【正文】 序號名稱費用標準（元/㎡）工程量（㎡）費用總額（萬元）備注1城市基礎設施配套費 預估，未計入政策優(yōu)惠部分2防空地下室易地建設費3白蟻防治費4價格調(diào)節(jié)基金5新型墻體材料專項基金6散裝水泥基金7工程質(zhì)量監(jiān)督費8工程定額測編費9勞?；?0一般工業(yè)與民用建筑抗震設防要求確認費11城市道路占用費12城市供水配套費13礦產(chǎn)資源補償費3）前期籌備費用具體包括為籌備本項目在證件辦理、規(guī)劃設計、可行性研究、三通一平、地勘、質(zhì)監(jiān)等階段發(fā)生的費用以及相應辦證費用等。序號名稱取費依據(jù)費用標準（元/㎡）工程量（㎡）費用總額（萬元）備注1規(guī)劃設計費①方案設計發(fā)展商所簽訂合同23含地下室設計②擴初設計③施工圖設計2可行性研究費估算值　　5　3三通一平費①施工接水按現(xiàn)場要求估算30包括擋土墻、臨時用水電等②施工接電③場地平整④臨時設施4項目測量費婁底市規(guī)劃局收費133測繪放線5水文、地堪費　133　6投資許可證辦證費長沙市計委收費　　1辦證費7建設工程規(guī)劃許可證費長沙市城管局收費　　1辦證費8施工許可證費長沙市建設局收費　　1辦證費合計：4）建筑安裝工程費用取費標準參考婁底市工程預算定額及市場基本價,同時參照周邊項目工程承包價格。單類建安工程費明細包括樁基礎、結構、土建工程、外裝飾及普通房內(nèi)粉刷、管網(wǎng)預埋等費用，建安工程的完成須達成交樓標準的基本條件。以下預算以09年材料市場價格為基準，并未考慮到材料的市場價格變動幅度。實際發(fā)生費用在此基礎上變動。名稱細項取費依據(jù)費用標準（元/㎡）工程量（㎡）費用總額（萬元）備注商業(yè)及酒店建筑安裝工程費①結構工程湖南省建筑工程預算定額婁底基價及經(jīng)驗值1300元/㎡含幕墻等外裝飾②樁基礎③土建工程④外墻裝飾⑤室內(nèi)粉刷高層建筑安裝工程費①結構工程同上1300元/㎡125767含門窗及管網(wǎng)預埋、含建安營業(yè)稅、不包括電梯②樁基礎③土建工程④外墻裝飾⑤室內(nèi)粉刷地下室建筑安裝工程費①基礎同上1300元/㎡含建安營業(yè)稅②土方③管網(wǎng)④防水⑤停車設備安裝費用合計：5）基礎設施費基礎設施配套建設費用是指項目紅線內(nèi)外的各項基本硬件的建設費用。具體而言，包括小區(qū)的供電、供水、電信、煤氣、排污、安防、景觀、道路、圍墻、照明等基礎設施的建設費用。序號細項取費依據(jù)費用標準（元/㎡）工程量計算（㎡）費用總額（萬元）備注1供電按工程量估算65專變供電2供水15不含增容費3電信74煤氣75排水排污155536智能安防15553門禁等7園林景觀1058309不含道路8圍墻400元/米500米2擋土墻不計9道路同上800元/米1000米8010環(huán)衛(wèi)按需購買10垃圾桶垃圾車及保潔11室外照明按市場價估算5km102含安裝12路牌同上5000元/塊10513寬帶網(wǎng)電信局收費99元/戶代繳14閉路電視廣電局收費150元/戶代繳15小區(qū)出入口1000元/㎡40040建設2個出入口合計：6）公建配套費公建配套是圍繞小區(qū)建設而進行的必要的公共配套資源建設，包括公共區(qū)域的裝飾，會所等硬件的配備，暖通、弱電、電梯、消防等設備安裝。序號細項取費依據(jù)費用標準（元/㎡）工程量（㎡）費用總額 （萬元）備注1設備及安裝工程費①暖通工程造價概預算手冊100商業(yè)\酒店空調(diào)、通風②弱電25安防系統(tǒng) 背景音樂、綜合布線?、垭娞?0萬/部1003000④消防35 　⑤其他10 　2公共裝飾及配置同上5332161166電梯前室,大堂，樓梯間3煤氣調(diào)壓站按市場價格估算506003　4變電站40050020　5垃圾站20050010　6輔助用房50050025物管/辦公用房等7會所2000500100合計：7）項目管理費用包括項目人員工資、業(yè)務招待、人員培訓、辦公行政等各項開支，按照4年開發(fā)周期3年工程期2年銷售期計算，以節(jié)儉量力為原則。序號明細取費依據(jù)計算標準　總量　費用總額（萬元）1公司經(jīng)費按公司情況估算　　1002職工培訓費按公司情況估算　　103檔案匯編費按城建檔案館收費　　24噪音費按城管局收費　　35治安費按公司情況估算2000元/月48月11車輛維護費按公司情況估算3000元/月3臺48月12開辦費攤銷　　1013業(yè)務招待費20000元/月48個月9614報廢損失　　315辦公行政費2000元/月48個月9616職員工資獎金%計提111881萬元合計：8）項目銷售費用銷售費用的支出主要在于銷售管理、廣告宣傳、產(chǎn)權辦證等的費用構成上,。序號明細取費依據(jù)收費標準總量費用總額（萬元）1售樓處建設按市場價格估算≤銷售總額2%廣告宣傳費銷售代理費預售許可證費2注冊證辦證費產(chǎn)權處收費住宅：80元/套 商業(yè)：8000元/宗 1180套住宅300套商業(yè) 150寫字樓369. 43產(chǎn)權處測量隊測繪費產(chǎn)權處收費住宅：㎡ 商業(yè)：㎡ 綜合：㎡住宅：㎡；商業(yè)：㎡ 費用合計：注：，數(shù)據(jù)來源見《銷售收入測算》章節(jié)。9）項目財務費用財務費用的重點在于銀行貸款利息的支出上。根據(jù)本項目開發(fā)成本及發(fā)展商資金實力的構成，為抵押性質(zhì)貸款。受本項目開發(fā)的時間所限，預期單筆貸款時間為兩年，貸款利率參考同期銀行貸款利息。序號細項取費依據(jù)收費標準總量費用總額（萬元）1借款利息按同期銀行貸款利息%上浮30%2金融機構手續(xù)費按銀行及公司有關情況估算借款額3%　　4503融資代理費4其他財務費用5壞帳損失合計：10）開發(fā)期間稅費%，其中營業(yè)稅為主稅種，征稅科目未考慮享受政府稅收減免優(yōu)惠的部分，稅費總額為7318萬元。序號單項取費依據(jù)費用標準費用總額（萬元）1營業(yè)稅婁底市稅收標準銷售額5%2　城建稅同上　營業(yè)稅7%3教育附加稅同上營業(yè)稅3%4土地增值稅同上地價1%5印花稅同上%合計：7318萬元11）不可預見費用按直接開發(fā)成本（即上述開發(fā)成本細項第3第6項）的2%計提，*2%=。二、項目總投資小計以上所列細項第1至11項，（元/㎡）。項 目總投資單位投資（元/㎡）開發(fā)成本86411①土地成本19622②報建報批123③前期籌備費④建安工程費1300⑤基礎設施費⑥公建配套20⑦不可預見費開發(fā)費用①管理費用②銷售費用③財務費用④稅費7318合計三、資金籌措1）投資資金來源，采用一次性開發(fā)到位的建設模式，整個開發(fā)周期為3年，是一個建設時間長、資金投入量大的建設項目。本項目開發(fā)投資的資金來源有四個渠道：一是自有資本金，二是向銀行貸款，三是商品房銷售收入用于投資部分，四是工程單位墊資部分。2）資金動作方式在項目的前期，啟動自有資本金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權后，可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設；當項目建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。資金具體籌措方案見下表：注：建安工程費用、不可預見費用、管理費、財務費、銷售費采用逐階段分攤的方法計入投資成本。項目合計（萬元）2009201020112012上半年下半年上半年下半年上半年投資總額864112548319622196227318300001800027841446544107630000300015000278414465441076第八節(jié) 銷售收入測算一、銷售單價預測1）住宅部分婁底中心城區(qū)目前在售項目并不多，各項目在區(qū)域特點、物業(yè)品質(zhì)、產(chǎn)品形象等呈現(xiàn)出較多的相似性，因此通過市場比較法得出本項目的價格較為可行。同時考慮房價逐年上漲趨勢，銷售單價可在預期銷售周期內(nèi)合理上調(diào)。項目名稱本項目龍?zhí)┥掀幅i泰國際東方豪苑富厚名邸項目代碼PxPaPbPdPe銷售均價3300350030003200權重項目區(qū)位位置774734交通864643景觀443344商服配套664534周邊環(huán)境542334品牌形象發(fā)展商品牌755455開發(fā)團隊555345物業(yè)形象665455物業(yè)管理755556物業(yè)品質(zhì)物業(yè)規(guī)模666455硬件設施1210119107戶型創(chuàng)新887676戶型結構1181161010物業(yè)配套855657總評分1008577717375計算公式: 本項目高層均價＝∑權重i均價iPx /Pi(i=a～e)=3753元/㎡ 通過測算并考慮到婁底房價正常漲幅，預測2011年本項目高層住宅及公寓可實現(xiàn)價格為：4000元/平方米左右。2）商業(yè)部分本項目區(qū)域為婁底商業(yè)核心區(qū)域，商業(yè)網(wǎng)點密集，商業(yè)氣氛濃郁，商鋪價值突出。但可售商業(yè)項目并不多，無法通過市場比較準確測算本項目商業(yè)售價。春園商圈內(nèi)商鋪轉(zhuǎn)租較為活躍，租金能成為反映售價的一個重要參考值?？赏ㄟ^租金反推法測算商業(yè)的售價。目前春園商圈核心區(qū)域臨街商業(yè)的市場最高地段租金約為280350元/㎡*月，平均租金為150200元/㎡*月，按照年均8%的回報預期，計算公式：本項目商鋪售價=平均年租金*回報期預計本項目臨街商鋪售價為4500052500元/㎡，部分商鋪售價為1800030000元/㎡。權衡本項目臨街及內(nèi)街商鋪比例，可售商鋪價格整體按20000元/㎡計。3）車位部分標準車位按婁底市場及周邊項目車位銷售價格平均值取值，即6萬元/個。二、銷售總價測算1）住宅部分根據(jù)銷售周期和工程進度估計，確定住宅部分從10年下半年開始出售，整個銷售過程大概分三批進行，每一階段的總體銷售率為30%、30%、20%、20%，預計銷售時間跨度為1年半，：3800、4000、4100、4200元/㎡，最終實現(xiàn)銷售率100%。項目可銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）第一批40%住宅及公寓400016813第二批40%住宅及公寓400016813第三批20%住宅及公寓4200銷售收入合計：2）商鋪部分商