【正文】 對于本案，采用以上各種信息傳播通路完全可以達到我們的信息傳播期望值，俚為了節(jié)約開支，控制成本，我們可以在實際操作過程中，依據(jù)市場反映情況，減免部分行銷渠道。物業(yè)絕大多數(shù)信息都是通過廣告宣傳來告知客戶的，這是任何一個地產(chǎn)項目最主要的行銷渠道，也是本案行銷的重頭戲。樣板房還可給客戶賓至如歸的感覺，加深客戶購買欲望，令其產(chǎn)生購買沖動。也可利用電話追蹤已來看房顧客，促成其成交。 電話銷售。 耳語傳銷。 DM派發(fā)。行銷渠道的選擇正確與否將直接影響整個盤的銷售業(yè)績。他們代表的是公司及物業(yè)的形象。 （3） 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)工作的一個繼續(xù)，是品牌工作的補充，售后服務質(zhì)量的好壞，關系到物業(yè)的升值潛力，后期物業(yè)的銷售狀況，同樣是品牌形象的表現(xiàn)。作為開發(fā)商的匯明地產(chǎn)品牌形象直接影響著目標消費群的購買力。 （二）整合營銷模式 “整合營銷”是近年來在房地產(chǎn)營銷過程中提出的新概念，即房地產(chǎn)營銷的實質(zhì)是對所有影響房地產(chǎn)銷售結(jié)果的因素和在房地產(chǎn)營銷過程中的推廣方法進行綜合分析，作出合理安排的營銷方式。銀行利率還有上升可能，而居民的收入水平又不可能在短期內(nèi)在幅提高。 ———制作精美的宣傳單張 在項目市場推廣期和銷售期,派專人長期廣為派發(fā)宣傳單張,以吸引更多的買家入市,同時也擴大了項目的市場占有率。 ———制作精美的樓書 由于前期所作售樓書表現(xiàn)形式和內(nèi)容單一，建議重新制作售樓書，印刷3000本即可。地盤的包裝，主要針對地盤，是相對靜止的，宣傳面和效率都有限，運用傳媒，將項目的包裝以多種形式，多種層次，盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳的推廣，系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運用，使項目的形象升華到一個全新的高度和境界，令消費者產(chǎn)生怦然驚動勸，過目不忘的心理效應，使項目銷售達到預想效果。 a． 項目整體形象包裝 通過新聞媒介、樓書、戶外廣告、地盤工程形象等形成，體現(xiàn)出地理位置優(yōu)越，建筑設計一流、園林設計一流、發(fā)展商實力雄厚的高質(zhì)素、高品位、超前意識的項目整體形象。優(yōu)秀的項目包裝，應該能完善地體現(xiàn)出項目的設計，形象和功能，并能突出項目的特色和個性，貼近市場需求，緊抓置業(yè)者的心理。 目的：——讓市場認知包裝后恒生大廈的“新產(chǎn)品” ——提升項目整體形象 ——為推盤作促銷 推廣策略：——高爾夫球賽后，通過媒介關系刊登有關活動的信息 樓盤文案策劃大全（九） ）公關活動：貴陽市首個CEO沙龍成立儀式品酒美食會 活動細則：1）舉行地點：大型酒店或高級食府 2）時 間：待定 3）活動目的：成立CEO沙龍及確立項目品牌，實質(zhì)是新舊業(yè)主及目標客戶群的聯(lián)誼會，希望形成 一 種上流社會風氣，襯托項目的尊貴性。差點會以“新新貝利亞”方式計算。 C、“恒生大廈”之展覽 ——高爾夫球會是展覽“恒生大廈”的一個適當?shù)胤?，以吸引高消費力之高球愛好者之注意。 ——參加比賽之高爾夫球愛好者乃高消費人士擁有龐大購買力，是“恒生大廈”之潛在客戶，參加者的資料可作日后之銷售活動。 經(jīng)典豪宅，確立市中心舍我其誰的經(jīng)典豪宅地位。 3) 第二階段：一期推廣策略（公開發(fā)售期至強銷期） 第一步：征詢對首長式私家會所、藝術大堂、空中生態(tài)花園設計方案的意見，炒作規(guī)劃設計的內(nèi)涵。（此項活動基于本項目采用新技術的前提下舉行），在報紙上掀起高科技與建筑結(jié)構(gòu)革命與個性化住宅關系的討論。 因此本項目的市場策略主要針對貴陽市中心的高層樓盤，同時也不忽視郊區(qū)尤其是小河和花溪的高檔小區(qū)盤。因此除了豪華氣派外，更重要的是要有品位，建議本項目大堂裝修風格應體現(xiàn)藝術情調(diào)，如地面墻面可用仿古地磚，門用色彩較厚重的檀香木，燈具用藝術古燈，整個效果既要有藝術情調(diào)又要不沉悶壓抑，大堂墻面掛一些名人字畫，優(yōu)秀攝影展示，還可不定期舉行“著名畫家作品恒生大廈展覽周”等活動，突出本項目高檔和高品味的生活方式，另外，電梯門廳處也是很多房開商容易忽視的地方，等電梯是一件很無聊和厭煩的事情，這是每個有過坐電梯的人的感受，為什么不可以在電梯廳旁邊安放幾把長椅呢？花錢不多卻效果很好，也體現(xiàn)本項目處處“以人為本”的真實涵義，另外電梯門廳的墻上我們可懸掛業(yè)主子女們的優(yōu)秀字畫，有哪位家長在等電梯的時候，看到自己子女的作品在公眾場合被人贊美而覺得不高興的呢？因此，本項目大堂和電梯廳我們稱之為“藝術大堂”。 e、 選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設施。 c、 垃圾處理：垃圾分類收集。 3） 節(jié)能設備及材料的建議 雖然節(jié)能材的設計在售樓期間的往往沒有太顯著的效果，許多優(yōu)點需要住戶在今后的生活中體會，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長遠的目光看，節(jié)能節(jié)材設計雖然見效慢，但同樣對于樹立企業(yè)形象有積極作用，而且其長遠的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識，有利于提升項目的公益形象。 c． 安全管理采用集中監(jiān)控手段。 以IC卡代替鑰匙、以IC卡計算停車收費、IC卡繳交水電費、以IC卡在區(qū)內(nèi)購物或消費實現(xiàn)“電子錢包“的功能。 b． 物業(yè)管理方面，可以實現(xiàn)： l物業(yè)管理實現(xiàn)計算機化、部門管理自動化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。 3. 智能化設施建議 現(xiàn)代高科技的發(fā)展使住宅的生活、服務和管理趨向智能化，適當?shù)闹悄芑瘯?chuàng)造一個舒適、方便的生活環(huán)境，尤其是對于高檔住宅來講，智能化設施必不可少，因此結(jié)合本項目實際情況，建議采用如下智能化設施： 1） 寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)，居家辦公、上網(wǎng)、炒股 2） 水、電、煤氣三表遠程抄表計費系統(tǒng) 3） 智能卡感應門鎖系統(tǒng)（即一卡通）住戶使用IC卡，可以控制會所、停車場、花園和住戶門鎖 4） 可視對講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、煤感、煙感探頭及應急報警裝置 5） 廣播電視系統(tǒng)，包括背景音樂，進行戶內(nèi)背景音樂選擇及節(jié)目選擇，收看國際閉路電視 6） 消防自動化報警系統(tǒng) 4. 會所建議 會所建議面積在1000 M2左右，不需太大，亦不對外經(jīng)營，為業(yè)主私家會所，更顯會所的尊貴性和單純性，會所功能要求充分體現(xiàn)和支持項目的市場定位及形象定位，成為該項目個性形象的有力支撐點。 4) 因此，本項目的付款方式共分三種，一次性付款、建筑分期付款，八成三十年銀行按揭付款. 樓盤文案策劃大全（七） 第五部分 項目整體意見 1. 整體規(guī)劃意見： ，規(guī)劃為一棟單體住宅，不是小區(qū)概念盤，在房地產(chǎn)越來越講規(guī)模和規(guī)劃的今天，本項目的確在規(guī)劃方面不是很強。我們這樣做，最主要的還是向公眾表明恒生大廈的品質(zhì)。該類居民都有較強的經(jīng)濟實力，手頭上擁有不止一個物業(yè)，此類客戶部分人給人暴發(fā)戶的感覺，自身也反感別人這么看待自己，需要一個能改變?nèi)藗冊u價和自身形象的地方。在這種環(huán)境下，恒生大廈必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才能有更強的競爭力去占據(jù)市場。 5) 空中花園在同類住宅中雖不少見，但6米的層高也算得上與眾不同，且只要我們園林規(guī)劃做出特色和新意，仍然具有較強的賣點和較高的品味 6) 很多項目說自己是“精品”或“豪宅”。 所有戶型都沒有走入式衣柜 時代名仕樓 室內(nèi)梁較粗大，且有黑房 龍港國際中心 都有主衛(wèi) A、C有黑衛(wèi)；A、B浴室相對，臥室對廚房；C、D臥室對浴室；E、F臥室對浴室，私密性極差 新大陸廣場 A、C、D、E另備工人用房和生活陽臺；B另備更衣房、工人用房和生活陽臺；A、C主臥房有轉(zhuǎn)角陽臺 室內(nèi)梁較粗大，異型房較多 樓盤文案策劃大全（六） 第四部分 項目市場定位策略 根據(jù)我公司充分市調(diào)及上述市場分析、競爭對手分析和項目分析，得出如下系列思想： 該項目市場定位為：貴陽市新世紀高檔高層住宅的典范 該項目市場形象定位為：市中心唯一蝶變陽光臻品華宅 含義：“市中心”表明該項目所處區(qū)位優(yōu)勢；“唯一蝶變”表明該項目用“蝶形”建筑設計具有唯一性；“陽光”既指太陽光線，其引申義為“健康”和“良好的心情”，表明該項目由“蝶形“設計而帶來的戶戶全明效果以及后面即將提及的本項目安裝“鮮風”系統(tǒng)和純凈水系統(tǒng)而帶給住戶的健康和好心情，臻品是完美的產(chǎn)品的意思，以區(qū)分市面上“精品”“極品”概念，華宅是華麗的住宅，是品位和陽光住宅，以區(qū)分市面上的所謂“豪宅”。陽臺為開敞式或半開敞式并配金屬欄桿。 海恒貴 山園 休閑娛樂會所 由于此項目還在內(nèi)部認購，無售樓部、樓書等，情況不明 天恒城市花園 近千平方米的會所健身房、閱覽信息中心、網(wǎng)球練習場、老人憩園、兒童樂園 由于天恒城市花園為大型封閉小區(qū)，所以擁有較大面積的配套 時代名 仕樓 康體中心、兒童樂園、1600 M2高級觀光會所 龍港國際中心 豪華私人住宅會所，設俱樂部會員制的健身中心、中西餐廳、夜總會、美容中心、健身房、咖啡廳、露臺游泳池 在會所的設計上頗具心思 新大陸 廣場 群樓頂層的立體式園林會所，實行會員制 提出園林會所的概念 三、 競爭對手產(chǎn)品特征分析 物業(yè)名稱 窗 陽臺 主臥是否有衛(wèi)生間（高層） 層高 新進貴山苑 外挑飄窗 景觀陽臺 M2：無 M2： M2 M2： M2 M2： M2 M2 : M2 3米 海恒貴山園 外挑飄窗 三陽臺（主臥陽臺為圓形） 全有 3米 天恒城市花園 外挑飄窗 一般 天景園B棟C、D有 天恒大廈南座A、B、C、D、E全有 3米 時代名仕樓 落地窗，樣式普通，設計較為老式 內(nèi)陽臺 全有 龍港國際中心 普通 一般 全有 3米 新大陸廣場 全落地窗和大突窗 觀景陽臺 生活陽臺 A、B、C、D、E除B外全有 四、 競爭對手智能化、裝修標準分析 物業(yè)名稱 智能化 裝修標準 新進 貴山苑 可視對講系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng) 墻體：高級外墻涂料、高級墻磚 屋頂：防水隔熱保護層 樓梯：走道鋪設花崗巖；高級名牌電梯兩臺 進戶門：高級防火防盜門 地面：水泥沙漿找平 墻面：瓷粉飾面一次 窗戶：高級鋁合金 海恒 貴山園 防盜報警系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控、煤氣報警系統(tǒng)、網(wǎng)上預定、視頻點播、一卡通管理系統(tǒng) 毛坯 天恒城市花園 閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng) 公共部分裝修、 煤氣、優(yōu)質(zhì)面磚外墻、優(yōu)質(zhì)鋁窗配翠綠色玻璃、門廳及過廳裝修采用星級酒店標準 時代 名仕樓 自動報警噴淋防火系統(tǒng)，電視保安監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，電子遙控中央門鎖 鋁窗配藍色玻璃 龍港 國際中心 中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、門鈴對講 外墻裝飾：高級顏色瓷片附加線條圖案 候梯廳：墻身高級瓷片至頂，地面鋪拼花地磚另有石膏板吊頂，內(nèi)藏暗燈 浴室：墻身高級圖案瓷片于頂，地面鋪高級防滑地磚 臥室：墻身涂磁粉三遍 廚房：高級瓷片于頂，地面防滑地磚 客/飯廳：墻身涂磁粉三遍，地面水泥砂漿找平 陽臺：高級防滑地磚 門：進戶高級實心雕花木門 窗：高質(zhì)量鋁合金玻窗 新大陸 廣場 新加坡獅島全自動消防預警、廣播及滅火系統(tǒng) 門：防火防盜門 室內(nèi)：地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及天花混合砂漿抹平，刷白。因此空置率提高，應該說從今年下半年底或明年開始，貴陽房地產(chǎn)價格有下跌的可能。因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)（包括高層小區(qū)盤）的客戶。 建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項目的品牌形象。 8．品質(zhì)較高 本項目產(chǎn)品設計和部分建材具備一定檔次和品質(zhì)，像弧型落地窗，配鋼化隔音玻璃，轉(zhuǎn)角窗和飄窗飄出80cm，中空復式樓設計，地下室停車場，五樓空中花園，四樓私家會所，三梯六戶設計，戶均電梯使用率較高，在同類項目中這些數(shù)據(jù)均處于領先地位。 5． 市場有空間 在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強的承接力。各戶型廚房、衛(wèi)生間皆能自然通風、采光。 中華中路版塊是貴陽市最為繁華的版塊，在市民的傳統(tǒng)觀念中是份量最重的一個區(qū)域，而本項目正好地處這個最為尊崇的區(qū)域，在市中心可用于開發(fā)的土地日益匱乏的情況下，其地段之顯要，價值之巨大，地理位置之優(yōu)越，無疑將成為本項目的優(yōu)勢之一。 2. 周邊設施： 學校：十二幼、省府路小學、育英小學、二中、十九中、幼師 醫(yī)院：省醫(yī) 銀行：人民銀行、交通銀行、工商銀行 購物：時代廣場、百貨大樓、百盛、華聯(lián)、金鳳凰 酒店：柏頓酒店、百誠酒店、鮮花大廈、盛安酒店 交通：由于地處市中心，所以交通四通八達。在戶型的設計上，聘請深圳的設計師為其設計，以大客廳、大臥室來體現(xiàn)尊崇；在3米的層高空間里可盡情的裝飾，標準層、錯層、復式三種戶型比例相當，突出住宅的觀景陽臺和外挑的飄窗，最小的面積在98平方米左右。 新進貴山苑： 此項目是與本項目靠得最近的地段可比樓盤，由三幢多層一幢高層組成，曾于去年房交會上亮相，現(xiàn)在價位暫定為起價2680元/ M2 ，均價大約在2910元/ M2左右；以地段和周邊配套成熟來吸引買家。 c. 維護服務； d. 清潔服務； e. 當用戶需要時，可與用戶簽訂服務合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護老人，購物等方面的服務。采用超大戶型165205m2，且80M2的大客廳盡顯尊耀。 時代名仕樓： 時代名仕樓位于貴陽市“鉑金地段”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學校、醫(yī)院、菜場、郵局、購物中心方集四周，四通八達的交通網(wǎng)絡為家居辦公提供便利。 b. 歐陸建筑符號點綴。 b. 全景落地窗與大凸窗。 1. 新大陸廣場在推出市場時的形象是： 全新城市居住地理觀念 全新健康舒暢居住空間 全新演繹歐陸建筑風格 全新園林會所文化內(nèi)涵 全新智能化物管模式 1) 全新城市居住地理概念 a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。人民廣場近在咫尺。 （三） 區(qū)域內(nèi)營銷環(huán)境的分析 本項目周邊開發(fā)項目較多，但有些物業(yè)與本項目不是處于同一時間開發(fā)和銷售，因此針對本項目真正具有競爭性的卻較少。部分急需資金的開發(fā)商會想方設法變向降價使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動會牽動一些正在猶豫的開發(fā)商把價格往下拉，繼而形成整個市場的價格下滑。 貴陽市今年的高層報建量超過100萬平方米，加上空置積壓，可見高層供給已