【正文】 加凸顯。三、 從項目條件分析，萬豪城市廣場通過強大資本實力的注入，專業(yè)團隊的強強聯(lián)合，將確保項目理念領先和實施無虞。大連三江集團攜多年房地產(chǎn)開發(fā)的豐富經(jīng)驗，組成強大高效的執(zhí)行團隊，全力以赴進駐婁底，并與專業(yè)技術力量強強聯(lián)合，以將萬豪城市廣場打造成婁底城市全新地標。 萬豪城市廣場設計由香港華城設計研究院擔綱，該院技術實力雄厚，專注于大型商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體設計，富于探索和創(chuàng)新，先后完成了重慶北城天街、武漢金寶利國際廣場、西安高新CBD、天津順馳太陽城等一大批具有全國影響力的項目設計。香港華城植根本地實際，首次把開放式購物中心的設計理念帶到婁底，力爭將萬豪城市廣場打造成同步國際、具有里程碑意義的典范項目，帶來與眾不同的建筑觀感及與潮流同步的消費體驗。四、 從產(chǎn)品形態(tài)分析，萬豪城市廣場以城市綜合體進行產(chǎn)品組合，以“shopping mall”進行商業(yè)功能組合，具備較強的核心競爭力。城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店等功能進行組合，形成相互依存、高效互動的綜合體。它是現(xiàn)代都市集約發(fā)展的必然產(chǎn)物，并成為城市核心區(qū)域主要的建筑表現(xiàn)形式。隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，城市綜合體的建設浪潮正從北京、上海等大都市向長沙、衡陽等二、三線城市蔓延。婁底中心城區(qū)同樣面臨土地資源緊張的難題，萬豪城市廣場集商業(yè)、酒店、住宅、公寓、寫字樓等為一體，徹底打破了婁底單一粗放無序的開發(fā)模式，實現(xiàn)產(chǎn)品功能的高度集約化，大大提升婁底房地產(chǎn)開發(fā)水平和城市形象。Shopping mall是以大型零售業(yè)為主體、眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務設施形成的商業(yè)聚合體。Shopping mall規(guī)模大、功能全，能充分滿足各類消費群的購物需求，代表著商業(yè)發(fā)展的最高形態(tài)。深圳萬象城、廣州天河城便是這一商業(yè)形態(tài)的典范之作。萬豪城市廣場充分汲取國內(nèi)外Shopping mall的成功開發(fā)經(jīng)驗，以重慶北城天街、寧波萬達廣場、深圳COCO park等為參照藍本，結(jié)合婁底本地實際，力求打造集百貨、超市、電器、餐飲、娛樂、健身、小商品等為一體的一站式開放型商業(yè)中心，徹底改變婁底現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模小、檔次低、環(huán)境差的局面，實現(xiàn)婁底商業(yè)發(fā)展的提檔升級。第三節(jié) 房地產(chǎn)市場分析2008年國際性金融危機加速蔓延，世界經(jīng)濟增速明顯放緩，我國經(jīng)濟步入調(diào)整階段。房地產(chǎn)市場經(jīng)過近十年的快速發(fā)展和過熱增長，在國家宏觀調(diào)控政策主導下，已經(jīng)進入調(diào)整期。婁底房地產(chǎn)市場的調(diào)整也在逐步深入，主要表現(xiàn)在市場供應量充足，商品房銷售量、二手房成交量出現(xiàn)一定萎縮，房價小幅回落，但房地產(chǎn)稅收在大幅增長，房地產(chǎn)信貸繼續(xù)上升，房地產(chǎn)市場整體前景仍較樂觀。一、全市房地產(chǎn)開發(fā)投資（包括各縣市）全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資與去年基本持平，土地開發(fā)面積和土地購置面積大幅增長，商品房施工面積和竣工面積繼續(xù)攀升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資情況良好，新開工面積和銷售面積呈下降趨勢。1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資，同比增長 11%，環(huán)比增長31%。，同比增長54%，環(huán)比增長40%；，同比減少77%，環(huán)比減少15%。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同去年基本一致，其中，同比增長22%；，同比減少65%。、2. 土地開發(fā)面積，環(huán)比增長100倍；。全年土地開發(fā)面積繼續(xù)增長，同比增長49%；，%。3. 房屋施工面積及銷售面積，%，其中，新開工面積60萬平方米 ，同比增長53%，；，%，環(huán)比增長45%；，同比減少12%，環(huán)比增長78%。，%，其中， ，%；，同比增長31%，%。4. 房地產(chǎn)企業(yè)融資，同比持平，環(huán)比增長68%，其中，同比減少31%，%；，同比增長11%，環(huán)比增長37%；，同比減少46%，環(huán)比減少16%。，同比增長11%，其中，同比增長22%；，%；，同比增長20%。二、婁底市本級商品房供銷情況商品房累計批準預售面積依然旺盛。從婁底市建設局和婁底市房地產(chǎn)管理局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，同比增長36%，環(huán)比增長22%，其中：，環(huán)比增長18%。，%。2008年1月國務院發(fā)布《關于對促進節(jié)約集約用地的通知》，加大了對閑置土地的處置力度，明確了土地閑置費的征收標準：即土地閑置滿一年不滿兩年的將按出讓或劃撥土地價格的20%征收土地閑置費，并對土地閑置特別是閑置房地產(chǎn)用地將征收增值地價。這樣，從緊的土地政策，不允許開發(fā)商囤地，大量的項目動工并被推向市場，同時2007年房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，投資過熱，導致2008年房屋銷售壓力進一步加大。圖：2007年和2008年批準預售面積表全年商品房銷售量持續(xù)下滑，同比只為去年同期銷售量的三分之一，環(huán)比與上季持平，其中：，同比減少69%，環(huán)比同上季一致，同比減少65%，環(huán)比增長97%。，%，成交量連降五成，特別從第三季度開始，有的樓盤甚至出現(xiàn) “零成交”，成交量降至歷史新低。房地產(chǎn)需求全年難以走出觀望，炒房者因投機能力下降不同程度退出市場，首次購房的自住性需求更為謹慎，留在市場當中真正的住房需求者對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出了更高的要求。新建商品住房價格稍有回落2008年第四季度，新建商品住房均價為1651元/平方米，同比上漲6%，同上季相比，漲幅降低了7個百分點，%；高層住宅均價為1936元/平方米，同比上漲6%，漲幅降低了3個百分點，%；多層住宅均價為1473元/平方米，同比上漲7%，%。全年房價較去年均有上漲，但漲幅逐步下降。商品住房均價第一、二季度小幅上升至最高點1720元/平方米后向下回落，到第四季度恢復至年初的水平，全年最大漲幅不到50元/平方米，而2007年從年初至年末漲幅達200元/平方米。圖：2007年至2008年商品住房銷售價格累計可售面積總量繼續(xù)放大。至2008年底，同比增長92%，環(huán)比增長32%；其中：，同比增長一倍，環(huán)比增長33%；，同比增長73%，環(huán)比增長35%。由于商品房市場交易冷淡，進一步堆積了商品房累計可售面積總量，也不斷擴大了市場的供需比例，：1。120144平方米戶型銷售依然占市場主體。圖：不同戶型住房銷售面積情況今年第四季度，不同戶型新建商品住宅銷售面積段的數(shù)據(jù)顯示，120144平方米的戶型面積占整個住宅銷售面積的67%， 144180平方米的戶型面積占13%，較上季稍有增長，90120平方米面積占9%，比上季減少16個百分點，大于180平方米的戶型占9%，比上季增長6個百分點，小于90平方米的戶型面積所占比例與上季持平，占2%。圖：不同戶型住房銷售套數(shù)情況從2009年全年不同戶型新建商品住宅銷售套數(shù)的數(shù)據(jù)顯示，120144平方米的戶型銷售套數(shù)占整個銷售套數(shù)的69%，較上季增長18個百分點，144180平方米和90120平方米的戶型分別占11%、10%，大于180平方米的戶型占7%，小于90平方米的戶型占3%。 第三節(jié)：商業(yè)市場分析在經(jīng)濟快速發(fā)展和城市迅速擴張的推動下，婁底商業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的繁榮局面。多極商圈涌現(xiàn)，業(yè)態(tài)更趨豐富，輻射力不斷增強；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方興未艾， 專業(yè)市場、訂單項目不斷涌現(xiàn)，開發(fā)理念更趨成熟；國內(nèi)外品牌蜂擁進駐，知名連鎖百貨、超市扎堆經(jīng)營，婁底商業(yè)已經(jīng)達到一個新的高度。婁底商業(yè)發(fā)展的特點具體表現(xiàn)在：1. 新舊商業(yè)對消費的刺激與回應。隨著新一佳、步步高、匯天、友誼阿波羅等省內(nèi)外知名企業(yè)的進駐，在商業(yè)布局、營銷機制等方面帶來新的震蕩，商業(yè)經(jīng)營場地不斷擴大，競爭將會成為商業(yè)提升檔次的重要基點；2. 商業(yè)層次逐漸明朗，區(qū)域性商貿(mào)中心的基本框架形成。在市區(qū)已形成了以春園商圈為軸心呈“十字架”狀輻射。北至友誼阿波羅大型百貨，西通婁底最大九龍小商品市場以及本案——萬豪城市廣場，東往九億步行街及步步高。3. 品牌布局較混亂，重復建設性問題嚴重。已有的商業(yè)建了又建，規(guī)劃不合理，百貨、超市、餐飲、娛樂、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)還沒未到充分發(fā)揮，雖然有各類品牌扎堆入駐，但國際國內(nèi)一線品牌仍然欠缺，中低檔商品仍舊主導市場，傳統(tǒng)商業(yè)格局占據(jù)主流。因此，中高檔次的品牌大型百貨與超大型連鎖超市的緊密結(jié)合與合理布局在婁底仍然是一片空白。雖然友阿、步步高等帶來了連鎖百貨的經(jīng)營模式與眾多首次入婁品牌，但在定位上依舊沿用保守式經(jīng)營方式，競爭檔次未從根本上拉開，特別是側(cè)重商業(yè)綜合規(guī)模和生態(tài)的“一站式商業(yè)”尚未成型，這為處于核心商圈的萬豪城市廣場興建提供了良好的契機。按商業(yè)集中度、顧客消費取向、發(fā)展程度，婁底目前形成了春園、五江、火車站三大較為成熟、各具特色的商圈。五江商圈火車站商圈春園商圈一、 春園商圈1）商圈概況匯天百貨友誼阿波羅新一佳康星百貨春園步行街九龍市場萬豪城市廣場今典影城 ITAT沃爾瑪春園商圈春園商圈是指地處婁底城市核心，以春園商業(yè)步行街為輻射半徑，東至友誼阿波羅商業(yè)廣場、南抵樂坪街、西達九龍市場、北接新一佳超市的圍合區(qū)域。春園是婁底商業(yè)的發(fā)源地，經(jīng)過多年的沉淀和升級，春園商圈已脫胎換骨，從以清泉廣場為軸心演變?yōu)橐源簣@步行街為軸心的商業(yè)聚合，形成總體量達30多萬平米、數(shù)萬商家、數(shù)十主力店的龐大商業(yè)規(guī)模，已成為婁底業(yè)態(tài)最全面、商戶最集中、客流最密集、輻射范圍最廣的核心商圈。春園商業(yè)步行街是春園商圈能量聚集的基石：超大商業(yè)體量，一站式全業(yè)態(tài)消費理念，沃爾瑪、國美、今典影城等強勢品牌組合，開創(chuàng)了婁底商業(yè)發(fā)展的新紀元?？敌前儇?、步步高、匯天百貨、友誼阿波羅商業(yè)廣場等各類商家強勢進駐，進一步完善了春園商圈的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，夯實了該商圈的領導地位。2）業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)定位多樣化、業(yè)態(tài)構(gòu)成多元化、品牌組合集約化是春園商圈的顯著特點。業(yè)態(tài)范疇涵蓋百貨、超市、餐飲、娛樂休閑、專業(yè)市場等各個類別，經(jīng)營商戶從大到小各檔次各類型異常豐富，春園商圈成為品牌商家拓址湘中的首選。但國際國內(nèi)一線品牌仍顯欠缺，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)仍舊占據(jù)主流，中低檔次的商品主導商圈格局。a、百貨商 家區(qū) 位定 位規(guī) 模管 理經(jīng) 營友誼阿波羅長青街中中檔精品17000㎡統(tǒng)一一般步步高長青街東中檔大眾化20000㎡統(tǒng)一良好ITAT春園步行街內(nèi)中低檔15000㎡統(tǒng)一一般匯天清泉廣場中檔10000㎡統(tǒng)一差康星清泉廣場中低檔4000㎡統(tǒng)一一般清泉名店清泉廣場中檔3000㎡統(tǒng)一較好南洋九龍市場內(nèi)低端50000㎡超市化 一般品牌大型百貨在婁底仍是一片空白。友誼阿波羅、步步高雖帶來了連鎖百貨的經(jīng)營模式及眾多首次進駐婁底的品牌，但在定位上依舊沿襲中檔大眾化的保守經(jīng)營路線，各百貨店品牌組成類似，營業(yè)規(guī)模普遍局促，競爭檔次未從根本上拉開。步步高穩(wěn)健的經(jīng)營積累了一定數(shù)量的客戶群，取得了相對可觀的經(jīng)營業(yè)績；友誼阿波羅還需經(jīng)歷較長的培育期，而匯天百貨已陷入衰退的被動競爭局面。b、超市商 家區(qū) 位規(guī) 模經(jīng) 營備 注沃爾瑪春園步行街內(nèi)18000㎡良好負一層整層國美電器春園步行街內(nèi)4000㎡差 ——新一佳氐星路中15000㎡一般社區(qū)型購物中心通程電器九龍市場內(nèi)4000㎡較好——沃爾瑪?shù)倪M駐給新一佳帶來了巨大的競爭壓力，新一佳業(yè)務模式被迫從純超市向“超市+百貨”轉(zhuǎn)型，勉強維持經(jīng)營。而在與國美電器的競爭中，本地品牌通程電器通過靈活經(jīng)營則牢牢占據(jù)了主動權，國美業(yè)績稍遜一籌。春園商圈正處于擴容提質(zhì)期，本地商戶為主力，全國性及區(qū)域性的品牌商家集中度并不高，屈臣氏等處于急劇擴張期的創(chuàng)新業(yè)態(tài)有吸納空間。c、餐飲商 家區(qū) 位面 積經(jīng) 營主 題肯德基1店春園步行街口600㎡良好西式快餐肯德基2店匯天國際一樓400㎡良好西式快餐西堤島文化局二樓850㎡良好中西餐咖啡銘典長青街郵局對面800㎡一般中西餐咖啡西典九億步行街1000㎡一般中西餐咖啡第三空間九億步行街300㎡一般中西餐咖啡蘭桂坊春園步行街銀街600㎡良好中西餐咖啡米蘿咖啡春園步行街金街1000㎡良好中西餐咖啡名人茶莊春園路300㎡一般茶飲味博士氐星路中1000㎡良好中式桂林人1店 氐星路中1000㎡良好中式快餐桂林人2店 春園步行街2000㎡良好中式快餐永和豆槳氐星路中200㎡良好中式快餐上島氐星路圖書館2F500㎡良好中西餐咖啡儒林茶莊長青街新華書店1000㎡良好茶飲春園美食廣場ITAT百貨樓上2000㎡一般風味自助老舍茶館長青街600㎡良好茶飲星克瑪春園步行街2500㎡較好中西餐咖啡春園商圈是婁底美食的大本營，西式快餐、中西餐咖啡、中式茶飲、自助美食應有盡有，肯德基、上島咖啡、永和豆?jié){、桂林人等多個全國連鎖品牌進駐，絕大部分店面經(jīng)營良好。但相對而言，品牌餐飲的集中度仍不高，麥當勞、必勝客、棒約翰、豪客來、味千拉面等急速擴張中的眾多知名品牌尚未來婁，高檔次高規(guī)格的中大型商務餐飲幾近缺位，特色地方及異國風味美食更是一片空白，餐飲業(yè)態(tài)大有潛力可挖！d、娛樂休閑類商 家區(qū) 位主 題面 積經(jīng) 營雅芳時尚會所氐星路美容美體1800㎡較好風尚瑜珈九億步行街瑜珈260㎡良好美麗傳說九億步行街足浴3000㎡良好京都醫(yī)學美容九億步行街醫(yī)學整形540㎡良好彭都春園步行街美容美發(fā)2000㎡良好禪逸瑜珈館春園步行街瑜珈300㎡