【正文】 況下的項(xiàng)目利潤(rùn)（稅前），結(jié)果見(jiàn)下表： 單位：萬(wàn)元 銷(xiāo)售收入總投資成本+20%+10%010%20%+20%455233400193345153290113235073+10%472337417297362257307217252177048944143440137936132432126928110%50654545150539646534142528638520%523649468609413569358529303489經(jīng)測(cè)算證明，即使市場(chǎng)出現(xiàn)極限情況，在總投資成本提高20%，銷(xiāo)售收入下降20%的情況下，該項(xiàng)目仍能產(chǎn)生235,073萬(wàn)元的稅前利潤(rùn)，足以保障信托資金的順利安全退出。四、現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)從其現(xiàn)金流預(yù)測(cè)可以看到，項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)金流充足，信托期間其現(xiàn)金流完全可以覆蓋信托計(jì)劃信托資金的本金及收益，在信托資金預(yù)計(jì)退出時(shí)點(diǎn)上依靠銷(xiāo)售回款產(chǎn)生的巨額累計(jì)凈現(xiàn)金流完全可以保障信托資金的安全退出。第五章 盡職調(diào)查情況直屬業(yè)務(wù)四部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了詳盡的盡職調(diào)查，盡職調(diào)查主要工作包括但不限于：對(duì)蘇州中潤(rùn)及關(guān)聯(lián)公司上門(mén)調(diào)查，了解并觀察企業(yè)的管理情況和企業(yè)效率。對(duì)合作方、項(xiàng)目公司及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資料搜集、整理與審核。派專(zhuān)人到項(xiàng)目所在地同項(xiàng)目主要管理人員及工程負(fù)責(zé)人進(jìn)行了面談，了解了項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境進(jìn)行了調(diào)研。派專(zhuān)人考察與合作方以前有關(guān)的成功案例，對(duì)其管理團(tuán)隊(duì)及其管理能力有了直觀的認(rèn)識(shí)；多次前往工商、稅務(wù)等政府機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司相關(guān)信息進(jìn)行查詢(xún)、核實(shí)，作出深入調(diào)查了解。同項(xiàng)目合作方高管人員多次來(lái)回交流溝通，全面實(shí)時(shí)地掌握項(xiàng)目公司業(yè)務(wù)發(fā)展情況和動(dòng)態(tài)。同時(shí)就發(fā)行信托計(jì)劃進(jìn)行多次洽談和商討，逐步形成了信托計(jì)劃方案設(shè)計(jì)。通過(guò)盡職調(diào)查，我們認(rèn)為：合作方內(nèi)部機(jī)構(gòu)精煉，人員配備精干，擁有一批年富力強(qiáng)、具有較強(qiáng)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理人才和技術(shù)人才。公司管理層均為經(jīng)驗(yàn)豐富、責(zé)任心強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)高的優(yōu)秀人才。股東在當(dāng)?shù)赜兄S富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和諸多成功案例，對(duì)于本項(xiàng)目未來(lái)的成功開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。此項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，立足吳中CBD核心，打造吳中區(qū)的地標(biāo)式建筑，毗鄰吳中區(qū)政府，周邊配套齊全，坐擁“三館一大一中心”（圖書(shū)館、文博館、展覽館、大劇院、青少年活動(dòng)中心）。因本項(xiàng)目屬于城市綜合體類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)豐富同時(shí)又不屬于限購(gòu)范圍，在當(dāng)前政策環(huán)境下，不但受到的負(fù)面影響極小，而且從過(guò)往銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可以看到還保有一定的上漲空間。本項(xiàng)目現(xiàn)已取得部分預(yù)售證（按目前銷(xiāo)售價(jià)格估算可以達(dá)到7億元），預(yù)計(jì)8月份超高層寫(xiě)字樓也可以取得預(yù)售許可證，預(yù)計(jì)2011年底超高層主樓的公寓部分也可以取得預(yù)售許可證，經(jīng)測(cè)算在此期間內(nèi)需要資金投入約為5億元，完全可以符合滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的要求，覆蓋后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金缺口。4．本信托計(jì)劃我公司通過(guò)受讓股權(quán)、增資擴(kuò)股和辦理質(zhì)押控制項(xiàng)目公司100％的股權(quán)，并向項(xiàng)目公司委派董事、實(shí)行印信和資金監(jiān)管等方式對(duì)其日常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行監(jiān)控，確保對(duì)項(xiàng)目公司日常經(jīng)營(yíng)管理的知情權(quán)和對(duì)重大事項(xiàng)的否決權(quán)。同時(shí)，我公司充分發(fā)揮項(xiàng)目公司管理層與信托公司各自的優(yōu)勢(shì)，最大限度實(shí)現(xiàn)信托受益人利益。5．蘇州中潤(rùn)未發(fā)生對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大影響的訴訟、仲裁案件；也未受到任何行政處罰，如勞動(dòng)、環(huán)保、消防、稅收處罰，無(wú)重大債務(wù)或法律風(fēng)險(xiǎn)。在控制股權(quán)的基礎(chǔ)上，該信托計(jì)劃還增加了蔡麗萍（蘇州中潤(rùn)置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)、實(shí)際控制人）提供不可撤銷(xiāo)的無(wú)限連帶責(zé)任保證擔(dān)保無(wú)疑是為信托資金的安全退出增添了更大程度的保障。第六章 風(fēng)險(xiǎn)揭示與控制一、可能存在風(fēng)險(xiǎn)1．外部風(fēng)險(xiǎn)（1）政策風(fēng)險(xiǎn)由于國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于信托項(xiàng)目審核和報(bào)批的規(guī)定，本項(xiàng)目在發(fā)行的過(guò)程中，有可能遭遇政策風(fēng)險(xiǎn)。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指信托資金募集不足會(huì)導(dǎo)致信托不能成立而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。（3）其他風(fēng)險(xiǎn)不排除因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)、自然災(zāi)害等不可抗力因素導(dǎo)致的收益不確定的可能性。2．內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)（1）管理風(fēng)險(xiǎn)在信托資金的管理和運(yùn)用中，可能因?yàn)槭芡腥思昂献鞣焦芾矸绞?、管理能力的缺陷，?dǎo)致信托資金運(yùn)作的管理失當(dāng)。（2）信用風(fēng)險(xiǎn)合作方及投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況和償債能力將直接影響本信托受益人的收益。若因合作方及投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)狀況和償債能力發(fā)生不利變化，將可能影響信托資金到期本金和收益的按時(shí)收回。（3）公司內(nèi)部其他風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目中，合作方及投資項(xiàng)目的盈利能力受到其經(jīng)營(yíng)狀況的影響，因此，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和相關(guān)各種業(yè)態(tài)市場(chǎng)狀況若發(fā)生大的變化，則會(huì)影響到本項(xiàng)目的投資收益。而公司面臨的行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)——如房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的貸幣政策、稅收政策、行業(yè)管理政策，以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，都將不同程度的對(duì)合作方和項(xiàng)目的正常運(yùn)行帶來(lái)影響。二、風(fēng)險(xiǎn)控制措施1．外部風(fēng)險(xiǎn)的防范措施（1）政策風(fēng)險(xiǎn)的防范本信托擬采用集合資金信托方式，嚴(yán)格按照政策要求向重慶銀監(jiān)局做好匯報(bào)、備案工作。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范通過(guò)與多家銀行合作，實(shí)行銀行代銷(xiāo)和**信托直銷(xiāo)相結(jié)合的銷(xiāo)售模式，利用銀行強(qiáng)大的客戶(hù)資源保障信托資金順利募集。而且，由于本信托預(yù)計(jì)收益率較高也會(huì)吸引投資者積極認(rèn)購(gòu)。（3）其他風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警盡管不可抗力因素非人力可避免與化解，但受托人將竭盡所能，積極加強(qiáng)對(duì)不可抗力因素的研究判斷分析能力，盡可能地向合作方、委托人報(bào)告不可抗力因素的出現(xiàn)可能，以便其采取相應(yīng)的對(duì)策。2．內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的控制措施（1）管理風(fēng)險(xiǎn)的控制受托人將以安全性為首要管理原則，向項(xiàng)目公司派駐董事，嚴(yán)格限制信托資金按照規(guī)定的信托資金用途使用。項(xiàng)目公司應(yīng)按簽訂的相關(guān)合同、工程進(jìn)度等向我公司提出用款申請(qǐng)，經(jīng)我公司審查同意后方可付款。在信托資金安全退出前，我公司對(duì)房屋銷(xiāo)售過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)督，每月核對(duì)房屋銷(xiāo)售與回款情況，對(duì)房屋銷(xiāo)售回款進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。在建立專(zhuān)人管理、定職定責(zé)管理基礎(chǔ)上，將信托資金與其自有資產(chǎn)分別管理、分別核算，充分做到專(zhuān)款專(zhuān)用。定期公告項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)情況，加強(qiáng)與托管銀行的聯(lián)系與合作，從而有效控制與化解管理風(fēng)險(xiǎn)。（2）信用風(fēng)險(xiǎn)的控制受托人將發(fā)揮在金融信托領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格實(shí)行相關(guān)責(zé)任制度和分離制度，堅(jiān)持各種調(diào)查、審查、檢查制度，建立嚴(yán)格有效的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制制度。（3）其他風(fēng)險(xiǎn)的控制受托人將充分發(fā)揮在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，同時(shí)認(rèn)真研究經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，把握市場(chǎng)變化走向。在嚴(yán)格控制外部風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，緊密把握信托存續(xù)期間合作方及項(xiàng)目公司的內(nèi)部動(dòng)態(tài)，并及時(shí)做到信息的披露工作。三、其他**信托股份有限公司作為合格機(jī)構(gòu)委托人擬用固有資金購(gòu)買(mǎi)本集合資金信托計(jì)劃4000萬(wàn)信托單位。**信托固有資金與其他委托人資金共同管理運(yùn)用，**信托在認(rèn)購(gòu)中不享有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，并與其他委托人享有同等義務(wù)及權(quán)益。當(dāng)本信托計(jì)劃出現(xiàn)超募時(shí)，**信托優(yōu)先保證其他委托人認(rèn)購(gòu)，必要時(shí)，**信托退出固有資金認(rèn)購(gòu)以保證其他委托人的投資需要。第七章 結(jié)論綜上所述，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低、收益高、影響大、保障措施充分、銷(xiāo)售渠道基本已經(jīng)落實(shí)，故請(qǐng)公司批準(zhǔn)實(shí)施。信托經(jīng)理簡(jiǎn)介袁莉：**信托股份有限公司信托經(jīng)理，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士。先后參與過(guò)銀信一號(hào)新股申購(gòu)集合資金信托項(xiàng)目、寧波交投流動(dòng)資金貸款單一資金信托項(xiàng)目、上海曹安商貿(mào)城股權(quán)投資集合資金信托項(xiàng)目、上海錄潤(rùn)置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托項(xiàng)目等多個(gè)信托項(xiàng)目的運(yùn)作，對(duì)于房地產(chǎn)類(lèi)、證券類(lèi)金融產(chǎn)品的投資與管理具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。附件項(xiàng)目公司資料（蘇州中潤(rùn)置業(yè)） 工商行政管理局蓋章的工商登記最新查詢(xún)資料原件 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 法定代表人身份證明及簽字樣本 組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件 公司章程及修正案 驗(yàn)資報(bào)告 稅務(wù)登記證復(fù)印件 重大事項(xiàng)聲明書(shū) 股東會(huì)決議 關(guān)系人和關(guān)聯(lián)交易情況說(shuō)明1 2011年4月財(cái)務(wù)報(bào)表及0010年審計(jì)報(bào)告1 暫定資質(zhì)證書(shū)（二級(jí)）1 征信記錄查詢(xún)（蘇州中潤(rùn)）1 征信記錄查詢(xún)（蔡麗萍）1 盡職調(diào)查報(bào)告（法律）1 盡職調(diào)查報(bào)告（會(huì)計(jì)） 項(xiàng)目資料1 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充1 成交確認(rèn)書(shū)1 國(guó)有土地使用權(quán)證 土地款及契稅繳納憑證2 建設(shè)用地規(guī)劃許可證2 建設(shè)工程規(guī)劃許可證2 建設(shè)工程施工許可證2 商品房預(yù)售許可證（一期部分及二期）2 發(fā)改委立項(xiàng)2 環(huán)境批復(fù)2 固定資產(chǎn)借款合同2 最高額抵押合同2 農(nóng)總行批復(fù) 土地評(píng)估報(bào)告股東公司資料3 工商行政管理局蓋章的工商登記最新查詢(xún)資料原件3 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件3 法定代表人身份證明及簽字樣本3 組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件3 公司章程3 稅務(wù)登記證復(fù)印件3 驗(yàn)資報(bào)告3 重大事項(xiàng)聲明書(shū)3 股東會(huì)決議 2011年4月財(cái)務(wù)報(bào)表及10年審計(jì)報(bào)告48