【正文】 施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)分析開發(fā)資金安排基建總投資:；稅費(fèi)及管理費(fèi)用：500萬元；銷售費(fèi)用：100萬元基建周期:一期:2003年3月8月二期：2003年7月12月開發(fā)資金：，稅費(fèi)及管理費(fèi)用450萬元，銷售費(fèi)用70萬元。銷售資金回籠估算銷售周期為18個(gè)月。資金安排計(jì)劃以2000元/平方米均價(jià)計(jì)算，%。綜合造價(jià)均價(jià)2000元9總投資6%2財(cái)務(wù)費(fèi)用樓面價(jià)財(cái)務(wù)費(fèi)用750000按會(huì)所造價(jià)1/3會(huì)所分?jǐn)倳?huì)所分?jǐn)傎M(fèi)用54000滅鼠費(fèi)54000衛(wèi)生防疫審查費(fèi)30㎡商品混凝土保證金54000發(fā)展新型墻體材料專用費(fèi)用30600540002%建設(shè)期間稅費(fèi)20670市政配套270㎡80㎡㎡取3%主體部分樓面價(jià)不可預(yù)見費(fèi)420㎡按建筑面積80%（43200㎡）；100元/㎡計(jì)算80外墻㎡620土建工程㎡工程造價(jià)105454000垃圾處理費(fèi)543設(shè)計(jì)費(fèi)2%前期費(fèi)用樓面價(jià)25建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)54000土地測(cè)量、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)2按每畝18萬元計(jì)算土地費(fèi)用樓面價(jià)㎡5㎡土地費(fèi)用估算投資（萬元）規(guī)模指標(biāo)（㎡）費(fèi)用名稱元/平方米，二期開盤2004年1月，二期組團(tuán)進(jìn)行土建工程完工2004年3月底，國(guó)際企業(yè)中心研發(fā)區(qū)建成2004年6月，應(yīng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售25000平方米2004年12月，全部銷售完成元/平方米2003年8月進(jìn)行水電報(bào)裝，土建工程完工2003年7月底完成余下施工圖的設(shè)計(jì)和審批手續(xù)2003年9月，二期組團(tuán)（2萬平方米）開工，會(huì)所開工2003年10月，完成景觀施工和市政配套，首期組團(tuán)建成2003年11月，會(huì)所進(jìn)入裝修2003年11月，起價(jià)：2003年4月10日前完成施工圖報(bào)審；施工、監(jiān)理招標(biāo)，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；完成景觀設(shè)計(jì)2003年5月前首期組團(tuán)開工，同時(shí)進(jìn)行外圍景觀施工，參觀走廊的設(shè)置2003年6月開始內(nèi)部推介，推介價(jià)：1900元/平方米，銷售價(jià)95折2003年7月進(jìn)入正式銷售，起價(jià)：開發(fā)計(jì)劃及成本分析根據(jù)實(shí)際用地面積，考慮與煤氣廠的隔離情況，預(yù)計(jì)該地塊可開發(fā)面積為54000平方米。布置籃球場(chǎng)等體育設(shè)施。景觀系統(tǒng)：以道路兩側(cè)綠化及庭院綠化為主，形成良好的交通景觀和空間效果。配套的重點(diǎn)是企業(yè)會(huì)所，其內(nèi)設(shè)置多功能廳、健身及餐飲功能，以滿足企業(yè)對(duì)外活動(dòng)需要。道路系統(tǒng)：以效率為先，可便捷直達(dá)每棟辦公樓。其市場(chǎng)空間在于切入寫字樓與數(shù)碼港之間的市場(chǎng)空檔，以相對(duì)低廉的價(jià)格提供寫字樓的品質(zhì)三、目標(biāo)客戶的描述完成資本原始積累后，有能力購置物業(yè)進(jìn)行事業(yè)擴(kuò)展的中小型企業(yè)?？偯娣e為60722平方米（約95畝），扣除代征道路后，實(shí)際可用地為49138平方米（）。室內(nèi)梁較粗大，異型房較多國(guó)際企業(yè)中心一期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書一、A、C有黑衛(wèi)；A、B浴室相對(duì)，臥室對(duì)廚房；C、D臥室對(duì)浴室；E、F臥室對(duì)浴室，私密性極差新大陸廣場(chǎng)室內(nèi)梁較粗大，且有黑房龍港國(guó)際中心天景園：A、B餐廳相對(duì)，C戶型餐廳、衛(wèi)生間相對(duì)，私密性差天恒大廈南座：A、B衛(wèi)生間相對(duì)，D、E餐廳、書房和衛(wèi)生間相對(duì)，私密性差。天恒城市花園劣勢(shì)新進(jìn)貴山苑競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型結(jié)構(gòu)、配比優(yōu)劣勢(shì)分析物業(yè)名稱M2M2M2三房?jī)蓮d四房?jī)蓮dM2M2—21%67%6%6%龍港國(guó)際中心M2—300240—220M2200M250%45%%%時(shí)代名仕樓—300200M2M2—天恒城市花園M2M2M2M2兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d面積范圍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型、面積及所占比例物業(yè)名稱M2ISO9002物管體系，24小時(shí)管理及保安，計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心三梯五戶酒店式物業(yè)管理1—平層：兩梯八戶躍層：四梯六戶提供星級(jí)物管服務(wù)安全服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、維護(hù)服務(wù)、清潔服務(wù)1元/酒店式專業(yè)星級(jí)服務(wù)中日合資深圳國(guó)都廣居物管24小時(shí)物管時(shí)代名仕樓二梯五戶兩層地下車庫（有電梯直達(dá)）十年不變海恒貴山園安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控，保安24小時(shí)巡邏，每戶可視野對(duì)講服務(wù)系統(tǒng)：24小時(shí)物管熱線二梯五戶車庫競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手電梯、車庫、物管分析物業(yè)名稱每戶均設(shè)寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。陽臺(tái)為開敞式或半開敞式并配金屬欄桿。衛(wèi)生間：預(yù)留上下水電接口。門：防火防盜門室內(nèi)：地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及天花混合砂漿抹平，刷白。外墻裝飾：高級(jí)顏色瓷片附加線條圖案候梯廳：墻身高級(jí)瓷片至頂，地面鋪拼花地磚另有石膏板吊頂，內(nèi)藏暗燈浴室：墻身高級(jí)圖案瓷片于頂，地面鋪高級(jí)防滑地磚臥室：墻身涂磁粉三遍廚房：高級(jí)瓷片于頂，地面防滑地磚客/飯廳：墻身涂磁粉三遍，地面水泥砂漿找平陽臺(tái)：高級(jí)防滑地磚門：進(jìn)戶高級(jí)實(shí)心雕花木門窗：高質(zhì)量鋁合金玻窗新大陸廣場(chǎng)鋁窗配藍(lán)色玻璃龍港國(guó)際中心公共部分裝修、煤氣、優(yōu)質(zhì)面磚外墻、優(yōu)質(zhì)鋁窗配翠綠色玻璃、門廳及過廳裝修采用星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)時(shí)代名仕樓毛坯天恒城市花園地面：水泥沙漿找平墻面：瓷粉飾面一次窗戶：高級(jí)鋁合金海恒貴山園可視對(duì)講系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng)智能化 四、觀景陽臺(tái)生活陽臺(tái)3米新大陸廣場(chǎng)一般龍港國(guó)際中心內(nèi)陽臺(tái)3米時(shí)代名仕樓一般3米天恒城市花園三陽臺(tái)（主臥陽臺(tái)為圓形）3米海恒貴山園:M2：M2：M2：外挑飄窗主臥是否有衛(wèi)生間（高層）窗提出園林會(huì)所的概念三、在會(huì)所的設(shè)計(jì)上頗具心思新大陸廣場(chǎng)龍港國(guó)際中心康體中心、兒童樂園、1600近千平方米的會(huì)所健身房、閱覽信息中心、網(wǎng)球練習(xí)場(chǎng)、老人憩園、兒童樂園休閑娛樂會(huì)所”明顯說服力不夠。綠化和亭臺(tái)，其余沒有什么特別配套配套二、從排列分離，體現(xiàn)莊重典雅情調(diào)建筑設(shè)計(jì)單幢35層,凌于時(shí)代廣場(chǎng)之上以道路為價(jià)構(gòu)，錯(cuò)落分布?xì)W陸建筑風(fēng)格整體規(guī)劃現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格，音樂回廊高級(jí)會(huì)所,建筑風(fēng)格康體中心,兒童樂園,高級(jí)觀光電梯會(huì)所綠化和亭臺(tái)，其余沒有什么特別配套80余個(gè)車位,地下車庫配套設(shè)計(jì)4000M2停車場(chǎng)地下車庫計(jì)算機(jī)管理及監(jiān)控,全自動(dòng)消防預(yù)警,廣播及滅火系統(tǒng)車位布置消防及閉路監(jiān)控監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)智能化突出鄰街環(huán)境市政設(shè)施比較大氣、醒目、設(shè)施齊備景觀配套比較大氣、醒目、設(shè)施齊備臨時(shí)售樓部無特點(diǎn)3米3米層高容積率25%由25層躍層29層平層組成占地：10000M2由一幢高層寫字樓和3幢高層住宅組成占地：總建面:中華中路噴水池旁富水北路與延安東路交匯處富水路與省府路交界處90%以上約80%還未開盤130—300M23房—4房120—160M2兩房一廳80余M2三房?jī)蓮d126M2一次性付款98折一次性付款98折一次性付款優(yōu)惠2%3%200余套約100套3250元/M2總套數(shù)3270元/M22910元/M23170元/M2均價(jià)3100元/M22680元/M2新大陸廣場(chǎng)起價(jià)時(shí)代名仕樓新進(jìn)貴山苑競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤資料統(tǒng)計(jì)一覽表物業(yè)名稱競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析據(jù)我司銷售反映現(xiàn)在就有少部分客戶有持幣觀望心態(tài)，雖不占主流，但也不能掉以輕心，因此盡早入市及以較低價(jià)格、較高品質(zhì)入市最為緊要，尤其是品質(zhì)，任何地方，任何時(shí)候，市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)樓盤始終有較高的承接力。銷售面臨整個(gè)大市價(jià)格下跌壓力由這兩年貴陽市住宅發(fā)展過快過猛，尤其是市中心高層住宅，盡管這兩年市民購買力也較強(qiáng)，但由于此舉刺激了房開商的開發(fā)欲望。像160M2設(shè)計(jì)成三房明顯有浪費(fèi)面積之嫌，而且沒有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書房的設(shè)置或稱謂，與高檔住宅戶內(nèi)功能設(shè)置不太吻合，建議稍作修改。4．項(xiàng)目為單體樓雖說本項(xiàng)目較易塑造為單純的高檔高層住宅樓盤，但由于其面積小，為一棟單體不像小區(qū)那樣容易形成社區(qū)氛圍和有較大的綠化休閑空間。且貴陽市的其他一些高層，如“全林國(guó)際廣場(chǎng)”、“中天星園”、“龍