【正文】 萬豪城市廣場項目可行性分析研究報告目 錄第一節(jié)：總論 04一、 項目概況 04二、 項目實施背景 05三、 業(yè)主單位簡介 06四、 可行性報告編制依據(jù) 07五、 可行性報告編制范圍 07第二節(jié)：項目建設(shè)的可行性 08一、 政策分析 08二、 區(qū)位價值分析 08三、 項目條件分析 09四、 產(chǎn)品形態(tài)分析 09第三節(jié)：房地產(chǎn)市場分析 11一、 全市當(dāng)產(chǎn)開發(fā)投資 11二、 婁底市市本級商品房供銷情況 12第四節(jié)：商業(yè)市場分析16一、 春園商圈 17二、 五江商圈 24三、 火車站商圈 26第五節(jié)：建設(shè)項目條件 30一、 地形條件 30二、 氣候條件 30三、 經(jīng)濟條件 30四、 交通條件 31五、 制約因素 31第六節(jié)：項目實施方案33 一、 項目開發(fā)計劃33二、 組織管理34三、 實施措施38第七節(jié)：投資估算與資金籌措39一、 投資估算39二、 項目總投資49三、 資金籌措50第八節(jié)：銷售收入測算52一、 銷售單價測算52二、 銷售總價測算53第九節(jié)：財務(wù)分析57一、 總成本費用估算57二、 利潤估算57三、 項目可運用資金估算表58四、 項目總體現(xiàn)金流量表59五、 財務(wù)評估指標59六、 評價結(jié)論61第一節(jié)：總 論工程建設(shè)的規(guī)模和設(shè)計范圍一、 項目概況 項目名稱萬豪城市廣場 項目投資商大連三江企業(yè)集團 湖南五江集團 湖南清泉集團 項目開發(fā)商婁底三江萬豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地點位于氐星路與貿(mào)西街西北角，東臨春園步行街，南面與婁星廣場隔街相望，西鄰氣象局及體育館宿舍區(qū)，北至九龍小商品市場。 用地性質(zhì)綜合用地（含旅館業(yè)、居住、辦公用地、商業(yè)用地） 建設(shè)規(guī)模㎡（不包括城市道路用地面積），㎡，㎡，㎡，㎡，㎡，其中計入容積率面積：㎡，容積率：。 投資總額。 資金來源本項目建設(shè)資金以開發(fā)商自籌資金為主，部分通過銀行貸款、銷售收入再投入等渠道解決。 建設(shè)計劃項目建設(shè)周期為36個月，即2009年5月至2012年8月。主要建設(shè)內(nèi)容本項目將打造成為集酒店、辦公、百貨、超市、影院、餐娛等為一體的大型開放式Shopping Mall和城市中央高端居住區(qū)的城市綜合體。（1） 商業(yè)區(qū)設(shè)在地塊東區(qū)，臨氐星路和春園步行街，采用國際領(lǐng)先業(yè)態(tài)組合、六大步行街區(qū)規(guī)劃、多個情景中庭設(shè)計，融購物、美食、娛樂、文化、休閑于為一體，將成為中南地區(qū)首屈一指的超大型購物中心。（2）酒店位于氐星路與貿(mào)西街交口，沿路口設(shè)置，擬定為為五星級酒店標準，㎡。擬為一類高層設(shè)計，體現(xiàn)建筑地標性。（3）寫字樓位于項目東北角，定位婁底首座甲級專業(yè)寫字樓，㎡㎡。以百米地標、高速電梯、大尺度彈性商務(wù)空間、智能配套、商務(wù)專屬服務(wù)，為婁底鼎級企業(yè)構(gòu)筑全新的總部商務(wù)經(jīng)濟基地。（4）住宅區(qū)位于地塊西部，采取行列式排布，為南北通透的板式高層建筑，㎡㎡。其中小戶型國際公寓位于項目西北角，建筑面積約25000平米。（5）1經(jīng)濟效益測算；；可獲取利潤總額26897萬元，%；；稅后利潤22056萬元，%；項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPY)投資利稅率為18%.二、 項目實施背景 萬豪城市廣場建設(shè)是提升婁底城市形象、完善中心城區(qū)功能的必然要求。作為湖南連通東西、縱貫?zāi)媳钡膽?zhàn)略要衢，經(jīng)過多年發(fā)展，婁底城市規(guī)模不斷擴大，城市形象已煥然一新；但低水平重復(fù)建設(shè)的問題較為普遍，粗放型開發(fā)的現(xiàn)象較為突出，代表婁底城市形象的標志性建筑極為稀缺。萬豪城市廣場是中心城區(qū)僅存的一塊大型綜合性用地，投資商誠邀香港華城建筑設(shè)計院按世界一流水準精心設(shè)計，挺拔、壯觀、現(xiàn)代的建筑群落將成為婁底當(dāng)之無愧的城市名片，酒店、住宅、商業(yè)等多元一體的城市綜合體開發(fā)模式也將大大豐富中心城區(qū)功能，成為婁底城市發(fā)展的重要里程碑。婁底經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市人口劇增，呼喚上規(guī)模、上檔次的大型商業(yè)中心。婁底處于省會長沙1小時經(jīng)濟圈內(nèi)，是3+5城市群的能源原材料基地和核心發(fā)展區(qū)，具有區(qū)位、交通、資源等天然優(yōu)勢，素有“建材之鄉(xiāng)、十里鋼城、百里煤海、世界銻都”的美譽，更有一大批大型支柱企業(yè)，城鎮(zhèn)可支配居民收入和消費支出均位居全省前茅，具備迫切的消費需求和雄厚的消費潛力。中心城區(qū)通過北擴南移，城市骨架不斷擴大，城市人口飛速劇增，市區(qū)常住人口總數(shù)已達50余萬，周邊可輻射人口達600萬，預(yù)計2011年將市區(qū)人口將達60萬。如此龐大的人群聚積，對大型商業(yè)中心的渴望是不言而喻的。萬豪城市廣場的建設(shè)，以運營城市為使命，將徹底改變婁底現(xiàn)有商業(yè)小、雜、低檔次競爭的局面，帶來超前的開發(fā)理念和質(zhì)的飛躍。項目建設(shè)將大大豐富婁底商品結(jié)構(gòu)，增強核心商圈輻射力。春園商圈是婁底業(yè)態(tài)最全面、商戶最集中、客流最密集、輻射范圍最廣的核心商圈，春園商業(yè)步行街是春園商圈能量聚集的基石。萬豪城市廣場的建設(shè)，將帶來 “shopping mall”全新理念，與春園步行街形成業(yè)態(tài)互補和商圈互動，將進一步夯實春園商圈的核心地位，增強春園商圈的輻射力，開創(chuàng)婁底商業(yè)發(fā)展的新紀元。中心城區(qū)雖已有康星百貨、步步高、匯天百貨、友誼阿波羅商業(yè)廣場等商家進駐，但同質(zhì)化惡性競爭的局面沒有根本改變，步行街、百貨概念泛濫，商品檔次、品牌、結(jié)構(gòu)仍在低水平徘徊，萬豪城市廣場將帶來一站式全業(yè)態(tài)開發(fā)模式、眾多強勢品牌攜手金珠、帶來與潮流同步品質(zhì)生活的消費理念，大大豐富婁底商品檔次，提升婁底商業(yè)的發(fā)展水平。三、 業(yè)主單位簡介婁底三江萬豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由大連三江集團、湖南五江集團、湖南清泉集團聯(lián)合成立的項目公司，負責(zé)萬豪城市廣場開發(fā)建設(shè)。大連三江集團是大連乃至東北實力雄厚,享有盛譽的城市運營商,以房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、激光科技為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo),擁有一大批高素質(zhì)人才隊伍,先后完成了大連政務(wù)中心,大連外事公寓。等多個項目80余萬平米的開發(fā)規(guī)模。聚集了一大批房地產(chǎn)專業(yè)人才，積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，所開發(fā)項目屢創(chuàng)銷售奇跡和屢獲社會贊譽。湖南五江集團是我國第一大搪瓷生產(chǎn)基地和全球最大的保溫瓶生產(chǎn)基地,同時也是湖南省綜合實力排名第二的民營企業(yè),、24萬平米的五江國際建材家居城、50萬平米的長沙上河國際商業(yè)廣場等一大批明星項目。湖南清泉集團是一家成長型的民營企業(yè)集團,立足城市發(fā)展需求，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo),以商貿(mào)物流與酒店經(jīng)營管理為兩冀，以“為城市創(chuàng)造價值，為城市打造客廳”為企業(yè)戰(zhàn)略目標。由清泉集團和五江集共同開發(fā)的春園步行街是婁底商業(yè)提檔升級的標志性工程,沃爾瑪、國美電器、肯德基等國際品牌領(lǐng)街進駐,規(guī)模和檔次在中南首屈一指。四、 可行性報告編制依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設(shè)部：建標［2000］205號）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部：計投資［1993］530號）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)［1998］11號）《婁底建設(shè)工程價格信息》湖南中大設(shè)計院《萬豪城市廣場建筑規(guī)劃方案》《婁底市2008年政府工作報告》有關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計規(guī)范有關(guān)市場調(diào)研五、 可行性研究報告編制范圍根據(jù)萬豪城市廣場規(guī)劃設(shè)計方案，本可行性研究報告的編制范圍為市場調(diào)研分析、建設(shè)規(guī)模目標、功能分區(qū)布局、規(guī)劃建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、項目經(jīng)濟效益評價和風(fēng)險防范及對策等。第二節(jié)：項目建設(shè)的可行性萬豪城市廣場是婁底有史以來投資最大、產(chǎn)品線最為豐富、開發(fā)理念最為領(lǐng)先的房地產(chǎn)項目，無論從宏觀政策、區(qū)位價值還是產(chǎn)品形態(tài)、項目發(fā)展前景等方面來看，該項目都具備現(xiàn)實的可行性和實施的緊迫性。一、 從政策層面分析，萬豪城市廣場的建設(shè)與國家鼓勵投資、拉動內(nèi)需的政策一脈相承。2008年下半年，金融危機肆虐全球，國家作出了加強和改善宏觀調(diào)控、積極擴大國內(nèi)需求特別是消費需求、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重要部署。婁底作為內(nèi)陸欠發(fā)達地市，加快經(jīng)濟發(fā)展的愿望尤為迫切，而項目建設(shè)是推動婁底騰飛的核心環(huán)節(jié)。，工程概算總投資達10億元，可帶動的周邊投資可達10億元；項目建成后，預(yù)計可吸納萬余人就業(yè)，年創(chuàng)利稅達億元以上。該項目將是婁底乃至中南地區(qū)最大的城市商群和標志性工程，它的建設(shè)將大大改觀婁底中心城區(qū)形象，穩(wěn)固婁底作為湘中商業(yè)中心的地位，對于婁底實現(xiàn)“彎道超車”具有重要意義。二、 從區(qū)位價值分析，萬豪城市廣場扼守城市核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，發(fā)展前景不可限量。婁底是湖南連貫東西、縱通南北的戰(zhàn)略要衢，也是3+5城市群重要的發(fā)展極，正處于“加速趕超”的發(fā)展階段。萬豪城市廣場處于婁底城市中心最繁華核心地帶，多條城市主干在項目及周邊交匯，三面環(huán)街，四通八達。北臨婁底市最大的小商品市場—九龍市場、以及城市東西主商業(yè)街—長青街；東靠城市南北主軸—氐星路，并與春園步行街隔街相望；南依貿(mào)西街及樂坪街，與婁底市最大的城市廣場—婁星廣場僅一街之隔。萬豪城市廣場據(jù)守婁底核心商圈—春園商圈核心，處于人氣沸點最中央，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，隨著婁底經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市規(guī)模的不斷擴張，萬豪城市廣場的顯赫地位將愈