【正文】 160M2設(shè)計(jì)成三房明顯有浪費(fèi)面積之嫌，而且沒有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書房的設(shè)置或稱謂，與高檔住宅戶內(nèi)功能設(shè)置不太吻合，建議稍作修改。2．就價(jià)格而言，在同類同檔次的樓盤中具有一定的優(yōu)勢(shì)。5．就鄰近的項(xiàng)目來說，“天恒城市花園”的銷售率已達(dá)80%以上，“新大陸廣場(chǎng)”的銷售率已達(dá)95%以上，對(duì)本項(xiàng)目已構(gòu)不成威脅，“新進(jìn)貴山苑”和“海恒貴山園”大戶型所占比例都很少，與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有所不同，因此本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)較好，應(yīng)該說是切入了本區(qū)域的市場(chǎng)空白點(diǎn)。項(xiàng)目配套設(shè)施：高級(jí)會(huì)所、棋牌室、桌球室、乒乓球市、健身中心二、M2項(xiàng)目分析一、目前已經(jīng)處于發(fā)售階段，采用報(bào)紙廣告、派發(fā)樓書和售樓處直銷等手法，此樓盤采用松之廣告替其創(chuàng)意策劃，但在推廣過程中沒有什么新意，估計(jì)會(huì)在四月份有較大的推廣動(dòng)作。推廣策略項(xiàng)目處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風(fēng)情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢(shì)相結(jié)合。清潔服務(wù)；e.4000多M2大型地下停車場(chǎng)?？傮w規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)首先體現(xiàn)于樓層高度，共35層，建筑雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。樓宇管理執(zhí)行嚴(yán)密的ISO9002國(guó)際物業(yè)管理體系；b.全新三段式立面格局（即轉(zhuǎn)換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。d.c.距貴陽(yáng)火車站5分鐘，機(jī)場(chǎng)15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價(jià)值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。M23780元/3250元/3030元/現(xiàn)代建筑風(fēng)格地中海式風(fēng)情花園歐式風(fēng)格均價(jià)今后將是開發(fā)商實(shí)力與品牌的競(jìng)爭(zhēng)，是新一代開發(fā)者與策劃人盡顯本色的舞臺(tái)；完善的開發(fā)理念與精妙的策劃思路將會(huì)同時(shí)得以展現(xiàn)。最后，營(yíng)銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購(gòu)房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價(jià)的泥潭中去。地塊早已被開發(fā)商瓜分，中華路上可建用地已近沒有，令年的高層市場(chǎng)會(huì)在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的副中心地帶發(fā)展。多層住宅精品樓盤將會(huì)增多；5.增量補(bǔ)貼的發(fā)放，由住房資金管理中心為職工建立個(gè)人帳戶，逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人。這必將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的動(dòng)蕩，形成高層市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。4．高層樓盤的質(zhì)量會(huì)越來越高，物業(yè)向精品化發(fā)展。而在城市副中心地帶對(duì)住家而言，相對(duì)中心區(qū)就較為理想。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開發(fā)量的增加而逐漸減少，未來的高層想以地段為優(yōu)勢(shì)已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來贏得市場(chǎng)。眾多開發(fā)商對(duì)高層項(xiàng)目的開發(fā)真是“又愛又恨”，“愛”的是開發(fā)高層會(huì)有高額的利潤(rùn)回報(bào)，“恨”的是高層的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大。中天花園、中天廣場(chǎng)以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說明。（二）第一部分項(xiàng)目的廣告投入成本與銷售進(jìn)度分析3．項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期策略分析4．項(xiàng)目外立面賣點(diǎn)分析（5）貴陽(yáng)現(xiàn)推項(xiàng)目概念分析（2）售樓書設(shè)計(jì)6.項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施平面設(shè)計(jì)(4)項(xiàng)目目標(biāo)客源定位分析(3)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析(1)貴陽(yáng)恒生大廈樓盤策劃一、項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究與前期策劃階段（一）市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析1.2.項(xiàng)目總體定位分析(2)項(xiàng)目建筑功能分析(3)工地圍墻樣式推薦5.項(xiàng)目品牌推廣計(jì)劃編制（五）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析1．項(xiàng)目概念塑造（1）項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)分析（4）項(xiàng)目銷售模式分析決策3．項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析2．烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，這從2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)商品房成交量高達(dá)200萬(wàn)M2可以看出。90年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)?；?。競(jìng)爭(zhēng)愈顯激烈，且供應(yīng)量日漸增大，高層市場(chǎng)的銷售已明顯趨緩。但我們都知道，土地是不可再生的。商業(yè)較為集中的市中心，必然會(huì)形成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務(wù)公寓會(huì)逐漸成為中小公司爭(zhēng)購(gòu)的熱點(diǎn)。目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級(jí)豪宅等等這樣的高層項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場(chǎng)。對(duì)價(jià)格較敏感的客戶自然會(huì)被誘導(dǎo)。此外，從今年1月1日起，職工增量補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由工資總額的10%增加到20%，離退休職工按在職職工同樣比例計(jì)算增量補(bǔ)貼?；ㄏ冉紖^(qū)置業(yè)者增多；4.區(qū)域內(nèi)高層競(jìng)爭(zhēng)程度的分析去年的高層市場(chǎng)是有目共睹的，市中心的競(jìng)爭(zhēng)尤顯激烈。其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要因素，據(jù)我公司調(diào)研分析表明發(fā)展商的品牌在居民購(gòu)買意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分別是：地段、價(jià)格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明未來的房地產(chǎn)營(yíng)銷雖是品牌營(yíng)銷的時(shí)代，但品牌好的發(fā)展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大家一起來分蛋糕。通過以上的分析和預(yù)測(cè)，我們知道未來的高層再不可能存在機(jī)會(huì)市場(chǎng)，高層客戶會(huì)越來越理性。起價(jià)M2M2M2M2M2M23270元/文教市政配套俱全，一中、三中、達(dá)德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。裙樓15層設(shè)商業(yè)空間，營(yíng)造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。觀景陽(yáng)臺(tái)與生活融合。c.全新智能化物管模式a.時(shí)代名仕樓在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是：享不盡的都市風(fēng)情1）24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)；e.維護(hù)服務(wù)；d.事業(yè)較成功且追求身份象征的人士；3.強(qiáng)調(diào)在現(xiàn)代繁華都市中營(yíng)造出寧?kù)o溫馨的居住氛圍，是以一種中高檔物業(yè)的形象公眾于世。第二部分總建筑面積：36287總層數(shù)：30層建筑高度：4.入市時(shí)機(jī)較好在中華中路版塊上，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“龍港國(guó)際中心”、“時(shí)代名仕樓”、“富水花園”的銷售已基本結(jié)束，嚴(yán)格的來說，在中華中路版塊上本項(xiàng)目已無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（不包括即將推出的康泰大廈和華城凱旋門）。本項(xiàng)目具備塑造高檔高層住宅的先天條件由于本項(xiàng)目體量較小，為一棟單體高層住宅，總戶數(shù)不多，加之處于市中心一級(jí)地段，建筑設(shè)計(jì)具有唯一性，戶型設(shè)計(jì)具有超前性，外立面具有獨(dú)特性和排他性，因此具備塑造市區(qū)高檔高層住宅的基本條件。起價(jià)2680元/M2建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。戶型設(shè)計(jì)尚有不足之處本項(xiàng)目在通風(fēng)采光隱私方面不存在任何問題，但套內(nèi)功能設(shè)置與面積比不太合理。一、2830元/M23208元/M290余套優(yōu)惠情況3房—4房124—158M2結(jié)束中華南路規(guī)模40%售樓部特點(diǎn)中庭園景，周邊環(huán)境俯瞰中央空調(diào)系統(tǒng)，消防照明系統(tǒng)，緊急照明系統(tǒng)，門鈴對(duì)講休閑娛樂會(huì)所歐式風(fēng)格2幢高層主體建筑備注新進(jìn)貴山苑由于天恒城市花園為大型封閉小區(qū)，所以擁有較大面積的配套時(shí)代名仕樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品特征分析物業(yè)名稱M2：無M2外挑飄窗普通競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手智能化、裝修標(biāo)準(zhǔn)分析物業(yè)名稱閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng)廚房：設(shè)排煙井，并預(yù)留上下水接口、抽油煙機(jī)、熱水器及電冰箱等電器位。電梯二梯五戶M2龍港國(guó)際中心1元/40%60%海恒貴山園—160M2M2優(yōu)勢(shì)都有主衛(wèi)行業(yè)特征為低噪音、無異味的電子、信息工程等；用途為研發(fā)及辦公。配套設(shè)施：考慮企業(yè)會(huì)所、集中停車場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)和室外公共交流區(qū)。其中會(huì)所約為4000平方米，實(shí)際可銷售面積為50000平方米。成本分析國(guó)際企業(yè)中心建設(shè)投資估算表序號(hào)1419地價(jià)前期費(fèi)用㎡㎡按建筑面積15%（8100㎡）；彩鋁單層窗260元/㎡計(jì)算建設(shè)配套費(fèi)432㎡工程造價(jià)樓面價(jià)354000㎡㎡8113銷售安排按以下銷售價(jià)格預(yù)計(jì)：均價(jià)1850元：實(shí)現(xiàn)20000平方米，總價(jià)：3700萬(wàn)元均價(jià)2100元：實(shí)現(xiàn)30000平方米，總價(jià)：6300萬(wàn)元會(huì)所按800萬(wàn)元作價(jià)轉(zhuǎn)入管理公司經(jīng)營(yíng)總計(jì)：10800萬(wàn)元營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)：34 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