【正文】 竣工驗收三期工程初步設計施工圖設計施工階段施工階段 第十一章 投資估算與資金籌措一、投資估算范圍 本估算包括**汽貿城的建筑安裝、土地征用、前期工程、基礎設施、公建配套設施、綠化等工程的土建工程、設備購置費用，以及項目的其他費用。二、投資估算依據及說明 設備費按詢價或類似工程設備投資估列。 建筑工程費參照《**市建筑工程單位估價表》及當地類似工程概算指標估列。 安裝工程費費依據《全國統(tǒng)一安裝概算定額單位估價表》及類似工程造價調整。其他費用及建筑安裝費用定額按《**市建筑安裝費用定額》及建設部有關規(guī)定執(zhí)行。 不同年份的價格資料均調整至2009年價格水平。 項目單位提供的有關數據。三、項目總投資估算**物流園區(qū)**汽貿城項目建設期2年。 。其中：，土地出讓金1680萬元。 。其中：，工程建設其他費用166萬元。 三期工程建設投資1020萬元。其中：固定資產投資1020萬元。四、資金籌措項目所需資金全部由建設單位自籌解決。第十二章 財務評價 本項目財務評價是根據《建設項目經濟評價方法與參數》(第二版)(國家計委和建設部[1993]530號發(fā))和國家有關政策、法規(guī)進行編制的。一、評價基礎數據本項目建設期2年，經營期10年，計算期12年?；鶞守攧諆炔渴找媛?2％，營業(yè)稅稅率5％，增值稅稅率17％，稅金及附加7％。 生產負荷：投產期第一年60％，第二年80％達產，第三年達到設計銷售能力。生產負荷按各期工程進度，分項測算。 幣種：以人民幣為測算幣種。二、財務評價 營業(yè)收入及稅金估算 本項目的營業(yè)收入包括品牌汽車4S店、汽車超市和配件銷售收入、商務中心經營收入。項目在經濟評價第二年和第三年開始部分經營，第四年開始正式經營。各年營業(yè)稅金及附加估算見表5。 正常經營年份計劃實現銷售收入12600萬元。其中：品牌汽車4S店銷售收入4150萬元；汽車超市銷售收入6500萬元，配件銷售收入975萬元，商務中心經營收入975萬元。 銷售收入計征增值稅，稅率17％，商務中心營業(yè)收入計征營業(yè)稅，稅率5％。城建稅及教育費附加分別按營業(yè)稅的5％和2％計提。 成本估算 總成本費用是指項目生產運營中支出的各項費用，主要包括外購原材料、燃料及動力、工資福利費用、折舊費、修理費以及其它費用(主要包括銷售費用、管理費用)等成本項目。該項目主要采用生產要素估算法測算項目生產成本，按照物料、動力消耗定額，并以同類項目的經驗數據為依據。為了與產品銷售價格相適應，所有原、輔材料、燃料及動力的價格均以項目所在地近幾年市場已實現的價格為基礎，并根據變動趨勢預測到生產期初的價格。，具體構成如下： 汽車及配件采購成本。分析中選取6種適合我國北方地區(qū)銷售的車型，按照目前透明的進行差價和利潤空間，進行測算，年采購成本10340萬元。 外購動力、燃料：按用電量20萬度／年(出售單位用電暫不計)，／度；／年，單價3元／噸(／噸)估列，供熱工程按赤峰地區(qū)市場價格估列。 項目定員88人，其中：管理人員13人，經營人員75人，福利費用按工資的14％計取。 固定資產折舊和無形及其它資產攤銷計算。固定資產折舊按平均年限法計算。(1)土建工程按20年折舊，殘值率為5％；(2)土地使用權按50年進行攤銷； 管理費用包括管理人員工資及福利費用支出及辦公費用支出，參照項目單位經驗數據估列。 銷售費用按銷售收入的2％計算。 經測算，正常經營年份，其中：變動成本10390萬元。 盈利力分析 經測算，項目正常經營年份年實現銷售收入12600萬元，成本費。所得稅按利潤總額25％計算，，盈余公積金按稅后利潤10％計提，公益金按稅后利潤5％計提。％。 正常年份現金流入量為12600萬元，，％，，符合汽貿行業(yè)平均收益水平。各項經營指標都處于良好狀態(tài)，具有較強的盈利能力。 全部投資現金流量表見表7所示，財務指標如下： 全部投資內部收益率：％。 投資回收期(靜態(tài))：。 全投資財務凈現值(ic＝12％)：。 投資利潤率(平均)：％； 投資利稅率(平均)：％。 不確定性分析 (1)、敏感性分析 汽車屬于大宗商品，經濟型、節(jié)能型和環(huán)保型轎車是國家重點扶持行業(yè)。汽車價格對汽車商貿企業(yè)是雙刃劍，銷售價格和采購價格成正比例關系，不存在進價和銷價單因素大幅度漲跌情況，市場價格調整只會對存貨帶來一定影響，故本項目只做了固定資產增加5％和10％，產品銷售價格和經營成本下降5％、上升5％的雙因素敏感性分析。 按單一風險因素考慮，假定其他因素不變，當建設投資增加5％時，％；當建設投資增加10％時，％。 按關聯(lián)風險因素分析，假定其他因素不變，當銷售收入和經營成本同時提高5％％；當銷售收入和經營成本同時減少5％時，％，仍高于基準收益率。 敏感性分析表明經營收入和經營成本為本項目最敏感因素，建議項目單位加強內部管理，提高風險意識，及時捕捉市場信息，積極爭取汽車生產廠家銷售政策和利益補償政策，提升企業(yè)經營業(yè)績。 敏感性分析詳見下表。敏感性分析表變動因素變動幅度(％)財務內部收益率(1RR)財務凈現值(NPV)靜態(tài)投資回收期(年)原方案建設投資+5％+10％經營成本5％銷售收入經營成本5％銷售收入 (2)、盈虧平衡點 在財務上也叫保本經營點，以百分數表述，可以計算以生產負荷表示的盈虧平衡點、生產量表示的盈虧平衡點或以銷售收入表示的盈虧平衡點。本項目僅以生產能力利用率進行盈虧平衡點分析，結果表明，％就可實現盈虧平衡，說明具有較強的盈利能力。 BEP(生產能力利用率) ＝年固定成本／(年營業(yè)收入—年可變成本—年營業(yè)稅金)X 100％＝％三、財務評價結論 從以上各項財務評價指標中可看出，本項目財務內部收益率高于基準收益率；財務凈現值為為正值；投資回收期合理；項目投資利潤率、投資利稅率，均高于行業(yè)平均指標；項目具有穩(wěn)定的現金流，具有較強的償債能力；項目盈虧平衡分析表明，項目生產能力利用率為％，敏感性分析表明具有較強的抗風險能力。財務分析可行。第十三章 社會效益評價汽貿行業(yè)能有效刺激消費，拉動內需。項目對投資的拉動眾所周知，三十年來拉動中國經濟高速增長的一直是投資、出口、消費三駕馬車，目前我們正面臨全球性的金融危機，而且金融危機的影響正在向實體經濟漫延，歐、美等世界主要發(fā)達國家都開始了嚴重的經濟衰退，這對中國的出口影響是非常巨大的。從2009年第三、四季度的對外貿易數據上可以完全印證這一點，消費一直是中國經濟增長的軟脅，受失業(yè)、減薪、股市、樓市低迷及其它收入預期減少的影響，國內居民消費在短時間內難以有快速的增長，繼續(xù)拉動經濟高速增長的重擔這一次又將由投資來完成。 1998年當我國面臨亞洲金融危機的時候，中國正府采取了積極的財政政策，擴大政府投資。中國經濟在亞洲一枝獨秀，今天中國的國力更強了，在世界的影響更大了，需要承擔的國際責任也更多了，中央政府已明確出臺政策，投資4萬億來拉動中國經濟，在未來35年，加大投資力度將是各區(qū)域各級政府首當其沖的任務。 帶動商業(yè)、服務業(yè)整體水平的提升。 根據**旗新的城市總體規(guī)劃，**旗正在實現經濟轉型，最重要的特征就是大力發(fā)展工業(yè)、物流業(yè)和現代服務業(yè)。汽車消費已成為人們的重點消費，在國民經濟中所占比例越來越高。**汽貿城整合了汽車銷售、汽車后市場服務、汽車商務及汽車文化、汽車旅游等多層次綜合汽車業(yè)態(tài)，對**旗第三產業(yè)規(guī)模的擴大，品質的提升及輻射能力的增強，其意義是深遠和重大的。帶動相關產業(yè)的發(fā)展。該項目的實施，有利于帶動當地種植業(yè)、食品加工業(yè)、包裝業(yè)、運輸業(yè)等相關產業(yè)的發(fā)展，可直接提供勞動就業(yè)崗位88人，而且?guī)恿讼嚓P產業(yè)經濟效益的提高，為當地經濟的發(fā)展拓展了稅源，促使相關企業(yè)稅收貢獻率的增加。第十四章 結論與建議 一、項目結論 建設目標明確，符合國家產業(yè)政策和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于刺激消費、拉動內需，有利于調整和改善**旗以及赤峰南部旗縣的投資環(huán)境和消費環(huán)境，有利于提高人民整體生活水平和生活質量，解決了汽車消費的后顧之憂，為汽車走進千家萬戶提供了基礎條件；有利于企業(yè)捉高產能，增強綜合競爭力，實現又好又快發(fā)展。項目具有較好的經濟和社會效益，項目建設可行。 投資規(guī)模適宜，結構合理。該項目的建設規(guī)模是在市場調查的基礎上結合企業(yè)實際情況，經過了充分地論證后確定的，產業(yè)結構和建設規(guī)模都較為合理。 項目建設設計方案合理，工藝設備先進適用。該項目的設計方案采取了適合當地自然條件和技術水平的品種、工藝和設備，達到了先進性、適用性和可操作性的統(tǒng)一。總之，該項目建設方案合理，工藝技術先進、各項技術指標均優(yōu)于行業(yè)標準，效益顯著，通過項目實施將加快**旗汽貿行業(yè)的發(fā)展，對當地產業(yè)結構調整、國民經濟和社會發(fā)展具有極為重要的推動作用。二、項目建議 影響項目成敗的因素很多，如管理、技術、市場、資金等等，但就該項目而言，管理是較為關鍵的因素，因而項目要加強管理，提高項目的管理效率和效能。 在項目建設過程中，需要進一步加強人員的培訓和學習工作，以確保公司的長遠發(fā)展。附錄 附表： 附表1：投資估算表； 附表2：土建工程投資明細表；附表3：工程其他費用投資估算表；附表4：資金籌措與使用計劃表；附表5：固定資產折舊、無形資產和其他資產攤銷估算表；附表6：總成本費用估算表；附表7：銷售(營業(yè))收入、銷售(營業(yè))稅金及附加和增值稅估算表；附表8：利潤及利潤分配表；附表9：項目投資現金流量表。附件：