【正文】 00北京世紀(jì)鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司三通一平45西四環(huán)北路136號(hào)商業(yè)樓項(xiàng)目用地海淀西四環(huán)北路136號(hào)1319439582公共設(shè)施用地（C2)掛牌14600中礦宏業(yè)(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三通一平46孫村組團(tuán)A00114地塊住宅大興區(qū)黃村鎮(zhèn)孫村居住兼容使用性質(zhì)配套設(shè)施招標(biāo)北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司七通一平47雁棲鎮(zhèn)陳各莊村西（育龍小鎮(zhèn)）住宅項(xiàng)目懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)陳各莊村西住宅及商業(yè)服務(wù)業(yè)招標(biāo)31500北京軍建利司達(dá)、育龍房地產(chǎn)投標(biāo)聯(lián)合體五通48望京（B30）文化娛樂(lè)項(xiàng)目用地朝陽(yáng)區(qū)望京中心區(qū)文化娛樂(lè)掛牌58900北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司六通一平49通州區(qū)半壁店大街25號(hào)居住項(xiàng)目用地通州區(qū)半壁店273600684000住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)招標(biāo)148000重慶龍湖地產(chǎn)、北京中佰龍置業(yè)有限公司投標(biāo)聯(lián)合體三通一平50馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)項(xiàng)目用地順義區(qū)馬坡602078辦公樓、商業(yè)服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)設(shè)施、綜合體招標(biāo)109400北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司七通一平51西大望路27號(hào)住宅及代建公建用地朝陽(yáng)區(qū)西大望路27號(hào)住宅、配套服務(wù)設(shè)施招標(biāo)170000北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司三通一平52岳各莊居住東區(qū)1號(hào)地6綜合樓用地豐臺(tái)區(qū)岳各莊綜合體掛牌3860北京京大昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司六通一平53密云縣密溪路西側(cè)商業(yè)住宅小區(qū)項(xiàng)目密云縣密溪路西側(cè)住宅兼容商業(yè)招標(biāo)6500北京市朝陽(yáng)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司三通一平54密云縣陽(yáng)光街北側(cè)住宅項(xiàng)目用地密云縣陽(yáng)光街北側(cè)住宅兼容公共服務(wù)設(shè)施招標(biāo)2650密云縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司三通一平55科學(xué)院南路6號(hào)綜合樓海淀區(qū)科學(xué)院南路6號(hào)58133公共設(shè)施(C6)掛牌66400北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司七通一平56成壽寺南方莊71號(hào)商業(yè)綜合樓項(xiàng)目豐臺(tái)區(qū)成壽寺南方莊71號(hào)11715行政辦公掛牌7010李世東三通一平57雁棲鎮(zhèn)范各莊村北住宅及配套用地懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)274239居住 商業(yè)招標(biāo)55800北京泰福恒投資發(fā)展有限公司七通一平58經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)3C2地塊辦公樓項(xiàng)目大興經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)3號(hào)街區(qū)3C2地塊53900辦公，商業(yè)招標(biāo)湖南富興集團(tuán)有限公司、北京金地科創(chuàng)置業(yè)有限公司六通一平59通州區(qū)玉橋西里住宅小區(qū)（二期）項(xiàng)目用地招標(biāo)出讓公告通州區(qū)永順鎮(zhèn)南關(guān)村、梨園鎮(zhèn)三間房村138597居住用地招標(biāo)70000北京五河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體七通一平60順義區(qū)楊鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地出讓順義區(qū)楊鎮(zhèn)一街東側(cè)107250住宅掛牌16100北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三通一平61溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)F11地塊回遷安置房項(xiàng)目用地海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)居住用地招標(biāo)25000鳳凰城和北京興泉置業(yè)投標(biāo)聯(lián)合體七通一平62大屯路224號(hào)住宅及代建公建項(xiàng)目用地朝陽(yáng)區(qū)大屯路224號(hào)60561居住、公建招標(biāo)83500金融街控股股份有限公司三通一平63石景山區(qū)魯谷銀河商務(wù)區(qū)I地塊商業(yè)金融項(xiàng)目用地石景山區(qū)魯谷33140商業(yè)金融招標(biāo)北京高校房地產(chǎn)、錫華實(shí)業(yè)投資集團(tuán)投標(biāo)聯(lián)合體七通一平64魯谷銀河商務(wù)區(qū)M地塊商業(yè)金融項(xiàng)目石景山區(qū)魯谷50632商業(yè)金融招標(biāo)中油新興能源產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司七通一平65中關(guān)村國(guó)際生命醫(yī)療園A5商業(yè)項(xiàng)目用昌平區(qū)回龍觀89550公共設(shè)施用地掛牌25100北京北大國(guó)際醫(yī)院投資管理有限公司七通一平66西馬場(chǎng)南里三期商業(yè)、辦公用地豐臺(tái)區(qū)西馬場(chǎng)南里7號(hào)商業(yè)金融用地掛牌26400北京力迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司七通一平67敬業(yè)西里商業(yè)金融項(xiàng)目用地崇文區(qū)敬業(yè)西里商業(yè)金融掛牌14800北京世紀(jì)鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司三通一平68延慶縣媯水南街18號(hào)住宅項(xiàng)目用地延慶縣媯水南街18號(hào)居住兼容居住公共服務(wù)設(shè)施掛牌3600北京天麒偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三通一平69延慶縣東外大街65號(hào)辦公用地延慶縣東外大街65號(hào)辦公用地掛牌1560中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)北京有限公司三通一平70廣陽(yáng)家園A、B區(qū)居住項(xiàng)目用地房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)長(zhǎng)陽(yáng)一村171555居住、可兼容配套掛牌72300中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司五通一平71門頭溝新城馮村地區(qū)居住項(xiàng)目用地門頭溝區(qū)馮村地區(qū)居住掛牌150000華潤(rùn)置地（武漢）發(fā)展有限公司三通一平72豐臺(tái)小屯馨城（9號(hào)地）住宅及配套用地豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小屯村住宅及配套招標(biāo)66100北京城開與北京天鴻安信投標(biāo)聯(lián)合體六通一平73中關(guān)村甲3號(hào)住宅及商業(yè)、辦公項(xiàng)目用地海淀區(qū)中關(guān)村甲3號(hào)F1多功能、消防站招標(biāo)206000重慶龍湖和北京時(shí)代華人投標(biāo)聯(lián)合體三通一平74清河營(yíng)村住宅及配套、商業(yè)金融朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施招標(biāo)178000北京中鴻、北京城建投資投標(biāo)聯(lián)合體六通一平75清河營(yíng)村住宅及配套、商業(yè)（2號(hào)地）朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、招標(biāo)233100北京春光、四川大地投標(biāo)聯(lián)合體六通一平76清河營(yíng)村住宅及配套、商業(yè)（3號(hào)地）朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、招標(biāo)270600北京國(guó)華置業(yè)有限公司六通一平77舊宮鎮(zhèn)西廣德村住宅項(xiàng)目用地大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)123734居住用地，可兼容配套設(shè)施掛牌27900北京潤(rùn)豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三通一平78黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號(hào)地大興區(qū)黃村鎮(zhèn)居住兼使用性質(zhì)為配套設(shè)施掛牌143000華潤(rùn)置地（武漢）發(fā)展有限公司六通一平79黃村鎮(zhèn)永華路6號(hào)住宅、公建項(xiàng)目用地大興區(qū)黃村鎮(zhèn)141833居住兼容公建及其他用地掛牌40100北京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司三通一平80中關(guān)村科技園區(qū)電子城商業(yè)金融朝陽(yáng)區(qū)望京商業(yè)金融掛牌53000北京昆泰房地產(chǎn)與昆泰嘉華聯(lián)合體六通一平81南法信鎮(zhèn)商業(yè)、住宅項(xiàng)目用地順義區(qū)南法信鎮(zhèn)93366商業(yè)、住宅及居住服務(wù)設(shè)施掛牌13720北京華憶園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三通一平82馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項(xiàng)目用地順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)298678住宅、辦公、商業(yè)金融掛牌121000北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司七通一平83高麗營(yíng)住宅項(xiàng)目用地順義區(qū)高麗營(yíng)鎮(zhèn)67000住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)掛牌25400北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司五通一平84北小營(yíng)中心鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地順義區(qū)北小營(yíng)中心鎮(zhèn)北側(cè)49512住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)掛牌26100北京甄氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司六通一平85站前街商業(yè)金融項(xiàng)目用地順義區(qū)站前街北側(cè)2462941025商業(yè)、住宅兼容居住區(qū)公共設(shè)施掛牌15050北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三通一平總計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心 2007年北京市土地成交區(qū)縣分布2007年北京市土地出讓區(qū)縣分布情況區(qū)域劃分　區(qū)縣宗地?cái)?shù)量（個(gè)）面積（㎡）成交額（萬(wàn)元）均價(jià)（元/㎡）首都功能核心區(qū)東城區(qū)1 16300 西城區(qū)1 14800 崇文區(qū)1 宣武區(qū)000　——城市功能拓展區(qū)朝陽(yáng)區(qū)13 豐臺(tái)區(qū)13 石景山區(qū)5 海淀區(qū)8 城市發(fā)展新區(qū)房山區(qū)2 通州區(qū)2 218000 順義區(qū)9 昌平區(qū)6 大興區(qū)9 生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)門頭溝區(qū)2 平谷區(qū)3 懷柔區(qū)3 密云縣4 延慶縣3 14010 總計(jì)85 　2007年北京市共有17個(gè)區(qū)縣有土地成交，從出讓面積上看，前五位分別是大興、朝陽(yáng)、順義、昌平和海淀區(qū)，%。其中海淀區(qū)成交8宗土地，%。從出讓均價(jià)上看，前四位分別是東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)和海淀區(qū)。由于前三個(gè)行政區(qū)處于城市最核心的地理位置，并且供應(yīng)量較小，海淀區(qū)是除去功能核心行政區(qū)之外，成交均價(jià)最高的區(qū)，㎡。 2007年北京市土地成交地理位置分布 單位：㎡ 成交量一覽表年份中心區(qū)（東城、西城、宣武、崇文）東部（朝陽(yáng)、通州、）西部（海淀、石景山、）南部（豐臺(tái)、大興）北部（順義、昌平）2005年387025112245947038606116423272006年2496581503190911344155591713285332007年26439209312392890626365502020134單位：元/㎡ 成交均價(jià)一覽圖年份中心區(qū)（東城、西城、宣武、崇文）東部（朝陽(yáng)、通州、）西部（海淀、石景山、）南部（豐臺(tái)、大興）北部（順義、昌平）2005年2491440676377280326552006年1056965174688287911602007年189707557827036273229216。 從地理位置劃分來(lái)分析，除中心的四城區(qū)，其余各方向的土地成交量三年間均有增長(zhǎng)。其中以南部增長(zhǎng)最為顯著，2006和2007年分別同比上年增加了81%和69%的供應(yīng)量，成為供應(yīng)量最大的地理方位。216。 北部的供應(yīng)增幅也較明顯，2006和2007年分別同比上年增長(zhǎng)107%和52%。216。 東部供應(yīng)量和均價(jià)都保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，基本符合北京市土地成交總體狀況。216。 西部因高校、部隊(duì)占用土地較多，土地供應(yīng)量相對(duì)最少，成交價(jià)格受地塊用途影響波動(dòng)較大，整體來(lái)看，成交均價(jià)較高。216。 從以上表格可以看出，007年度海淀區(qū)成交土地量較少，因此在08年本區(qū)域內(nèi)上市供應(yīng)面積相對(duì)較少；同時(shí)由于土地成交均價(jià)相對(duì)較高，因此預(yù)計(jì)上市項(xiàng)目相對(duì)價(jià)格也會(huì)相對(duì)偏高。 未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)奧運(yùn)之后北京樓市是否會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)能否回歸？一直是業(yè)界爭(zhēng)論的話題。結(jié)合前面的分析，我們認(rèn)為，2008年北京市商品住宅成交量會(huì)明顯減少，商品住宅整體價(jià)格漲幅會(huì)明顯回落。理由如下：216。 首先，北京住宅樓盤放量，特別是中小戶型住宅供應(yīng)量增加，進(jìn)一步緩解剛性需求。216。 其次，房?jī)r(jià)漲幅高于居民收入上漲的幅度，高房?jī)r(jià)已超出居民正常消費(fèi)承受能力。216。 第三，受收緊房貸抑制投資調(diào)控政策的影響，以及奧運(yùn)會(huì)后住宅投資吸引力減退，投資性住宅需求受到抑制。216。 第四，受不斷加息、保障性住房擴(kuò)大供應(yīng)及奧運(yùn)后房?jī)r(jià)回落預(yù)期等諸多因素的影響，自住需求的消費(fèi)者持幣觀望態(tài)度更加濃厚。216。 第五,從地理位置來(lái)看，中心城區(qū)的價(jià)格由于地理位置的稀缺性，價(jià)格將是保持較高的價(jià)位。西部的海淀區(qū)由于土地放量較小、土地成交價(jià)格較高以及北京傳統(tǒng)的東富西貴的概念影響，相對(duì)價(jià)格也會(huì)較高。東部、北部相對(duì)放量較大，而會(huì)保持價(jià)格平穩(wěn)中。南部由于長(zhǎng)期價(jià)格較低，將會(huì)有一定的升值空間。綜上所述，2008年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生劇烈動(dòng)蕩，而會(huì)經(jīng)過(guò)平穩(wěn)調(diào)整。屆時(shí)，保障性住房供應(yīng)放量，中小戶型商品住房放量，住房剛性需求緩解，商品房房?jī)r(jià)漲幅合理，部分房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)價(jià)格小幅回落，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于合理穩(wěn)定。第二部分 區(qū)域市場(chǎng)分析1 區(qū)域市場(chǎng)分析說(shuō)明 區(qū)域市場(chǎng)的界定u 區(qū)域市場(chǎng)界定的依據(jù)由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性特征較為明顯，在進(jìn)行區(qū)域界定時(shí)需要以本項(xiàng)目為核心，綜合考慮地理位置和交通條件，選取與本項(xiàng)目有較強(qiáng)可比性和競(jìng)爭(zhēng)性的樓盤來(lái)確定本項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)，我們籠統(tǒng)地將這些項(xiàng)目形成的市場(chǎng)統(tǒng)一看成為本項(xiàng)目的核心區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。u 區(qū)域市場(chǎng)界定本案位于西三環(huán)北路西側(cè)、昆玉河?xùn)|岸，考慮到本案周邊老項(xiàng)目居多，在售項(xiàng)目較少、規(guī)模較小， 而西五環(huán)周邊及西南四環(huán)新盤供應(yīng)規(guī)模較大，為更準(zhǔn)確地研究本案未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，掌握2008年西區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量，為本案的產(chǎn)品及價(jià)格定位提供準(zhǔn)確依據(jù)，同時(shí)結(jié)合京城西區(qū)購(gòu)房客群分布特點(diǎn)，本報(bào)告將區(qū)域市場(chǎng)分為核心區(qū)域和外圍區(qū)域兩大市場(chǎng)板塊：核心區(qū)域界定：以本案為中心，西至阜河路、東至西二環(huán)、北至北四環(huán)、南至長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線。外圍區(qū)域：包括核心區(qū)之外，西南四環(huán)－五環(huán)沿線的新入市項(xiàng)目。 樣本的確定u 樣本的定義我們根據(jù)市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的位置、價(jià)格、規(guī)模、銷售時(shí)間、交通等因素，針對(duì)物業(yè)硬件、軟件各方面的要素的差異性，我們將有差異地選取樣本，即在分析不同的物業(yè)要素時(shí)樣本的選擇也是不同的。u 樣本的篩選標(biāo)準(zhǔn)在樣本篩選原則上，核心區(qū)盡量全面覆蓋在售競(jìng)品項(xiàng)目及部