002年1月16日正式簽約進入溫江，所開發(fā)地塊位于溫江涌泉鎮(zhèn)光華大道旁，預計總投資5－6個億。項目總用地號稱上千畝，總建筑面積約30萬平方米。一期開發(fā)用地500余畝，預計3年內開發(fā)完成，擬建低密度小區(qū)，建筑形式有聯(lián)排別墅，多層，以聯(lián)排別墅為主，首推5—10萬平方米，計劃今年底開工，明年3月份推出。聯(lián)排別墅主力面積在180~190平方米左右，預計售價在2500~2800元/m2左右。建信奧林匹克花園：成都建信奧林匹克投資置業(yè)有限公司2001年11月26日，奧林匹克花園落戶溫江。項目總用地1600畝，總投資20多個億，開發(fā)周期35年，力爭3年開發(fā)完畢。奧林匹克花園是成都的超大型社區(qū)，預計居住人口34萬，引水入城，打造一座名副其實的健康生態(tài)城。產品以小高層電梯公寓為主，兼有聯(lián)排別墅等類型，公寓每套面積在100m2左右，聯(lián)排別墅在150m2左右；預計今年下半年開盤，預計售價在2000元/m2左右。森宇音樂花園：成都森宇實業(yè)集團去年10月開始在溫江征地開發(fā)“森宇音樂花園”，項目總用地1600畝。一期開發(fā)用地300余畝，開發(fā)面積25萬平方米，一期開發(fā)及公建配套環(huán)境建設計劃總投資4億元，今年十月前后動工，一年內完成。計劃總開發(fā)期三年左右。產品以高層、小高層電梯公寓為主，每套面積在100m2左右，預計下半年開盤，預計售價1700元/m2左右。成都市大盤市場的總結成都還沒有建成的郊區(qū)大盤，沒有成功案例；成都市區(qū)大盤均由外來集團開發(fā)，如萬達、萬科、中海、中房、長城；一方面說明成都市本地開發(fā)商操作能力不夠，另一方面說明大盤需要強大的資金來運轉，對資金能力要求非常高；分期開發(fā)，控制每期推出量是大盤成功的一個共同特征，統(tǒng)一大社區(qū)、不同小組團是項目不斷創(chuàng)新和變化，不斷制造項目在市場中的熱點；大盤如果不能與本地文化相融合即使規(guī)模大也會失敗，如北方設計風格的成都花園；目前成功的大盤都是居住型，這對將要推出大盤有借鑒意義；大盤配套設施不僅要齊全，更要不斷成為項目階段賣點；今年后1—2年郊區(qū)大盤將陸續(xù)推出，競爭將更加劇烈。六、結論通過市場調查的總結和對成都市大盤的總結，在成都市住宅市場的現(xiàn)時水平下，在目前的市場競爭條件下，項目應該做到以下幾點：項目要成為成為華陽板塊（朝陽板塊）的標準，制造準入門檻，阻隔競爭，甚至配套為板塊服務；項目需要有易于分期延展、包容性強的總體概念支撐整個開發(fā)過程；項目是否可以在主流戶型面積之外，補充些緊湊面積的戶型；項目應該設置多種戶型，擴大客戶層面；項目應該以低層和TOWNHOUSE為主；項目風格應該采用與川西文化相融合或易于被本地市場接受的異域風情；項目應該以相對較低的價格制造項目的高性價比，對市區(qū)形成同品質下的價格優(yōu)勢，對郊區(qū)形成同價格下的品質優(yōu)勢；項目配套不僅要齊全，而且要有特色，要成為項目的重要賣點，甚至提升為分主題；項目定位要有一定的居住和度假兼容性；項目應該分期開發(fā)，并控制分期開發(fā)規(guī)模，可以即降低市場風險，又減輕資金壓力。第三部分 消費者分析一、解讀成都216。 成都市地處成都市平原中心，216。 物產豐富，216。 氣候宜人，216。 商旅如云，216。 文星匯萃，216。 在 歷史上未遭大的變革，216。 少有戰(zhàn)