【導(dǎo)讀】地下停車建筑面積30142平方米，地下設(shè)備用房建筑面積3611平方米。本項目綠地率為35%，建筑密度為%。秀區(qū)劃內(nèi)的水準(zhǔn)。使業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的綜合滿意率達(dá)到90％以上，因物業(yè)服務(wù)原因重大責(zé)。任事故和刑事案件發(fā)生率為零。物業(yè)公司會非常重視業(yè)主的各項合理化建議，并堅決予以執(zhí)行。月檢及平時抽查、巡視監(jiān)督工作質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)的保值、增值。

　　

【正文】 定期疏通、清理，井 蓋齊全完好，保證排放通暢、無堵。 9 排水管、明暗溝完好率 100% 排水暢通無阻，無積水、無塌陷、無殘缺 10 路燈完好率 85% 95% 路燈完好無損，夜間正常使用，定期檢查、維護、保養(yǎng)，保持潔凈。 11 停車場、地下車庫、單車棚完好率 90% ≥ 98% 車場無損壞，路面平坦整潔，無隨意占道，無改變使用功能。 12 公共文體設(shè)施、娛樂場所完好率 95% ≥ 99% 確保娛樂設(shè)施使用功能，定期維修、養(yǎng)護，完好無損 13 治安案件發(fā)生率 1? ≤ 1? 24 小時巡邏，力保居民無被盜、被搶事件，年度無 重大刑事案件發(fā)生。 35 14 消防設(shè)施設(shè)備完好率 100% 100% 指定專人維護，實行巡查制度，建文件記錄，并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損、正常使用。 15 火災(zāi)發(fā)生率 1? ≤ 1? 加強消防宣傳，增強居民防火意識，建立義務(wù)消防組織，定期進(jìn)行消防演練，勤檢查，及時消除火災(zāi)隱患。 16 違章發(fā)生率 1? 0． 5? 1．建立巡視制度，跟蹤服務(wù)，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，及時回訪記錄。 2．加強宣傳教育意識，把有關(guān)服務(wù)制度貫徹到每一個人的行動中，依法服務(wù)。 違章處理率 95% 100% 17 住戶有效投訴率與處理率 1%/月 95% ≤ 2? /年 100% 按政策規(guī)定做好做細(xì)各項工作 ,提高服務(wù)人員素質(zhì)，定期征求居民意見，主動改進(jìn)工作，建立回訪制度，作好有關(guān)記錄。 18 服務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 80% 100% 及時組織無證人員參加取證培訓(xùn) 19 維修服務(wù)回訪率 95% 98% 1．建立健全回訪制度； 2．做好維修、回訪記錄； 3．加強維修隊伍服務(wù)意識。 20 居民對物業(yè)服務(wù)滿意率 95% 95% 1．科技與人性化服務(wù)相結(jié)合，編制無漏洞的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)； 2．加強業(yè)主走訪，重點解決問題； 3．不 斷改善工作，贏得業(yè)主持。 36 第一節(jié) 物業(yè)共用部位及業(yè)主自用部位維修養(yǎng)護 房屋共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護與服務(wù)是“比華利國際城二期”物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容。針對本建筑區(qū)劃的特點，通過對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護和服務(wù)，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達(dá)致以下四個結(jié)果： 一、絕對保證有一個正常的生活環(huán)境，特別是日常所需的水、電、冷氣的正常供應(yīng)要得到保證。 二、保證“ 比華利國際城二期”與外部信息交流及內(nèi)部信息交流的暢通。 三、保證“ 比華利國際城二期”對外的形象。對于能體現(xiàn)“比華利國際城二期”形象的重要部位要 特別加強服務(wù)。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建筑貼面的無脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無破損；是涂料的無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。 四、杜絕各種安全事故的發(fā)生。采取各種安全排查措施，消滅各種安全隱患。 為達(dá)到上述四個效果，物業(yè)服務(wù)公司制定了房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護和定期養(yǎng)護計劃及實施方案，以求達(dá)到對 比華利國際城二期的有效服務(wù)。 （一） 房屋土建公共建筑設(shè)施保養(yǎng)： 房屋土建公共建筑設(shè)施保養(yǎng)周期 : 序號 公共建筑設(shè)施名稱 事 項 計劃養(yǎng)護周期 01 屋面 對損壞 的面層進(jìn)行修補 對分格縫用瀝青進(jìn)行勾縫 對天臺泛水、變形縫進(jìn)行處理 對屋面滲漏進(jìn)行處理 每 2 年 每 2 年 每 2 年 每 2 年 02 外墻飾面 （涂料、面磚） 重點部位進(jìn)行清洗 外墻裂縫修補、空鼓面磚更換，外墻整體清洗 涂料外墻粉刷 每 1 年 每 3 年 每 5 年 37 03 內(nèi)墻飾面 涂料飾面重點部位粉刷 涂料飾面全面粉刷 瓷磚飾面空鼓更換 每 1 年 每 5 年 每 3 年 04 樓面、地面 磁磚地面空鼓、破裂更換 水泥地面起砂、裂縫修理 每 3 年 每 1 年 05 天棚 抹灰層空鼓處理 天棚重新粉刷 裝修吊頂?shù)恼{(diào)平、破損的處理 每 3 年 每 5 年 每 2 年 06 室外道路（地面） 大理石地面裂縫、缺角系統(tǒng)修補 廣場磚地面破裂更換 草地多孔磚破裂更換 水泥地面起砂、裂縫修理 其它地面（如碎石地面等）修補 每 2 年 每 1 年 每 1 年 每 3 年 每 3 年 07 門窗 閉門器、門鎖調(diào)校 變形復(fù)位 防腐防蛀處理 每半年 每半年 每 3 年 08 防盜網(wǎng)、花園圍欄、 扶手 根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間 24 年 09 溝井池渠 疏通、清淤 井蓋、篦子刷漆 每半年 每 1 年 10 擋雨篷 清洗、加固 每 1 年 11 玻璃幕墻 清洗 每 1 年 12 休閑、游樂設(shè) 施 加固、刷漆 每 1 年 （二） 公用設(shè)施維修養(yǎng)護 1． 公共設(shè)施維修人員進(jìn)行室外維修時，如涉及到交通或安全問題則應(yīng)設(shè)置相應(yīng)標(biāo)示牌（如“前面施工、請繞道”、“危險，請止步”等），必要時應(yīng)設(shè)置安全圍欄并派專人看守。 2． 坐廁堵塞疏通 38 2． 1 首先用膠吸泵吸 5 次以上，然后用大水（用水桶倒水）試坐廁是否去水順暢，如順暢則表明已疏通好；如仍去水慢則按 步驟進(jìn)行。 2． 2 如堵塞嚴(yán)重則應(yīng)拆開坐廁疏通： 1）先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應(yīng)向使用者說明情況并征得使用者的同意后方可動手拆坐廁； 2）剔除坐廁周圍、 坐廁出水口與排污口相接處的白水泥，抬開坐廁； 3）如果坐廁座埋在地磚下面則應(yīng)用鋼鑿鑿掉坐廁座周圍的地磚；如果坐廁是用螺栓固定的則應(yīng)拆掉螺母，然后才抬開坐廁； 4）反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁 S 形存水彎頭內(nèi)的臟物； 6）用鐵線勾出排污口彎頭內(nèi)的臟物或用疏通機疏通排污管； 7）用大水試排污管，如果流水順暢則重新裝回坐廁；如果仍堵塞，則按 5條款處置。 3． 廚房排水堵塞疏通 3． 1 用鐵線勾出存水彎內(nèi)的臟物。 3． 2 用疏通機疏通排水管。 3． 3 用大水試排水管，如果流水順暢則說明已疏通好；如果去水較慢則說明仍堵塞，此時應(yīng)按 5 條 款處置。 4． 廚房 /衛(wèi)生間查漏 4． 1 確認(rèn)室內(nèi)給排水管的走向，并仔細(xì)查看具體滲漏部位。 4． 2 關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位（包括坐廁水箱），查看水表是否轉(zhuǎn)動，如不轉(zhuǎn)動則說明給水管不漏水；如果水表轉(zhuǎn)動說明給水管漏水。 4． 3 用鐵釬貼著給水管漏水可以處仔細(xì)聽，如聽見水流聲則說明此處漏水；如沒有聽到水流聲則應(yīng)另移一處，直至找到漏水處（一般情況下給水管漏水，使用者都會要求全部裝明管）。 4． 4 排除給水管漏水故障后如果仍漏水，則應(yīng)在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機切開一塊地磚，挖掉地磚下面的泥沙，讓沉箱里的水從排污立管流出。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛(wèi)生器具。 4． 5 衛(wèi)生器具漏水一般情況下是接頭漏水。用切磚機切開漏水衛(wèi)生器具的接頭， 39 如接頭漏水則應(yīng)重新安裝好接頭，如接頭不漏水則肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。 4． 6 更換排水排污橫管按 5 條款進(jìn)行。 5． 排水排污橫管安裝 5． 1 用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。 5． 2 用塑料紡織袋裝運走碎的地磚、水泥砂漿。 5． 3 鏟盡排水排污管上的泥土。 5． 4 取出破爛的或嚴(yán)重堵塞的排水排污橫管。 5． 5 平整夯實裝排水排污橫管的基礎(chǔ)。 5． 6 排水排污管就 位（此時應(yīng)注意排水排污橫管應(yīng)按 5%的坡度坡向排水排污立管）。 5． 7 從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管： 1）如是鑄鐵管接頭則應(yīng)先向接口內(nèi)加壓麻絲，然后再加壓半干的水泥，接口應(yīng)全部塞滿； 2）如是 PVC 膠管接頭則直接用 PVC 膠粘結(jié)，注意接口應(yīng)注滿 PVC 膠水。 5． 8 排水排污橫管全部裝好后，用水反復(fù)試（三次以上）排水排污橫管是否漏水。如漏水則應(yīng)重新安裝；如不漏水則可以回填沙土。填土?xí)r應(yīng)邊填邊夯實，夯實時應(yīng)注意裝管部位的用力不能太大。 6． 做砂漿面層 6． 1 整理、夯實基礎(chǔ)。 6． 2 首先將水泥、砂按 1： 1 配好并干拌到顏色一致。 6． 3 水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立即拍實，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做完壓光工作。 6． 4 如表面水分較多可撒適量的 1： 1 平水泥砂，撒布要均勻，撒后再用木抹搓平壓光（不宜撒干水泥）。 6． 5 如做地面面層應(yīng)保證厚度為 50mm 左右，如做墻面面層應(yīng)保證厚度為 15mm左右。 7. 貼地面磚 7． 1 在房間四周墻面彈好＋ 500mm 水平線。 40 7． 2 基層處理：對于光滑的水泥地面要鑿毛或沖洗干凈后刷水泥漿。 7． 3 做灰餅、做標(biāo)筋： 1）從墻面＋ 500mm 水平線下返，在房間四周彈磚面上平線做灰餅，灰餅 上平線應(yīng)低于地面標(biāo)高一個地面磚加粘結(jié)層的厚度； 2）根據(jù)灰餅在房間四周做標(biāo)筋房間較大時，應(yīng)每隔 1~。有地漏的房間，標(biāo)筋應(yīng)朝地漏方向以 5%的坡度呈放射狀匯集。標(biāo)筋厚度控制在 20~30mm。 7． 4 抹找平面：根據(jù)標(biāo)筋高度用 1： 2 或 1： 3 水泥砂漿填至比標(biāo)筋稍高，然后拍實并刮平，使展平的砂漿面與標(biāo)筋找齊。用托線板橫豎檢查砂漿層平整度、標(biāo)高及泛水（坡度）要求，如不行則重新刮平。 7． 5 規(guī)方、彈線、拉線： 1）測量房間縱橫方向的尺寸，考慮磚縫為 2mm。當(dāng)尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時，可用切磚機切磚貼于邊角處 ；當(dāng)尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時，可用調(diào)整磚縫的方法來解決； 2）根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線，然后每隔 4 塊磚彈控制線或在房間四周貼標(biāo)磚并拉線。 7． 6 鋪貼地磚： 1）從房間里面向門口方向鋪貼； 2）在找平面澆水泥漿并掃平，面積應(yīng)控制在邊鋪磚邊澆灰； 3）磚背面抹滿、抹勻 1： 2 粘漿的磚，準(zhǔn)確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上，磚的上楞要跟拉線找平，隨時注意橫平豎直； 4）用木錘敲實、找平，貼得不實或低于水平控制線高度的要摳出補漿重貼。 7． 7 勾縫： 1）用白水泥漿勾縫或擦縫，勾縫應(yīng)密實，縫內(nèi)要平整光滑； 2）如縫隙很?。?1mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用掃帚將水泥掃入縫內(nèi)并灌滿，用水壺灑適量的水，并用木拍拍實縫隙； 3）水泥砂漿凝固后，用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡，清潔地磚地面。 7． 8 養(yǎng)護：地磚鋪完后應(yīng)在上面灑少許水， 24 小時內(nèi)不準(zhǔn)上人。 8．坐廁安裝 41 8． 1 將預(yù)留排污管口周圍清掃干凈，取下臨時管堵，清除排污管內(nèi)的臟物。 8． 2 在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。 8． 3 在坐便器的排水口與預(yù)留排污管口對正，承插口上抹上玻璃膠，放下坐便器，并調(diào)整好坐廁位置。 8． 4 將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹 光，白水泥漿不足的地方應(yīng)填滿。 8． 5 將水箱出水口與坐便器進(jìn)水口對正并放好膠墊，找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔，插入φ 8~10mm 螺栓，套上膠墊和墊圈，擰至適當(dāng)緊度。 8． 6 連接好水箱進(jìn)水軟管。 9．立柱式洗面器安裝 9． 1 按照預(yù)留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。 9． 2 將立柱中心對準(zhǔn)墻面上豎線立好放正，將洗面器放在立柱上，使洗面器中心也對準(zhǔn)墻上豎線。放平找正后，在墻上畫好固定洗面器的孔眼位置，同時將洗面器立柱在地面的位置做好印記，然后將洗面器和立柱移到別處。 9． 3 按墻上的印記用沖擊鉆φ 10mm 的膨脹螺 栓孔，向孔內(nèi)打入φ 10mm 膨脹螺栓并擰緊。 9． 4 將安放立柱的地面印記內(nèi)鋪好 15~30mm 厚白水泥漿，然后將立柱放在印記位置上。 9． 5 將洗面器安裝孔對準(zhǔn)墻面上膨脹螺栓并放在立柱上，再次將洗面器找平，立柱找直，在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈，然后用螺母擰緊（用力應(yīng)適度）。 9． 6 將立柱與洗面器接觸處用玻璃膠勾縫并抹光；將洗面器與墻面接觸處用白水泥漿勾縫并抹光；將立柱與地面接觸處修整，虧損處加白水泥漿，抹光立柱與地面接觸處。 10．每年油漆一次明裝排水排污管。 11．及時維修好住宅天臺門。 12．每兩年疏通一次 內(nèi)主排水排污管道。 13．公共設(shè)施維修人員完成公共設(shè)施安裝 /維修工作后應(yīng)及時打掃工作場地的清潔衛(wèi)生；用塑料編織袋裝走所有磚渣、泥沙，用抹布擦拭干凈弄臟的部位。 14．搞完衛(wèi)生后，公共設(shè)施維修人員應(yīng)把移動了的物品歸回原位，拆除標(biāo)示牌、圍欄等。 42 15．如是到現(xiàn)場進(jìn)行安裝 /維修，全部工作完成后，公共設(shè)施維修人員應(yīng)請對方對安裝 /維修工作進(jìn)行驗收。公共設(shè)施維修人員應(yīng)及時解答使用者提出的問題并講解應(yīng)注意的事項。對于能夠做試驗的安裝 /維修項目，試驗次數(shù)應(yīng)不少于 3 次。如果使用者對安裝 /維修有不滿意的地方（合理的），公共設(shè)施 維修人員應(yīng)及時進(jìn)行整改，直至滿意為止。確認(rèn)一切正常后請使用者在