【正文】 共計(jì)：六、綜合造價(jià)樓面價(jià)管理費(fèi)用6工程監(jiān)理費(fèi)10約設(shè)計(jì)費(fèi)的40%202不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)50區(qū)內(nèi)道路排水、停車場(chǎng)等432門窗54000前期規(guī)費(fèi)樓面價(jià)取得規(guī)劃許可證前的規(guī)費(fèi)135㎡51598單項(xiàng)指標(biāo)（元/㎡）元/平方米，均價(jià)：局部考慮設(shè)置水景點(diǎn)綴。建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)約、具科技感、顯示現(xiàn)代化的辦公形象、每棟建筑具有良好的可識(shí)別性項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于關(guān)山二路以西，武昌煤氣廠以東，為國(guó)際企業(yè)中心北區(qū)。天景園：A、B、D主臥有轉(zhuǎn)角觀景陽(yáng)臺(tái)C、D有主衛(wèi)天恒大廈南座：都有主衛(wèi)——M2M2M2戶型M2新大陸廣場(chǎng)地上和地下停車智能化管理地下車庫(kù)：設(shè)置自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)溫感、煙感報(bào)警系統(tǒng)及交通指示系統(tǒng)窗戶：所有外墻窗均采用高級(jí)鋁合金窗框，配淡綠色玻璃。中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、門鈴對(duì)講墻體：高級(jí)外墻涂料、高級(jí)墻磚屋頂：防水隔熱保護(hù)層樓梯：走道鋪設(shè)花崗巖；高級(jí)名牌電梯兩臺(tái)進(jìn)戶門：高級(jí)防火防盜門全落地窗和大突窗落地窗，樣式普通，設(shè)計(jì)較為老式外挑飄窗M2層高新進(jìn)貴山苑豪華私人住宅會(huì)所，設(shè)俱樂(lè)部會(huì)員制的健身中心、中西餐廳、夜總會(huì)、美容中心、健身房、咖啡廳、露臺(tái)游泳池海恒貴山園采用流行時(shí)尚的設(shè)計(jì)理念融智能型綜合商業(yè)大廈三座高層呈品字分布私人會(huì)所，露臺(tái)游泳池地上和地下車庫(kù)防盜報(bào)警系統(tǒng),紅外線監(jiān)控,煤氣報(bào)警系統(tǒng),網(wǎng)上預(yù)定,視頻點(diǎn)播,一卡通,停車場(chǎng)管理系統(tǒng)一般，無(wú)特色3米總建面：民生路貴山街平層：120—160M2躍層：165M2銷售預(yù)估一次性付款98折內(nèi)購(gòu)期間推出10余套3570元/M2天恒城市花園因此空置率提高，應(yīng)該說(shuō)從今年下半年底或明年開(kāi)始，貴陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格有下跌的可能。3．項(xiàng)目問(wèn)題點(diǎn)1．6．各戶型廚房、衛(wèi)生間皆能自然通風(fēng)、采光。周邊擁有全市最成熟的社區(qū)環(huán)境，各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全。裙樓商場(chǎng)面積：76052.在戶型的設(shè)計(jì)上，聘請(qǐng)深圳的設(shè)計(jì)師為其設(shè)計(jì)，以大客廳、大臥室來(lái)體現(xiàn)尊崇；在3米的層高空間里可盡情的裝飾，標(biāo)準(zhǔn)層、錯(cuò)層、復(fù)式三種戶型比例相當(dāng)，突出住宅的觀景陽(yáng)臺(tái)和外挑的飄窗，最小的面積在98平方米左右。新進(jìn)貴山苑：此項(xiàng)目是與本項(xiàng)目靠得最近的地段可比樓盤，由三幢多層一幢高層組成，曾于去年房交會(huì)上亮相，現(xiàn)在價(jià)位暫定為起價(jià)2680元/目標(biāo)客戶群1)安全服務(wù)保安24小時(shí)巡邏，負(fù)責(zé)應(yīng)接車庫(kù)泊車，交通疏導(dǎo)，消防及閉路監(jiān)控。小區(qū)功能配套a.時(shí)代名仕樓：時(shí)代名仕樓位于貴陽(yáng)市“鉑金地段”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)、郵局、購(gòu)物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。中西園林藝術(shù)品味優(yōu)雅人生；b.全新演繹歐陸建筑風(fēng)格a.全新健康舒暢居住空間a.新大陸廣場(chǎng)在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是：全新城市居住地理觀念全新健康舒暢居住空間全新演繹歐陸建筑風(fēng)格全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵全新智能化物管模式1)我們的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是同內(nèi)區(qū)的海恒貴山苑、新進(jìn)貴山苑、新大陸廣場(chǎng)等和其余路段質(zhì)素和價(jià)格相符的同質(zhì)樓盤。高收入人群時(shí)代名仕樓高收入人群龍港國(guó)際中心高收入人群新大陸廣場(chǎng)占地：3幢高層，1幢多層組成總建面3萬(wàn)M2富水北路與延安東路交匯處區(qū)域內(nèi)營(yíng)銷環(huán)境的分析本項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，但有些物業(yè)與本項(xiàng)目不是處于同一時(shí)間開(kāi)發(fā)和銷售，因此針對(duì)本項(xiàng)目真正具有競(jìng)爭(zhēng)性的卻較少。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，市場(chǎng)會(huì)以價(jià)格的變動(dòng)來(lái)調(diào)節(jié)供需關(guān)系。北京路地段由于交通方便，可建地塊多，商業(yè)價(jià)值大，其開(kāi)發(fā)的溫度也會(huì)逐漸升高。中華路住宅的交易將日漸火爆，競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。(五)（四）貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策和市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)利好政策：房改以后，貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)政策的落實(shí)在全國(guó)都是較快較好的，這也是貴陽(yáng)市地產(chǎn)市場(chǎng)空前良好的重要因素。據(jù)規(guī)劃局消息，現(xiàn)在報(bào)建的高層已超過(guò)１００萬(wàn)平方米，“供大于求”是一定存在的事實(shí)。3．市場(chǎng)將呈“細(xì)分化”發(fā)展。2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會(huì)逐漸以商務(wù)型公寓為主?！〕砷L(zhǎng)它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個(gè)新熱點(diǎn)，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。他們開(kāi)始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。貴陽(yáng)宏觀市場(chǎng)分析(一)銷售機(jī)構(gòu)設(shè)置安排3.銷售后期策略分析7．項(xiàng)目的配套設(shè)施賣點(diǎn)分析（8）本項(xiàng)目概念目標(biāo)客戶接受度分析2．涉及銷售的各類表格設(shè)計(jì)（四）項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略包裝計(jì)劃設(shè)計(jì)1．項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)建議（三）項(xiàng)目工地包裝模式設(shè)定1.項(xiàng)目形象定位分析(6)策劃項(xiàng)目片區(qū)商品住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析(4)市內(nèi)各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析（3）項(xiàng)目概況分析（4）策劃項(xiàng)目（樓盤）市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析(5)項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析2．售樓部包裝模式設(shè)定2.項(xiàng)目品牌資源分析2．項(xiàng)目賣點(diǎn)分析（1）項(xiàng)目的物業(yè)管理模式賣點(diǎn)分析（9）廣告跟進(jìn)策略分析決策8．銷售人員招募與培訓(xùn)安排4.2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)整體分析：2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來(lái)的這部分人的消費(fèi)對(duì)象，高層住宅市場(chǎng)從而產(chǎn)生。高層樓盤發(fā)展到今天，已由地段性，概念性，個(gè)性化向綜合性智能化素質(zhì)型高檔樓盤過(guò)渡和發(fā)展，消費(fèi)者層面也發(fā)生了變化，由90年代的暴發(fā)戶“土包子”轉(zhuǎn)變?yōu)?0年代“紳士”型的富貴一族，自然對(duì)高層樓盤的要求也越來(lái)越高。　成熟貴陽(yáng)市一級(jí)地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流都非常大?，F(xiàn)在的高層除了嘉信華庭是以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，會(huì)發(fā)掘許多新的賣點(diǎn)，整體素質(zhì)肯定會(huì)比現(xiàn)有物業(yè)高，這些項(xiàng)目大多會(huì)在今年上半年推出。目前市內(nèi)房改政策主要有：住房公積金貸款l住房公積金的實(shí)施l存量補(bǔ)貼的發(fā)放l按揭貸款（可貸至8成30年，利率調(diào)低）l個(gè)人住房貸款l這些政策的實(shí)施，加大了人們購(gòu)房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。2001年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1.二、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）區(qū)域市場(chǎng)地段的特性1．從市場(chǎng)板塊角度分析貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。棗山路由于鴻基馨苑、景苑、金色家園、鐵五局大廈、天華大廈等物業(yè)的牽動(dòng)，地塊已相對(duì)成熟，再加上鄰近黔靈公園的絕好優(yōu)勢(shì)，必然會(huì)成為客戶爭(zhēng)購(gòu)的優(yōu)質(zhì)居住地。今年上半年，市場(chǎng)推出的新盤，價(jià)格會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)。物業(yè)名稱占地1萬(wàn)平方米馨苑：2488元/2680元/M2中華南路中華南路中華中路競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推廣手法：全新城市居住地理概念a.b.三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂層與高層私家花園）。裙樓頂層的立體式園林會(huì)所；c.本大廈高140多米，共35層，凌于時(shí)代廣場(chǎng)之上，集住宅、寫字樓、停車場(chǎng)、會(huì)所于一體，總面積2萬(wàn)多平方米?？刁w中心；b.b.在中華路做生意的大商家；2)M2在物業(yè)管理上設(shè)置了安防系統(tǒng)，物管部門開(kāi)通服務(wù)熱線，在市區(qū)高層中物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)較低，周邊設(shè)施：學(xué)校：十二幼、省府路小學(xué)、育英小學(xué)、二中、十九中、幼師醫(yī)院：省醫(yī)銀行：人民銀行、交通銀行、工商銀行購(gòu)物：時(shí)代廣場(chǎng)、百貨大樓、百盛、華聯(lián)、金鳳凰酒店：柏頓酒店、百誠(chéng)酒店、鮮花大廈、盛安酒店交通：由于地處市中心，所以交通四通八達(dá)。M2學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜場(chǎng)、郵局、購(gòu)物商廈云集，交通更是