恒生大廈樓盤策劃-資料下載頁
2025-05-14 03:21本頁面
【正文】 M2—M2M2200M2—300M250%45%%%時代名仕樓160M2—170M2200M2—220M2240M2—300M2350M2—21%67%6%6%龍港國際中心三房兩廳四房兩廳M2—M2M2—M238%62%新大陸廣場三房兩廳四房兩廳M2—M2M280%20%七、競爭對手戶型結(jié)構(gòu)、配比優(yōu)劣勢分析物業(yè)名稱優(yōu)勢劣勢新進貴山苑A戶型：面積配比恰當，無黑房B戶型：有主衛(wèi)、儲藏室C戶型：有主衛(wèi)、走入式衣柜、工人房D戶型：有主衛(wèi)、儲藏室、觀景陽臺、生活陽臺E戶型：有主衛(wèi)、無黑衛(wèi)A戶型：無主衛(wèi)B戶型：廚房面積過大C戶型：有黑衛(wèi)D戶型：有黑衛(wèi)E戶型：廳不方正所有戶型都沒有做到浴、廁分離海恒貴山園天恒城市花園天景園：A、B、D主臥有轉(zhuǎn)角觀景陽臺C、D有主衛(wèi)天恒大廈南座：都有主衛(wèi)天景園：A、B餐廳相對，C戶型餐廳、衛(wèi)生間相對，私密性差天恒大廈南座：A、B衛(wèi)生間相對，D、E餐廳、書房和衛(wèi)生間相對，私密性差。所有戶型都沒有走入式衣柜時代名仕樓室內(nèi)梁較粗大，且有黑房龍港國際中心都有主衛(wèi)A、C有黑衛(wèi)；A、B浴室相對，臥室對廚房；C、D臥室對浴室；E、F臥室對浴室，私密性極差新大陸廣場A、C、D、E另備工人用房和生活陽臺；B另備更衣房、工人用房和生活陽臺；A、C主臥房有轉(zhuǎn)角陽臺室內(nèi)梁較粗大，異型房較多國際企業(yè)中心一期項目開發(fā)計劃書一、項目概況本項目位于關山二路以西，武昌煤氣廠以東，為國際企業(yè)中心北區(qū)?？偯娣e為60722平方米（約95畝），扣除代征道路后，實際可用地為49138平方米（）。二、目標客戶的描述完成資本原始積累后，有能力購置物業(yè)進行事業(yè)擴展的中小型企業(yè)。行業(yè)特征為低噪音、無異味的電子、信息工程等；用途為研發(fā)及辦公。三、項目定位本項目應成為具有良好景觀和設施配套，便于企業(yè)經(jīng)營，滿足企業(yè)形象需求的優(yōu)質(zhì)研發(fā)區(qū)。其市場空間在于切入寫字樓與數(shù)碼港之間的市場空檔，以相對低廉的價格提供寫字樓的品質(zhì)建筑風格：簡約、具科技感、顯示現(xiàn)代化的辦公形象、每棟建筑具有良好的可識別性道路系統(tǒng)：以效率為先，可便捷直達每棟辦公樓?？燔嚨缹挾纫?米為宜，每側(cè)人行道寬度為2米左右。配套設施：考慮企業(yè)會所、集中停車場、籃球場、網(wǎng)球場和室外公共交流區(qū)。配套的重點是企業(yè)會所，其內(nèi)設置多功能廳、健身及餐飲功能，以滿足企業(yè)對外活動需要。景觀系統(tǒng)：以道路兩側(cè)綠化及庭院綠化為主，形成良好的交通景觀和空間效果。局部考慮設置水景點綴。布置籃球場等體育設施。四、開發(fā)計劃及成本分析根據(jù)實際用地面積，考慮與煤氣廠的隔離情況，預計該地塊可開發(fā)面積為54000平方米。其中會所約為4000平方米，實際可銷售面積為50000平方米。開發(fā)計劃2003年2月完成方案設計和報批2003年3月10日前完成市政管線及首期三個組團（面積約29000平方米）的施工圖設計2003年3月5月銷售準備期：模型、3D動畫片、宣傳冊及廣告計劃；銷售人員的培訓和銷售價格體系的確定；按揭銀行的選擇。2003年4月10日前完成施工圖報審；施工、監(jiān)理招標，辦理建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；完成景觀設計2003年5月前首期組團開工，同時進行外圍景觀施工，參觀走廊的設置2003年6月開始內(nèi)部推介，推介價：1900元/平方米，銷售價95折2003年7月進入正式銷售，起價：元/平方米，均價：元/平方米2003年8月進行水電報裝，土建工程完工2003年7月底完成余下施工圖的設計和審批手續(xù)2003年9月，二期組團（2萬平方米）開工，會所開工2003年10月，完成景觀施工和市政配套，首期組團建成2003年11月，會所進入裝修2003年11月，起價：元/平方米，均價：元/平方米，二期開盤2004年1月，二期組團進行土建工程完工2004年3月底，國際企業(yè)中心研發(fā)區(qū)建成2004年6月，應累計實現(xiàn)銷售25000平方米2004年12月，全部銷售完成成本分析國際企業(yè)中心建設投資估算表序號費用名稱計量單位規(guī)模指標（㎡）單項指標（元/㎡）估算投資（萬元）備注1土地費用1419三通一平費㎡515985地價㎡50000按每畝18萬元計算土地費用樓面價2前期費用土地測量、地質(zhì)勘測費㎡540003建設規(guī)劃設計費㎡25135施工圖審查費（抗震、技術(shù)安全檢查）設計費2%前期費用樓面價3取得規(guī)劃許可證前的規(guī)費54垃圾處理費㎡540001054前期規(guī)費樓面價104工程造價主體部分㎡54000土建工程㎡6203348門窗㎡39按建筑面積15%（8100㎡）；彩鋁單層窗260元/㎡計算外墻㎡80432按建筑面積80%（43200㎡）；100元/㎡計算電梯安裝㎡420按12部計算不可預見費取3%主體部分樓面價建設配套費㎡區(qū)內(nèi)道路排水、停車場等㎡5400080432綠化工程㎡50270市政配套㎡70378不可預見費取3%建設配套費樓面價206工程造價樓面價5建設期間稅費202質(zhì)量監(jiān)督費600540002%建設單位管理費30約設計費的40%發(fā)展新型墻體材料專用費用㎡540003商品混凝土保證金10建設工程竣工檔案保證金㎡54000工程監(jiān)理費30約設計費的40%衛(wèi)生防疫審查費㎡540009滅鼠費㎡54000規(guī)費樓面價6會所分攤費用400按會所造價1/3會所分攤㎡50000807管理費用工程投資%管理費用樓面價8財務費用總投資6%2財務費用樓面價9營業(yè)稅均價2000元113%10綜合造價綜合造價樓面價以2000元/平方米均價計算，%。五、資金安排計劃銷售安排按以下銷售價格預計：均價1850元：實現(xiàn)20000平方米，總價：3700萬元均價2100元：實現(xiàn)30000平方米，總價：6300萬元會所按800萬元作價轉(zhuǎn)入管理公司經(jīng)營總計：10800萬元銷售資金回籠估算銷售周期為18個月。銷售費用預計：100萬元2003年計劃銷售20000平方米，預計回款2500萬元2004年全部銷售完成，回款6000萬元2005年回款1500萬元開發(fā)資金安排基建總投資:；稅費及管理費用：500萬元；銷售費用：100萬元基建周期:一期:2003年3月8月二期：2003年7月12月開發(fā)資金：，稅費及管理費用450萬元，銷售費用70萬元。共計：六、風險分析成本控制風險：施工質(zhì)量風險：營銷風險：34 / 3
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