【正文】 湘景豪庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告省建三公司湘景豪庭小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 概 述 一、項(xiàng)目名稱及擬建地項(xiàng)目名稱：湖南省第三工程有限公司湘景豪庭小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目擬建地：湖南省第三工程有限公司湘景豪庭小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地位于湘潭市書(shū)院路南側(cè)，絲綢路西側(cè)。二、報(bào)告編制目的在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)可行方式。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。三、報(bào)告編制依據(jù)湘潭市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)方案；國(guó)家建設(shè)部及湘潭市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；湘潭市20052008統(tǒng)計(jì)年鑒；湘潭市20082009年13月房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒以及公報(bào)；現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料；湖南省第三工程有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司根椐市場(chǎng)調(diào)研提供的有關(guān)資料； 國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)行業(yè)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)；四、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容湘景豪庭項(xiàng)目地塊位于湘潭市河?xùn)|絲綢路、書(shū)院路交匯處，規(guī)劃總建筑面積96900平方米，該地塊擬建為省建三公司辦公新址以及職工住宅小區(qū)。根據(jù)湘潭市城市總體規(guī)劃（20012020）用地規(guī)劃圖2004顯示該地塊屬于城市二類住宅用地。所按二類住宅用地的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，湘景豪庭初步定位為中檔電梯小高層住宅小區(qū)+多層普通住宅小區(qū)，建筑形式體現(xiàn)為電梯小高層純住宅樓+多層住宅樓為主，臨街四層商業(yè)門面與辦公酒店為輔。（二）項(xiàng)目地理位置及現(xiàn)狀 湘景豪庭位于湘潭市岳塘區(qū)絲綢路與書(shū)院路交匯處，該地段作為住宅小區(qū)用地，地理位置優(yōu)越，交通便利，實(shí)屬理想位置。（三）項(xiàng)目詳細(xì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目總占地面積：，合25000平方米 項(xiàng)目總建筑面積：96900平方米，全為有效產(chǎn)權(quán)面積。 其中17層小高層住宅建筑面積：45900平方米，六層住宅樓：13000平方米，商業(yè)部分總建筑面積為：38000平方米,其中:4層沿街商業(yè)3100平方米,酒店商場(chǎng)22800平方米,辦公樓12100平方米。項(xiàng)目容積率： 項(xiàng)目建筑密度：%項(xiàng)目綠化率：% 項(xiàng)目設(shè)計(jì)地下停車位540個(gè)五、項(xiàng)目建設(shè)緣由建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中指出要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房；“十一五”時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上?！秶?guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》[國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)] 中要求保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級(jí)城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》[2007]第29條中指出國(guó)家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)居民住宅。胡錦濤在黨的十七大上的報(bào)告中指出：加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)，著力保障和改善民生，努力使全體人民住有所居，加快解決城市低收入家庭住房困難，推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)。國(guó)務(wù)院總理溫家寶在十屆全國(guó)人大會(huì)議政治工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品房。 本公司借鑒全國(guó)各地成功經(jīng)驗(yàn)，本著“的宗旨，決定開(kāi)奉獻(xiàn)社會(huì)，誠(chéng)信于民”發(fā)建設(shè)限戶型、限房?jī)r(jià)、限銷售對(duì)象的“三限”住宅，即開(kāi)發(fā)90平方米以下的套型結(jié)構(gòu)的商品住宅，房?jī)r(jià)低價(jià)位，服務(wù)對(duì)象面向廣大中、低收入住房困難的群體，推動(dòng)和諧社會(huì)的建設(shè)。第二章 市場(chǎng)分析一、區(qū)域因素分析湘潭市是湖南省重要的工業(yè)、科教和旅游城市，是長(zhǎng)、株、潭城市群經(jīng)濟(jì)一體化的中心城市之一。湘潭市轄兩區(qū)、兩市、一縣，國(guó)土面積5015平方公里，人口292萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口80萬(wàn)。湘潭歷史悠久，自古以來(lái)便是湘中地區(qū)重要的商業(yè)中心，早在十七世紀(jì)就是全國(guó)著名的“米市”和“藥都”。湘潭氣候溫和，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，是全國(guó)優(yōu)質(zhì)稻開(kāi)發(fā)基地，瘦肉型豬生產(chǎn)基地和最大湘蓮集散地，因盛產(chǎn)湘蓮被稱為“中國(guó)湘蓮之鄉(xiāng)”。湘潭是新中國(guó)重要的機(jī)電工業(yè)生產(chǎn)基地，現(xiàn)已形成以冶金、機(jī)電、紡織、化工、建材為主體并極具競(jìng)爭(zhēng)力的支柱產(chǎn)業(yè)。，%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10945元，比上年增長(zhǎng)13%。湘潭是享譽(yù)中外的湖湘文化發(fā)源地，風(fēng)光秀麗，物華天寶、人杰地靈，有韶山、烏石、水府廟等全國(guó)和省重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)和革命紀(jì)念地，是一代偉人毛澤東、著名軍事家彭德懷和世界文化名人齊白石的故鄉(xiāng)。二、宏觀經(jīng)濟(jì)及城鎮(zhèn)發(fā)展因素2008年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，投資增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定，消費(fèi)需求比較旺盛，進(jìn)出口快速增長(zhǎng)，居民消費(fèi)價(jià)格總體水平基本穩(wěn)定，就業(yè)增加，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)正朝著黨中央、國(guó)務(wù)院調(diào)控的方向發(fā)展。綜合分析經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展宏觀環(huán)境，我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展既具有諸多有利條件，同時(shí)也面臨著不少挑戰(zhàn)。有利條件主要表現(xiàn)在六個(gè)方面：一是不斷優(yōu)化的體制環(huán)境將為發(fā)展增添新的活力。所有制結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生力量將更加活躍；市場(chǎng)環(huán)境逐步改善，可更好地優(yōu)化資源配置；宏觀調(diào)控體系逐步完善，宏觀經(jīng)濟(jì)管理水平將有較大提高。二是積極推進(jìn)的結(jié)構(gòu)調(diào)整將為發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的逐步升級(jí)，將拓展新的產(chǎn)品市場(chǎng)，擴(kuò)大有效需求；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，將促使更多的市場(chǎng)潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求；城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推進(jìn)，可進(jìn)一步激發(fā)新的市場(chǎng)需求。三是不斷完善的開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)將為發(fā)展拓展廣闊空間。隨著對(duì)外貿(mào)易的迅猛發(fā)展，我市利用國(guó)外市場(chǎng)和資源的能力不斷增強(qiáng)；隨著利用外資水平的不斷提高，我市承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快；隨著實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略取得新進(jìn)展，我市優(yōu)勢(shì)企業(yè)將更好地在全球范圍內(nèi)配置生產(chǎn)要素。四是國(guó)家和省實(shí)施區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的機(jī)遇。國(guó)家實(shí)施“中部崛起”戰(zhàn)略為我市的快速發(fā)展提供了契機(jī)，長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的加速推進(jìn)有利于我市更快更好的發(fā)展，擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣措施出臺(tái)將為縣域經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展注入新的活力。五是我市“十五”后期大規(guī)模的技術(shù)改造特別是重大項(xiàng)目的建設(shè)增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁，為“十一五”經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了重要前提條件。六是全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)趨好，將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境?？萍歼M(jìn)步日新月異為我們實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展提供了可能；經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)日益加深，新一輪世界產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不斷加快，為我國(guó)內(nèi)地承接世界制造業(yè)轉(zhuǎn)移提供了新的機(jī)遇；世界經(jīng)濟(jì)良好的發(fā)展走勢(shì)，將有利于我市不斷提升對(duì)外開(kāi)放水平。困難和挑戰(zhàn)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是受資源的制約更加明顯?！叭边M(jìn)程的加快推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，勢(shì)必加大對(duì)資源的需求和消耗，能源保障問(wèn)題將越來(lái)越突出，土地供應(yīng)將更為偏緊，我市未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)將處于資源、環(huán)境壓力的上升階段。二是就業(yè)壓力仍將突出?！笆晃濉闭蔷蜆I(yè)人口增長(zhǎng)的高峰期，全市城鎮(zhèn)每年需要就業(yè)和再就業(yè)的勞動(dòng)人口在5萬(wàn)人左右，農(nóng)村將有近60萬(wàn)剩余勞動(dòng)力需要轉(zhuǎn)移就業(yè)，這給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)了雙重壓力。三是利益關(guān)系將更為復(fù)雜。在社會(huì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，不同利益群體之間和不同利益主體之間的矛盾可能更加突出。四是外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定因素和不穩(wěn)定因素依然存在。世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走勢(shì)存在較多的不確定性，貿(mào)易保護(hù)主義可能加劇，霸權(quán)主義、恐怖主義仍將存在，新的區(qū)域不穩(wěn)定因素可能凸現(xiàn)，我市未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展隨時(shí)有可能受到影響。湘潭市委、市政府制定的“東建西改”城市發(fā)展戰(zhàn)略深得人心，極大地鼓舞和增強(qiáng)了全市人民對(duì)舊城區(qū)建設(shè)的信心和決心。隨著優(yōu)惠政策的出臺(tái)，營(yíng)造了良好的投資環(huán)境，世行、亞行貸款項(xiàng)目的啟動(dòng)，國(guó)內(nèi)外客商云集潭城，投資興業(yè)。2005年，全球著名資信評(píng)估機(jī)構(gòu)美國(guó)的《福布斯》發(fā)布中國(guó)大陸100個(gè)最佳商業(yè)城市，湘潭排名第58位；在中國(guó)大陸最適宜開(kāi)設(shè)工廠的20個(gè)城市中，湘潭排名第3位,在中國(guó)大陸最適宜居住的城市中，湘潭排名第9位。三、項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）湘潭總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境：2008年我市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。，按可比價(jià)計(jì)算，%，高于全省平均水平1個(gè)百分點(diǎn)。，%；，%；，%。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為23672元，%。財(cái)政收入增長(zhǎng)較快。據(jù)快報(bào)統(tǒng)計(jì)，%，%。（二）湘潭固定資產(chǎn)投資：投資總量進(jìn)一步擴(kuò)大。全市全社會(huì)