【正文】 高層客戶。這必將會造成部份原有物業(yè)的滯銷。在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結構、配套環(huán)境、目標客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項小分，比質量、比服務、比物業(yè)等，這就導致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無特色高層住宅將會越來越?jīng)]有市場。這大大影響了高層居住的生活質量，并且私密性不強，相互干擾性大，當然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢較明顯的地塊（如南明河沿岸、河濱公園附近、黔靈公司附近）同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價高，可供開發(fā)的土地又少。目前，“在水一方”的推出就拉開了這種走勢的帷幕。　衰落　　　更新貴陽的高層市場目前正處在成長階段，其未來發(fā)展將呈如下勢態(tài)：1．高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢轉向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。為此，敝司通過了幾個月的時間，對貴陽的高層市場進行了仔細的研究，對整個市場的未來趨勢做了如下的綜合預測?？v觀2000年的高層樓盤市場，多數(shù)以地段（如中華路）、建筑風格（現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點，目前高層樓盤競爭到了熾熱化程度，大多數(shù)會所，園林景觀等硬件配套設施檔次越來越高，而高層樓盤真正理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。歐陸風格高層樓盤逐步走向市場。2000年是貴陽高層樓盤飛速發(fā)展時期，其主要特點是以人性化的居住空間為主。2000年貴陽高層住宅市場分析貴陽系貴州省省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化的中心，是我國西南地區(qū)重要的交通樞紐。貴陽市的房地產(chǎn)市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應相對減少，因而市區(qū)房價上揚在所難免。市場分析銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排二、測試市場階段主要以問卷的模式將項目進行市場的測試，以便調整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。項目投資收益與風險分析（八）項目銷售實施全程建議1.媒體組合分析建議9．項目公開期策略分析5．項目的營銷模式賣點分析（六）項目銷售策略決策1．項目園林概念賣點分析（6）項目社區(qū)主題概念分析（2）本項目概念形成分析（3）項目品牌內(nèi)涵設定3．海報設計7.售樓部內(nèi)部裝修風格建議3.項目架空層園林設計(5)項目建筑策略分析(1)項目價格定位分析(4)介入市場身份設定（二）項目市場定位與建筑策略分析1．市區(qū)商品住宅市場競爭程度評估分析(2)項目區(qū)域人文歷史概況分析（5）市場調查分析（1）市場調查與分析（2）項目優(yōu)、劣勢分析策劃區(qū)域競爭對手設定(3)項目市場定位分析(1)項目檔次定位分析(5)項目建筑風格分析(2)項目戶型優(yōu)化分析(6)售樓部外圍氣氛策劃設定4.宣傳單張設計8.項目品牌VI設計建議4．本項目概念升華（4）項目規(guī)劃賣點分析（3）項目自身環(huán)境優(yōu)勢賣點分析（7）項目銷售目標分析決策2．項目銷售中期策略分析6．銷售組織與管理分析決策（七）項目的經(jīng)濟效益評估1．銷售前期準備要案2.三、項目策劃方案決策階段根據(jù)測試市場階段得出的市場反應程度，對策劃大綱作最終的定案，以保證項目最大的市場接受率，減少項目的風險。一、市民也會改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結合部環(huán)境好配套設施齊全的住宅小區(qū)轉移。新中國成立以來，尤其是改革開放20年來，貴陽市經(jīng)濟建設取得了巨大成就，人民的物質文化生活水平得到了很大的提高，同時也造就了一大批個體經(jīng)營者，在物質上率先進入小康。這一代高層樓盤在以前的基礎上得到更深層次的發(fā)展，外立面、規(guī)劃、配套、項目包裝、智能化等都變得更新、更完善。但到了2000年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢頭，同時，市場中又出現(xiàn)了多個質素較好的高層樓盤，如鉆石廣場、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場、在水一方等。 （三）2001年貴陽高層市場綜合預測分析貴陽市高層市場在99年以后，（僅供參考）高層整體市場走勢預測l任何一個市場都必須經(jīng)過：萌芽目前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢。未來沿南明河和黔靈公園附近的地塊將會更受開發(fā)商青睞。這必將造成客戶花高價而買不到理想的居住區(qū)域。而其它環(huán)境、景觀不理想的副中心地塊也能以價格優(yōu)勢搶占市場。未來的高層將會考慮更為人性化的設計。5．“供大于求”使今年下半年的高層市場有可能出現(xiàn)惡性競爭。而資金緊缺的開發(fā)商為了使物業(yè)盡快變現(xiàn)，減少資金壓力，必然會以各種方式變向的降價促銷。形成高層客戶分流，造成高層間更大的惡性競爭。從去年的市場消化量來看，去年的市場消化量超過200萬，上升幅度很大，預計今年的市場需求量基本與去年持平或略有下降，除非有特別利好消息，否則超過去年成交量200萬M2的可能性幾乎沒有。職工持增量補貼儲蓄卡可到開戶銀行逐月支取現(xiàn)金；租住公房的職工要逐月交清或扣除租金后才能支取現(xiàn)金。延續(xù)2000年態(tài)勢，土地交易活躍，“換手”量增大；3.空置積壓房會特價優(yōu)惠拋售；7.（二）富水路受到中華路的商業(yè)輻射，商業(yè)氛圍會越來越成熟。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機會多了，且樓盤個性少，缺少差異化賣點，是樓盤競爭的又一大原因。貴陽市今年的高層報建量超過100萬平方米，加上空置積壓，可見高層供給已經(jīng)過量。部分急需資金的開發(fā)商會想方設法變向降價使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動會牽動一些正在猶豫的開發(fā)商把價格往下拉，繼而形成整個市場的價格下滑。（三）規(guī)模目標客戶定位天恒城市花園3208元/棗山路和延安西路交匯處2650元/民生路貴山街2910元/富水路與省府路交界處2830元/歐式風格2980元/現(xiàn)代建筑風格3570元/港式風格——高收入人群天恒城市花園、鴻基都市花園開發(fā)體量較大，龍港國際中心、時代名仕樓由于入市較早，在開發(fā)和銷售上快本項一步，因此在時間上與本項目不具可比性。人民廣場近在咫尺。1.b.2)c.3)歐陸建筑符號點綴。全新園林會所文化內(nèi)涵a.5)新加坡獅島全自動消防預警，廣播及滅火系統(tǒng)。1.2）1600M2的高級觀光會所；d.物業(yè)管理a.c.2.用于辦公的企業(yè)或單位；4)相對來說它的推廣比較成功的。M2左右；以地段和周邊配套成熟來吸引買家。M2的起價開始發(fā)售，多層部分正處于施工階段，在內(nèi)部規(guī)劃上強調小區(qū)的以道路為綠化的點面，將小型的涼亭小品延伸到小區(qū)的裙樓和住宅部分，另外還在小區(qū)的邊緣設置一些觀賞性的小池塘和石砌小橋，給本是平淡的小區(qū)注入了一些動景。在樓盤裝修方面，外墻用進口涂料和墻磚相結合；多層樓梯配櫸木鐵花扶手；高層配兩臺高速電梯。位置：項目地處貴陽市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。項目主要經(jīng)濟技術指標占地面積：M2M2地理位置優(yōu)越恒生大廈位于貴陽市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。2．建筑設計具有唯一性本項目的建筑設計是采用當今較為推崇的“蝶型”住宅平面，客廳、臥室、書房及主要功能用房采光、視線條件優(yōu)越，杜絕對視干擾，保護了業(yè)主的私密，使生活更加輕松自如。4．隨著外來和本地經(jīng)營的成功人士和高級金領階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設計，功能配套先進，地處市中心的高檔高層建筑將有一個持續(xù)成長的市場空間。價格有一定優(yōu)勢本項目開盤時的均價預計為2900元/M2 三、就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。且貴陽市的其他一些高層，如“全林國際廣場”、“中天星園”、“龍港國際中心”、“時代名仕樓”等已經(jīng)且還會消耗和分流相當一部分客戶，因此本項目的目標客戶層面將會比較窄。4．銷售面臨整個大市價格下跌壓力由這兩年貴陽市住宅發(fā)展過快過猛，尤其是市中心高層住宅，盡管這兩年市民購買力也較強，但由于此舉刺