某樓盤(pán)策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-01 23:11本頁(yè)面
【正文】 方式和五年返租，年回報(bào)率10％的返租方案，針對(duì)具體客戶(hù)實(shí)施如下。 ，實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”策略，所謂“租轉(zhuǎn)售”即本項(xiàng)目現(xiàn)租客戶(hù)如欲購(gòu)買(mǎi)所租寫(xiě)字樓，可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，且有額外優(yōu)惠（免二年物業(yè)管理費(fèi)）。這項(xiàng)工作應(yīng)走在所有營(yíng)銷(xiāo)工作的前面，因?yàn)槿绻熏F(xiàn)租戶(hù)解決了，則對(duì)外界具有強(qiáng)大的號(hào)召力和吸引力，我們炒作的空間也增大了，試想如果說(shuō)某幢大廈所有租戶(hù)都轉(zhuǎn)成為買(mǎi)家，對(duì)外界將是怎樣的震撼。因此，在市場(chǎng)不明朗的情況下，對(duì)現(xiàn)有租戶(hù)實(shí)行“租轉(zhuǎn)售“策略，這是對(duì)承租客戶(hù)和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實(shí)施舉例如下： 例：現(xiàn)有一客戶(hù)租用中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓100M2，租期二年，租金為平均租金約55元/M2，現(xiàn)實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”，售價(jià)為5600元/M2，同時(shí)給予贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，則計(jì)算如下： 7000元/M2=700000元3該寫(xiě)字樓原銷(xiāo)售總價(jià)為：100M2 5600元/M2=560000元3該寫(xiě)字樓現(xiàn)銷(xiāo)售總價(jià)為：100M2 2=M23免該客戶(hù)物管費(fèi)金額為：100M2 該客戶(hù)如實(shí)行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶(hù)付款方式如下： 首期五成分五年付清，每年第一個(gè)月付清當(dāng)年款額10%，即56800元 50%=28000元3該客戶(hù)貸款額為：56000 38≈3623元（以S129310000）y該客戶(hù)每月供款額為：（280000 住房貸款利率計(jì)算） 該客戶(hù)租寫(xiě)字樓每月所交租金為：5500元 每月供款額與每月所交租金比為：55003623=1877元 從以上可以看出，該客戶(hù)買(mǎi)樓，每月供款僅3623元，比租樓要5500元之交1877元，一年少交22524元，減去每年所交的10％即56000元，客戶(hù)一年僅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可擁有該寫(xiě)字樓。 “我先租樓，你再買(mǎi)樓”策略，即五年返租，具體為客戶(hù)如欲購(gòu)買(mǎi)中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓，由發(fā)展商與購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)簽定五年還租合同，發(fā)展商在五年內(nèi)于（從簽定買(mǎi)賣(mài)合同后計(jì)算）每年第一個(gè)月將當(dāng)月租金逐漸返給購(gòu)樓者，年回報(bào)率為10％，五年回報(bào)率為50％。同樣，該客戶(hù)可采取五成八年銀行按貸方式付款。 例：現(xiàn)有一客戶(hù)采取五年返租和五成八年按貸方式購(gòu)買(mǎi)中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓100M2，售價(jià)為5600元/M2 5600元/M2=560000元3具體計(jì)算為：100M2 10%=56000元3該客戶(hù)每年交給發(fā)展商金額為：560000 （第一個(gè)月交清） 5=280000元3該客戶(hù)五年交給發(fā)展商金額為：56000 10%=56000元3每年還返該客戶(hù)金額為：560000 每年逐月返還客戶(hù)金額為：56000247。12=4667元 5=280000元3五年還返該客戶(hù)金額為：56000 該客戶(hù)五年內(nèi)交給發(fā)展商金額實(shí)際為：280000280000=0元 該客戶(hù)貸款金額為：560000247。2=280000元 =3623元3該客戶(hù)月供金額為：（280000247。10000） 還返該客戶(hù)的金額與該客戶(hù)月供比為：46673623=1044元 五年內(nèi)還返該客戶(hù)的月平均租金為： 100≈47元/M2y12）y（560000 該寫(xiě)字樓正常出租價(jià)格為：55元/M2 12=9600元31003發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利：（554） 5=48000元3發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利：9600 針對(duì)自用型買(mǎi)家（尚未租樓）任其選擇以上二種八、促銷(xiāo)策略 直銷(xiāo) ，有兩種情況適合采用直銷(xiāo)，一種是目標(biāo)客戶(hù) 為普羅大眾，面相當(dāng)廣，如街頭直銷(xiāo)人員所派保健品類(lèi)單張， 保險(xiǎn)公司逐家登門(mén)拜訪，此類(lèi)直銷(xiāo)層次相對(duì)較低；一種是目 標(biāo)客戶(hù)為某一特定群體，目標(biāo)相對(duì)比較明確，如某些渡假村 銷(xiāo)售會(huì)員卡等，層次相對(duì)較高，對(duì)直銷(xiāo)人員的要求也高些。 ：電話(huà)拜訪，登門(mén)拜訪，單張派發(fā)。 ：中商廣場(chǎng)已租客戶(hù)、其它寫(xiě)字樓客戶(hù)、金融單位、 證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富有的私營(yíng)企業(yè)主。 ：敝司銷(xiāo)售人員、大學(xué)生、禮儀（形象）小姐。 DM郵寄 ，在上門(mén)拜 訪前先實(shí)行DM郵寄，然后再電話(huà)詢(xún)問(wèn)直至登門(mén)拜訪。 DM對(duì)象：其它寫(xiě)字樓客戶(hù)，外省外市有意在武漢租寫(xiě)字樓 的客戶(hù)，證券金融單位、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位。 DM郵寄內(nèi)容：中商廣場(chǎng)單張簡(jiǎn)介、中商廣場(chǎng)投資秘笈。 DM郵寄時(shí)間：于正式公開(kāi)推廣前一星期左右。 優(yōu)惠政策 3.1企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì)，在人流比較集中，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會(huì)，是很多企業(yè)樂(lè)此不彼的好事。因此，在推廣期內(nèi)，我們會(huì)選擇國(guó)內(nèi)或國(guó)際知名企業(yè)免費(fèi)在中商廣場(chǎng)舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì)。 限在10月10日前租用或購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)，其中租單間的客戶(hù)獲二人三日游，大面積租和買(mǎi)的客戶(hù)獲三人五日游。 旅游地點(diǎn)三日游可選擇張家界、黃山等地。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。 二人三日游金額控制在5000之內(nèi)，三人五日游控制在10000之內(nèi)。 ，產(chǎn)品可優(yōu)先進(jìn)入中商 購(gòu)物中心和采購(gòu)目錄；可優(yōu)先進(jìn)入中商購(gòu)物中心設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)； 進(jìn)入中商購(gòu)物中心的客戶(hù)可降低保底額和提成此例。21 / 21
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