【正文】 項(xiàng)目管理；投資估算和資金籌措方案；財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)；項(xiàng)目進(jìn)度安排；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析；可行性研究結(jié)論。 1項(xiàng)目背景塔城地區(qū)位于新疆維吾爾自治區(qū)的西北部、伊犁哈薩克自治州的中部，屬于中溫帶干旱和半干旱氣候區(qū)。轄塔城市、額敏縣、裕民縣、托里縣、烏蘇市、沙灣縣、和布克賽爾蒙古自治縣五縣二市，有5個(gè)縣（市）與哈薩克斯坦共和國(guó)接壤，邊境線長(zhǎng)546公里。區(qū)內(nèi)駐有新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)農(nóng)七、八、九、十師所屬的36個(gè)農(nóng)墾團(tuán)場(chǎng)，腹地有石油重鎮(zhèn)克拉瑪依、獨(dú)山子石化基地和奎屯市。有39個(gè)鄉(xiāng)、27個(gè)鎮(zhèn)，8個(gè)街道辦事處，%。塔城市位于祖國(guó)的西北邊陲，是一座邊境口岸城市，西部和北部與哈薩克斯坦接壤，距新疆首府烏魯木齊市530公里。塔城市是塔城地委、行署所在地，是塔城地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。，總?cè)丝?7萬人，居住著漢、哈、回、維吾爾、達(dá)斡爾、俄羅斯等25個(gè)民族，少數(shù)民族人口占36%，其中全國(guó)10萬人以下人口較少少數(shù)民族有4個(gè)（俄羅斯族、塔塔爾族、烏孜別克、塔吉克族）。塔城雖然是離海洋最遠(yuǎn)的城市，但年降水量豐富，水資源分布廣泛，境內(nèi)有14 條碧波蕩漾的河流，其中有5 條河流穿城而過，溝溪43條，泉水上萬眼。塔城是全疆人均占有綠地面積最多的城市，是全疆唯一有五條河流穿城而過的城市，是全疆唯一擁有達(dá)斡爾民族鄉(xiāng)的城市，是全國(guó)空氣質(zhì)量最好的城市之一，是全疆空氣質(zhì)量最好的城市。在中國(guó)環(huán)境規(guī)劃院公布的全國(guó)城市大氣環(huán)境承載力評(píng)估排名中，塔城市名列第七，是全疆唯一一個(gè)進(jìn)入前十名的城市。塔城風(fēng)光綺麗、景觀優(yōu)美。巍巍的塔爾巴哈臺(tái)山、廣袤的庫魯斯臺(tái)草原、惟妙惟肖的“偉人山”及穿城而過的五條河流，使塔城市享有“五弦之都、千泉之城、百橋之市”的美譽(yù)。在塔城市的工業(yè)中，沒有大型企業(yè)，更沒有污染性的工業(yè)，如今的塔城市已形成“一城水、半城樹、滿眼綠”的優(yōu)美景觀，塔城人民生活在一個(gè)巨大的“天然氧吧”里。塔城民風(fēng)淳樸、社會(huì)和諧。塔城市各民族幸福的生活在一起，小城民風(fēng)淳樸，多民族的風(fēng)俗、服飾、飲食等文化交融在一起，形成了“塔城獨(dú)有的多元民俗風(fēng)情”，在塔城市，多民族相互交融，兩個(gè)民族以上的家庭占到了37%，最多的有7個(gè)民族共同組建的，成為塔城市最為靚麗的一道人文景觀。由于各民族長(zhǎng)期生活在一起，逐漸做到了語言相通、飲食相近、歌舞相融，往往是一個(gè)塔城人就會(huì)說好幾種民族的語言，會(huì)唱好幾種民族的歌，會(huì)跳好幾種民族的舞，這里也被譽(yù)為新疆民俗風(fēng)情的博物館。2010年1月23日，溫家寶總理來到塔城時(shí)說：“塔城是民族團(tuán)結(jié)做的最好的城市”，2010年10月，張春賢書記在塔城市調(diào)研時(shí)說：“和諧穩(wěn)定的形勢(shì)是塔城市的現(xiàn)實(shí)情況，這是你們的優(yōu)勢(shì)”。塔城市處于正在形成的亞洲經(jīng)濟(jì)圈和歐洲經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，被譽(yù)為“中亞商貿(mào)走廊”。有可起降波音737等中型客機(jī)的民航機(jī)場(chǎng)，有塔城國(guó)際二級(jí)聯(lián)運(yùn)車站，轄區(qū)公路網(wǎng)密集四通八達(dá)，即將建成通車的克塔高速公路和正在建設(shè)的克塔資源性鐵路，使塔城市擁有了集航空、鐵路和高速公路于一體的立體化交通網(wǎng)絡(luò)。展望未來，塔城市委、政府以文化旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，堅(jiān)定不移地走“文化立市、生態(tài)美區(qū)、旅游富民、邊貿(mào)興業(yè)”的發(fā)展道路，全力打造區(qū)域中心城市，構(gòu)建以新城區(qū)現(xiàn)代城市和老城區(qū)歐式風(fēng)貌相輔同輝、兼具中西方文化元素的國(guó)際性旅游城市。目前我國(guó)老齡人口占總?cè)丝诘谋嚷蕿?%左右，而這一比重仍有上升趨勢(shì)。根據(jù)聯(lián)合國(guó)今年2月份剛公布的數(shù)據(jù)，世界人口老齡化的“先行者”——日本，人口老齡化為22%。全國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，并且老齡化水平越來越高的趨勢(shì)在短期內(nèi)不會(huì)改變。在未來25年內(nèi)，目前35歲到60歲年齡段的人將逐步進(jìn)入老年人口階段，屆時(shí)，塔城市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)17萬人左右，其中相當(dāng)一部分就是老年人，本著老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所學(xué)、老有所為的目標(biāo)，以為老年人提供優(yōu)質(zhì)的住養(yǎng)、生活、護(hù)理等服務(wù)為原則，有必要在遠(yuǎn)離城市喧囂環(huán)境優(yōu)美的地方建設(shè)一所設(shè)施設(shè)備功能齊全的大型養(yǎng)老院。獨(dú)生子女越來越多，以后由兩個(gè)獨(dú)生子女組成的小家庭，將承擔(dān)起贍養(yǎng)四個(gè)老人的重任，無論從時(shí)間上，還是精力上，都將是一個(gè)較艱巨的任務(wù)。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟(jì)來源，子女送老年人進(jìn)養(yǎng)老院，在經(jīng)濟(jì)上沒有太大的負(fù)擔(dān)。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老院會(huì)逐漸被人們所接受。為了給子女和自己提供便利且有保障的生活方式，很大一部分步入老齡化的人群已經(jīng)有主動(dòng)進(jìn)入養(yǎng)老院安度晚年的意識(shí)。2項(xiàng)目建設(shè)的可行性養(yǎng)老院是微利行業(yè)，初期投資規(guī)模較大、項(xiàng)目周期較長(zhǎng)、資金回籠較慢，因此，作為公用事業(yè)的養(yǎng)老院在所考慮的社會(huì)效益將大于經(jīng)濟(jì)效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考慮其他因素影響下，對(duì)于老年人口養(yǎng)老問題的關(guān)注將會(huì)是一個(gè)莫大的社會(huì)問題。另外，政府也先后出頭臺(tái)了不少舉措鼓勵(lì)老年福利事業(yè)的發(fā)展，對(duì)于一個(gè)大型養(yǎng)老院的建設(shè)，必將大力扶持。 1項(xiàng)目場(chǎng)址項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位塔城人民醫(yī)院附近2建設(shè)條件人民政府在投資興辦養(yǎng)老院方面給予了很多方面的優(yōu)惠政策，在建設(shè)用地規(guī)劃、行政規(guī)費(fèi)減免、資金籌集等方面給予大量?jī)?yōu)惠政策。良好的外部環(huán)境條件為項(xiàng)目建設(shè)提供了有力的保障。四建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 1總體設(shè)計(jì)總用地面積20000平方米，建筑用地面積6000平方米。2建設(shè)規(guī)模具體功能設(shè)置：老年居住室、員工宿舍，餐廳、休息室、老年活動(dòng)室、洗澡間、門衛(wèi)值班室、藥房、醫(yī)務(wù)室、康復(fù)中心、更衣室、洗衣房、鍋爐房、變電所、資料室、會(huì)議室、辦公室、其他3建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)在建筑裝飾設(shè)計(jì)過程中，對(duì)于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件要充分考慮防水、保溫、牢固等構(gòu)建措施。建筑內(nèi)部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，, 。室內(nèi)墻面應(yīng)采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調(diào)宜用暖色。室內(nèi)地面應(yīng)選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居室、活動(dòng)室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛(wèi)生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏步面應(yīng)平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。老年人居室不宜設(shè)吊柜，應(yīng)設(shè)貼壁式貯藏壁櫥, 。 以上的貯藏空間。老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗應(yīng)裝配安全玻璃，并在玻璃上設(shè)有醒目標(biāo)示。老年人使用的衛(wèi)生潔具宜選用白色。各類用房、樓梯間、臺(tái)階、坡道等處設(shè)置的各類標(biāo)志和標(biāo)注應(yīng)強(qiáng)調(diào)功能作用，應(yīng)醒目、易識(shí)別。五投資估算和資金籌措方案 1 投資估算 ：XX萬。：XX萬：房子的簡(jiǎn)單裝修費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用、流動(dòng)資金等約需XX萬元。：照顧老人的日常生活約XX人，工資XX元每月 以上投資共計(jì)約2000萬元。2資金籌措2000萬元是一個(gè)很大的投資，在這樣的情況下必須吸取外來資金，預(yù)計(jì)將通過合伙人，銀行貸款，政府補(bǔ)貼等措施籌集資金。六項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目無法完工、延期完工或者完工后無法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，具體包括工程不能完工風(fēng)險(xiǎn)和完工遲延風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的完工風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目建設(shè)階段，它是建設(shè)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目造成的負(fù)面影響是綜合性的，不僅導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本增加、項(xiàng)目貸款利息負(fù)擔(dān)增加，還會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流量不能按計(jì)劃獲得、貸款償還期限的延長(zhǎng)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)的錯(cuò)過。施工項(xiàng)目成本控制是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心。成本控制，指在項(xiàng)目成本的形成過程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本風(fēng)險(xiǎn)拆分開來還可以分為人工費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、材料費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)械費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、管理費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)等。同時(shí)成本風(fēng)險(xiǎn)還需考慮國(guó)家的宏觀財(cái)政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價(jià)指數(shù)的上漲等。工程項(xiàng)目的施工還存在其他多方面的風(fēng)險(xiǎn)，如質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等。2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策 在工程項(xiàng)目實(shí)施之前，必須事先制定一個(gè)切實(shí)可行的、科學(xué)的進(jìn)度計(jì)劃。該計(jì)劃一般是承包商在投標(biāo)過程中向業(yè)主承諾的工期，并在中標(biāo)后寫入合同，作為一項(xiàng)重要的合同條款對(duì)承包商產(chǎn)生約束效應(yīng)。但由于日前建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、業(yè)主在利益的驅(qū)動(dòng)下，往往在招標(biāo)過程中，要求承包商對(duì)工期進(jìn)行大幅度壓縮，并進(jìn)行承諾。這樣的局面產(chǎn)生的后果是，合同工期往往嚴(yán)重背離客觀、合理的科學(xué)工期。于是對(duì)承包商在工程實(shí)踐過程中，需承受相當(dāng)?shù)墓て陲L(fēng)險(xiǎn)，并接受合同中要求“工期拖延的罰款”的風(fēng)險(xiǎn)，如一天15萬等?？刂瞥杀境эL(fēng)險(xiǎn)的主要方法是控制它們的方法通常由項(xiàng)目公司利用不同形式的有固定價(jià)格固定工期的“交鑰匙”合同和“實(shí)報(bào)實(shí)銷”合同。七可行性研究結(jié)論 1養(yǎng)老院建設(shè)是必要的中國(guó)是目前世界老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家。截至 2012年底，%。據(jù)全國(guó)老齡委辦公室預(yù)計(jì)，到2013年底，中國(guó)老年人口總數(shù)將超過2 億，到2025年，老年人口總數(shù)將達(dá)到3億，到2050年我國(guó)老年人口總數(shù)將超過4億，即每三個(gè)人中就有一個(gè)老年人。社會(huì)老齡化結(jié)構(gòu)的加資料顯示，目前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)?？蛇_(dá)1萬億元，而養(yǎng)老地產(chǎn)在其中占有著不小的比例，老年人的比例在逐步提升，如此龐大的一個(gè)老年人口亟需與之匹配的養(yǎng)老設(shè)施的服務(wù)；塔城市擁有人口規(guī)模37萬的居住地，有必要設(shè)置一所大型福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以滿足社區(qū)養(yǎng)老的需求。2養(yǎng)老院建設(shè)是可行的雖然養(yǎng)老院屬于投資周期較長(zhǎng)，資金回籠較慢，風(fēng)險(xiǎn)性較大的項(xiàng)目，然而作為公用事業(yè)它所發(fā)揮的巨大效用是不可等量的，在綜合考慮社會(huì)效益評(píng)價(jià)以及政府部門給予的多項(xiàng)政策、資金優(yōu)惠的前提下，養(yǎng)老院的建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上是可行的。