【正文】 經(jīng)營理念：通過人性化的科學(xué)養(yǎng)老模式使得老年人重新獲得自由、獨立、安全、快樂的生活方式，提高老人平均壽命，延緩老人的衰老過程。收益模式：本項目采取長、中、短期租賃的經(jīng)營模式，以適應(yīng)目前的市場，同時又可取得長期穩(wěn)定收益。經(jīng)營管理：可以聘請專業(yè)的老年公寓經(jīng)營公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，或者跟專業(yè)公司聯(lián)營，以實現(xiàn)長遠(yuǎn)的經(jīng)營收益。配套設(shè)施：資源共享，向整個項目的住戶開放，獲取經(jīng)營收入。在充分滿足住戶的前提下，可以考慮向周邊樓盤或社會開放。 本項目服務(wù)的供應(yīng)及收費方式服務(wù)內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：?床位費——根據(jù)選擇的房型大小每年或每月支付不同費用?醫(yī)療護(hù)理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心?體育活動方面——適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等?休閑活動方面——如棋牌、書畫、釣魚等?教育配套方面——老年大學(xué)、圖書館?中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等?社區(qū)活動的組織——如各類表演活動、交友活動、聚會等收費方式費用收取可按會員制收費或使用次數(shù)收取。第四章 項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容為緩解某市市日益增長的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老壓力，加快某市市社會福利化進(jìn)程，改善其設(shè)施和服務(wù)，打造一流的敬老服務(wù)機(jī)構(gòu)，為老人提供一個良好的晚年居住環(huán)境，并根據(jù) 不同老年群體的需求和本地實際，為老年人提供物質(zhì)生活、精神文化生活、醫(yī)療保健以及維護(hù)權(quán)益等多方面的需要，經(jīng)過對某市市及周邊養(yǎng)生市場現(xiàn)狀及潛力調(diào)研， 根據(jù)《老年人居住建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB／T 503402003）和某省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》（豫民福（1998）19號），欲在某市市東北方向規(guī)劃用地350畝，為 老人提供優(yōu)質(zhì)的環(huán)境和服務(wù)。項目建成后將形成以養(yǎng)老居住、旅游度假、娛樂休閑、養(yǎng)生為主體的全新型生態(tài)式養(yǎng)生場所。，規(guī)劃用地20萬平方米（合約350畝），項目建成后可滿足2500名不同年齡老年人居住、醫(yī)療、保健、學(xué)習(xí)教育、娛樂休閑需要。①土建工程，其中老年大學(xué)3500平方米，保健中心2500平方米，營養(yǎng)食療會館3500平方米，老年公寓40000平方米， 園林式公寓9000平方米，老年康復(fù)中心5000平方米，康體休閑會所4000平方米，綜合服務(wù)中心8000平方米。建筑面積如下表：②設(shè)備工程購置相應(yīng)老年生活、康復(fù)、娛樂、健身、餐飲、洗衣等設(shè)備。③輔助工程建設(shè)門球場1500平方米，室外休閑場地5000平方米，垂釣園2500平方米，停車場3500平方米。配套完善涼亭、假山、噴水池、給排水、變配電、消防、道路、綠化、圍墻等基礎(chǔ)設(shè)施工程。第五章 場地選擇與建設(shè)條件 項目地塊概況某市市位于某省中部，地處伏牛山脈與豫東平原過渡帶，在東經(jīng)113176。03′113176。39′和北緯33176。59′34176。24′之間?？偯娣e1461平方公里。項目用地位于某市市東北方向，規(guī)劃用地面積約350畝。項目所在地遠(yuǎn)離喧鬧嘈雜的城區(qū)，建設(shè)在優(yōu)雅山林之間，臨近城市主干道，交通便利。前有清清溪水、后有郁郁山林，院內(nèi)空氣清新自然、恬靜、優(yōu)雅，環(huán)境舒適，是老人居住、活動的理想之地。 項目建設(shè)條件 地勢地貌項目區(qū)屬淺山丘陵地帶，全縣地勢西南高隆，東北低平，山地、丘陵、平原面積各占三分之一。西部山區(qū)重巒疊嶂，東部平原一望無際，山間盆地及山區(qū)平原過渡地帶廣布丘陵。 抗震設(shè)防根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001）及《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB500112010)規(guī)定，某市市所在地抗震設(shè)防烈度為6度， ,所有建筑物均需按規(guī)定要求抗震設(shè)防，在建筑群體和總平面布置中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)方針間距及其它規(guī)定。 氣候、氣象及水文某市市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，熱量資源豐富，雨量充沛，光照充足，無霜期長。因?qū)俅箨懶约撅L(fēng)氣候，多旱、澇、風(fēng)、雹等氣象災(zāi)害。某市市四季氣候總的特征是： 春季干旱多風(fēng)沙；夏季炎熱雨集中；秋季晴和氣爽日照長；冬季寒冷少雨雪。℃—℃之間。最暖年是1961年，年平均氣溫為 ℃。較冷年是1984年，℃，暖、℃?！?，發(fā)生在1972年6月；年極端最低氣溫為 ℃，發(fā)生在1958年1月和1971年12月。最熱月在7月份，℃；最冷月在1月，℃。日平均氣溫穩(wěn)定通過 0℃以上的初日平均為2月11日，終日為12月21日，℃。歷年年平均降水量為650毫米左右，發(fā)生在 1967年；。由于受季風(fēng)氣候影響，各季節(jié)降水量分布懸殊，全年以夏季(6—8月)雨水最為集中，平均達(dá)353毫米，占年平均降水 量的54%。秋季和春季雨量分別為151毫米和122毫米，占年降水量的23%和19%。冬季雨雪稀少，平均降水量僅25毫米，占年平均的4%。某市市處 于大陸季風(fēng)區(qū)，風(fēng)向、風(fēng)速均有明顯的季節(jié)變化。夏季多偏南風(fēng)，冬季多偏北風(fēng)，常年主要風(fēng)為東北風(fēng)。歷年年平均無霜期為218 天，最長達(dá)248天(1977年)，最短只有179天(1962年)。最低氣溫≤℃為霜凍指標(biāo)，霜凍平均初日為11月1日，平均終日在4月5日，間 隔日數(shù)為155天。 交通條件某市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，交通便利，東接許昌、長葛，北靠新鄭、新密，西北鄰登封，西及南部連汝州、郟縣、襄縣。鄭(州)—堯(山)高速與永(城)—登 (封)高速在境內(nèi)交匯；鄭(州)—南(陽)公路和許(昌)—洛(陽)公路、彭(店)—花(石)公路貫穿全境，并通過公路與京深鐵路、隴海鐵路相接，沿鄭南 公路北上80公里，鄭(州)—堯(山)高速公路北上64公里到省會鄭州，沿永(城)—登(封)高速公路東去35公里到許昌市，距新鄭國際機(jī)場60公里，以 上公路與縣、鄉(xiāng)公路構(gòu)成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò) 基礎(chǔ)設(shè)施條件項目區(qū)水資源豐富，電力充足，通訊快捷，移動、聯(lián)通、網(wǎng)通信號覆蓋全境，固定電話已普及至村村組組。 施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊伍，只要滿足施工 資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而某省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。第六章 總體規(guī)劃 規(guī)劃指導(dǎo)思想與目標(biāo) 指導(dǎo)思想傳承孝道文化“百善孝為先”，尊老敬老愛老助老是中華民族的傳統(tǒng)美德。讓全社會普遍形成敬老、愛老、助老的良好社會風(fēng)尚。創(chuàng)造讓老年人感到幸福溫馨、安全舒適的生活空間，讓老年人盡享親情和社會大家庭的溫暖，讓他們健康長壽、生活幸福。天人合一的指導(dǎo)思想天人合一，崇尚自然的傳統(tǒng)養(yǎng)生文化理念與中醫(yī)藥養(yǎng)生觀念的有機(jī)結(jié)合，“治病于未病，防病先于治病”的理念結(jié)合運用，針對不同個體的差異性制定養(yǎng)生食譜。以人為本堅持以人為本。從老年人實際需求出發(fā)，為老年人提供方便、快捷、高質(zhì)量、人性化的服務(wù)。堅持因地制宜，緊密結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，與本地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)，與養(yǎng)老院人文環(huán)境和老年人的需求相適應(yīng)，循序漸進(jìn)，穩(wěn)步推開。市場導(dǎo)向準(zhǔn)確定位某市市某新型養(yǎng)老社區(qū)定位在“中高端”的服務(wù)模式。主要面向中高端老年客戶群體，項目全部落成后，將形成以養(yǎng)老居住、旅游度假、健身娛樂、養(yǎng)生為主體的特 大型老年社區(qū)；所有的硬件設(shè)施均按照無障礙標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。公寓主要用于中原地區(qū)及周邊乃至全國離退休老人的生活養(yǎng)老。老年旅游度假酒店的入住則補充養(yǎng)老生活， 則為周邊地區(qū)乃至經(jīng)營老板、外方老人以及港、臺老人來某市市度假旅游之用。 建設(shè)目標(biāo)以“老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所用、老有所樂”為發(fā)展理念，建立科學(xué)養(yǎng)老護(hù)理培訓(xùn)中心，大力培養(yǎng)社區(qū)養(yǎng)老護(hù)理人才。構(gòu)建一個專為老年人設(shè)計的獨立公寓、護(hù) 理院、康復(fù)中心、健康會所和公共服務(wù)中心群落，創(chuàng)立一個集居住、療養(yǎng)、康復(fù)、保健、文化、娛樂、休閑等功能為一體的現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)綜合社區(qū)。引進(jìn)國外先進(jìn)養(yǎng)老理念和服務(wù)方式，吸引中高端老年客戶群體，把本項目建設(shè)成為國內(nèi)知名的社會養(yǎng)老示范工程、中國老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志性工程、國際一流標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。 規(guī)劃原則與理念 規(guī)劃原則一、整合資源、兼容并包原則本項目總占地面積達(dá)350畝，整個建筑模式以小高層、多層公寓為主，同時為了滿足高端消費，還建有獨棟別墅及花園洋房。創(chuàng)造“休閑﹢養(yǎng)生﹢健康體驗﹦復(fù)合型社區(qū)”的養(yǎng)生模式，即其整體功能滿足如下功能細(xì)分：居住功能、度假功能、休閑功能、醫(yī)療保健功能、持續(xù)照護(hù)功能、運動功能、教育傳播功能、科技研發(fā)功能、綜合服務(wù)及特殊事件的處理功能。二、可持續(xù)發(fā)展原則本規(guī)劃本著可持續(xù)發(fā)展的原則,在充分運用現(xiàn)有資源的基礎(chǔ)上，在開發(fā)和保護(hù)生態(tài)資源基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，確保生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益協(xié)調(diào)統(tǒng)一。三、可操作性原則編制規(guī)劃時,嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)規(guī)劃的法律法規(guī)及政策要求,符合項目有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求。在理論上以高起點的戰(zhàn)略研究指導(dǎo)開發(fā)建設(shè),充分考慮養(yǎng)老院規(guī)劃的可操作性和可實施性,以及適度的超前性,同時安排好項目建設(shè)的過渡與銜接。四、經(jīng)濟(jì)性原則規(guī)劃編制的過程中，本著經(jīng)濟(jì)的原則，實現(xiàn)本生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園與眾不同的超前意識。對建筑物的改造將根據(jù)報告的要求，盡量利用現(xiàn)有建筑設(shè)施，協(xié)調(diào)好新建筑設(shè)施與原有建筑設(shè)施的功能關(guān)系。 規(guī)劃理念本項目堅持“一切為了老人，為了一切老人”的理念，充分利用優(yōu)越的軟硬條件和超值服務(wù)，使入住老人都能明顯感到這里是一處溫馨之家、舒心之家、幸福之家, 使老人的子女世友放心滿意。要力求使入住的老人都能夠理解社會、寬容子女，善待他人，為社會樹立新風(fēng)做出貢獻(xiàn)。大力弘揚尊老愛老的傳統(tǒng)美德，在全社會形成 尊敬老人、人人有責(zé)的良好社會風(fēng)尚。本規(guī)劃以人為中心，以整體社會效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準(zhǔn)點，著意刻劃優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)地方文化特色，為居民塑造自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全同時又具有豐富文化內(nèi)涵的怡然棲息之地，創(chuàng)造一個舒適便捷衛(wèi)生安全的生活場所。以下為規(guī)劃理念：人與自然和建筑的共存與融合。生態(tài)型居住社區(qū)的構(gòu)建與營造。具有認(rèn)同感的個性化空間設(shè)計。 總體布局 規(guī)劃布局本項目業(yè)態(tài)方面分為小高層公寓、多層公寓、花園洋房、別墅及相關(guān)公共服務(wù)設(shè)施。結(jié)合周邊交通條件和景觀要素，將重要的公共服務(wù)設(shè)施分布在區(qū)內(nèi)西側(cè)，形成區(qū) 內(nèi)核心，提升該區(qū)形象。別墅、花園洋房分布在景觀條件較好的北南側(cè)，小高層、多層公寓分布在北側(cè)及西側(cè)。此種布局使各業(yè)態(tài)在交通和景觀條件方面的要求達(dá)到 合理的分配。 綠化景觀景觀設(shè)計及出入口設(shè)計的指導(dǎo)思想是“既有綠化，也有美化”使綠化和美化完美結(jié)合。 交通組織道路交通組織遵循“人車分流”的基本原則。規(guī)劃區(qū)內(nèi)以一內(nèi)環(huán)景觀大道為主要道路，主次環(huán)路相連，形成一個既相互獨立又聯(lián)系的有機(jī)整體。園區(qū)設(shè)置兩個出入口，主出入口設(shè)在園區(qū)的東側(cè)，次出入口規(guī)劃于項目區(qū)北邊的規(guī)劃路上。主出入口兩側(cè)規(guī)劃有地面停車場，出入口景觀大道兩旁植高大的松柏喬木，如雪松、白樺等。 消防總體布局：本區(qū)內(nèi)建筑與周圍建筑之間保持有足夠的防火間距。耐火構(gòu)造：主體結(jié)構(gòu)的墻、柱、梁、板按耐火等級，天棚、墻面等內(nèi)部裝修采用耐燃材料。整個園區(qū)內(nèi)建筑為多層、小高層居住及公共建筑，建筑耐火等級為二級，建筑物之間按規(guī)范保證防火間距。同時，用“0”形環(huán)形車道將整個園區(qū)內(nèi)道路連接起來，消防車出入暢通無阻。 豎向設(shè)計根據(jù)項目使用功能要求，結(jié)合場地地形特點，服從場地總體豎向設(shè)計格局，周圍場地平整力求減少土方量，使場地內(nèi)外自然銜接。室外場地排水采用有組織排水，場地綠化帶排水設(shè)不小于2%的排水坡，坡向道路，道路設(shè)排水溝匯集雨水集中流向城市排水管網(wǎng)。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第七章 建筑結(jié)構(gòu) 建筑方案 建筑設(shè)計依據(jù)建設(shè)單位對建筑物的功能要求；《民用建筑設(shè)計通則》（GB 503522005）；《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50092011）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB 500162006）；《老年人居住建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T503402003)；《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ12299）；《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（JGJ502001）；國家及地方有關(guān)規(guī)劃、建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、條例和規(guī)范。 建筑功能要求老年公寓指完全為老年人設(shè)計的面向生活能自理的健康老人住宅建筑單元及由此而組成的老年住宅建筑單體或組群。其特點是除具有普通住宅的所有功能外,在這種 住宅單體或組群中還安排有必要的如餐飲、健身、娛樂,以及專業(yè)的老年醫(yī)療保健、護(hù)理和生活照料等項目用房、相關(guān)設(shè)備、專職管理和醫(yī)護(hù)人員。由于老年公寓式 住宅面向老年人這一特殊的居住群體,首先要一切從老人的居住生活行為特征出發(fā),總體來說,按下列觀點來選擇和確定設(shè)計思路。要有功用性入口臺階和樓梯要適應(yīng)老年人體能,坡度放緩、寬度加寬,雙側(cè)設(shè)置扶手。居室房門須適當(dāng)放寬尺度,便于輪椅進(jìn)出,滿足護(hù)理需求,保證急救需要,擔(dān)架能夠方便 進(jìn)出。要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間,消除地面所有的高差,使老人能自由地在住宅內(nèi)移動。廚房和衛(wèi)生間的面積宜適。當(dāng)加大,給護(hù)理人員或家人留有 護(hù)理空間,保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置,采用簡單的動作就能使用的操作方法。例如老人身高 會縮短,有時可達(dá)6~7 厘米。因此,開關(guān)、門鈴和門窗把手等設(shè)施的位置應(yīng)適當(dāng)降低。廚房洗滌臺和灶臺以及衛(wèi)生間洗面臺等下面凹進(jìn),以便老人可坐凳或坐輪椅時把腿伸進(jìn)去操作,并且 應(yīng)使用推拉門,不用平開門。要有安全性室內(nèi)地面平坦,沒有高差,不設(shè)門檻等障礙物,因為老人容易喪失平衡感覺,有這種高差時,老人容易摔跤,且不便輪椅通行,并在老人經(jīng)過處預(yù)留安裝扶手的埋 件。老人容易摔倒,地面和浴池底部都防滑,浴池、廁所、樓梯和走廊兩側(cè)都應(yīng)設(shè)有扶手。有80%以上的人靠視覺獲取信息,老人視覺功能下降,房間照度應(yīng)提高 2 倍以上,煤氣等各種開關(guān)上的字應(yīng)加大,以利辨識。另外老人不適應(yīng)眩光,也應(yīng)加以抑制。針對年老以后記憶力衰退,加強樓宇外觀的識別性。設(shè)計者可通過制造樓 宇外觀及外部環(huán)境的差異來提高住宅識別性,也可通過改善照明、增加光的強度及采用多色彩、大字體的指示性標(biāo)志來提高識別在緊急、危險的情況下,在老年人判 別力、行動力減