【正文】 率（ %） 區(qū)域市場(chǎng)綜合分析 從上圖可以看出，登封市住宅銷售形勢(shì)良好，目前在售樓盤，大部分已銷售 65%以上，銷售較好的樓盤銷售已經(jīng)達(dá)到95%以上，建欣小區(qū)、金色家園、臥龍花園的銷售率都達(dá)到90%以上，人保公司家屬樓的銷售率達(dá)到 85%以上，豫嵩向陽(yáng)小區(qū)、洧樂(lè)花園的銷售均達(dá)到 70%以上，豫龍花園、南街新村的銷售率均達(dá)到 65%以上，只有嵩漢花園的銷售率在 40%，可能是受到近期政策有關(guān)。所以，從以上數(shù)據(jù)，可以看出，登封市的房地產(chǎn)銷售情況良好。 區(qū)域市場(chǎng)綜合分析 項(xiàng)目 SWOT分析 交通便利，周邊有 207國(guó)道、北環(huán)路、崇高路、少室路及鄭少洛高速公路。 自然人文景觀良好，周邊有嵩山地質(zhì)公園、嵩陽(yáng)書院、少室公園、武林公園。 周邊已經(jīng)成為成熟的人居環(huán)境 周邊可利用資源豐富，學(xué)校、醫(yī)院、超市、集貿(mào)市場(chǎng)、銀行、生活服務(wù)設(shè)施完善。 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 項(xiàng)目被周邊建筑物包圍，項(xiàng)目出入口不能直接進(jìn)入市政主次干道。 本項(xiàng)目不在登封市城市規(guī)劃地帶，且市民已經(jīng)有意識(shí)。 周邊配套設(shè)施離本案有一定距離。 市場(chǎng)存盤量不大，市場(chǎng)接受能力較強(qiáng)。 新區(qū)目前發(fā)展勢(shì)頭不強(qiáng)，只有少數(shù)單位自建住宅區(qū)。 政府相關(guān)政策有力地打擊了當(dāng)?shù)匦￠_(kāi)發(fā)商，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化。 區(qū)域內(nèi)小區(qū)品質(zhì)上較差。 未來(lái)區(qū)域內(nèi)會(huì)出現(xiàn)大量樓盤。 政府政策的不穩(wěn)定性，會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)相應(yīng)的政策風(fēng)險(xiǎn)。 新區(qū)的發(fā)展會(huì)給本案帶來(lái)一定的影響力，在登封市有著新區(qū)將要開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的傳說(shuō)。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤與本案比較分析 一、 地段分析： 嵩山新城位置偏僻，不占競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 二、 價(jià)格分析：在價(jià)格上與嵩山新城具有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目有鑫地華府（均價(jià) 2100元 /㎡ ）、嵩翰花園的多層（均價(jià) 2100元 /㎡ ）、金色 家園（均價(jià) 2100元 /㎡ ）、名仕公館一期多層（均價(jià) 2100元 /㎡ ），三個(gè)項(xiàng)目的多層均價(jià)都在 2100元 /㎡ . 三、 優(yōu)惠措施分析： 基本上沒(méi)新穎的促銷措施來(lái)吸引客戶，金色家園（一次性優(yōu)惠 3個(gè)點(diǎn)，按揭沒(méi)優(yōu)惠）、嵩翰花園（一次性優(yōu)惠 100元 /㎡ ）、鑫地華府（一次性優(yōu)惠 100元 /㎡ ）、名仕公館（一次性優(yōu)惠 8000元，按揭優(yōu)惠 5000元，二期高層內(nèi)部認(rèn)籌交 1萬(wàn)元抵 2萬(wàn)元） 一次性付款基本上都有優(yōu)惠，按揭有優(yōu)惠的項(xiàng)目目前只有名仕公館，嵩山新城可考慮在按揭優(yōu)惠上做促銷手段。 錦繡花園優(yōu)惠促銷力度最大，方式靈活。 四、 工程進(jìn)度分析： 目前所調(diào)查的項(xiàng)目均沒(méi)有交房入住的，馬上要交房的有金色家園一期、嵩翰花園、立英住宅小區(qū)、積翠園小區(qū)。 調(diào)查項(xiàng)目除了鑫地華府目前建到 2層、名仕公館建到 3層，其他都已主體封頂。 五、物業(yè)管理分析 調(diào)查的項(xiàng)目基本上沒(méi)有專業(yè)物業(yè)管理公司，收費(fèi)很低，嵩山新城可以在物業(yè)管理方面創(chuàng)新賣點(diǎn)。 五、 周遍配套分析 建鑫小區(qū) ,嵩翰花園 ,金色家園的周邊配套比較齊全 六、 推廣方式 除了鑫地華府有戶外廣告、車體廣告、電視廣告，其他項(xiàng)目都是單頁(yè)宣傳，推廣方式單調(diào)落后。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤與本案比較分析 七、 銷售率分析 調(diào)查項(xiàng)目中銷售較好的有金色家園（ 90﹪ ），其他項(xiàng)目銷售率在 5060﹪ 。銷售最差的是立英住宅小區(qū)（ 30﹪ ） 八、規(guī)劃設(shè)計(jì)分析： 調(diào)查項(xiàng)目普遍存在規(guī)模小、戶型落后、綠化景觀差，外立面單調(diào)等問(wèn)題。 九、自然環(huán)境分析：本項(xiàng)目最優(yōu)，其次為積翠園、金色家園和建欣小區(qū)。 總之：本項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在自然環(huán)境、規(guī)模設(shè) 計(jì)和教育配套三方面，不足的是位置較偏、和進(jìn)出不方便 ,項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng) . 競(jìng)爭(zhēng)樓盤與本案比較分析 結(jié)論：一 SWOT分析之對(duì)策 發(fā)揮 優(yōu)勢(shì) ，搶占 機(jī)會(huì) 發(fā)揮 優(yōu)勢(shì) ，轉(zhuǎn)化 威脅 利用 機(jī)會(huì) ，克服 劣勢(shì) 減小 劣勢(shì) ，避免 威脅 以優(yōu)越交通 規(guī)劃 展現(xiàn)無(wú)限潛力 利用自然景觀資源提升樓盤品質(zhì) 強(qiáng)化項(xiàng)目 整盤包裝 嵩山 品牌 戰(zhàn)略 形象領(lǐng)跑，以 sp活動(dòng)及優(yōu)勢(shì)資源 搶奪競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶 怡鴻品牌戰(zhàn)略 深入了解客戶，利用實(shí)效的 sp活動(dòng)打動(dòng)客戶 充分利用品牌資源 品牌戰(zhàn)略，高度提升 強(qiáng)化未來(lái)規(guī)劃展示 強(qiáng)化整盤形象包裝 結(jié)論二：本項(xiàng)目最終定位 客戶定位 【 公務(wù)員及新生代精英人群 】 居住人群主要是登封市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的精英人群，也是社會(huì)中堅(jiān)力量，事業(yè)已經(jīng)打下一定的基礎(chǔ)。他們追求生活檔次的提高，希望居住環(huán)境、產(chǎn)品等方面與原居住產(chǎn)品有明顯提升，并希望新家能給予釋放自己身體上、心靈上壓力的空間； 目標(biāo)客戶群 年齡： 25～ 40歲為主 客戶特征：公務(wù)員、私營(yíng)主、投資者、與父母分居的人群以及社會(huì)精英層，有一定經(jīng)濟(jì)能力的精英人士，進(jìn)入新居住時(shí)代，對(duì)高品質(zhì)住房十分感興趣。 收入特征： 2～ 5萬(wàn)年收入為主。 市場(chǎng)定位 【 高質(zhì) 中價(jià) 精品 】 從價(jià)格上看屬于中高檔型樓盤，但產(chǎn)品的締造屬于精品，并且要有濃烈的社區(qū)氛圍； 建筑風(fēng)格 【 簡(jiǎn)潔、明快歐式風(fēng)格 】 形象定位 案名：嵩山新城 書香墨秀 藝術(shù)傳家 通過(guò)小區(qū)文化氛圍的營(yíng)造，體現(xiàn)小區(qū)藝術(shù)殿堂，在追求舒適、休閑、節(jié)能、自由的和諧生活中，擁有一群中高等文化的居住人群。 本項(xiàng)目最終定位 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 本項(xiàng)目的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，應(yīng)確立 “ 創(chuàng)造社會(huì)精英人群的人居環(huán)境，開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的產(chǎn)品 ” 為原則。充分分析本項(xiàng)目的地理位置、自然環(huán)境、歷史傳說(shuō)、人文環(huán)境、氣候特點(diǎn)、水文地質(zhì)狀況及景觀環(huán)境等要素，關(guān)注目標(biāo)客戶群的文化素質(zhì)層次、生活習(xí)慣等方面的需求，針對(duì)登封市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃、建筑的薄弱點(diǎn)，進(jìn)行務(wù)實(shí)創(chuàng)新的規(guī)劃、建筑、環(huán)境設(shè)計(jì)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 注重效益的設(shè)計(jì)原則 考慮發(fā)展商的開(kāi)發(fā)效益，應(yīng)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最大效益作為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，合理組織小區(qū)功能分區(qū)關(guān)系，創(chuàng)造出高效、合理和方便的使用空間。同時(shí)符合以后的運(yùn)營(yíng)和管理要求。 考慮使用者的效益，應(yīng)為居民設(shè)計(jì)出 “ 物超所值 ” 的高附加值產(chǎn)品和優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境。 考慮開(kāi)發(fā)的社會(huì)效益，應(yīng)考慮本項(xiàng)目對(duì)周邊的輻射作用、部分配套設(shè)施（如：超市、泛會(huì)所、幼兒園等）針對(duì)的服務(wù)對(duì)象除了本區(qū)居民還應(yīng)包括周邊居民。從而樹(shù)立項(xiàng)目的品牌和社會(huì)形象。 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位的原則： 規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，應(yīng)符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位，體現(xiàn)主題（歷史文化主題）概念的整體性，并以此作為總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林環(huán)境設(shè)計(jì)的指導(dǎo)。 設(shè)計(jì)方案應(yīng)體現(xiàn)以下特征： 時(shí)代性： 簡(jiǎn)約、明快的建筑藝術(shù)手法，體現(xiàn)現(xiàn)代都市品質(zhì)小區(qū)的形象； 人文性 ： 結(jié)合區(qū)域文化特征（嵩岳文化底蘊(yùn)）和目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)，以及文化的融合，設(shè)計(jì)方案要具有獨(dú)特的人文特性。 合理性： 結(jié)合項(xiàng)目景觀賣點(diǎn)，充分考慮每棟樓之間的關(guān)系，通過(guò)合理的布局使各物業(yè)之間產(chǎn)生良性的互動(dòng)關(guān)系，分合有序，保持內(nèi)外協(xié)調(diào)。 人性化設(shè)計(jì)： 充分考慮居民的生活習(xí)慣，通過(guò)合理的室內(nèi)平面設(shè)計(jì)、小區(qū)的配套設(shè)計(jì)布局以及人性化的細(xì)部處理，體現(xiàn)項(xiàng)目“ 以人為本 ” 的精神。 節(jié)能性： 由于該項(xiàng)目處在嵩山南麓陽(yáng)光充足，小區(qū)住宅坡屋頂設(shè)計(jì)時(shí)，考慮太陽(yáng)能的利用（每戶一個(gè)約 3000元，每戶按 100平方計(jì)算，每平方米約 30元成本，在銷售價(jià)格制定上就這一點(diǎn)可每平方米為發(fā)展商帶來(lái)近 200元的銷售收入）。 戶型配比： 本項(xiàng)目主力戶型為三房二廳面積在 110— 130平方米，占 36%；面積 130— 144平方米占 28%；面積在 90— 110之間的二房二廳或緊湊三房占 16%；面積 90平方米以下的占 9%；面積在144平方米以上的占 11%。 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則