【正文】 資前指標(biāo)進(jìn)行敏感度分析。影響本項(xiàng)目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)面積、開發(fā)成本和容積率。根據(jù)市場預(yù)測和長期從事不動產(chǎn)開發(fā)所做項(xiàng)目多年積累的經(jīng)驗(yàn)得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費(fèi)。1．單因素敏感性分析下表是當(dāng)銷售收入和總投資分別按以下比例變動時,財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR（季度）的變化。售價變化稅前 IRR% % % % %10% % % % % %5% % % % % %0 % % % % %5% % % % % %投資變化10% % % % % %敏 感 性 分 析 圖0%3%6%9%12%10% 5% 0% 5% 10%敏 感 性 因 素 變 化內(nèi)部收益率投 資 不 變 ， 售 價 變 化售 價 不 變 ， 投 資 變 化基 準(zhǔn) 收 益 率通過以上分析圖表可以看出：? 當(dāng)總投資增加時，內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則升高。當(dāng)投資增加10％時，％，仍大于設(shè)定的季度收益率2％，抗風(fēng)險性很強(qiáng)；? 當(dāng)銷售收入增加時，內(nèi)部收益率隨之升高，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則降低。當(dāng)售價降低10％時，內(nèi)部收益率為％，仍大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，抗風(fēng)險性很強(qiáng)；? 從單因素敏感性分析中得出：該項(xiàng)目抗風(fēng)險性很強(qiáng)。2． 雙因素敏感性分析 雙 因 素 敏 感 性 分 析0%3%6%9%12%11% 8% 5% 2% 1% 4% 7% 10%收 入 變 化內(nèi)部收益率IRR10% 5% 05% 10% 基 準(zhǔn) 收 益 率從雙因素敏感性分析中得出：? 當(dāng)銷售收入減少 5％且建設(shè)投資增加 5％時，內(nèi)部收益率為 ％，曲線位于基準(zhǔn)收益率上方，大于基準(zhǔn)收益率，抗風(fēng)險性很強(qiáng)；? 除深褐色線以外，其余雙因素在設(shè)定范圍內(nèi)同時變化時的內(nèi)部收益率曲線均位于基準(zhǔn)收益率曲線上方，表明內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率。? 收入減少 5％，投資增加約 10％時，收益率曲線與基準(zhǔn)收益率相交，達(dá)到動態(tài)盈虧平衡。綜合上述，本測算研究的結(jié)論是：根據(jù)本部分投資、收益及風(fēng)險模擬測算和評估，項(xiàng)目開發(fā)是可行的。第九章 社會效益及環(huán)境效益評價一、項(xiàng)目社會效益評價1．帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)帶動上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等行業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大，是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前房地產(chǎn)發(fā)展帶動其他行業(yè)發(fā)展對我國 GDP 增長的間接貢獻(xiàn)率達(dá)到 個百分點(diǎn)。本項(xiàng)目的開發(fā)將直接帶動戶縣地區(qū)的建材、工程服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地方財政收入。2．創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及面廣，資金密集，勞動密集（建筑行業(yè)仍主要以手工勞動為主） ，本項(xiàng)目的開發(fā)將直接創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會。項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理、配套服務(wù)、底商等，也將會創(chuàng)造很多就業(yè)機(jī)會。對于解決剩余勞動力的就業(yè)貢獻(xiàn)巨大，影響深遠(yuǎn)。3．為戶縣高尚居住樹立模范標(biāo)桿目前戶縣房地產(chǎn)開發(fā)水平低下，戶型結(jié)構(gòu)不合理，基本無社區(qū)環(huán)境，缺少屬于社會中堅(jiān)階層的高尚社區(qū)。本項(xiàng)目地處灃京路，位于城市新區(qū)，擁有完善城市配套，本項(xiàng)目為目前戶縣唯一帶電梯多層住宅小區(qū)，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有大面積綠化水景，關(guān)注客戶的需求心態(tài)，追求居住的高舒適性，志在樹立戶縣高尚居住新形象，樹立模范標(biāo)桿。4．進(jìn)一步促進(jìn)灃京路地區(qū)生活配套建設(shè)灃京路區(qū)域城市大配套設(shè)施完善，由于種種原因，生活配套目前欠缺，本項(xiàng)目的開發(fā)建成將使這一區(qū)域更為繁盛，并且將全面提升該區(qū)域的居住物業(yè)開發(fā)形象，促成灃京路周邊住宅市場的全面升級。二、環(huán)境效益評價 1．為城市建設(shè)與改造帶來新思想灃京路項(xiàng)目地段的優(yōu)越性，建筑形式的獨(dú)創(chuàng)性，居住條件的舒適性等將對戶縣房地產(chǎn)開發(fā)帶來思想沖擊。2．設(shè)計、用材先進(jìn)環(huán)保，建筑質(zhì)量精益求精，無限精神語匯項(xiàng)目采用先進(jìn)的環(huán)保建筑材料，新技術(shù)，建筑質(zhì)量全程監(jiān)控，力保建筑的環(huán)保與安全。綜合項(xiàng)目周邊情況，空間設(shè)計講究與外部環(huán)境的呼應(yīng)，在應(yīng)用現(xiàn)代智能科技的同時體現(xiàn)對歷史的尊重，在追求主人尊崇的同時充分滿足舒適性的需要，為建筑披上了無限延展的思想空間，賦予了項(xiàng)目代言都市高尚住宅的精神特質(zhì)。綜上所述，開發(fā)建設(shè)灃京路風(fēng)景洋房項(xiàng)目不但經(jīng)濟(jì)效益良好，而且對于戶縣經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著。此外本項(xiàng)目對于促進(jìn)周邊環(huán)境良性發(fā)展，提升戶縣整體形象，提高戶縣當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)水平等都將有重大意義。第十章 可行性結(jié)論與建議一、結(jié)論通過上述對風(fēng)景洋房項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的分析可知，項(xiàng)目市場前景非常好，其經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益也非常突出。綜上所述，本可行性研究的結(jié)論是：建設(shè)風(fēng)景洋房項(xiàng)目是完全可行的。二、建議，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計施工營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會，減少風(fēng)險，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，也是項(xiàng)目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。附件一：項(xiàng)目總體規(guī)劃圖附件二：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計劃表知識水壩（網(wǎng)@pologoogle ）為您傾心整理（下載后雙擊刪除）如有需求請發(fā)站內(nèi)信，知識水壩 @2218108823 隨時為您服務(wù)，百度一下“知識水壩”試試， （雙擊刪除） 。附件三：投資估算表知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除）如有需求請發(fā)站內(nèi)信，知識水壩 @2218108823 隨時為您服務(wù)，百度一下“知識水壩”試試， （雙擊刪除） 。附件四：銷售計劃及收入表附件五：全投資現(xiàn)金流量表附件六：資金來源與運(yùn)作表附件七：自有資金現(xiàn)金流量表附件八：損益表這個深夜，若云在網(wǎng)絡(luò)里昏昏沉沉，與藍(lán)雨聊著天，偶爾去文學(xué)網(wǎng)站看看文字，不知游蕩了多久。其實(shí)，她一直記得這晚老公要回來，可抬頭一看掛鐘，現(xiàn)在已經(jīng)凌晨 12 點(diǎn)了，卻依然沒有他的消息。若云感覺自己的手很沉重，沉重到不去拿起手機(jī)撥打老公的電話。是害怕再觸及冰冷，還是失去了最初的熱情？每段感情在開始的時候，往往如煙花般，開的絢爛，美的耀眼。然而煙花的美好總是短暫的，那便注定要承受曇花一現(xiàn)、繁華過后的平淡。更重要的是，平淡并不可怕，可怕的是平淡里帶著冰寒，刺痛到你我心間。記得剛結(jié)婚時，每當(dāng)老公出差，她就忍不住流淚，小女人般依戀著自己喜歡的男人。直到她發(fā)現(xiàn)，每次老公出差時那種離家的興奮，毫不留情的展現(xiàn)在她面前，她迷惑了?？粗瞎少徱淮蠖选吧秸浜Ｎ丁薄?美味佳肴”，就像外出旅游一樣雀躍，將她丟到一邊，視而不見，若云心中說不出的滋味。其實(shí)，她也只是想讓老公在離家之前給個留戀的擁抱。而以若云內(nèi)屈不言表的性格，是不會主動跟老公索要她想要的，哪怕只是一個擁抱。偶爾不出差，王心泉喜歡坐在電腦前斗地主，而若云就坐在他旁邊，頭輕挨在他肩上指點(diǎn)著，無關(guān)乎對的錯的。在很長一段時間里，若云沉浸在這種自認(rèn)為簡單的幸福中。雖然王心泉的工資沒她高，能力沒她強(qiáng)，為人處事有時也要若云教。這一切都不重要，在她看來，只要兩個人在一起，她就感覺很溫暖。或者男人總是不喜歡女人的糾纏，渴望一份自由吧。王心泉并沒有為若云在身邊的陪伴而感到幸福，反而要驅(qū)趕她自己去看電視，他寧可一個人陶醉在斗地主的世界里，把若云支的遠(yuǎn)遠(yuǎn)的。王心泉自從畢業(yè)后，一直沒有換過工作。連續(xù)五年間，就像與社會脫節(jié)一般，機(jī)械式的重復(fù)著單調(diào)的工作，與汽車檢測設(shè)備各個部件為伍。交際的朋友圈越來越狹窄，同事間彼此都出差，相聚也很少，同學(xué)早已斷了聯(lián)絡(luò)。他越來越沉默寡言，不再像以前那么陽光。畢業(yè)時的雄心壯志，已淹沒在沒有競爭的氛圍里，就像溫水煮青蛙，感覺到水熱時，早已麻木的跳不出去?；蛘吣腥伺c女人相比，女人的感情總是細(xì)膩的，細(xì)膩到令自己心疼，卻又改變不了女人的特性。她想靠近卻靠近不了的老公，好像在故意推開自己，卻不知道問題究竟出在哪里。殊不知現(xiàn)實(shí)的婚姻里，也有了縹緲的感覺，幸福只活在自己的期待里，卻總是不向自己走來。抓不住另一個人心底的世界，只好將自己的心狠狠的丟在糾結(jié)里，痛苦掙扎，尋找解脫。曾聽專家講過，一個習(xí)慣的養(yǎng)成，只需要 21 天。也許我們可以理解為，要改變對一個人的依賴，也只需要 21 天。她借用了那 21 天理論，將對老公的依戀從心中一點(diǎn)點(diǎn)抽離，強(qiáng)制性的適應(yīng)著。直到記不清從什么時候開始，老公的來與去，給她帶來的感覺越來越淡。心靈似乎得到了解脫，