【正文】 √√√工程監(jiān)理√√√其它√第十章 投資估算與資金籌措：本項目建筑工程費估算采用單位建筑工程投資估算法，單位工程造價采用本地周期結(jié)構(gòu)建筑單位工程平均造介，經(jīng)調(diào)查測算，并查閱X縣建設(shè)局網(wǎng)站公布的相關(guān)造價數(shù)據(jù)指標(biāo)，得出2005年6月X縣六層框架建筑的單位工程平均造價約為500元/平方米，由此估算該項目建筑工程費：6萬平方米500元/平方米=3000萬元，首期投資費1000萬元?；绢A(yù)備費是指在項目實施中可以發(fā)生但在項目決策階段難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費用，一般由下列三項內(nèi)容構(gòu)成：一是在批準(zhǔn)設(shè)計范圍內(nèi)，技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計及施工過程中所增加的工程費用；經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計變更、工程變更、材料代用、局部地基處理等增加的費用；二是一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費用；三是竣工驗收時為鑒定工程質(zhì)量對隱蔽工程進(jìn)行必要的挖掘和修復(fù)費用；其估算公式為：基本預(yù)備費=（工程費用+工程建設(shè)其他費用）基本預(yù)備費率。根據(jù)引用公式，費率取3%，估算X縣長安商城及配套設(shè)備項目的基本預(yù)備費為：30003%=90（萬元）漲價預(yù)備費據(jù)公式PC=ΣIt[(l+f)tl]估算。式中PC漲價預(yù)備費；It第t年的工程費用；f項目建設(shè)期物價上漲指數(shù)；根據(jù)國家公布的CPI上漲指數(shù)，%。t年份。由為簡化估算，設(shè)土建工程在兩年中是按均衡投資的，依公式估算漲價預(yù)備費110萬元；因本項目資金來源均為自籌資金，據(jù)相關(guān)規(guī)定，在本項目中不做建設(shè)期利息估算。經(jīng)估算，本項目總投資為6000萬元，其投資構(gòu)成見表102。101 項目總投資估算匯總表序號費用名稱投資額占項目總投資的比例（%）1建筑工程費3000502征地費1800303工程建設(shè)其他費704基本預(yù)備費905漲價預(yù)備費1106報建辦證費5307配套設(shè)施費4008項目總投資6000100根據(jù)公司實際情況，本項目采用分期開發(fā)，開發(fā)資金通過兩種方式獲得：①自籌資金：本項目投資商籌取2000萬元用于本項目征地及動工建設(shè)前期費用。②本項目銷售資金：在本項目預(yù)售開始后（具體時間以房管局核準(zhǔn)的預(yù)售許可證批準(zhǔn)時間為準(zhǔn)）部分銷售款再回投入本項目開發(fā)之中。第十一章 社會評價。、文化造成的損害。項目的建設(shè)，有利于城市經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高。能有效的解決住房緊問題，對提高當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量有很大的促進(jìn)作用。但應(yīng)指出的是項目施工期間由于施工人員、材料、機械等會對施工周圍環(huán)境造成一定負(fù)面影響，如噪音、灰塵等；項目完成后，對改善城市交通及城市面貌有一定的積極作用。項目的建設(shè)會提高從事該項目建設(shè)的有關(guān)材料供應(yīng)商、施工方、運輸行業(yè)及建設(shè)用地周圍商家等的收入。項目的建設(shè)對老人、婦女、兒童、殘疾人員等群體的利益不會造成負(fù)面影響。就城市規(guī)劃來看，不會產(chǎn)生較大的影響，該項目的建設(shè)符合X縣總體規(guī)劃，加快創(chuàng)建現(xiàn)代化城市的步伐。對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響。本項目的建設(shè)將嚴(yán)格執(zhí)行民族、宗教政策，尊重民族習(xí)慣。項目的建設(shè)將促進(jìn)各民族文化、民俗交流，利于經(jīng)濟發(fā)展和民族團(tuán)結(jié)，促進(jìn)社會安定。社會影響分析表序號社會因素影響的范圍程度可能出現(xiàn)的結(jié)果措施建議1對居民收入的影響百分之百不同程度影響增加旅游等方面的消費。嚴(yán)格執(zhí)行國家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定。2對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響百分之百不同程度提高提高文化素養(yǎng)，促進(jìn)精神文明建設(shè)。有關(guān)部門應(yīng)注意引導(dǎo)。3對居民就業(yè)的影響可創(chuàng)造一定的就業(yè)機會，應(yīng)由當(dāng)?shù)氐闹鞴懿块T安排。提高個人收入水平，利于經(jīng)濟健康發(fā)展和社會安定團(tuán)結(jié)。有關(guān)部門應(yīng)注意就業(yè)前的培訓(xùn)、指導(dǎo)工作。4對不同利益群體的影響建設(shè)時期由于施工等問題會引起當(dāng)?shù)鼐用竦牟槐?。會不同程度地影響建設(shè)工期和施工環(huán)境等。有關(guān)部門應(yīng)對有關(guān)事宜做好講解說服工作，以求得其配合與支持。建成后可提升城市競爭力，改善市容市貌。促進(jìn)衛(wèi)生、環(huán)保及經(jīng)濟的健康發(fā)展。有關(guān)部門應(yīng)加大宣傳力度，合理引導(dǎo)。5尋脆弱群體的影響（婦女、兒童、殘疾人員）百分之百不同程度受益提高城市競爭力，改善交通條件。有關(guān)部門應(yīng)注意扶持。6對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城市進(jìn)程的影響促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市化進(jìn)程促進(jìn)社會經(jīng)濟健康發(fā)展，利于社會安定團(tuán)結(jié)。有關(guān)部門應(yīng)注意發(fā)展的規(guī)劃、管理和指導(dǎo)。綜上所述，項目建成后，所取得的社會效益是非常顯著的，將在社會各方面間接體現(xiàn)，一般難于量化。本項目的建設(shè)，對于發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟，滿足社會市場經(jīng)濟的發(fā)展，提高人民生活水平具有推進(jìn)作用，社會效益顯著，基本不存在社會風(fēng)險。項目建設(shè)有利于弘揚中華民族傳統(tǒng)文化，促進(jìn)民族團(tuán)結(jié)，推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，不會產(chǎn)生或者引發(fā)民族矛盾、宗教矛盾。但應(yīng)做好項目施工和運營期的管理工作，盡量減少對周遍居民日常生活的影響，處理好由此產(chǎn)生的各種矛盾，以避免由此產(chǎn)生的社會風(fēng)險。根據(jù)建設(shè)項目對社會的影響分析、項目所在地區(qū)互適性分析和社會風(fēng)險分析，可以看出，本項目建設(shè)具有較好的社會效益，必定備受多方關(guān)注和支持。綜合多方面的調(diào)查研究和客觀分析得出結(jié)論，本項目具有較好的社會及經(jīng)濟效益，項目的社會評價可行。第十二章 研究結(jié)論與建議。隨著城區(qū)土地供應(yīng)量減少及土地成本增加，目前該區(qū)域已有多家房產(chǎn)商在投資開發(fā)，使得該區(qū)域成為房地產(chǎn)開發(fā)一個新的熱點區(qū)域。，土地成本1800萬是個固定因素，其土地成本適中。影響本項目最終利潤的最主要可變因素為房屋開發(fā)費用和銷售價格，房屋開發(fā)費用已依照當(dāng)前市場價估算，其可變化程度不是很大。作為銷售價格，隨著政府加大城市土地供應(yīng)的監(jiān)督和土地市場化運作，以及項目周邊商住氛圍的進(jìn)一步凝聚，其銷售價格在估算價格的基礎(chǔ)上有一定的上浮空間，即結(jié)果將增加開發(fā)商的利潤。，其項目開發(fā)后發(fā)商完全有能力進(jìn)行二、三期開發(fā)。因此就本項目而言，作為開發(fā)商，由于土地攤消成本適中，其開發(fā)商利潤相對較好。因此其項目進(jìn)行住宅小區(qū)開發(fā)是可行的。，在一定程度上影響到人氣的延伸。，開發(fā)項目較多，總體開發(fā)體量較大。從目前在建的和銷售的中低端住宅產(chǎn)品來看，普遍存在戶型面積控制不合理與戶型設(shè)計不合理的缺陷。作為本項目，在住宅部分決策時，應(yīng)盡量優(yōu)化戶型設(shè)計，并控制好面積，以合理價位、合理戶型設(shè)計以及小區(qū)完善的配套設(shè)施和好環(huán)境去贏得市場認(rèn)同?！白蟀断愎稹北容^高檔，因此在本項目中必須加大園林景觀方面的投入，用景觀來提升小區(qū)品質(zhì)，從側(cè)面來提高銷售價格。34