重慶房地產(chǎn)市場年終回顧與未來預(yù)測-資料下載頁
2025-05-28 00:50本頁面
【正文】 積68公頃。隨著2009年保障性住房大量入市將拉動總體市場成交均價，這種效應(yīng)已逐步體現(xiàn)出，例如2008年10月、11月重慶主城區(qū)商品房成交均價回落至3800元/平方米水平，就是因為經(jīng)濟適用房成交比重增大所致。我們也要看到，保障性住房政策將對我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)格局發(fā)生大的改變，但這將是一個長期的過程，短期內(nèi)對市場的沖擊有限，另外，保障性住房的主要規(guī)劃和實施的主體是地方政府，這還涉及到地方政府在具體實施過程中是否有足夠的資金和土地來實施或?qū)嵤┑囊庠溉绾?，最終供應(yīng)情況也可能打折扣。 2009年房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期中從宏觀環(huán)境看，房地產(chǎn)市場環(huán)境的根本好轉(zhuǎn)必須依賴于宏觀經(jīng)濟大勢的好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟的繁榮才能支持樓市健康發(fā)展。2008年下半年，中國經(jīng)濟出現(xiàn)了加速下滑局面，2009年，宏觀經(jīng)濟面臨的國內(nèi)外環(huán)境將更加趨緊，尤其是內(nèi)部經(jīng)濟內(nèi)生性變化帶來的周期性調(diào)整壓力可能會明顯大于今年，整個經(jīng)濟環(huán)境的變化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來深遠影響。同時從房地產(chǎn)市場本身規(guī)律分析，過去幾年成交量增速太快，透支了購房需求；房價漲幅太快，超過了居民可支付能力帶來房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，因而房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整主要通過成交量的萎縮和房價下跌完成，自2007年年底全國主要城市的房地產(chǎn)市場開始進入調(diào)整期，目前經(jīng)過一年的調(diào)整，行業(yè)風險已部分釋放，但還未完全調(diào)整到位，2009年中國房地產(chǎn)市場還就將處于調(diào)整期。 房地產(chǎn)利好政策國家層面出臺空間已不大，未來地方政府將發(fā)揮更大的作用隨著12月17日國務(wù)院常務(wù)會議決定二套房貸有限松動，減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負政策出臺，對改善性購房群體進一步放大，是對前期改善型住房政策的進一步明確和細化，但其政策是謹慎的，決策層擔心炒作和投機氛圍的再次蔓延憂慮沒有改變，進一步放松二套房貸不加以區(qū)隔基本的住房需求和投機需求的政策預(yù)計在估計層面出臺的空間不大。就目前來看，國家層面出臺政策的空間已經(jīng)不大，未來地方政府將靈活發(fā)揮更大的作用，這也是對過去宏觀調(diào)控中‘一刀切’的教訓總結(jié)。例如重慶市政府正研究將對購買首套商品房用于自己居住的市民返還此前其所繳納的個人所得稅，用于支付首付或償還按揭貸款。 09 年以后重慶供給將萎縮先行指標顯示：2008年110月，%，；，%；，％，預(yù)計此類指標2009年還將低位運行，進而影響到2010 年及2011 年的市場供應(yīng)量。存量消化大致在一年左右：截至10月底，按2008年各月去化速度看看，消化目前可售面積約需1年時間，考慮到建設(shè)周期及結(jié)構(gòu)性因素，我們認為再經(jīng)過09 年一年的消化，2010 年以后可供銷售的商品房存量去化率將下降，從而有利于成交量的回升和房價的企穩(wěn)。 13 / 13
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