【正文】 倉管人員 30人叉車司機 10人倉儲服務部經理1人行車理貨 8人 建設進度安排本建設項目采用整體規(guī)劃、分階段實施的方式進行。本工程計劃在2011年2月至2012年11月完成達到驗收的目標。詳見項目建設進度安排表101。項目建設進度安排表序號項 目2011年1234567891011121234567891011121可研編制和審批2地質勘察3施工設計4招投標5項目實施6竣工驗收第十章 投資估算與資金籌措 投資估算的方式和依據(1)項目方案圖(2)土建工程：項目建（構）筑物土建工程造價，主要參考該項目擬建地區(qū)近期已完類似工程有關預、決算指標及塔城地區(qū)定額、估價表，結合本工程特點進行適當調整后計算，以元／m元／m、元／座等指標計算。(3)建筑安裝造價：根據工程給水及設備設計范圍，參考項目擬建地區(qū)近期已完類似工程造價及相應指標計算。(4)前期工作費參照國家委計價格［1999］1283號文《國家計委關于印發(fā)建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》執(zhí)行。(5)勘察設計費按2002年修整后的設計取費標準結合本地市場價執(zhí)行。(6)工程監(jiān)理費、質量監(jiān)督費等均按自治區(qū)及兵團有關規(guī)定計取。(7)本項目主要工程建設期僅一年，所以不計取漲價預備費，只考慮了5％的基本預備費。 投資估算本項目建設總投資5000萬元。，，設備購置費用750萬元。詳見項目工程投資估算表13。 資金籌措方式本項目總投資5000萬元，采取以下方式進行籌措：(1)申請國家專項資金4000萬元；(2)自籌資金1000萬元。第十一章 項目招標 招標方案依據新兵辦發(fā)［2001］55號《新疆生產建設兵團工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》 招標范圍根據新疆自治區(qū)建筑工程招標投標管理辦法，工程勘察、設計、監(jiān)理等項目，由政府或公有制單位投資（含控股、參股）的二級以上的民用建筑工程的設計、30萬元以上的巖土工程、水文地質工程，必須進行招標；由政府或公有制單位投資（含控股、參股）100萬元以上或建筑面積1000平方米以上的建筑工程的施工，必須進行招標；估價在50萬以上的建筑工程附屬設備的采購，必須進行招標。因此本項目的招標情況如下：（1），沒有達到招標范圍，不進行招標；（2），達到招標范圍，必須進行招標。（3），達到招標范圍，必須進行招標。（4）設備購置費750萬元，達到招標范圍，必須進行招標。具體詳附表4：招標基本情況表 招標組織形式本項目為委托招標，委托符合相應條件并具有招標代理資質的機構來辦理本工程的招標事宜。 招標方式依據《中華人民共和國招投標法》，結合本項目的具體情況，招標方式采用公開招標形式。第十二章 經濟評價 經濟評價說明(1)本經濟評價參照國家計委和建設部發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）的有關原則和方法，對投入產出項目進行財務評價。(2)所得稅率根據財政部《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》執(zhí)行，本項目應納所得稅額為年利潤的25％。(3)盈余公積金按稅后利潤的10%提取。(4)本項目的計算期為12年。 基礎數據(1)銷售收入及銷售稅金及附加根據國內外市場預測及生產綱要，本項目建成后，年營業(yè)收入分別為：冷凍冷藏庫：4000 m21400元/ m2年90%=5600萬元普通倉庫：14000 m2180元/ m2年90%=物流配送：22萬噸150元/噸=3300萬元信息及產品檢測：22萬噸40元/噸=880萬元根據中華人民共和國稅收法律規(guī)定，本項目征收營業(yè)稅5%。城建稅按營業(yè)稅的7%征收，%征收。（詳見附表7）(2)項目資產投資計劃本項目資產投資5000萬元 (3)定員及工資總額本項目建成后初步定員工202人，人均工資按3萬元/人估算，福利費按工資總額的10％提取。(4)固定資產折舊估算本項目固定資產折舊按機械設備、房屋、安裝及其它工程分類計算折舊。根據（84）中設財字第1412號《企業(yè)固定資產分類折舊年限表》，本項目的設備折舊年限為5年，工程凈殘值率按5%估算；房屋折舊年限為20年，工程凈殘值率按5%估算；安裝及其它工程折舊年限為5年，工程凈殘值率按5%估算。（詳見附表6）(5)總成本費用由于折舊費是按不同資產類別及不同折舊年限計算，經計算，其中：。（詳見輔助報表5）(6)利潤估算本項目完成后，，年均營業(yè)稅金及附加為266萬元，。（詳見附表9） 財務盈利性分析財務盈利性分析主要包括計算財務內部收益率、投資回收期、財務凈現值、投資利潤率和投資利稅率等指標。各項指標的計算詳見附表。(1)財務內部收益率運用財務現金流量表，由財務內部收益率表達式： (CICO)t(1+FIRR)t=0 式中：CI現金流入量 CO現金流出量 （CICO）第t年的凈現金流量 n計算期經計算：FIRR1=% （所得稅前）FIRR2=% （所得稅后）高于同行業(yè)基準收益率的10%。(2)投資回收期（Pt）投資回收期即投資返本年限，是以項目的凈收益抵償全部投資所需時間，經計算： (CICO)t =0Pt1 = （所得稅前）Pt2 = （所得稅后）(3)財務凈現值（FNPV）財務凈現值是反映項目在計算期內獲利能力的指標，按社會折現率ic=10%的凈現值由式：FNPV=(CICO)t(1+ic)t計算 FNPV1=8189萬元 （所得稅前）FNPV2=6024萬元 （所得稅后）(4)投資利潤率 投資利潤率=利潤總額247?？偼顿Y額100%=1276247。5000100%=% 風險性分析 (1)敏感性分析為了了解項目在實施過程中，單因素的變化對項目的影響程度，分別對固定投資、銷售價格及經營成本作了提高5%和降低5%的單因素變化對內部收益率影響的敏感性分析，詳見表131。財務敏感性分析表表131序號項 目變化率財務內部收益率財務內部凈現值動態(tài)投資回收期1固定投資5%60835%59872銷售價格5%81965%41583經營成本5%48975%7894從表131可以看出，各因素的變化都不同程度地影響內部收益率，其中：銷售價格增加或減少最為敏感，經營成本的提高或降低次之。%時，財務內部收益率將達到臨界點（10%）。因此，本項目實施過程中，降低經營成本，提高銷售價格對項目極為重要(2)盈虧平衡分析盈虧平衡點=固定成本247。（銷售收入－稅金－可變成本）=247。（－－）100%=%從上式的計算可以看出，%，%的生產能力時，就可以保本，做到不賠不賺，%的能力即可盈利。第十三章 風險分析經研究，本項目可能存在的風險主要有技術風險、管理風險、市場風險、資金風險、人員風險等。 本項目技術方面存在的風險可能主要是交易市場在設計、施工方面存在的風險，造成項目不能順利施工或施工質量差，使項目不能如期交工，影響項目的正常經營。經研究，該物流園雖建筑面積較大，但所有建（構）筑物均是常規(guī)的民用建筑物，設計、施工技術難度不高；在項目設計、施工方面，僅農九師內就有眾多具有承擔此類項目設計、施工資質的專業(yè)設計和施工單位；項目建設管理單位可通過招投標方式擇優(yōu)選擇，只要設計單位按國家有關設計規(guī)范精心設計，施工單位按照設計圖紙和施工要求規(guī)范細致施工，監(jiān)理單位恪守職責，嚴格按工作程序進行監(jiān)理，嚴把材料質量關、施工進度控制關和投資控制關，做好合同管理和信息管理，協(xié)調好項目業(yè)主、施工單位、設計單位、材料供應商之間的關系，項目的施工質量就可得到保障。綜上所述，本項目在施工方面存在的風險從性質來看，屬于一般性風險，通過采取適當防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時得到補救 市場風險本項目市場方面存在的風險主要表現為項目建成后招商工作進展不順利，經營面積不能得到及早有效利用產生效益，給項目運營帶來的風險。經分析，本項目是根據農九師總體發(fā)展規(guī)劃，在充分研究分析農九師及其周邊地區(qū)經濟發(fā)展現狀的基礎上，以農九師目前形成的優(yōu)勢產業(yè)產品及物流需求為依托而提出的一個旨在發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、促進商品流通、為企業(yè)提供多方位多層次服務的項目。從該物流園的功能定位、建設布局、所在區(qū)位、擬采取的經營方式等方面來看，項目建成后的招商工作是可以順利開展的。項目建設管理單位從現在起，就應在前期已有工作的基礎上有計劃、有步驟地采取多種有效的宣傳手段和策略，開展項目的前期招商宣傳等工作，以做到未雨綢繆、運籌帷幄。綜上所述，本項目在施工方面存在的風險從風險性質來看，屬于一般性風險，通過采取強化宣傳、規(guī)范服務、加強管理等措施，項目招商是可以順利進行的。 管理和人員風險本項目在管理方面存在的風險主要表現在以下兩個方面：一是在項目前期工作中，由于項目管理單位缺乏管理經驗而給項目建設帶來的風險；二是項目建成運營后由于缺少專業(yè)管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項目經營帶來的風險。 關于項目建成后的運營管理問題，將通過招商選擇物流園的管理機構，負責項目的運營管理，并招聘職業(yè)的物流園管理人員進行專業(yè)化管理，政府為市場管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境條件，為項目的正常運營保駕護航。同時，在項目運營過程中，將敦促企業(yè)根據項目經營的實際情況，構建和實施現代企業(yè)制度，注重以人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業(yè)實際的包括具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業(yè)整體利益與員工個人利益密切結合，將短期利益和長期利益密切結合，并隨著情況的改變而不斷調整改進，穩(wěn)定主要管理人員和核心員工隊伍，不斷提升員工的整體素質，實現其人生價值，促進企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。綜上所述，本項目在施工方面存在的風險從風險性質來看，屬于一般性風險，通過采取適當防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時得到補救。 資金風險本項目存在的資金風險可能主要以下兩個方面，一是建設資金未能及時落實和到位，致使項目無法按期實施；二是項目建成后，運營效益差，不能如期收回投資。 經研究分析，建設資金不能及時落實和到位是本項目存在的較大風險。一旦項目開工建設，建設資金不能及時投進，影響工期延長，目前測算的經濟效益指標將會發(fā)生變化。綜上所述，本項目在建設資金方面存在的風險從風險性質來看，屬于較大性風險，需要給予足夠的重視，應充分考慮項目建設資金籌集的難度和擬解決的各種渠道和方法，并制定周密細致、具有可操作性的建設資金籌集方案，以保證項目建設的順利實施；項目運營時存在的效益風險從風險性質來看，屬于一般性風險，通過采取適當防范和補救措施，是可以避免和得到及時挽救的。第十四章 結論與建議 結論經分析研究，本項目建成后可為農九師及周邊地區(qū)提供一個正規(guī)、標準化的物資交易中心，使得該地區(qū)的貿易場所更加趨于合理化，從而推進農九師交易市場向規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化、信息化方向發(fā)展。本項目的建設符合國家和某地區(qū)的有關政策及總體發(fā)展規(guī)劃，建設內容合理，外部建設條件良好。對農九師的經濟發(fā)展將起到積極作用。 存在問題及建議物流園項目系基礎設施投資項目，投資較大，回收周期較長，且社會效益較經濟效益突出，因此需要得到國家在相應政策上的大力支持，并獲取適當的政策傾斜。由于投資較大，建設周期與回收周期較長，故投資風險較大，所以在投資過程中應根據各方面實際情況靈活調整建設內容和投資進度，在最大程度滿足市場需求的同時，合理安排建設與資金進度，確保項目安全、穩(wěn)步、健康地發(fā)展，從而最大程度地實出經濟及社會效益。合適的情況下，應爭取政府給予投資收益保障或采取適當形式進行風險補償。目 錄第一章 項目提要 1第二章 項目建設的必要性 8第三章 市場分析 12第五章 項目建設方案 25第六章 公用設施 34第七章 節(jié)能、消防與勞動安全 37第八章 環(huán)境保護及水土保持 39第九章 項目的組織機構與人力資源管理 43第十章 投資估算與資金籌措 46第十一章 項目招標 47第十二章 經濟評價 48第十三章 風險分析 53第十四章 結論與建議 56附表： 經濟評價計算表節(jié)能計算書附圖： 農九師地理位置圖農九師巴克圖工業(yè)園區(qū)現狀平面圖農九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園規(guī)劃平面圖農九師巴克圖工業(yè)園區(qū)物流園庫房、綜合樓方案圖附件： 農九師一六三團《委托書》農九師一六三團《自籌資金承諾函》農九師一六三團《水、電、暖供應承諾函》農九師土管局《土地預審意見書》農九師一六三團《建設用地規(guī)劃許可證》農九師一六三團《建設項目選址意見書》農九師環(huán)保局《建設項目環(huán)境影響登記表》表1