【導(dǎo)讀】的生活、工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平起到了積極的作用?！段飿I(yè)管理條例》的頒布和實施更是有力的促進(jìn)了這一行業(yè)的發(fā)展，對外穩(wěn)健發(fā)展”的戰(zhàn)略思路。在這思路的指導(dǎo)下來謀求企業(yè)的出路。額的短期回報，我們相信的是“只有最認(rèn)真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，我們企業(yè)做好、做大、做強(qiáng)，為客戶創(chuàng)造價值，也是對客戶。場化、專業(yè)化之時應(yīng)運而生。廣州市房產(chǎn)局的各級領(lǐng)導(dǎo)在物業(yè)管理工作會。公司自注冊前，就從公司的規(guī)范、專業(yè)、發(fā)展等方面作了全面的策劃，公司理念體現(xiàn)了這個年輕公司，即朝氣勃勃、勇于創(chuàng)新，又。腳踏實地以服務(wù)為本的精神。該項目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔。針對本次物業(yè)管理標(biāo)的各個要素，全省，乃至于全國、全世界。定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷。項目，樹立工業(yè)園區(qū)引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。理原因而造成的治安、消防事件發(fā)生率為零。使其使用壽命增長，從而達(dá)到保值增值的目的。該項目我們將從自身人員形象上下功夫，

　　

【正文】 ： 檢查電壓表指示是否正常，正常情況為 380V177。 10%； 檢查三相電流是否平衡、是否超過額定電流； 檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍 100～ 150pa； 檢查進(jìn)出冷卻水溫度 (進(jìn)水溫度＜ 35℃，出水溫度＜ 40℃ )； 檢查進(jìn)出冷凍水溫度 (冷凍水進(jìn)水溫度＜ 0～ 18℃，溫度 6～ 8℃ )； 主機(jī)運轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動或噪音； 冷 卻塔風(fēng)機(jī)運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常； 檢查管道、閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好； 檢查控制柜各元件運作是否正常，有無異常的氣味或噪聲； 各種標(biāo)識工具是否完好等。 二、值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時，立即通知維修部主管。維修部主管分析缺陷后，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴(yán)重時，可按操作程序停機(jī)，并通知相關(guān)人員，說明情況。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 47 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 三、值班員對巡視的情況認(rèn)真做好記錄，如設(shè)備故障正在處理時，未經(jīng)維修部主管同意不準(zhǔn)離開。 四、為了防止意外事故，機(jī)房應(yīng)隨時上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準(zhǔn)私自配鑰匙 ，下班時，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴(yán)格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù)。 電梯巡視監(jiān)控管理制度 為確保電梯安全、可靠運行，電梯管理員負(fù)責(zé)對電梯設(shè)備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行： 一、值班人員每日對電梯機(jī)房、轎廂、井道、底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設(shè)備巡視記錄》。 二、巡視時按以下內(nèi)容認(rèn)真巡視檢查： 曳引機(jī)是否有噪聲、異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動； 減速箱的油位、油色是否正常，連軸器是否可靠； 指示儀表、指示燈、各繼電器運作是否可靠； 變壓器、變頻器、電抗 器等是否過熱； 制動器、曳引輪、曳引繩、限速器等是否正常； 通訊設(shè)施、標(biāo)示牌、盤車手輪、開閘板手等求援工具是否放在指定位置； 電梯運行有無振動，開關(guān)門是否順暢，底坑限速器是否正常等。 三、巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況時，值班人員應(yīng)及時報告電梯管理員，由電位管 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 48 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 理采取措施進(jìn)行調(diào)整。如果問題嚴(yán)重則應(yīng)聯(lián)系公司評定合格的電梯維修保養(yǎng)公司進(jìn)行處理，必要時可切斷電源暫停使用電梯。 四、值班時發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時，必須及時處理，缺陷未處理好不得擅自離開，監(jiān)控缺陷處理的進(jìn)度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可 離開。 水泵房運行操作規(guī)程 一、水泵房為工業(yè)園區(qū)工作、生活、消防供水控制中心，設(shè)備工作是否正常直接關(guān)系到所有人員的生活及安全問題。運行操作人員必須將設(shè)備的安全運行放在首位。 二、水泵的運行操作 運行前應(yīng)檢查進(jìn)出水泵閥門是否打開；水池內(nèi)儲水是否充足；泵的轉(zhuǎn)運是否靈活等等； 泵的填料部分允許有少量滴水 (10～ 20 滴 /分鐘 )，如出現(xiàn)大量滴水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整。各閥門填料處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓。 供水時應(yīng)經(jīng)常檢查水箱水位，嚴(yán)禁漏水跑水； 水泵及其它設(shè)備的巡視檢查應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)，做到檢 查項目不遺漏，并做好記錄。 三、泵房衛(wèi)生 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 49 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 泵房內(nèi)每日交班前進(jìn)行清掃，每星期徹底打掃一次，管道、閥門、水泵及控制柜周圍不允許有蜘蛛網(wǎng)和積塵； 泵房內(nèi)、水池井蓋周邊應(yīng)保持清潔，人離開時，房門必須上鎖。 四、發(fā)生事故時，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應(yīng)處理，及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不允許交接班。 水泵房運行注意事項 一、值班員巡查時應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)檢查機(jī)組運行情況，做到“三勤” (勤聽聲音、勤看儀表、勤測溫表 )。 二、啟動水泵時嚴(yán)格按《水泵操作程序》進(jìn)行；“手動”啟動次數(shù)不應(yīng)連續(xù)超過 3 次，排污泵不 允許空載運轉(zhuǎn)。給水泵在“手動”位置運行時間不允許過長。 三、監(jiān)視變頻控制是否按設(shè)定時間切換機(jī)組，信號、儀表指示是否正常，確認(rèn)是否在正常壓力狀態(tài)。 四、注意電動機(jī)發(fā)熱、通風(fēng)情況，經(jīng)常保持電機(jī)周圍的清潔，及時排除泵坑積水。 五、水池儲水是否充足，浮球閥開關(guān)工作是否正常。如儲水不在規(guī)定范圍內(nèi)，及時查明原因后對水池儲水進(jìn)行調(diào)整，并做好記錄。 六、發(fā)生下列情況之一者應(yīng)迅速停止運轉(zhuǎn)，必要時切斷電源檢查原因，消除故障后方可運行。 電流突然升高超過允許范圍時； 水泵有不正常聲音或發(fā)出強(qiáng)烈振動時； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 50 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 電動機(jī)內(nèi)或變頻 控制柜內(nèi)有火花或冒煙時； 壓力表突然升高或降至不正常范圍時； 水泵軸承和電動機(jī)溫度超過允許范圍時； 水泵無水空轉(zhuǎn)或反轉(zhuǎn)時； 危及設(shè)備或人身安全時。 綠化養(yǎng)護(hù)制度 為搞好室內(nèi)、室外綠化管理，確?；ú輼淠痉泵L勢良好，特制訂本制度。 一、室內(nèi)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)： 澆水：根據(jù)苗木各類，按規(guī)定進(jìn)行澆水，保證苗木不缺水； 花木除雜：及時消除雜草、雜物及枯枝爛葉，時刻保持盆內(nèi)無明顯雜草、雜物； 修剪整形：根據(jù)生長情況不定期修剪、整形，使苗木保持青綠、美觀大方； 施肥：根據(jù)苗木各類及生長 情況進(jìn)行施肥，每次松土后需施肥一次； 病蟲防治：春、夏、秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不能有大規(guī)模的病蟲害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作； 長勢不良、觀賞效果不佳的花木，管理處應(yīng)及時通知更換。 二、室外養(yǎng)護(hù)： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 51 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 基礎(chǔ)性更新改造： 土壤改良：對綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進(jìn)行一次性全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長慢、枯黃、老化、部分枯死的狀況，確?；ú莸恼ＩL狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消除雜草。 常規(guī)性養(yǎng)護(hù)工作： （ 1）修剪：修 剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進(jìn)生長茂盛。苗木修剪，每月修剪兩次。生長旺盛期應(yīng)根據(jù)生長情況不定期及時修剪，草皮修剪春、夏季每兩個月進(jìn)行一次，秋、冬季根據(jù)實際情況進(jìn)行修剪?；颈ＷC春、夏季草皮不長于 15 厘米，秋、冬季不長于 10 厘米； （ 2）澆水：旱季喬、灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次；室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水 1－ 2 次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水 1－ 2 次，室內(nèi)盆栽每周澆水 1－ 2次；草皮澆水時要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤土層 5 厘米以下，澆水以早晚為主； （ 3）花木除雜：及時消除 雜草、雜物，經(jīng)常拾除草地、花叢內(nèi)磚頭、紙屑等雜物，時刻保持綠地、花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每次清完雜草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥； （ 4）松土、擴(kuò)穴、施肥：原則上每年冬季必須深耕擴(kuò)穴重施肥一次，平時每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時根據(jù)苗木的具體需要施肥一次； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 52 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （ 5）病蟲防治：建立病蟲害防治動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春、夏、秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生；冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲、防病等保護(hù)工作； （ 6）花木補(bǔ)植：如果發(fā)現(xiàn)有損壞或死亡的苗木，必須 在兩天內(nèi)完成補(bǔ)植； （ 7）植保：提倡生物防治、人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時必須在晴朗無風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后 4小時內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴；使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，以免藥液擴(kuò)散； （ 8）自然災(zāi)害的防御：雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，臺風(fēng)、霜凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時做好預(yù)防措施，避免不應(yīng)有的損失； （ 9）草皮養(yǎng)護(hù)：雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于 5 棵高度超過8 厘米的雜草。每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷、鉀肥和有機(jī)肥，施 后澆透水或在雨后施肥； （ 10）綠籬、花球養(yǎng)護(hù)：綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量。修剪下的枝葉要立刻清除。春、夏季每兩個月施肥一次，秋、冬季每 3 個月施肥一次，施用復(fù)合肥和共生麩保證長勢旺盛。綠籬、花球死亡缺苗，須在 1周內(nèi)補(bǔ)種好； （ 11）喬灌木養(yǎng)護(hù)：每月巡查，及時修剪枯枝、病蟲枝、下垂妨礙人們觀瞻和活動的枝條、保持喬木高 米以上。修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 53 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 為了更好地了解我公司進(jìn)駐后的具體工作辦法，現(xiàn)我公司就管理處環(huán)境管理部清潔衛(wèi)生工作的有關(guān)事項作 如下說明： 第一：清潔品質(zhì)控制 一、清潔計劃 向管理處提交清潔服務(wù)計劃； 根據(jù)計劃書內(nèi)容按步驟實施日、月、季的清潔工作； 根據(jù)計劃書內(nèi)容會同管理處工作人員實施日檢、月檢工作； 月終根據(jù)統(tǒng)一考評檢討修訂下月度的實施清潔計劃； 急（突發(fā)）事件的處理對應(yīng)計劃方案提交； 二、清潔實施 向管理處發(fā)出每日清潔完成情況報告；（簡稱“日報：） 各現(xiàn)場每日舉行前日工作情況總結(jié)，當(dāng)時工作安排；（簡稱“早會”或“例會”） 各項日常清潔工作安排表、指導(dǎo)書； 各項定期清潔工作安排表、指導(dǎo)書； 各項內(nèi)部清潔完成情況考評資料； 各項清潔工作方法指示書； 各項清潔工作安全批示書； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 54 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 三、清潔技術(shù)應(yīng)用 清潔新技術(shù)的應(yīng)用和推廣； 現(xiàn)場清潔問題的研究、解決； 清潔高效率方法的研究、運用； 四、清潔監(jiān)督與檢查 清潔日檢表 清潔周檢表 清潔月檢表 各項清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)書 各項清潔作業(yè)崗位職責(zé) 清潔獎罰制度 各分現(xiàn)場之間交替檢查、評比 五、員工管理 定期的清潔培訓(xùn) 員工道德教育 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理 員工考評制度 第二、清潔原則及清潔方案 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 55 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 一、清潔原則 創(chuàng)造舒適的環(huán)境、杜絕任何污染 ★在物業(yè)區(qū)域內(nèi)部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無衛(wèi)生死角 ★親切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺 ★垃圾及時清理，免除空氣的污染 保持建筑常用常新 ★使用適當(dāng)?shù)南磩?，保持建筑外觀干凈、常新、不受損壞 ★使用無污染洗劑，保持環(huán)境的清新 ★采用保護(hù)措施，避免建筑使用中的最小磨損 安全作業(yè)的確立 ★實施安全操作教育 ★清潔作業(yè)采用安全保護(hù)，防止其它建筑的意外損傷 ★清潔工作中必須使用作業(yè)指示板、警示牌、防護(hù)欄、安全帽 作業(yè)情況督察 ★現(xiàn)場管理者每日巡查作業(yè)完成情況，提供報告書 ★各區(qū) 域負(fù)責(zé)人每月進(jìn)行互檢 ★公司技術(shù)部每月進(jìn)行作業(yè)指導(dǎo)、監(jiān)督檢查 作業(yè)效率提高 ★大面積作業(yè)區(qū)域逐步采用人員和機(jī)器的相互配合 ★建筑采用先進(jìn)的專用設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng) ★逐步使用設(shè)計科學(xué)、合理使用方便、快捷的作業(yè)器材高效率的完成各項 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 56 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 作業(yè) 樹立良好的社會形象，創(chuàng)超一流的環(huán)境 ★使用高效作業(yè)設(shè)備、確保環(huán)境干凈、整潔 ★選用高素質(zhì)作業(yè)人員，注重人員形象教育 ★嚴(yán)格要求著裝整齊，服務(wù)語言標(biāo)準(zhǔn)化 二、具體清潔方案構(gòu)想 人員的選擇、培訓(xùn)、教育 ★選擇年青、工作勤勞、有一定文化素質(zhì)的員工 ★注重職業(yè)技能培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)范化教育 ★定期 進(jìn)行新技術(shù)培訓(xùn) 器材及洗劑選定 ★針對石材選用養(yǎng)護(hù)技術(shù)設(shè)備 ★大堂適時采用先進(jìn)設(shè)備進(jìn)行大面積清潔作業(yè) ★不銹鋼表面使用進(jìn)口高密度柔軟清潔巾進(jìn)行不損傷清潔 公共場所設(shè)施清潔 ★洗手間設(shè)施定期進(jìn)行消毒 ★垃圾桶、箱定期進(jìn)行消毒，避免空氣污染 保護(hù)作業(yè)法 ★保護(hù)建筑的作業(yè)：不同的建筑采用不同的方法和洗劑 ★保護(hù)使用者的作業(yè)： A、選擇適當(dāng)?shù)臅r間作業(yè)； B 選擇無噪音作業(yè)，避免 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 57 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 干擾 ★使用保護(hù)劑全面保護(hù)建筑外觀 清潔作業(yè)的實施 ★制定詳細(xì)的計劃書 ★管理人員確認(rèn)作業(yè)完成情況 ★定期進(jìn)行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn) ★緊急事件的應(yīng)急增援 ★加強(qiáng)夜間作業(yè)避免影響白天的正常工作 ★嚴(yán)格控制外部垃圾、塵沙對內(nèi)部建筑的破壞 ★加強(qiáng)大堂的日常作業(yè) 三、清潔業(yè)務(wù)的基本方針 建筑物本來是美造型，臟便會降低其價值。建筑物的美在于通過頻繁的清掃，才能展示美的所在，給人們留下美好影響。清掃業(yè)務(wù)的好與壞，因為一般一通過肉眼也可以判斷，因此