【正文】 域競爭對手設(shè)定(3)市場調(diào)查與分析（2）項目區(qū)域人文歷史概況分析（5）介入市場身份設(shè)定（二）項目市場定位與建筑策略分析1．項目建筑策略分析(1)售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議3.項目品牌內(nèi)涵設(shè)定3．項目社區(qū)主題概念分析（2）項目的營銷模式賣點分析（六）項目銷售策略決策1．媒體組合分析建議9．銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排二、測試市場階段主要以問卷的模式將項目進(jìn)行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。貴陽市的房地產(chǎn)市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價上揚在所難免。2000年是貴陽高層樓盤飛速發(fā)展時期，其主要特點是以人性化的居住空間為主?？v觀2000年的高層樓盤市場，多數(shù)以地段（如中華路）、建筑風(fēng)格（現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風(fēng)格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點，目前高層樓盤競爭到了熾熱化程度，大多數(shù)會所，園林景觀等硬件配套設(shè)施檔次越來越高，而高層樓盤真正理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵?！∷ヂ洹　　「沦F陽的高層市場目前正處在成長階段，其未來發(fā)展將呈如下勢態(tài)：1．高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價高，可供開發(fā)的土地又少。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強(qiáng)，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。這必將會造成部份原有物業(yè)的滯銷。另外公房上市、房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。房價將保持平穩(wěn)或略有下降；2.中華路板塊(均價3600元/M2左右)作為本項目區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽市的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點市場,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對推動貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價位不斷上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷售均價為3600元/M2左右。今年的貴陽地產(chǎn)高層市場的競爭依然激烈，競爭主要緣于以下幾方面的原因：首先，買家市場空間不大是最主要的原因。到下半年，供給繼續(xù)增大時，價格會隨著競爭的加劇而出現(xiàn)波動。位置3100元/M2M2M2總建面：總建面：25層的躍層商住樓，29層的平層組成總建面：新大陸廣場：新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時代廣場，新老百貨等大廈相領(lǐng)。住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。全景落地窗與大凸窗。b.實行會員制，豪貴生活盡彰示。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出85%以上。兒童游樂園；c.商務(wù)服務(wù)郵件寄送，報刊收發(fā)，文件電訊，打字復(fù)印等。追捧在鬧市中生活的高級人仕；3)均價大約在2910元/M2左右；每戶均設(shè)有可視對講系統(tǒng)，地下停車場方面設(shè)置有自動噴淋系統(tǒng)、自動溫感、煙感報警系統(tǒng)和交通指示系統(tǒng)。3.電梯大堂：127中華中路版塊是貴陽市最為繁華的版塊，在市民的傳統(tǒng)觀念中是份量最重的一個區(qū)域，而本項目正好地處這個最為尊崇的區(qū)域，在市中心可用于開發(fā)的土地日益匱乏的情況下，其地段之顯要，價值之巨大，地理位置之優(yōu)越，無疑將成為本項目的優(yōu)勢之一。擯棄了傳統(tǒng)的建筑設(shè)計模式，賦予了大廈以嶄新的生態(tài)理念，屬于貴陽之首例成熟“”。7．而將來的房地產(chǎn)市場必將是比品牌，比規(guī)劃，比實力時代。因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)（包括高層小區(qū)盤）的客戶。第三部分龍港國際中心3030元/M2280余套一次性付款98折主力戶型約25%中華中路8號綠化率3米市政設(shè)施閉路監(jiān)控系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)，消防系統(tǒng)商場上有4層地上停車場歐式風(fēng)格圍合式4幢高層，平行排列競爭對手配套一覽表物業(yè)名稱由于此項目還在內(nèi)部認(rèn)購，無售樓部、樓書等，情況不明天恒城市花園群樓頂層的立體式園林會所，實行會員制景觀陽臺M2全有全有A、B、C、D、E除B外全有防盜報警系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控、煤氣報警系統(tǒng)、網(wǎng)上預(yù)定、視頻點播、一卡通管理系統(tǒng)新加坡獅島全自動消防預(yù)警、廣播及滅火系統(tǒng)五、M2二梯六戶地下停車場85個車位所占比例新進(jìn)貴山苑—M2M2M2三房兩廳四房兩廳38%62%新大陸廣場80%20%七、所有戶型都沒有走入式衣柜時代名仕樓二、快車道寬度以6米為宜，每側(cè)人行道寬度為2米左右。四、元/平方米，均價：備注13施工圖審查費（抗震、技術(shù)安全檢查）439電梯安裝54000取3%建設(shè)配套費樓面價質(zhì)量監(jiān)督費㎡建設(shè)工程竣工檔案保證金約設(shè)計費的40%㎡400工程投資%管理費用樓面價營業(yè)稅五、成本控制風(fēng)險：銷售費用預(yù)計：100萬元2003年計劃銷售20000平方米，預(yù)計回款2500萬元2004年全部銷售完成，回款6000萬元2005年回款1500萬元%1080規(guī)費樓面價9建設(shè)單位管理費5378綠化工程按12部計算㎡3348主體部分10㎡50000三通一平費計量單位開發(fā)計劃2003年2月完成方案設(shè)計和報批2003年3月10日前完成市政管線及首期三個組團(tuán)（面積約29000平方米）的施工圖設(shè)計2003年3月5月銷售準(zhǔn)備期：模型、3D動畫片、宣傳冊及廣告計劃；銷售人員的培訓(xùn)和銷售價格體系的確定；按揭銀行的選擇。項目定位本項目應(yīng)成為具有良好景觀和設(shè)施配套，便于企業(yè)經(jīng)營，滿足企業(yè)形象需求的優(yōu)質(zhì)研發(fā)區(qū)。A、C、D、E另備工人用房和生活陽臺；B另備更衣房、工人用房和生活陽臺；A、C主臥房有轉(zhuǎn)角陽臺A戶型：面積配比恰當(dāng)，無黑房B戶型：有主衛(wèi)、儲藏室C戶型：有主衛(wèi)、走入式衣柜、工人房D戶型：有主衛(wèi)、儲藏室、觀景陽臺、生活陽臺E戶型：有主衛(wèi)、無黑衛(wèi)A戶型：無主衛(wèi)B戶型：廚房面積過大C戶型：有黑衛(wèi)D戶型：有黑衛(wèi)E戶型：廳不方正所有戶型都沒有做到浴、廁分離海恒貴山園—M2M2350—170M2三房兩廳四房兩廳五房三廳復(fù)式—六、商場上有4層停車場450個車位自己組建天恒城市花園物管新進(jìn)貴山苑陽臺：每戶置設(shè)雙陽臺，一個觀景陽臺，一個生活陽臺。自動報警噴淋防火系統(tǒng)，電視保安監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，電子遙控中央門鎖裝修標(biāo)準(zhǔn)新進(jìn)貴山苑全有天景園B棟C、D有天恒大廈南座A、B、C、D、E全有M2M2陽臺M2高級觀光會所這是由于其以道路為記架構(gòu)沿街錯落分布所導(dǎo)致，售樓小姐更是強(qiáng)調(diào)：“此處寸土寸金，配套不可能，且成本高。一梯六戶港式風(fēng)格綜合健身房，信息中心，網(wǎng)球場，兒童樂園地下車庫突出鄰街環(huán)境整潔、清新、一般化由3幢高層和1幢多層組成90%以上位置161—205M2一次性付款98折3780元/M23100元/M2海恒貴山園5．項目目標(biāo)客戶層面較窄雖說區(qū)域內(nèi)競爭對手較少，入市環(huán)境相對較好，但項目立項為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟(jì)實力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。8．品質(zhì)較高本項目產(chǎn)品設(shè)計和部分建材具備一定檔次和品質(zhì)，像弧型落地窗，配鋼化隔音玻璃，轉(zhuǎn)角窗和飄窗飄出80cm，中空復(fù)式樓設(shè)計，地下室停車場，五樓空中花園，四樓私家會所，三梯六戶設(shè)計，戶均電梯使用率較高，在同類項目中這些數(shù)據(jù)均處于領(lǐng)先地位。市場有空間在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強(qiáng)的承接力。3．項目機(jī)會點1．住宅建筑面積：24676項目概況1.此外，樓盤的