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正文內(nèi)容

[精品]美國養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告-資料下載頁

2024-12-04 16:21本頁面

【導(dǎo)讀】養(yǎng)老地產(chǎn)是老年化商品經(jīng)濟時代特有的概念。它詮釋了養(yǎng)老這一社會主題和地產(chǎn)這。正是全社會性質(zhì)的老年人口過多和經(jīng)濟發(fā)展水平較高,才使得這一特殊。因此,在發(fā)達資本主義國家,養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)由于其發(fā)達的分工體系早在上。在美國,養(yǎng)老地產(chǎn)一般稱作為老年住宅。老年住宅產(chǎn)業(yè)化是后現(xiàn)代經(jīng)濟的主要增長點,也是后現(xiàn)代文明的重要標(biāo)志。人類先后經(jīng)歷兩次世界大戰(zhàn),倒是人口波動加劇,進而使得每一階。段的人口比例失調(diào),這是老齡化產(chǎn)生的一個重要原因。二次大戰(zhàn)結(jié)束,人類社會進入了。老年人口的增加反過來作用老年產(chǎn)業(yè),一大批與老年群體相關(guān)的產(chǎn)。由專門機構(gòu)按照市場原則開發(fā)和經(jīng)營的內(nèi)涵。敬老院、福利院是以國家。自己的退休金、子女的贍養(yǎng)費或其他經(jīng)濟收入,交付老年公寓的各項費用。經(jīng)呈現(xiàn)了不同的檔次,以滿足不同經(jīng)濟負(fù)擔(dān)能力的老年人的需要。美國大力發(fā)展老年社區(qū)有四、五十年時間,已成為一個老年社區(qū)比較發(fā)達的國家。

  

【正文】 資型 REITs( equity REITs) 物業(yè)投資型 REITs(國內(nèi)大多數(shù)人譯為 “權(quán)益型 REITs”)是指 REITs 直接投資房地產(chǎn)物業(yè) ,通過出租房地產(chǎn)獲得收益的 REITs。它是 REITs 中最主要的投資類型,占大多數(shù)。 2)、抵押投資型 REITs(mortgage REITs) 抵押投資型 REITs 是指專門從事抵押放貸,或者專門購買房地產(chǎn)抵押證券的 REITs,其收入來源主要是抵押貸款或抵押證券的投資利息。 3)、混合投資型 REITs( hybrid REITs) 混合投資型 REITs 是指既從事物業(yè)投資又從事抵押投資的房地產(chǎn)投資信托基金。 REITs 除分成上述三種類型外,一般還按其投資的物業(yè)類型細(xì)分為投資商場的REITs、投 資辦公樓的 REITs 等。幾乎凡是能夠獲得租金收益的商業(yè)房地產(chǎn)都是 REITs的投資對象,如,商業(yè)中心、公寓、辦公樓、倉庫、工業(yè)廠房、灑店、高爾夫球場、醫(yī)院、健康中心等,圖五是當(dāng)前 REITs 的投資類型分布圖。 與證券投資基金的分類相似, REITs 還可以分為有期限的 REITs 和無限期的 REITs,及分為開放型 REITs 和封閉型 REITs 等。 REITs 的發(fā)展歷史 REITs 創(chuàng)立于 1960 年,創(chuàng)立初期發(fā)展緩慢,在 1968 年之前,大約只有 10 多家 REITs,總市值只有約 2 億美元。從 1968 年開始, REITs 開始涉足房地產(chǎn)抵押貸款金融業(yè)務(wù),在投資銀行的推動下, REITs 出現(xiàn)了第一次高漲時期。 1969 年至 1974 年, REITs 的總資本從 10 億美元增加到約 200 億美元,其中半數(shù)以上從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。這些REITs 為房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)企業(yè)提供了大量的短期建設(shè)貸款,對當(dāng)時美國出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)熱潮起到了推波助瀾的作用。隨著 1973 年辦公 樓市場轉(zhuǎn)弱,抵押投資類 REITs由于貸款爛帳全面崩潰,給投資者留下了很壞印象。雖然在這個時期物業(yè)投資型 REITs 表現(xiàn)不俗,但受抵押類 REITs 的拖累,整個 REITs 行業(yè)持續(xù)十多年萎萎不展。 1972 年美國房地產(chǎn)投資信托協(xié)會成立并開始編制 REITs 指數(shù)時,基數(shù)為 100,但 1974 年月 12月見底的 REITs 指數(shù)只有 。 在 1986 年之前,法律對 REITs 的經(jīng)營限制很嚴(yán)。 REITs 只能委托與之無關(guān)的獨立機構(gòu)經(jīng)營管理,自己不能主動經(jīng)營,且只能以商業(yè)信托( business trust)或協(xié)會 (association)的形式注冊。這種規(guī)定,大大限制了 REITs 的發(fā)展,再加上 70 年代中后期的抵押類 REITs危機對 REITs 行業(yè)殺傷力很大,影響達十幾年, REITs 在整個 80 年代萎迷不展。 1986 年美國國會修改稅法,大大放松了對 REITs 經(jīng)營的限制,再加上房地產(chǎn)專業(yè)化、規(guī)?;⒓s化經(jīng)營的發(fā)展,從 1991 年開始, REITs 進入了一個快速發(fā)展時期。REITs 從 1990 年底的總市值 億美元,發(fā)展到 1997 年底的總市值達 1400 億美元,增長 16 倍。 以房養(yǎng)老 美國可謂是 “以房養(yǎng)老 ”方式的鼻祖,其發(fā)展最成熟、最具代表性。 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式實踐最早的形態(tài)是歐美國家流行的住房反向抵押貸款,發(fā)展成熟、也最具代表性的是美國。反向抵押貸款在美國的發(fā)展既幫助老人解決了養(yǎng)老問題、分擔(dān)了政府負(fù)擔(dān),又可以為銀行等金融機構(gòu)提供多種收益方式,它為解決美國的老齡化問題和社會保障問題起到了積極作用。 其實 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式的內(nèi)容比住房反向抵押貸款更為 豐富。它是一種由特定機構(gòu)提供的,以與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)益所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為特定機構(gòu)向老年人提供養(yǎng)老費用和服務(wù)支撐保證的金融產(chǎn)品。 根據(jù)實踐經(jīng)驗,可以把 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式按照以下 3 個標(biāo)準(zhǔn)分類: 老服務(wù)可分為養(yǎng)老服務(wù)型和純金融型。養(yǎng)老服務(wù)型是指為老年人提供生活起居和醫(yī)療等服務(wù)的模式;純金融型是指僅為老年人提供養(yǎng)老費用的模式。在我國,由機構(gòu)提供的 “ 租房養(yǎng)老 ” 模式就屬于養(yǎng)老服務(wù)型。而住房反向抵押貸款則屬于純金融型。 轉(zhuǎn)移可分為交易型和中介型。歐美發(fā)達國家一般都是交易型的,即產(chǎn)權(quán)最終歸服務(wù)提供方。中介型是一種具有中國特色的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式, “ 中介 ” 的意思是產(chǎn)權(quán)最終作為老年人的遺產(chǎn)拍賣用于還貸,剩余部分歸遺產(chǎn)繼承人。 政府型和商業(yè)型。我國已有的實踐大都是政府型模式,但可以肯定的是,商業(yè)保險公司將在商業(yè)住房反向抵押貸款方面發(fā)揮重要作用。 雖然美國的社會養(yǎng)老保障體系比較健全,但大多數(shù)美國老年人依然以 “以房養(yǎng)老 ”方式作補充,因而,絕大部分美國老年人在經(jīng)濟上比較寬裕。許多美國老年人在退休前 10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子,然后把富余的部分出租給年輕人使用,利用年輕人支付 的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達,美國人支出的房租大約占個人支出的 1/4 到 1/3,因而房屋出租的收益也是比較可觀的。 “以房養(yǎng)老 ”已被許多美國人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。 除此之外,美國政府和一些金融機構(gòu)向老年人推出了 “以房養(yǎng)老 ”的 “倒按揭 ”貸款,至今已有 20 多年的經(jīng)驗。 “倒按揭 ”發(fā)放對象為 62 歲以上的老年人,有三種形式,前兩種與政府行為相關(guān),后一種則由金融機構(gòu)等辦理,不需政府的認(rèn)可手續(xù)。 其一,聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款,該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進行保險,大約90%的倒按 揭貸款屬于此種類型。這種貸款業(yè)務(wù)經(jīng)美國國會認(rèn)可,形式機動靈活,可供選擇的方式很多。大致是: 62 歲以上的老年人將房子抵押給銀行或?qū)iT的倒按揭公司,然后每月領(lǐng)取生活費。具體數(shù)值同房產(chǎn)的價值和該機構(gòu)對此人的壽命預(yù)期相關(guān),一旦確定就不可更改,雙方要承擔(dān)中間風(fēng)險。用戶可以盡可能長地生活在自己的住房內(nèi),但只在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。 其二,由政府擔(dān)保的倒按揭貸款,該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會辦理。這種貸款有固定期限,老年住戶須做出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲得貸款。 其三,是專有倒按揭貸款,這種倒按揭貸款 模式由不同的公司推出,根據(jù)客戶群分 類而有一定的差異性,屬于個人理財型產(chǎn)品。一般由金融機構(gòu)辦理,貸款對象資格不需政府認(rèn)可。采用這種方式,發(fā)放貸款機構(gòu)與住戶共同享有住房增值收益,但放貸款機構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的 25%30%作為償還貸款的保證。這樣雖然減少了放貸額度,但有利于住戶對住房增值部分的收益。 美國 “倒按揭 ”貸款放貸額一般原則如下:住房資產(chǎn)越高則可貸款數(shù)額越高;年紀(jì)大的住戶可貸款數(shù)額高,這是由于其預(yù)期壽命短,還貸周期也就短;夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低,因其組合預(yù)期壽命大于單身者;預(yù)期住房價值的增值越 高可貸款數(shù)額越高。貸款的款額每隔 3 年便會重估一次。 美國養(yǎng)老咨詢業(yè) NCM 是一家具有專業(yè)背景的咨詢公司,其業(yè)務(wù)主要是為老年住宅產(chǎn)業(yè)和醫(yī)療管理業(yè)提供關(guān)于設(shè)施開發(fā)、合同管理以及戰(zhàn)略管理方面的咨詢服務(wù)。 NCM 的領(lǐng)導(dǎo)層、管理層以及咨詢員工精誠合作,為客戶提供個性化的項目咨詢 .公司在業(yè)內(nèi)已經(jīng)有好幾十年的歷史,積累了大量的專業(yè)經(jīng)驗,包括建筑、退休、輔助式居住、嫻熟護理、醫(yī)療等方面。公司可以提供整個項目流程的咨詢,從可行性到設(shè)計建設(shè),從租賃到全面操作。 NCM 的業(yè)務(wù)如下: 1,融資 NCM 在各個項目上都具有豐富的融資經(jīng)驗,包括傳統(tǒng)的商業(yè)利率下的融資和非盈利項目的融資,諸如聯(lián)邦住房貸款、免稅債券融資、以及各州和地方政府的融資。 2,運營管理 NCM 的運營管理咨詢包括獨立生活、輔助生活、嫻熟醫(yī)護設(shè)施、醫(yī)院等。 3,醫(yī)療和生活護理 NCM 對居民和病人關(guān)懷涉及面更為豐富,包括輔助生活、嫻熟護理、家庭健康關(guān)懷和特別關(guān)懷,盡管面廣,但他們一直強調(diào)服務(wù)的質(zhì)量。 4,營銷與租賃 NCM 的團隊中有一些戰(zhàn)略市場人士,他們都是老年住宅、輔助生活、長期關(guān)懷產(chǎn)業(yè) 的專家,他們將提供從家庭到醫(yī)院的各種健康護理咨詢。 5,財務(wù) NCM 能夠為每一個項目、設(shè)施提供會計和融資信息方面精細(xì)化的網(wǎng)上技術(shù)咨詢、包括雇員支付服務(wù),供應(yīng)管理服務(wù)。 6,人力資源 NCM 的人力資源管理咨詢服務(wù)包括招聘、留用、薪水、員工培訓(xùn)發(fā)展、雇員安全和雇員記錄管理。 7,餐飲服務(wù) NCM 還具有飲食方面的管理經(jīng)驗,包括病人的營養(yǎng)需求配置、日常管理、員工、設(shè)備、質(zhì)量保障、購買和成本控制。 8,采購 NCM 在采購方面的咨詢包括餐飲服務(wù)、藥品、床單 ,校服,責(zé)任保險,雇員福利,耐用物品。 9,設(shè)施維護 NCM 的維護服務(wù)包括地基和設(shè)施的持續(xù)維 三,中國養(yǎng)老地產(chǎn) 中國老齡化 國內(nèi)開發(fā)狀況 國內(nèi)所處的發(fā)展階段 國內(nèi)老年住宅的開發(fā)經(jīng)營模式狀況 老年住宅發(fā)展?jié)摿? ,老年住宅未來發(fā)展趨勢 對國內(nèi)目前老年住宅市場的評估 中國老年住宅消費融資 —— 以房養(yǎng)老 目前我國 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式已經(jīng)開始進入實踐階段,出現(xiàn) “ 機構(gòu)養(yǎng)老 ” 、 “ 居家養(yǎng)老 ” 和壽險公司的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式。 “ 機構(gòu)養(yǎng)老 ” 模式的特點是使用房子租賃收入作為養(yǎng)老機構(gòu)為老年人提供服務(wù)的費用。 2021 年 3 月南京湯山民營性質(zhì)的 “ 溫泉留園 ” 項目在國內(nèi)首次推出了 “ 以房換 養(yǎng) ”模式。辦理 “ 以房養(yǎng)老 ” 的條件為:擁有 60 平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年滿 60 歲以上、無兒、無女、無親戚的孤寡老人,只要自愿將其房產(chǎn)抵押,經(jīng)公證后便可入住老年公寓,雙方簽訂產(chǎn)權(quán)協(xié)議。在有生之年老年人擁有房屋產(chǎn)權(quán),而由老年公寓出租。如果房租高于老年公寓每月 840 元的收費標(biāo)準(zhǔn),剩余資金由老人支配。另外,若老人生小病,老年公寓報銷費用;若有大病且醫(yī)療費超過 10 萬元,老人可以把房子賣掉;否則直到老人去世,老年公寓給老人辦完喪事,房產(chǎn)才歸老年公寓所有。 2021年 11月 18日北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)有限公司共同成立北京首家 “ 養(yǎng)老房屋銀行 ” ,它是在不變更房屋所有權(quán)的前提下,對老人的房屋招租實現(xiàn)其資產(chǎn)價值,利用租金收入支付養(yǎng)老費用。根據(jù)協(xié)議, 60 歲以上擁有有產(chǎn)權(quán)住房的老人可以申請入住中心,而老人的房屋可以委托中大恒基,由專業(yè)的機構(gòu)對房屋進行評估、招租,租房收入用于支付老年人的入住費用。養(yǎng)老服務(wù)中心是非營利性機構(gòu) ,中大恒基則是商業(yè)機構(gòu),因此北京的這種模式是政府型與商業(yè)型的混合型,其優(yōu)點是可以同時利用服務(wù)中心的養(yǎng)老服務(wù)優(yōu)勢和中大恒基的房地產(chǎn)運作優(yōu)勢。 “ 居家養(yǎng)老 ” 模式的特點是老年人以自己的住房作為抵押向 金融機構(gòu)借款,老年人在有生之年仍住在自己的房屋里。上海市住房公積金管理中心對這種模式進行了有益的探索。具體做法是: 65 歲以上的老年人,將自己的房產(chǎn)賣給公積金中心,老人一次性收取房款,公積金中心再將房屋返租給老人,租期由雙方約定,租金與市場價等同,老人可按租期年限將租金一次性付與公積金中心,其他費用均由公積金中心交付。 壽險公司在經(jīng)營 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式方面具有比較優(yōu)勢。因為住房反向抵押貸款產(chǎn)品中包含利率風(fēng)險、客戶長壽風(fēng)險、流動性風(fēng)險、房產(chǎn)價格波動風(fēng)險等。保險公司在管理利率風(fēng)險、客戶長壽風(fēng)險方面具有明顯的精算 優(yōu)勢,同時,壽險公司的資產(chǎn)配比以長期資產(chǎn)為主,其流動性風(fēng)險低于其他金融機構(gòu),另外,壽險公司在經(jīng)營養(yǎng)老金業(yè)務(wù)方面具有豐富的經(jīng)驗,所以保險業(yè)將在反向抵押貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域大有作為。 中國人壽保險公司江蘇分公司是最早嘗試 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式的保險公司。 2021 年 5月南京市社會福利服務(wù)協(xié)會與中國人壽保險公司江蘇分公司聯(lián)合推出了《南京市老年人社會福利服務(wù)機構(gòu)綜合保險服務(wù)方案》。其中包含了 “ 以房養(yǎng)老 ” 的模式。方案規(guī)定:在社會福利服務(wù)機構(gòu)養(yǎng)老的 60 歲以上老人,將產(chǎn)權(quán)房出售后,可用房款購買 “ 終身養(yǎng)老保險 ” ,再由保險公司每月提供生 活費直至終身。 以上分析的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式將老年人的資產(chǎn)通過市場配置變成資源,彌補了保險體系的一大缺口。隨著老齡化社會的到來和家庭結(jié)構(gòu)的變化,大城市 “ 空巢 ” 家庭增多,未來會有更多的老人需要這一養(yǎng)老方式。不過,值得注意的是,目前在我國開展 “ 以房養(yǎng)老 ” 實踐還面臨諸多困難。 首先,我國很多大城市的房地產(chǎn)價格近年來快速上漲,這種高漲的價格能否持續(xù)、穩(wěn),令人擔(dān)憂,房地產(chǎn)的價格風(fēng)險已經(jīng)很高。而這些大城市又是開展 “ 以房養(yǎng)老 ” 最合適的地,因為大城市房地產(chǎn)市場活躍,方便房屋的銷售、出租及估值等,房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險降低 了機構(gòu)提供 “ 以房養(yǎng)老 ” 服務(wù)的愿望。 其次,從技術(shù)層面來講, “ 以房養(yǎng)老 ” 需要對房產(chǎn)進行估值、租賃經(jīng)營等,在房地產(chǎn)價格 “ 虛高 ” 的情況下,完成這些工作存在一定難度。 第三,在夫妻兩人共同擁有房產(chǎn)并需要養(yǎng)老的情況下,考慮兩個人生存狀況的聯(lián)合生存模型所需統(tǒng)計數(shù)據(jù)還不足,一時之間難以建立起相應(yīng)的聯(lián)合生存模型。 第四,我國還沒有開征遺產(chǎn)稅。是否有遺產(chǎn)稅對開展 “ 以房養(yǎng)老 ” 具有非常重要的影。因為,如果有遺產(chǎn)稅,子女在繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)
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