【正文】 維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序、疏散人群 報(bào)公司安委會(huì) 撥打急救中心電話 視情況需要采取人工呼吸等力所能及措施 迎接引導(dǎo)急救車 協(xié)助醫(yī)護(hù)人員送傷者上車 送醫(yī)院救治 協(xié)助辦理醫(yī)療手續(xù) 探望、慰問(wèn)傷者及傷者家屬 調(diào)查原因、善后處理、總結(jié) 報(bào)業(yè)主監(jiān)管部 報(bào)公司安委會(huì) 協(xié)調(diào)相關(guān)單位處理 40 氣象臺(tái)、報(bào)紙、廣播、電視臺(tái)等發(fā)布臺(tái)風(fēng)、暴雨警報(bào) 管 理 處 書(shū)面通知顧客，提醒注意事項(xiàng)，張貼應(yīng)急電話 檢查公共設(shè)備、設(shè)施，室外廣告牌 /架、外墻擱置物、室外花草樹(shù)木 按應(yīng)急方案作好人員、物料的準(zhǔn)備工作 關(guān)注臺(tái)風(fēng)暴雨信息 臺(tái) 風(fēng) 暴 雨 過(guò) 后 調(diào) 查 損 失 檢查公共設(shè)施、設(shè)備等，處理善后事宜 檢討管理處應(yīng)急措施、提出整改意見(jiàn) 記錄存檔，書(shū)面報(bào)告 報(bào)業(yè)主單位監(jiān)管部 報(bào)公司安委會(huì) 41 第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)方式及工作計(jì) 劃 分目錄 ? 管理機(jī)制與溝通渠道 ? 工作計(jì)劃與安排 ? 移交、接收計(jì)劃 42 一、管理機(jī)制與溝通渠道 ： 管理機(jī)制 ? 自我約束機(jī)制 中海物業(yè)所特有的管理精神與服務(wù)質(zhì)量精神的宣揚(yáng)及其所形成的企業(yè)文化已在廣大員工之中普遍形成了“自覺(jué)自律的意識(shí)”， “嚴(yán)格苛求，精益求精”是中海服務(wù)卓越質(zhì)量的重要前提。 ? 整合管理機(jī)制 我司的每一個(gè)管理項(xiàng)目都整合于公司總部嚴(yán)謹(jǐn)系統(tǒng)的分工體系之中，公司總部機(jī)關(guān)、各專業(yè)部門(mén)、各專業(yè)子公司形成一個(gè)有機(jī)的整體，對(duì)于每一個(gè)具體管理的 項(xiàng)目都直接有公司總部強(qiáng)大的整體管理力量為技術(shù)支持，使其處于公司總部的有效控制之中，詳見(jiàn)下頁(yè)圖示： ? 專業(yè)化運(yùn)作機(jī)制 我司下屬中海樓宇科技公司、中海電梯公司、中海社區(qū)環(huán)境工程公司，本著專業(yè)化服務(wù)的理念，為中海物業(yè)管理的上百個(gè)樓盤(pán)和對(duì)外承接項(xiàng)目提供專業(yè)機(jī)電設(shè)備、電梯等維保服務(wù)及外墻清洗、水箱清洗，在專業(yè)技術(shù)及人力資源上擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)和儲(chǔ)備。 對(duì)于項(xiàng)目專業(yè)性與技術(shù)性較強(qiáng)的管理服務(wù)，都由中海的各專業(yè)化隊(duì)伍提供專業(yè)服務(wù)，以降低成本，提高效率。 43 公司總部組織、協(xié)調(diào) 管理輸出 技術(shù)支持 質(zhì)量控制 檢查培訓(xùn) 專業(yè)公司 結(jié)構(gòu)性管理支持 提供服務(wù) 電 設(shè) 外 外 人 財(cái) 財(cái) 材 行 梯 備 墻 包 力 務(wù) 務(wù) 料 政 保 維 清 服 資 監(jiān) 監(jiān) 采 管 養(yǎng) 護(hù) 洗 務(wù) 源 控 控 購(gòu) 理 幸福海岸 管理處 中海電梯工程公司 中海樓宇科技公司 中海專業(yè)清洗公司 其它專營(yíng)公司 人力資源部 財(cái)務(wù)審計(jì)部 會(huì) 計(jì) 部 采 購(gòu) 部 公司辦公室 質(zhì)量管理部 樓檢組 工程管理部 設(shè)備管理部 環(huán)境管理部 社區(qū)服務(wù)部 教育培訓(xùn)部 44 ? 檢查監(jiān)督機(jī)制： 為了確保服務(wù)質(zhì)量，中海建立了嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系，如圖所示： ? 信息反饋渠道及處理機(jī)制 協(xié)調(diào)配合 檢查監(jiān)督 信息反饋 日常監(jiān)督 ② 客戶信息反饋渠道 我 司各管理處服務(wù)中心為直接對(duì)業(yè)主或顧客服務(wù)的一線部門(mén)，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，然后分類整理傳達(dá)給相關(guān)人員和其他相關(guān)職能部門(mén)并負(fù)責(zé)收集反饋信息及時(shí)與業(yè)主溝通聯(lián)系。 各專業(yè) 子公司 各專業(yè) 部門(mén) 幸福海岸 管理處 各主管人員 各專業(yè)班組 中海物業(yè)公司總部 半年一次的突擊檢查 檢查、監(jiān)督體系 內(nèi)部檢查 外部檢查 專業(yè)部門(mén)不定期檢查 公司顧問(wèn)團(tuán)定期檢查 半年一次 業(yè)主 及物業(yè)使用人意見(jiàn)滿意率統(tǒng)計(jì) 政府的各種考評(píng) 一年一次質(zhì)量體系審核 專業(yè)分公司日檢 45 二、 工作計(jì)劃安排 序號(hào) 工作內(nèi)容 責(zé)任部門(mén) 完成日期 1 項(xiàng)目考 察 商務(wù)部接洽、全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)組織 簽約后一周內(nèi) 2 物業(yè)管理項(xiàng)目考察后的建議 全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)組織專家組，各有關(guān)部門(mén)實(shí)施 簽約后 10天內(nèi) 3 籌建管理處（籌建處） 管理者代表常務(wù)副總經(jīng)理、人事副總經(jīng)理 入伙前 2個(gè)月 4 制訂入伙方案 籌建處制定，有關(guān)部門(mén)審閱管理者代表審定 入伙前 1個(gè)月 5 各項(xiàng)物管文件資料的準(zhǔn)備 籌建處實(shí)施， 辦公室、質(zhì)量管理部、財(cái)務(wù)部配合 入伙前 18天 6 工程建議整改實(shí)施的監(jiān)察 籌建處 每周一次 7 參與樓宇機(jī)電設(shè)備調(diào)試 樓宇科技公司、電梯公司、管理處參與 工程進(jìn)入調(diào)試 階段 8 管理處掛牌運(yùn)作 管理處 入伙前 15天 9 樓宇接管驗(yàn)收 全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)接洽、工程部實(shí)施、管理處配合 入伙前 15天 政府部門(mén)驗(yàn)收合格后 2天 10 員工培訓(xùn) 供應(yīng)商、管理處、人事部實(shí)施， 安全部、工程部配合 入伙前 1個(gè)月 11 電梯接管驗(yàn)收 工程部組織，電梯公司實(shí)施 勞動(dòng)局驗(yàn)收合格后半個(gè)月 12 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收 工程部組織， 樓宇科技公司實(shí)施， 管理處參與 政府有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后 1個(gè)月 13 入伙準(zhǔn)備工作 管理處 入伙前 1天 14 入伙工作 管理處、人事部負(fù)責(zé)調(diào)配有關(guān)人員配合 入伙后 首 3個(gè)工作日 15 檢查指導(dǎo)日常管理工作 公司各部門(mén) 每?jī)芍芤淮? 46 16 巡樓檢查（月檢） 質(zhì)管部牽頭組織， 公司各部門(mén)實(shí)施 入伙 3個(gè)月后每月一次 17 實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo) 管理處、各部門(mén)配合 按合同執(zhí)行 18 工程資料收集、整理、歸檔 工程部實(shí)施， 管理處協(xié)助 入伙后半年內(nèi) 19 物業(yè)管理上崗證培訓(xùn) 人事部聯(lián)系住宅局、培訓(xùn)中心 入伙后八個(gè)月內(nèi) 20 合同執(zhí)行日程情況追蹤 全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo) 合同有效期內(nèi) 注： 本項(xiàng)目最終工作計(jì)劃將于進(jìn)行項(xiàng)目全面考察且了解項(xiàng)目更多情況后確定。 三．移交、接收計(jì)劃 物物 業(yè)業(yè) 驗(yàn)驗(yàn) 收收 、 接接 管管 前前 的的 工工 作作 1) 成立驗(yàn)收、接管小組： 由中海物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營(yíng)、管理、工程、保安和清潔等部門(mén)有關(guān)人員前往現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)驗(yàn)收、接管工作中所涉及問(wèn)題等進(jìn)行考察。在此基礎(chǔ)上，提交公司董事會(huì)或總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確認(rèn)，并制定驗(yàn)收、接管工作方案，在公司領(lǐng)導(dǎo)下成立接管驗(yàn)收小組。 2) 有關(guān)專業(yè)人員提前進(jìn)駐小區(qū)： 提前派出工程技術(shù)專業(yè)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤(pán)的工作人員一起，參與機(jī)電設(shè) 備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)物業(yè)內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路 的鋪設(shè)位置及走向等，為下一步實(shí)物驗(yàn)收、資料移交等工作做準(zhǔn)備。 物物 業(yè)業(yè) 驗(yàn)驗(yàn) 收收 、 接接 管管 中中 的的 工工 作作 1) 組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期： 管理處驗(yàn)收、接管小組主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問(wèn)題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給總公司。由開(kāi)發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。 2) 印制驗(yàn)收、接管工作表格： 物業(yè)公司對(duì)所接收的建筑物、設(shè)備設(shè)施，要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收記錄表格。主要有： 47 物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單，公用機(jī) 電設(shè)備驗(yàn)收單，公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，室外給排水驗(yàn)收單，綠化驗(yàn)收單，單元建筑接管驗(yàn)收記錄表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收記錄，單元室內(nèi)給排水接管驗(yàn)收記錄表等。 3) 全面驗(yàn)收、交接： 驗(yàn)收時(shí)須有開(kāi)發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫(xiě)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的項(xiàng)目，注明存在的問(wèn)題，提交地盤(pán)和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收 ，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。開(kāi)發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項(xiàng)資料（包括產(chǎn)權(quán)資料，技術(shù)資料，政府驗(yàn)收合格證明，水、電、氣供應(yīng)合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關(guān)登記、簽字手續(xù)。 物物 業(yè)業(yè) 驗(yàn)驗(yàn) 收收 、 接接 管管 后后 的的 工工 作作 ：： 1) 已接收項(xiàng)目的管理： 管理處從接收簽字起，即組織人力對(duì)建筑物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時(shí)，組織人員對(duì)已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。認(rèn)真清點(diǎn)、檢查、復(fù)核室內(nèi)和小區(qū)的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)登記、反映、整改。 2） 入伙時(shí)業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗(yàn)收： 管理處與開(kāi)發(fā)商 在入伙接待處聯(lián)合辦公，實(shí)行一條龍服務(wù)。先由開(kāi)發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購(gòu)樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費(fèi)用，并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收記錄》四聯(lián)單上（承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開(kāi)發(fā)商各一份），并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時(shí)入住。 3） 歸檔小區(qū)各種資料： 建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗(yàn)收證書(shū)復(fù)印件、各種設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、合格證書(shū)復(fù)印件等。 4） 擬定 小區(qū)設(shè)施中不完善方面的改進(jìn)計(jì)劃，并與有關(guān)方面聯(lián)系實(shí)施。 48 各項(xiàng)工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，以及 ISO9000 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。 49 第四節(jié) 前期介入階段服務(wù)工作計(jì)劃 50 物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司要傾注大量的人力和物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解、熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，詳盡登記造冊(cè)存檔，為將來(lái)的物業(yè)管理工作開(kāi)個(gè)好頭，夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 因此一旦我司與貴司達(dá)成合 作協(xié)議，我司將立即組織資深專家組為幸福海岸二期提供全面的前期服務(wù)，結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等階段提供合理化建議，為今后開(kāi)展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充分的準(zhǔn)備工作： ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)期間的介入服務(wù) ? 施工期間的介入服務(wù) ? 設(shè)