【正文】 ，縱向每六個框架（12米）設(shè)置一處。剪刀撐在腳手架兩端部雙跨內(nèi)設(shè)置，并在腳手架中間部位每隔30米凈距雙跨設(shè)置。腳手架外側(cè)加設(shè)安全網(wǎng)。②工地起重機具應(yīng)定期作安全檢查。起重用鋼繩每半年檢查一次，當斷絲現(xiàn)象在一個節(jié)距內(nèi)超過規(guī)定數(shù)量時，鋼絲繩的承載能力將減低，必須報廢更新。在吊裝作業(yè)時，要嚴格按照起重機具允許的承載能力作業(yè)，不得超載。③吊鉤、卸甲（卡環(huán)）、吊索和橫擔梁（鐵扁擔）等吊具必須在使用前進行荷載試驗，否則不準使用。④工地施工臨時用電要嚴格控制，要有專人管理，加強巡視，嚴禁亂拉亂接。停送電要有可靠的聯(lián)系方法和警告標志，嚴禁使用約時或打信號等不安全方法，杜絕觸電事故。⑤進入工地工作人員，必須頭戴安全帽；高空作業(yè)人員必須使用安全帶。⑥嚴禁酒后作業(yè)。（2）本項目在勞動衛(wèi)生方面采取以下措施：①混凝土攪拌站是易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，對作業(yè)人員發(fā)放防塵口罩等防護勞保用品，并定期體檢。②對噪聲、震動等工作環(huán)境，盡量采取消音、防震等保護性防護措施，保護職業(yè)健康。（二）消防措施設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ1687（2001版）消防措施（1）耐火等級所有建筑的耐火等級均為二級。（2）防火間距所有建筑防火間距均不小于六米，符合防火規(guī)范要求。（3）消防通道所有建筑四周均設(shè)有消防通道，當沿街長度超過150米或建筑物長度超過220米時，均在適當位置加設(shè)消防通道。（4）安全疏散各建筑均按防火規(guī)范的規(guī)定設(shè)置疏散樓梯和安全出口，滿足疏散寬度及距離要求。（5）防火構(gòu)造各建筑在防火構(gòu)造上均按防火規(guī)范要求設(shè)計。（6）消防給水①市政消防給水量為45L/S，消防與市政給水合用，形成環(huán)狀管網(wǎng)；②沿道路設(shè)置室外消火栓，間距不大于120米；③小區(qū)內(nèi)設(shè)消防水池、泵房；④室外消防管線形成環(huán)狀，按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)外消火栓。⑤室內(nèi)消火栓管道采用熱浸鍍鋅鋼管，DN≤65mm絲扣連接，DN≥80mm法蘭連接。 （7）積極推進消防安全進社區(qū)、進家庭，開展消防安全宣傳活動，宣傳消防法律法規(guī)，傳授防火滅火知識。八、組織機構(gòu)與人力資源配置（一）項目建成后組織機構(gòu)項目建成后某市礦業(yè)地產(chǎn)有限責任公司負責日常管理。組織機構(gòu)XX桓湖商城管理公司管理機構(gòu)采用總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理負責公司日常運營管理工作。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、工程維修部、保潔綠化部、安全保衛(wèi)部。詳見組織機構(gòu)示意圖?？偨?jīng)理副總經(jīng)理工程維修部財務(wù)部辦公室安全保衛(wèi)部保潔綠化部組織機構(gòu)示意圖（二）人力資源配置勞動定員根據(jù)企業(yè)建設(shè)規(guī)范，工作人員按照精簡、高效的原則按崗位定人，并可交互兼職，企業(yè)只設(shè)少量的管理人員。物業(yè)管理定員為30人，其中總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理2人，辦公室3人，工程維修部5人，財務(wù)部3人，保潔綠化部8人, 安全保衛(wèi)部8人。根據(jù)工作需要，公司可隨時聘用編外臨時人員。（三）人員來源公司管理人員要求均為大專以上學歷，應(yīng)是一支年輕化、知識化、專業(yè)化的隊伍，有較高的管理水平和競爭意識。其他人員也要求有高中以上學歷。因此人員的招聘必須面向社會及人才市場公開考核招聘錄用。（四）人員培訓根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關(guān)知識的培訓，高層管理人員可赴省內(nèi)外成功的地區(qū)考察學習。實習試崗一個月，經(jīng)考核合格后，簽訂上崗協(xié)議，正式上崗。九、項目實施進度（一）建設(shè)工期本工程從正式開工到交付使用，建設(shè)工期預(yù)期為兩年。（二）項目實施進度安排本工程的建設(shè)周期可分為項目前期、施工準備、項目建設(shè)期三個階段，其中項目前期準備4個月，項目建設(shè)期24個月。（三）項目實施進度表（橫線圖）序號項目名稱時間（季）第2年1234123412341土建安裝工程裝飾工程3室外工程4竣工驗收十、投資估算與資金籌措（一）投資估算依據(jù)《2000年全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額—安徽省綜合估價表》《2000年全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額安徽省估價表》《XX市工程造價—價格信息》，不足部分參照市場調(diào)研價。建設(shè)部《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》計價[2002]10號文。XX市國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告；淮國土掛該項目地塊規(guī)劃設(shè)計條件；本區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查綜合評估意見；XX市招商引資政策匯編；小區(qū)總平面規(guī)劃布置圖；建筑安裝工程定額取費依據(jù)；1XX市2010年市場價格信息；1政府大配套費收取標淮；1政府行業(yè)取費標準；1金融系統(tǒng)與房地產(chǎn)企業(yè)合作管理的有關(guān)規(guī)定；1房地產(chǎn)稅收有關(guān)政策；1房地產(chǎn)營銷方案計劃書。1項目單位提供的有關(guān)資料。（二）建設(shè)投資估算建設(shè)投資估算內(nèi)容本項目建設(shè)投資由建筑工程費，土地使用費、綜合配套工程費、前期工作費、工程管理費、銷售費用、管理費用等構(gòu)成。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)特點和國家法律規(guī)定，在可行性研究階段為簡化計算方法，以上費用均形成開發(fā)產(chǎn)品，一并計入開發(fā)成本。建設(shè)投資估算“XX桓湖商城”項目工程規(guī)劃用地17250平方米，總建筑面積39600平方米，可實現(xiàn)利潤1050萬元，現(xiàn)根據(jù)有關(guān)資料和數(shù)據(jù)對各項投資成本核算如下：成 本 估 算 表序號工程項目及名稱單位數(shù) 量價(元)合價(萬元)一建筑安裝工程費408142468 1辦公樓/酒店m298261800 2商業(yè)m2160262100 3地下車庫m2149623300 　　　　　　二預(yù)備費 5%　　　 　　　　　　三工程總造價m2408142591 （三）資金籌措方案“XX桓湖商城”項目,計劃建設(shè)經(jīng)營期為兩年。該項目占地17250平方米；規(guī)劃總建筑面積約39600平方米：，資金公司自籌?；负坛墙ㄔO(shè)項目可行性研究報告.十一、財務(wù)分析（一）財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取稅率（1）營業(yè)稅率：5%；（2）城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅按營業(yè)稅的7%；（3）教育附加按營業(yè)稅的4%；（4）‰；（5）‰；（6）所得稅率按利潤總額的25%?；鶞适找媛剩篿c=13%項目計算期：4年（含建設(shè)期）（二）經(jīng)營收入項目建成投入運營后，主要經(jīng)營收入有：商務(wù)辦公、精品酒店、名品專賣、特色餐飲、休閑娛樂、生活超市、兒童天地、名貴花卉等項目合計收入8300萬元。商務(wù)辦公租賃年收入1000萬元精品酒店項目預(yù)計年收入2900萬元特色餐飲預(yù)計年收入900萬元名品專賣生活超市預(yù)計年收入1900萬元休閑娛樂、兒童天地、名貴花卉等項目年收入1600萬元。（三）銷售稅金及附加和所得稅項目正常運營期，年均稅金為410萬元。銷售稅金中，進項稅率均以13%計算，輔料、包裝材料、包裝均為17%，增值稅率為6%，城市維護建設(shè)稅和教育費附加為增值稅的10%，所得稅率為實現(xiàn)利潤的25%。（三）總成本費用項目達產(chǎn)后，正常運營總成本費用為6840萬元。(1)原輔材料費：項目產(chǎn)品主要原材料為優(yōu)質(zhì)食品、果品、綠色食品蔬菜及食鹽、包裝袋、箱等輔助材料。有些原料用于生產(chǎn)加工，有些原料（如優(yōu)質(zhì)糧）直接進入市場經(jīng)營。(2)燃料、動力費：根據(jù)生產(chǎn)實際進行估算，項目單位利用沼氣發(fā)電，電力能源及發(fā)電余熱綜合利用，沒有納入燃料動力費科目的計算，只作為生產(chǎn)過程，不計入成本費用。(3)工資福利費：本項目經(jīng)營后，單位職工及聘用人員、季節(jié)工人等支付的工資福利費用，全部計入總成本費用。(4)折舊費：本項費用以固定資產(chǎn)為基數(shù)，采用直線法，分類計算折舊費，主要折舊為建筑工程和設(shè)備。房屋折舊年限取25年，留殘值5％；設(shè)備(含安裝費)折舊為10年，留殘值5％。在折舊時，把基本預(yù)備費、建設(shè)期利息計用入上述費用之內(nèi)。(5)維修費：為保證建筑物的完好和設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，每年要進行維修，維修費按折舊費的50％估算。(6)遞延資產(chǎn)攤銷費：前期工作費、勘察設(shè)計費等遞延資產(chǎn)從項目受益年(第二年)開始按5年進行等額攤銷。(7)其他費用：其他費用包括其他銷售費用和其他管理費用，系指從其他銷售費用及管理費用中扣除折舊費、攤銷費、修理費、工資及福利費后的其余部分。其中：其他銷售費用按產(chǎn)品銷售收入的5％計取，其他管理費用按外購原輔材料費、外購燃料動力費、工資及福利費之和的2%計取?？偝杀举M用為6840萬元。 （五）主要經(jīng)濟技術(shù)指標（1）項目固定資產(chǎn)投資總額10600萬元，流動資金1600萬元。（2）項目達產(chǎn)后，銷售收入8300萬元。（3）總成本費用6840萬元。（4）利稅總額1460萬元。其中利潤1050萬元，稅金410萬元。（5）%。（6）%。（7）（稅后，含建設(shè)期1年）。十二、社會評價（一）項目對社會的影響分析項目對所在地區(qū)居民收入的影響項目的建設(shè)將對項目區(qū)周邊居民的收入產(chǎn)生積極影響。項目周邊區(qū)域的居民，也會隨著投資環(huán)境的優(yōu)化，經(jīng)商、服務(wù)等收入也必然得到提高。項目對所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響項目的實施會對改善項目區(qū)居民的生活質(zhì)量和生活水平的提高產(chǎn)生良好的影響。預(yù)測項目實施后，項目區(qū)居住條件會有一個質(zhì)的飛躍。供水、燃氣、供熱的三通，和收入水平的提高，項目區(qū)居民生活質(zhì)量、生活水平必將得到明顯的改善。項目對當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施，社會服務(wù)容量和城市化進程等的影響項目實施后，項目區(qū)內(nèi)的道路，綠化美化，城建設(shè)施將同時得到根本的改變，加速本地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將項目區(qū)改造成環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的城市居民社區(qū)。（二）項目與所在地區(qū)互適性分析不同利益解體對項目的態(tài)度及參予程度：對來項目的立項，以隨機抽樣形式走訪了部分市民和項目區(qū)居民。市民普遍認為項目的實施將為改善XX市投資環(huán)境和城市風貌做出積極貢獻，表示熱情的歡迎。認為項目實施運營后，一是可徹底改變自己的居住生活條件，二是可提供更多的就業(yè)機會和收入來源。各級組織對項目的態(tài)度及支持程度基于XX市委、市政府加大招商引資力度，加快城市轉(zhuǎn)型步伐的政策已深入人心，各級組織對項目的立項和實施都給予大力支持。XX市項目辦派專人協(xié)助辦理立項，征遷等各種手續(xù)。城建、供水、供電、通訊等部門都承諾對項目實施給予積極支持和提供各種方便。（三）社會評價結(jié)論通過項目區(qū)對所在地區(qū)社會影響評價分析認為：本項目的實施、運營，對優(yōu)化XX市公共建設(shè)發(fā)展，加快城市化的進程做出積極貢獻。對改善項目區(qū)居民居住條件，提高其生活質(zhì)量、生活水平產(chǎn)生積極的正面影響，有百利而無一害。所以也得到了各級組織的大力支持。所以本項目的社會評價結(jié)論是良好的。十三、風險分析房地產(chǎn)投資是我國經(jīng)濟建設(shè)的一項重要內(nèi)容，而其投資又具較大的風險。有效規(guī)避投資風險，降低風險損失，提高房地產(chǎn)投資風險管理效率，已成為當前房地產(chǎn)投資風險管理的重要任務(wù)。所以必須對房地產(chǎn)投資風險因素進行識別和分析，才能有效地防范這些風險。（一）項目主要風險識別政策風險產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費政策、住房政策和房地產(chǎn)市場管理政策等，這些都會對房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風險。由于國家加強了宏觀調(diào)控，有可能出臺新的宏觀調(diào)控政策。因此，本建設(shè)項目應(yīng)當注意防范政策風險。市場風險由于房地產(chǎn)具有不可移動的特征，一旦投資開發(fā)就難以調(diào)整或改變，且單位價值較高、流動性風險較大。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點，市場惡化，將損失慘重。市場風險已成為房地產(chǎn)項目的主要風險。經(jīng)營風險由于房地產(chǎn)貸款的項目特征非常明顯，使得具體的項目風險在房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營性風險中占有非常顯著的位置。一旦該項目經(jīng)營不善，出現(xiàn)質(zhì)量問題、事故或意外變故，必然導(dǎo)致企業(yè)資金鏈非常脆弱，將對企業(yè)產(chǎn)生決定性的影響。財務(wù)風險財務(wù)風險是指由于房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。我國房地產(chǎn)公司的負債率達到80%以上，資金貸款利率很高，大部分是銀行貸款。一旦市場惡化，不能出售，企業(yè)將虧損，進而引發(fā)企業(yè)債務(wù)危機，后果不堪設(shè)想。利率風險。房地產(chǎn)市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經(jīng)營者帶來損失。資金變現(xiàn)風險資金變現(xiàn)風險，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券兌換成貨幣。房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差，房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。完工風險完工風險是指由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設(shè)過程中不可抗力和不可控因素等原因?qū)е碌捻椖课窗雌谕旯ず统У目赡苄?。由于本項目工期較長，不可預(yù)見的因素很多，因此項目建設(shè)存在著完工風險。（二）風險程度分析本項目涉及到的政策風險、市場風險、利率風險、技術(shù)風險等，但是最主要的影響因素是市場風險。表131 風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風險程度說明災(zāi)難性嚴重較大一般1政策風險