【正文】 成本控制風(fēng)險(xiǎn)：銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)計(jì)：100萬(wàn)元2003年計(jì)劃銷(xiāo)售20000平方米，預(yù)計(jì)回款2500萬(wàn)元2004年全部銷(xiāo)售完成，回款6000萬(wàn)元2005年回款1500萬(wàn)元五、%10營(yíng)業(yè)稅工程投資%管理費(fèi)用樓面價(jià)80400規(guī)費(fèi)樓面價(jià)㎡9約設(shè)計(jì)費(fèi)的40%建設(shè)工程竣工檔案保證金㎡建設(shè)單位管理費(fèi)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)5取3%建設(shè)配套費(fèi)樓面價(jià)378綠化工程54000按12部計(jì)算電梯安裝㎡393348主體部分410施工圖審查費(fèi)（抗震、技術(shù)安全檢查）㎡350000三通一平費(fèi)備注1計(jì)量單位元/平方米，均價(jià)：開(kāi)發(fā)計(jì)劃2003年2月完成方案設(shè)計(jì)和報(bào)批2003年3月10日前完成市政管線(xiàn)及首期三個(gè)組團(tuán)（面積約29000平方米）的施工圖設(shè)計(jì)2003年3月5月銷(xiāo)售準(zhǔn)備期：模型、3D動(dòng)畫(huà)片、宣傳冊(cè)及廣告計(jì)劃；銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)和銷(xiāo)售價(jià)格體系的確定；按揭銀行的選擇。四、快車(chē)道寬度以6米為宜，每側(cè)人行道寬度為2米左右。項(xiàng)目定位本項(xiàng)目應(yīng)成為具有良好景觀和設(shè)施配套，便于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，滿(mǎn)足企業(yè)形象需求的優(yōu)質(zhì)研發(fā)區(qū)。二、A、C、D、E另備工人用房和生活陽(yáng)臺(tái)；B另備更衣房、工人用房和生活陽(yáng)臺(tái)；A、C主臥房有轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)所有戶(hù)型都沒(méi)有走入式衣柜時(shí)代名仕樓A戶(hù)型：面積配比恰當(dāng)，無(wú)黑房B戶(hù)型：有主衛(wèi)、儲(chǔ)藏室C戶(hù)型：有主衛(wèi)、走入式衣柜、工人房D戶(hù)型：有主衛(wèi)、儲(chǔ)藏室、觀景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)E戶(hù)型：有主衛(wèi)、無(wú)黑衛(wèi)A戶(hù)型：無(wú)主衛(wèi)B戶(hù)型：廚房面積過(guò)大C戶(hù)型：有黑衛(wèi)D戶(hù)型：有黑衛(wèi)E戶(hù)型：廳不方正所有戶(hù)型都沒(méi)有做到浴、廁分離海恒貴山園80%20%七、—38%62%新大陸廣場(chǎng)M2三房?jī)蓮d四房?jī)蓮dM2350M2—170M2M2M2三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d五房三廳復(fù)式——所占比例新進(jìn)貴山苑六、地下停車(chē)場(chǎng)85個(gè)車(chē)位商場(chǎng)上有4層停車(chē)場(chǎng)450個(gè)車(chē)位二梯六戶(hù)自己組建天恒城市花園M2物管新進(jìn)貴山苑五、陽(yáng)臺(tái)：每戶(hù)置設(shè)雙陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)觀景陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)。新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警、廣播及滅火系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警噴淋防火系統(tǒng)，電視保安監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，電子遙控中央門(mén)鎖防盜報(bào)警系統(tǒng)、紅外線(xiàn)監(jiān)控、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、網(wǎng)上預(yù)定、視頻點(diǎn)播、一卡通管理系統(tǒng)裝修標(biāo)準(zhǔn)新進(jìn)貴山苑A、B、C、D、E除B外全有全有全有天景園B棟C、D有天恒大廈南座A、B、C、D、E全有全有M2M2M2景觀陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)群樓頂層的立體式園林會(huì)所，實(shí)行會(huì)員制M2高級(jí)觀光會(huì)所由于此項(xiàng)目還在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，無(wú)售樓部、樓書(shū)等，情況不明天恒城市花園這是由于其以道路為記架構(gòu)沿街錯(cuò)落分布所導(dǎo)致，售樓小姐更是強(qiáng)調(diào)：“此處寸土寸金，配套不可能，且成本高。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手配套一覽表物業(yè)名稱(chēng)一梯六戶(hù)圍合式4幢高層，平行排列港式風(fēng)格歐式風(fēng)格綜合健身房，信息中心，網(wǎng)球場(chǎng)，兒童樂(lè)園商場(chǎng)上有4層地上停車(chē)場(chǎng)地下車(chē)庫(kù)閉路監(jiān)控系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)，消防系統(tǒng)突出鄰街環(huán)境市政設(shè)施整潔、清新、一般化3米綠化率由3幢高層和1幢多層組成中華中路8號(hào)90%以上位置約25%161—205M2一次性付款98折主力戶(hù)型一次性付款98折280余套3780元/M23030元/M23100元/M2龍港國(guó)際中心海恒貴山園第三部分5．因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)（包括高層小區(qū)盤(pán)）的客戶(hù)。項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)層面較窄雖說(shuō)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，入市環(huán)境相對(duì)較好，但項(xiàng)目立項(xiàng)為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶(hù)型，針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)群為少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士，客戶(hù)層面較窄。而將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將是比品牌，比規(guī)劃，比實(shí)力時(shí)代。8．品質(zhì)較高本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和部分建材具備一定檔次和品質(zhì)，像弧型落地窗，配鋼化隔音玻璃，轉(zhuǎn)角窗和飄窗飄出80cm，中空復(fù)式樓設(shè)計(jì)，地下室停車(chē)場(chǎng)，五樓空中花園，四樓私家會(huì)所，三梯六戶(hù)設(shè)計(jì)，戶(hù)均電梯使用率較高，在同類(lèi)項(xiàng)目中這些數(shù)據(jù)均處于領(lǐng)先地位。7．市場(chǎng)有空間在貴陽(yáng)成為大西南的政策利好前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強(qiáng)的承接力。擯棄了傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)模式，賦予了大廈以嶄新的生態(tài)理念，屬于貴陽(yáng)之首例成熟“”。3．中華中路版塊是貴陽(yáng)市最為繁華的版塊，在市民的傳統(tǒng)觀念中是份量最重的一個(gè)區(qū)域，而本項(xiàng)目正好地處這個(gè)最為尊崇的區(qū)域，在市中心可用于開(kāi)發(fā)的土地日益匱乏的情況下，其地段之顯要，價(jià)值之巨大，地理位置之優(yōu)越，無(wú)疑將成為本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)1．電梯大堂：127住宅建筑面積：246763.項(xiàng)目概況1.M2左右；每戶(hù)均設(shè)有可視對(duì)講系統(tǒng)，地下停車(chē)場(chǎng)方面設(shè)置有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)溫感、煙感報(bào)警系統(tǒng)和交通指示系統(tǒng)。此外，樓盤(pán)的多層也以2538元/均價(jià)大約在2910元/而它的戶(hù)型設(shè)計(jì)不理想，加上作為居住環(huán)境來(lái)講過(guò)多的嘈雜，但它推盤(pán)的時(shí)間比較早，大部分優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)都是近段時(shí)間推出，因此它抓住了推盤(pán)的先機(jī)。追捧在鬧市中生活的高級(jí)人仕；3)當(dāng)用戶(hù)需要時(shí)，可與用戶(hù)簽訂服務(wù)合同；滿(mǎn)足用戶(hù)諸如接送小孩，看護(hù)老人，購(gòu)物等方面的服務(wù)。商務(wù)服務(wù)郵件寄送，報(bào)刊收發(fā)，文件電訊，打字復(fù)印等。3）兒童游樂(lè)園；c.采用超大戶(hù)型165205m2，且80M2的大客廳盡顯尊耀。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價(jià)值之巨大，因此該盤(pán)銷(xiāo)售非常好，到目前為止已售出85%以上。計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心；c.實(shí)行會(huì)員制，豪貴生活盡彰示。4)b.帶獨(dú)立衛(wèi)生間的工人房。全景落地窗與大凸窗。交通便捷，距貴陽(yáng)火車(chē)站5分鐘，機(jī)場(chǎng)15分鐘。住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。該項(xiàng)目以新大陸廣場(chǎng)命名，它的策劃重點(diǎn)放在了一個(gè)“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。新大陸廣場(chǎng)：新大陸廣場(chǎng)位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時(shí)代廣場(chǎng)，新老百貨等大廈相領(lǐng)。現(xiàn)代風(fēng)格總建面：M225層的躍層商住樓，29層的平層組成M2總建面：M2總建面：高收入人群海恒貴山苑M2中高收入人群新進(jìn)貴山苑M2高收入人群鴻基都市花園3100元/M2建筑風(fēng)格位置高層的發(fā)展與演變將走向更為成熟的一面，價(jià)格會(huì)在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中趨于平衡。到下半年，供給繼續(xù)增大時(shí)，價(jià)格會(huì)隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇而出現(xiàn)波動(dòng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是受供求關(guān)系影響的，需求大于供給價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)，供給大于需求價(jià)格就會(huì)下降，直到一個(gè)平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。今年的貴陽(yáng)地產(chǎn)高層市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，競(jìng)爭(zhēng)主要緣于以下幾方面的原因：首先，買(mǎi)家市場(chǎng)空間不大是最主要的原因。主要集中在富水路、北京路和棗山路地段。中華路板塊(均價(jià)3600元/M2左右)作為本項(xiàng)目區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽(yáng)市的商業(yè)中心,也是貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來(lái)一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開(kāi)發(fā)理念,對(duì)推動(dòng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為貴陽(yáng)市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升,由于開(kāi)發(fā)相對(duì)過(guò)量,處于供過(guò)于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門(mén)檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷(xiāo)售均價(jià)為3600元/M2左右。高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；6.房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)或略有下降；2.其中，參加房改購(gòu)買(mǎi)了原公有住房的職工，在未交清土地收益金前，增量補(bǔ)貼將逐月抵扣土地收益金至補(bǔ)清為止，在其交清土地收益金后（包括增量補(bǔ)貼抵扣土地收益金），增量補(bǔ)貼再逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人；已有《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》及《貴陽(yáng)市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)準(zhǔn)入證》的職工、未購(gòu)公有住房的職工，由各單位集中報(bào)省房改辦審核批準(zhǔn)后，到開(kāi)戶(hù)銀行辦理增量補(bǔ)貼儲(chǔ)蓄卡手續(xù)。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升。今年，市場(chǎng)郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢(shì)，郊區(qū)的大戶(hù)型市場(chǎng)將會(huì)吸引部分喜愛(ài)優(yōu)質(zhì)環(huán)境的