【正文】 (6)**商務(wù)中心 建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格，典雅大方，流線似的造型又使該商務(wù)中心顯得活潑而有生機(jī)，裝修考究，每一個細(xì)節(jié)的設(shè)計都與汽車息息相關(guān)，充分體現(xiàn)出汽車文化的妙趣橫生和動感，與汽貿(mào)城整體風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。第六章 公用工程一、供配電**汽貿(mào)城在某物流園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，園區(qū)統(tǒng)一建設(shè)配電站。三、消防 項目面積較大，且內(nèi)部易燃易爆品甚多，應(yīng)增加消防設(shè)施的設(shè)置，汽貿(mào)城內(nèi)部設(shè)置消防栓，室外消防栓沿道路設(shè)置，間距不大于120米，用水量20L／s；室內(nèi)各層均應(yīng)設(shè)置室內(nèi)消防栓，用水量最大30L／s。四、排水 汽貿(mào)城為綜合性汽車經(jīng)銷單位，不會對水資源造成污染，生活用廢水可直接排入園區(qū)內(nèi)地下污水管網(wǎng)。此外，還有少量的清洗油污，酒店的含油污水和油煙廢氣、商品的包裝材料。 廢水。該項目的用水主要為市政給水，年用水量為100噸，其廢水排放量按用水量的90％計算，則為90萬噸。 廢棄物 主要廢棄物是員工、顧客丟棄的生活垃圾，此外還有銷售商品的包裝廢棄物。二、治理措施 廢水治理 飲食污水和汽車檢修污水都含有油分，不能直接排放，要進(jìn)行過濾處理，隔渣隔油后再與生活污水一起作生化處理。 廢氣治理 在餐廳廚房設(shè)置油煙凈化設(shè)備處理油煙廢氣，使其達(dá)到《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(DB4427—89)的相應(yīng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。這樣既可消除廢氣，又可美化環(huán)境。 在汽貿(mào)城內(nèi)設(shè)置垃圾桶、清潔車等設(shè)施設(shè)備，并配置清潔人員及時清掃、分類、集中，每天由垃圾車運送到市政垃圾處理場進(jìn)行無害化處理。而對于包裝廢棄物可由工作人員綜合利用制作成城鎮(zhèn)內(nèi)的建筑添加物或裝飾或者作為可回收利用資源處理。第八章 節(jié)能措施一、設(shè)計依據(jù)： 《中華人民共和國節(jié)約能源法》 《節(jié)約能源管理暫行條例》 國家計劃委員會計交能[1997]2542號《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行研究報告“節(jié)能篇(章)”編制及評估的規(guī)定》。二、主要節(jié)能措施各建筑物盡可能采用南北朝向，有利于建筑物的采光和自然通風(fēng)。 工程采用的工藝路線合理，可充分節(jié)約能量。 嚴(yán)格遵守計量法規(guī)，做到三級計量，并加強(qiáng)對生產(chǎn)各工序的能耗管理，落實能耗承包制度，同時對職工加強(qiáng)節(jié)能教育，提高職工節(jié)能意識。工藝設(shè)備布置充分利用高低位差，減少動力設(shè)備及能耗費用。第九章 組織機(jī)構(gòu)與勞動定員一、組織機(jī)構(gòu) 依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度組建，該項目實行實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。工程設(shè)計、施工、設(shè)備購置安裝等工作，均按照招投標(biāo)、建設(shè)監(jiān)理制和合同管理制的規(guī)定執(zhí)行，確保工程進(jìn)度和質(zhì)量要求。項目建成后，企業(yè)主要設(shè)置總經(jīng)理辦、人力資源部、財務(wù)部、業(yè)務(wù)部、策劃部、餐飲部等。組織機(jī)構(gòu)圖如下：董事會總經(jīng)理經(jīng)理辦公室　人力資源部財務(wù)部業(yè)務(wù)部策劃部餐飲部　4S店、汽車超市等售后服務(wù)及汽車修配**商務(wù)中心二、勞動定員根據(jù)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，勞動定員為88人，擬分為管理層5人，中層管理層8人，普通員工75人。 人力資源部，定員1人，負(fù)責(zé)公司的人力資源配置， 日?？己?，工作統(tǒng)籌等。 業(yè)務(wù)部，定員7人，負(fù)責(zé)4S店、汽車超市、汽車配件超市、二手車交易等經(jīng)營部門的管理和服務(wù)。 餐飲部，定員1人，負(fù)責(zé)商務(wù)中心的經(jīng)營和管理。 專業(yè)技術(shù)人員和一般工作人員均從當(dāng)?shù)卣衅?，對具有相關(guān)工作經(jīng)驗的人員將優(yōu)先考慮。 為滿足項目建成后的經(jīng)營、管理和技術(shù)要求，將做到培訓(xùn)先行，在設(shè)備安裝和調(diào)試時，各主要設(shè)備使用人員即可進(jìn)行崗前技能培訓(xùn)，對各服務(wù)崗位人員進(jìn)行崗前訓(xùn)練，并經(jīng)考核合格，方準(zhǔn)上崗，以保證項目順利實施。工作人員每年至少進(jìn)行一次健康檢查，必要時進(jìn)行臨時檢查，新上崗或臨時上崗員工，必須經(jīng)健康檢查取得健康合格證方可上崗工作，并建立員工健康檔案。第十章 實施進(jìn)度一、實施進(jìn)度項目建設(shè)期二年。一期工程2010年7—8月，完成項目初步設(shè)計；2010年9—10月，在初步設(shè)計獲得批準(zhǔn)后，完成施工圖設(shè)計。 2011年7月，一期工程竣工，投入使用。 2011年6月，準(zhǔn)備進(jìn)場施工所需專用工具、設(shè)備，簽訂有關(guān)合同，進(jìn)場準(zhǔn)備，三通一平工作； 2011年7一11月，完成土建、水電安裝施工，設(shè)備、電器、易耗品定購按照，人員培訓(xùn)。 三期工程 2012年1月，完成項目初步設(shè)計；2012年2—3月，在初步設(shè)計獲得批準(zhǔn)后，完成施工圖設(shè)計。2012年7月，三期工程全部竣工，投入使用。二、投資估算依據(jù)及說明 設(shè)備費按詢價或類似工程設(shè)備投資估列。 安裝工程費費依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝概算定額單位估價表》及類似工程造價調(diào)整。 不同年份的價格資料均調(diào)整至2009年價格水平。三、項目總投資估算某物流園區(qū)汽貿(mào)城項目建設(shè)期2年。其中：，土地出讓金1680萬元。其中：，工程建設(shè)其他費用166萬元。其中：固定資產(chǎn)投資1020萬元。第十二章 財務(wù)評價 本項目財務(wù)評價是根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第二版)(國家計委和建設(shè)部[1993]530號發(fā))和國家有關(guān)政策、法規(guī)進(jìn)行編制的?；鶞?zhǔn)財務(wù)內(nèi)部收益率12％，營業(yè)稅稅率5％，增值稅稅率17％，稅金及附加7％。生產(chǎn)負(fù)荷按各期工程進(jìn)度，分項測算。二、財務(wù)評價 營業(yè)收入及稅金估算 本項目的營業(yè)收入包括品牌汽車4S店、汽車超市和配件銷售收入、商務(wù)中心經(jīng)營收入。各年營業(yè)稅金及附加估算見表5。其中：品牌汽車4S店銷售收入4150萬元；汽車超市銷售收入6500萬元，配件銷售收入975萬元，商務(wù)中心經(jīng)營收入975萬元。城建稅及教育費附加分別按營業(yè)稅的5％和2％計提。該項目主要采用生產(chǎn)要素估算法測算項目生產(chǎn)成本，按照物料、動力消耗定額，并以同類項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為依據(jù)。具體構(gòu)成如下： 汽車及配件采購成本。 外購動力、燃料：按用電量20萬度／年(出售單位用電暫不計)，／度；／年，單價3元／噸(／噸)估列，供熱工程按赤峰地區(qū)市場價格估列。 固定資產(chǎn)折舊和無形及其它資產(chǎn)攤銷計算。(1)土建工程按20年折舊，殘值率為5％；(2)土地使用權(quán)按50年進(jìn)行攤銷； 管理費用包括管理人員工資及福利費用支出及辦公費用支出，參照項目單位經(jīng)驗數(shù)據(jù)估列。 經(jīng)測算，正常經(jīng)營年份，其中：變動成本10390萬元。所得稅按利潤總額25％計算，盈余公積金按稅后利潤10％計提，公益金按稅后利潤5％計提。 正常年份現(xiàn)金流入量為12600萬元，％，符合汽貿(mào)行業(yè)平均收益水平。 全部投資現(xiàn)金流量表見表7所示，財務(wù)指標(biāo)如下： 全部投資內(nèi)部收益率：％。 全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(ic＝12％)：。 不確定性分析 (1)、敏感性分析 汽車屬于大宗商品，經(jīng)濟(jì)型、節(jié)能型和環(huán)保型轎車是國家重點扶持行業(yè)。 按單一風(fēng)險因素考慮，假定其他因素不變，當(dāng)建設(shè)投資增加5％時，％；當(dāng)建設(shè)投資增加10％時，％。 敏感性分析表明經(jīng)營收入和經(jīng)營成本為本項目最敏感因素，建議項目單位加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高風(fēng)險意識，及時捕捉市場信息，積極爭取汽車生產(chǎn)廠家銷售政策和利益補(bǔ)償政策，提升企業(yè)經(jīng)營業(yè)績。敏感性分析表變動因素變動幅度(％)財務(wù)內(nèi)部收益率(1RR)財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)靜態(tài)投資回收期(年)原方案建設(shè)投資+5％+10％經(jīng)營成本5％銷售收入經(jīng)營成本5％銷售收入 (2)、盈虧平衡點 在財務(wù)上也叫保本經(jīng)營點，以百分?jǐn)?shù)表述，可以計算以生產(chǎn)負(fù)荷表示的盈虧平衡點、生產(chǎn)量表示的盈虧平衡點或以銷售收入表示的盈虧平衡點。 BEP(生產(chǎn)能力利用率) ＝年固定成本／(年營業(yè)收入—年可變成本—年營業(yè)稅金)X 100％＝％三、財務(wù)評價結(jié)論 從以上各項財務(wù)評價指標(biāo)中可看出，本項目財務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率；財務(wù)凈現(xiàn)值為為正值；投資回收期合理；項目投資利潤率、投資利稅率，均高于行業(yè)平均指標(biāo)；項目具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具有較強(qiáng)的償債能力；項目盈虧平衡分析表明，項目生產(chǎn)能力利用率為％，敏感性分析表明具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。第十三章 社會效益評價汽貿(mào)行業(yè)能有效刺激消費，拉動內(nèi)需。從2009年第三、四季度的對外貿(mào)易數(shù)據(jù)上可以完全印證這一點，消費一直是中國經(jīng)濟(jì)增長的軟脅，受失業(yè)、減薪、股市、樓市低迷及其它收入預(yù)期減少的影響，國內(nèi)居民消費在短時間內(nèi)難以有快速的增長，繼續(xù)拉動經(jīng)濟(jì)高速增長的重?fù)?dān)這一次又將由投資來完成。中國經(jīng)濟(jì)在亞洲一枝獨秀，今天中國的國力更強(qiáng)了，在世界的影響更大了，需要承擔(dān)的國際責(zé)任也更多了，中央政府已明確出臺政策，投資4萬億來拉動中國經(jīng)濟(jì)，在未來35年，加大投資力度將是各區(qū)域各級政府首當(dāng)其沖的任務(wù)。 根據(jù)某新的城市總體規(guī)劃，某正在實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，最重要的特征就是大力發(fā)展工業(yè)、物流業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。**汽貿(mào)城整合了汽車銷售、汽車后市場服務(wù)、汽車商務(wù)及汽車文化、汽車旅游等多層次綜合汽車業(yè)態(tài)，對某第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，品質(zhì)的提升及輻射能力的增強(qiáng)，其意義是深遠(yuǎn)和重大的。該項目的實施，有利于帶動當(dāng)?shù)胤N植業(yè)、食品加工業(yè)、包裝業(yè)、運輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可直接提供勞動就業(yè)崗位88人，而且?guī)恿讼嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展拓展了稅源，促使相關(guān)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率的增加。項目具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會效益，項目建設(shè)可行。該項目的建設(shè)規(guī)模是在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)實際情況，經(jīng)過了充分地論證后確定的，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和建設(shè)規(guī)模都較為合理。該項目的設(shè)計方案采取了適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件和技術(shù)水平的品種、工藝和設(shè)備，達(dá)到了先進(jìn)性、適用性和可操作性的統(tǒng)一。二、項目建議 影響項目成敗的因素很多，如管理、技術(shù)、市場、資金等等，但就該項目而言，管理是較為關(guān)鍵的因素，因而項目要加強(qiáng)管理，提高項目的管理效率和效能。附錄 附表： 附表1：投資估算表； 附表2：土建工程投資明細(xì)表；附表3：工程其他費用投資估算表；附表4：資金籌措與使用計劃表；附表5：固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷估算表；附表6：總成本費用估算表；附表7：銷售(營業(yè))收入、銷售(營業(yè))稅金及附加和增值稅估算表；附表8：利潤及利潤分配表；附表9：項目投資現(xiàn)