合肥樓盤調(diào)研報告-資料下載頁
2025-05-23 18:12本頁面
【正文】 ，銷售周期也越長?？們r控制最小的是繁華世家，平均總價為萬元，基本在合肥消費(fèi)者消費(fèi)能力范圍之內(nèi)，因此其銷售率一直扶搖直上，甚至供不應(yīng)求；淺水灣總價在33萬元左右，其一期已經(jīng)基本售完。而東?；▓@總價高，且戶型設(shè)計也不合理，其銷售一直存在相當(dāng)大的難度，幾乎成了合肥地產(chǎn)市場的失敗案例。層差價基本在50100元/平方米的區(qū)域范圍之內(nèi)。多層的層差較大，70100元/平方米，而小高層一般在5080元/平方米，且樓層越高，層差越大；但高層與小高層的差價也只是在層差之中，價格也相差無幾，因此市場比小高層更加難銷售。景觀差價景觀差價是開始關(guān)注的一個價位差，但只局限于園林景觀做得到位的樓盤，對于一般性樓盤，仍然比較淡化。我們所考察的十二個樓盤，只有新加坡花園、金色池塘、綠城等幾個定位為豪宅的樓盤存在景觀差價。可見，景觀在合肥地產(chǎn)市場只是一個開始關(guān)注、但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有做到位的概念，還有大塊的空間、大篇的文章可做。六、配套分析商業(yè)一般臨街樓盤都設(shè)有臨街商鋪。其業(yè)態(tài)基本為生活配套設(shè)施。商鋪有兩種經(jīng)營模式，一是出租，二是出售。其租金和售價根據(jù)地段位置的不同有很大的變化。教育有三種配套形式：一是完全依托周邊的教育配套，小區(qū)內(nèi)部沒有設(shè)置任何教育設(shè)施；二是設(shè)有幼兒園和小學(xué)，這是較為普遍的配套形式；三是實行一站式教育，并與名校聯(lián)手，打教育主題概念。會所從總體上看，有80%以上的樓盤設(shè)置了會所。其位置一般安排在入口處或者中心花園地帶，面積為2000至12000平方米不等。且內(nèi)容配置上基本都是文化娛樂休閑設(shè)施，主要有咖啡廳、健身室、兒童天地、閱覽室、網(wǎng)吧、桑拿、西餐等，樓盤檔次較高的還設(shè)有商務(wù)中心和MTV多功能廳等；檔次上基本與樓盤檔次相匹配。車位從戶數(shù)與車位的配比來看，一般為14：1，檔次較高樓盤配比較高。從停車形式來看，以半地下車庫結(jié)合地面停車為主。七、區(qū)域消費(fèi)者研究此次我們所考察的樓盤多為合肥地產(chǎn)市場上的精品樓盤，因此，其消費(fèi)群體也大多為中高端人群，這也與項目的市場定位相呼應(yīng)。買家區(qū)域細(xì)分合肥本地居民以及來自周邊區(qū)域，如上海、溫州等地投資或辦廠的私人企業(yè)主，此為消費(fèi)主體。（1）本地居民，約占總消費(fèi)群體的7580%其中分兩部分：一是居住，二是投資。從考察中我們發(fā)現(xiàn)，合肥消費(fèi)群具有一定的投資意識，對于擁有一定經(jīng)濟(jì)實力的消費(fèi)者，除了滿足居住外，一旦發(fā)現(xiàn)具有升值潛力的樓盤，就會進(jìn)行投資，這也是小戶型商務(wù)公寓熱銷的原因。（2）部分上海溫州的私人企業(yè)主。買家職業(yè)特征?公司企業(yè)高管管理人員?中小企業(yè)老板?地方政府員?金融業(yè)高收人士?教師及專家類技術(shù)人員?在合肥有親戚或業(yè)務(wù)關(guān)系的周邊區(qū)域經(jīng)商人士買家消費(fèi)特征（1）經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，并有固定收入。（2）注重交通便利，生活配套齊全，對環(huán)境及文化品質(zhì)有較高要求。（3）戶型上講究適當(dāng)豪華適用。七、營銷特色概念的運(yùn)用A、大打“聯(lián)盟”牌，“聯(lián)盟”成為合肥地產(chǎn)一道燦爛的風(fēng)景。合肥近年地產(chǎn)的良好發(fā)展態(tài)勢吸引了深圳及上海很多知名地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的加盟，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手締造輝煌,因此品牌“聯(lián)盟”成為合肥地產(chǎn)的一道亮牌。B、“水景概念”成樓市大賣點。金色池塘、新加坡花園以及柏景灣等具有一定檔次的樓盤，無一不是借“水”升風(fēng)，千方百計創(chuàng)造水景條件，借此提升樓盤檔次。C、教育概念成了一大旗號。新華學(xué)府花園、夢園小區(qū)等借幼兒園大做文章，提出了“三語”教育的口號，使語言教育有了新的涵意；而新加坡花園設(shè)置了幼兒園、小學(xué)和中學(xué)，打出了“新加坡模式”教育的招牌。賣場特點（1）售樓處大多設(shè)在樓盤附近及位置醒目處。（2）比較關(guān)注售樓處的功能分區(qū)。一般分為陳列區(qū)和接洽區(qū)。陳列區(qū)所列內(nèi)容比較完善，分模型和樓書兩種。對于戶型，大多有立體模型，并布置了家具。而接洽區(qū)則一般會抬高一個地面層高，上一級臺階，劃分出另一空間，布置桌椅等。（3）存在的問題是售樓處與樣板房的聯(lián)系不緊密，大多要經(jīng)過漫長的路程才能到達(dá)樣板間，且售樓員及現(xiàn)場的導(dǎo)示也不甚明確。公關(guān)促銷活動公關(guān)和促銷活動，相對而言，對公關(guān)活動比較關(guān)注，而促銷活動則相當(dāng)弱化。所了解的公關(guān)促銷活動主要有如下一些：?在開盤日舉行舞獅表演。?舉行有獎競猜活動，采取現(xiàn)場抽獎的方式，猜中有獎。?舉行晚會，表演文藝節(jié)目，中間穿插有獎問答、互動游戲等節(jié)目，設(shè)置轎車大獎吸引人流。采用雙層大巴車隊在各大街小巷進(jìn)行宣傳。促銷活動目前甚少，是以后可以大做文章的題材。目前主要的促銷活動有：折扣。使用率極低，只有個別樓盤有微量折扣。優(yōu)先選房優(yōu)惠卡。目前有鳳凰城和繁華世家采用了這種形式，反響較好。八、暢、滯銷樓盤分析（一）、暢銷樓盤原因分析合肥地產(chǎn)市場目前銷售情況較好，具有很好的市場容量。從上述12個樓盤看，最暢銷的當(dāng)數(shù)繁華世家、金色池塘、新家坡花園和新華學(xué)府、麗景碧雅、綠城桂花園等樓盤。暢銷原因主要有下述：地理位置理想，所在區(qū)域大環(huán)境好，周邊配套齊全。如麗景碧雅，位處經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心地段，坐擁其得天獨厚的成熟配套，且與豪宅東?；▓@一路之隔，與東?；▓@相比，無意中提升了其性價比。定位準(zhǔn)確：目標(biāo)客戶準(zhǔn)確，且產(chǎn)品在戶型設(shè)計、價格定位、生活配套等方面都有很強(qiáng)的針對性。如繁華世家，其戶型、價格與市場得到了完整的統(tǒng)一，因此備受市場青睞。在園林景觀設(shè)計上獨樹一幟，其園林除了具有較強(qiáng)的觀賞性外，更強(qiáng)化了人的可參與性以及人與自然的和諧共生關(guān)系。金色池塘和新加坡花園無疑是其典范作品，其獨特的園林景觀是贏得消費(fèi)群體的最大砝碼。（二）、滯銷樓盤原因分析在12個樓盤當(dāng)中，最滯銷的當(dāng)數(shù)東?；▓@了。分析其原因主要有如下：產(chǎn)品與市場脫節(jié)嚴(yán)重。東?；▓@是深圳東?；▓@的拷貝，其戶型定位、產(chǎn)品設(shè)計等完全照抄了深圳東?；▓@的原形，沒有考慮合肥消費(fèi)群的生活習(xí)慣和消費(fèi)能力，在價格、戶型設(shè)計上都不能滿足合肥消費(fèi)群的需求，因此，該樓盤從2002年現(xiàn)樓開盤，其銷售率一直徘徊不前，成為合肥地產(chǎn)市場失敗的案例。戶型配比失調(diào)。從滯銷的戶型看，大多為超出消費(fèi)者需要的大戶型，一定程度地影響了整個樓盤的銷售。其中以150平方米以上的三房和180平方米的四房最為典型。銷售不力。沒有采取有效的公關(guān)和促銷活動，也是其滯銷的原因之一。
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