【正文】 施工階段竣工驗(yàn)收三期工程初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工階段施工階段 第十一章 投資估算與資金籌措一、投資估算范圍 本估算包括**汽貿(mào)城的建筑安裝、土地征用、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施、綠化等工程的土建工程、設(shè)備購置費(fèi)用，以及項(xiàng)目的其他費(fèi)用。二、投資估算依據(jù)及說明 設(shè)備費(fèi)按詢價(jià)或類似工程設(shè)備投資估列。 建筑工程費(fèi)參照《**市建筑工程單位估價(jià)表》及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估列。 安裝工程費(fèi)費(fèi)依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝概算定額單位估價(jià)表》及類似工程造價(jià)調(diào)整。其他費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額按《**市建筑安裝費(fèi)用定額》及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 不同年份的價(jià)格資料均調(diào)整至2009年價(jià)格水平。 項(xiàng)目單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。三、項(xiàng)目總投資估算某物流園區(qū)汽貿(mào)城項(xiàng)目建設(shè)期2年。 。其中：，土地出讓金1680萬元。 。其中：，工程建設(shè)其他費(fèi)用166萬元。 三期工程建設(shè)投資1020萬元。其中：固定資產(chǎn)投資1020萬元。四、資金籌措項(xiàng)目所需資金全部由建設(shè)單位自籌解決。第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)(國家計(jì)委和建設(shè)部[1993]530號(hào)發(fā))和國家有關(guān)政策、法規(guī)進(jìn)行編制的。一、評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)期2年，經(jīng)營期10年，計(jì)算期12年?；鶞?zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率12％，營業(yè)稅稅率5％，增值稅稅率17％，稅金及附加7％。 生產(chǎn)負(fù)荷：投產(chǎn)期第一年60％，第二年80％達(dá)產(chǎn)，第三年達(dá)到設(shè)計(jì)銷售能力。生產(chǎn)負(fù)荷按各期工程進(jìn)度，分項(xiàng)測(cè)算。 幣種：以人民幣為測(cè)算幣種。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 營業(yè)收入及稅金估算 本項(xiàng)目的營業(yè)收入包括品牌汽車4S店、汽車超市和配件銷售收入、商務(wù)中心經(jīng)營收入。項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第二年和第三年開始部分經(jīng)營，第四年開始正式經(jīng)營。各年?duì)I業(yè)稅金及附加估算見表5。 正常經(jīng)營年份計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售收入12600萬元。其中：品牌汽車4S店銷售收入4150萬元；汽車超市銷售收入6500萬元，配件銷售收入975萬元，商務(wù)中心經(jīng)營收入975萬元。 銷售收入計(jì)征增值稅，稅率17％，商務(wù)中心營業(yè)收入計(jì)征營業(yè)稅，稅率5％。城建稅及教育費(fèi)附加分別按營業(yè)稅的5％和2％計(jì)提。 成本估算 總成本費(fèi)用是指項(xiàng)目生產(chǎn)運(yùn)營中支出的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括外購原材料、燃料及動(dòng)力、工資福利費(fèi)用、折舊費(fèi)、修理費(fèi)以及其它費(fèi)用(主要包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用)等成本項(xiàng)目。該項(xiàng)目主要采用生產(chǎn)要素估算法測(cè)算項(xiàng)目生產(chǎn)成本，按照物料、動(dòng)力消耗定額，并以同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為依據(jù)。為了與產(chǎn)品銷售價(jià)格相適應(yīng)，所有原、輔材料、燃料及動(dòng)力的價(jià)格均以項(xiàng)目所在地近幾年市場已實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為基礎(chǔ)，并根據(jù)變動(dòng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)到生產(chǎn)期初的價(jià)格。，具體構(gòu)成如下： 汽車及配件采購成本。分析中選取6種適合我國北方地區(qū)銷售的車型，按照目前透明的進(jìn)行差價(jià)和利潤空間，進(jìn)行測(cè)算，年采購成本10340萬元。 外購動(dòng)力、燃料：按用電量20萬度／年(出售單位用電暫不計(jì))，／度；／年，單價(jià)3元／噸(／噸)估列，供熱工程按赤峰地區(qū)市場價(jià)格估列。 項(xiàng)目定員88人，其中：管理人員13人，經(jīng)營人員75人，福利費(fèi)用按工資的14％計(jì)取。 固定資產(chǎn)折舊和無形及其它資產(chǎn)攤銷計(jì)算。固定資產(chǎn)折舊按平均年限法計(jì)算。(1)土建工程按20年折舊，殘值率為5％；(2)土地使用權(quán)按50年進(jìn)行攤銷； 管理費(fèi)用包括管理人員工資及福利費(fèi)用支出及辦公費(fèi)用支出，參照項(xiàng)目單位經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估列。 銷售費(fèi)用按銷售收入的2％計(jì)算。 經(jīng)測(cè)算，正常經(jīng)營年份，其中：變動(dòng)成本10390萬元。 盈利力分析 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目正常經(jīng)營年份年實(shí)現(xiàn)銷售收入12600萬元，成本費(fèi)。所得稅按利潤總額25％計(jì)算，，盈余公積金按稅后利潤10％計(jì)提，公益金按稅后利潤5％計(jì)提。％。 正常年份現(xiàn)金流入量為12600萬元，，％，，符合汽貿(mào)行業(yè)平均收益水平。各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)都處于良好狀態(tài)，具有較強(qiáng)的盈利能力。 全部投資現(xiàn)金流量表見表7所示，財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： 全部投資內(nèi)部收益率：％。 投資回收期(靜態(tài))：。 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic＝12％)：。 投資利潤率(平均)：％； 投資利稅率(平均)：％。 不確定性分析 (1)、敏感性分析 汽車屬于大宗商品，經(jīng)濟(jì)型、節(jié)能型和環(huán)保型轎車是國家重點(diǎn)扶持行業(yè)。汽車價(jià)格對(duì)汽車商貿(mào)企業(yè)是雙刃劍，銷售價(jià)格和采購價(jià)格成正比例關(guān)系，不存在進(jìn)價(jià)和銷價(jià)單因素大幅度漲跌情況，市場價(jià)格調(diào)整只會(huì)對(duì)存貨帶來一定影響，故本項(xiàng)目只做了固定資產(chǎn)增加5％和10％，產(chǎn)品銷售價(jià)格和經(jīng)營成本下降5％、上升5％的雙因素敏感性分析。 按單一風(fēng)險(xiǎn)因素考慮，假定其他因素不變，當(dāng)建設(shè)投資增加5％時(shí)，％；當(dāng)建設(shè)投資增加10％時(shí)，％。 按關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)因素分析，假定其他因素不變，當(dāng)銷售收入和經(jīng)營成本同時(shí)提高5％％；當(dāng)銷售收入和經(jīng)營成本同時(shí)減少5％時(shí)，％，仍高于基準(zhǔn)收益率。 敏感性分析表明經(jīng)營收入和經(jīng)營成本為本項(xiàng)目最敏感因素，建議項(xiàng)目單位加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，及時(shí)捕捉市場信息，積極爭取汽車生產(chǎn)廠家銷售政策和利益補(bǔ)償政策，提升企業(yè)經(jīng)營業(yè)績。 敏感性分析詳見下表。敏感性分析表變動(dòng)因素變動(dòng)幅度(％)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(1RR)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)靜態(tài)投資回收期(年)原方案建設(shè)投資+5％+10％經(jīng)營成本5％銷售收入經(jīng)營成本5％銷售收入 (2)、盈虧平衡點(diǎn) 在財(cái)務(wù)上也叫保本經(jīng)營點(diǎn)，以百分?jǐn)?shù)表述，可以計(jì)算以生產(chǎn)負(fù)荷表示的盈虧平衡點(diǎn)、生產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)或以銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn)。本項(xiàng)目僅以生產(chǎn)能力利用率進(jìn)行盈虧平衡點(diǎn)分析，結(jié)果表明，％就可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，說明具有較強(qiáng)的盈利能力。 BEP(生產(chǎn)能力利用率) ＝年固定成本／(年?duì)I業(yè)收入—年可變成本—年?duì)I業(yè)稅金)X 100％＝％三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 從以上各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中可看出，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為為正值；投資回收期合理；項(xiàng)目投資利潤率、投資利稅率，均高于行業(yè)平均指標(biāo)；項(xiàng)目具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具有較強(qiáng)的償債能力；項(xiàng)目盈虧平衡分析表明，項(xiàng)目生產(chǎn)能力利用率為％，敏感性分析表明具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。財(cái)務(wù)分析可行。第十三章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)汽貿(mào)行業(yè)能有效刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。項(xiàng)目對(duì)投資的拉動(dòng)眾所周知，三十年來拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)高速增長的一直是投資、出口、消費(fèi)三駕馬車，目前我們正面臨全球性的金融危機(jī)，而且金融危機(jī)的影響正在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)漫延，歐、美等世界主要發(fā)達(dá)國家都開始了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退，這對(duì)中國的出口影響是非常巨大的。從2009年第三、四季度的對(duì)外貿(mào)易數(shù)據(jù)上可以完全印證這一點(diǎn)，消費(fèi)一直是中國經(jīng)濟(jì)增長的軟脅，受失業(yè)、減薪、股市、樓市低迷及其它收入預(yù)期減少的影響，國內(nèi)居民消費(fèi)在短時(shí)間內(nèi)難以有快速的增長，繼續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長的重?fù)?dān)這一次又將由投資來完成。 1998年當(dāng)我國面臨亞洲金融危機(jī)的時(shí)候，中國正府采取了積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大政府投資。中國經(jīng)濟(jì)在亞洲一枝獨(dú)秀，今天中國的國力更強(qiáng)了，在世界的影響更大了，需要承擔(dān)的國際責(zé)任也更多了，中央政府已明確出臺(tái)政策，投資4萬億來拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)，在未來35年，加大投資力度將是各區(qū)域各級(jí)政府首當(dāng)其沖的任務(wù)。 帶動(dòng)商業(yè)、服務(wù)業(yè)整體水平的提升。 根據(jù)某新的城市總體規(guī)劃，某正在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，最重要的特征就是大力發(fā)展工業(yè)、物流業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。汽車消費(fèi)已成為人們的重點(diǎn)消費(fèi)，在國民經(jīng)濟(jì)中所占比例越來越高。**汽貿(mào)城整合了汽車銷售、汽車后市場服務(wù)、汽車商務(wù)及汽車文化、汽車旅游等多層次綜合汽車業(yè)態(tài)，對(duì)某第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，品質(zhì)的提升及輻射能力的增強(qiáng)，其意義是深遠(yuǎn)和重大的。帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。該項(xiàng)目的實(shí)施，有利于帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤N植業(yè)、食品加工業(yè)、包裝業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可直接提供勞動(dòng)就業(yè)崗位88人，而且?guī)?dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展拓展了稅源，促使相關(guān)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率的增加。第十四章 結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目結(jié)論 建設(shè)目標(biāo)明確，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需，有利于調(diào)整和改善某以及赤峰南部旗縣的投資環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境，有利于提高人民整體生活水平和生活質(zhì)量，解決了汽車消費(fèi)的后顧之憂，為汽車走進(jìn)千家萬戶提供了基礎(chǔ)條件；有利于企業(yè)捉高產(chǎn)能，增強(qiáng)綜合競爭力，實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展。項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，項(xiàng)目建設(shè)可行。 投資規(guī)模適宜，結(jié)構(gòu)合理。該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模是在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，經(jīng)過了充分地論證后確定的，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和建設(shè)規(guī)模都較為合理。 項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)方案合理，工藝設(shè)備先進(jìn)適用。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案采取了適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件和技術(shù)水平的品種、工藝和設(shè)備，達(dá)到了先進(jìn)性、適用性和可操作性的統(tǒng)一?？傊擁?xiàng)目建設(shè)方案合理，工藝技術(shù)先進(jìn)、各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)均優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，效益顯著，通過項(xiàng)目實(shí)施將加快某汽貿(mào)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有極為重要的推動(dòng)作用。二、項(xiàng)目建議 影響項(xiàng)目成敗的因素很多，如管理、技術(shù)、市場、資金等等，但就該項(xiàng)目而言，管理是較為關(guān)鍵的因素，因而項(xiàng)目要加強(qiáng)管理，提高項(xiàng)目的管理效率和效能。 在項(xiàng)目建設(shè)過程中，需要進(jìn)一步加強(qiáng)人員的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)工作，以確保公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。附錄 附表： 附表1：投資估算表； 附表2：土建工程投資明細(xì)表；附表3：工程其他費(fèi)用投資估算表；附表4：資金籌措與使用計(jì)劃表；附表5：固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷估算表；附表6：總成本費(fèi)用估算表；附表7：銷售(營業(yè))收入、銷售(營業(yè))稅金及附加和增值稅估算表；附表8：利潤及利潤分配表；附表9：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表。附件：