【正文】 規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地100畝總建面700000㎡總戶數(shù)/可售戶數(shù)分5期開發(fā)，一期、二期約900多戶綠化率40%樓層數(shù)三期小高層11+1，10幢車庫(kù)組成/配比地面，地下戶 型設(shè) 計(jì)主力戶型80㎡2*2*1，120㎡3*2*2典型戶型120㎡3*2*2面積范圍三期90~130㎡配套公共配套設(shè)施會(huì)所，幼兒園，主題公園，商鋪智能化系統(tǒng)紅外線24小時(shí)監(jiān)控，可視對(duì)講樓盤售價(jià)三期3600~4200元/㎡付款方式及折扣一次性，按揭，開盤期每套可享受5000~15000的總價(jià)優(yōu)惠銷售情況一期03年12月6日開盤，二期04年6月開盤，均價(jià)3200元/㎡，三期05年1月16日開盤，均價(jià)3600元/㎡交付日期一期已交付，二期05年年底交付，三期06年年底宣傳重點(diǎn)政務(wù)文化新區(qū)首席社區(qū)物業(yè)管理綠安物管 ㎡，㎡第五部分 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查新都會(huì)桂花園安徽綠城房地產(chǎn)開發(fā)公司綠城物業(yè)管理公司 新加坡花園城合肥欣輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳恒基頤和花園中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)合肥公司合肥中房物業(yè)管理有限公司 丹青花園合肥勝凱房地產(chǎn)有限公司政文物業(yè)管理有限公司未定新華學(xué)府春天安徽新華集團(tuán)（新華房地產(chǎn)有限公司）安徽天一物業(yè)管理有限公司百協(xié)目前合肥房產(chǎn)市場(chǎng)上主力戶型一般都以100150平方米的三房為主；部分小高層戶型稍大，一般在120160平方米之間；頂層普遍設(shè)置復(fù)式大面積，一般都在200平方米以上。懷寧路貫穿而過43萬㎡80萬平方米多層，小高層，花園洋房，小復(fù)式公寓、高層、酒店新華小高層基本為11—12層，樓層平面設(shè)置為一梯兩戶；高層有高達(dá)25層的樓盤，樓層設(shè)置除一梯兩戶外，還設(shè)有一梯三戶、二梯三戶、二梯四戶的蝶式高層。伴隨著合肥圈地潮及城市化進(jìn)程，新一輪開發(fā)項(xiàng)目多為建筑面積25萬方以上樓盤。最受歡迎的戶型為3房2廳2衛(wèi)和3房2廳1衛(wèi)，同時(shí)4房2廳2衛(wèi)和2房2廳1衛(wèi)的需求也在放大。 建設(shè)部等七部委聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)新政內(nèi)容：5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。影響：如果說“老國(guó)八條”更多的是威懾作用，“新國(guó)八條”的具體措施，對(duì)市場(chǎng)的作用就大了，可以說“新國(guó)八條”是對(duì)“老國(guó)八條”的細(xì)化，明確提出用稅收調(diào)控市場(chǎng)，加大房地產(chǎn)信息透明度，引導(dǎo)消費(fèi)，防止購(gòu)房者盲目跟風(fēng)。加息也造成3月份的二手房市場(chǎng)價(jià)、量下挫。 央行調(diào)整房貸政策內(nèi)容：2005年3月17日央行取消原個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率，以五年期以上為例，%（%），并放開了貸款利率上限。二、各形態(tài)產(chǎn)品（多層、小高層、高層、商鋪、寫字樓）趨勢(shì)分析根據(jù)經(jīng)典對(duì)合肥市場(chǎng)長(zhǎng)期跟蹤調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在住宅開發(fā)總量中，多層住宅約占住宅總量的55%，呈下降走勢(shì)，而小高層（高層）的比例上升至42%。4．外來開發(fā)商合肥市目前開發(fā)企業(yè)由1998年底的150家增加到2002年的371家，其中綠城、綠地、英泰、東海、祥源等外地企業(yè)的涌入，使得合肥市房地產(chǎn)水平得到很高的促進(jìn)。2004年1—9月份，%，%；從這些數(shù)字的對(duì)比中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用明顯加大，開發(fā)成本相應(yīng)提升。2003年商品房銷售面積、實(shí)現(xiàn)銷售額分別比上年增長(zhǎng) %%，房屋銷售面積284萬平方米，%，%。2003年，同比增長(zhǎng)高達(dá)124％。合肥市城市總體布局以老城區(qū)為核心，向東、北、西南三翼繼續(xù)伸展，努力保持風(fēng)扇形城市用地形態(tài)。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅消費(fèi)表明，一個(gè)國(guó)家的人均收入達(dá)到1000美元～4000美元時(shí)是住宅消費(fèi)的快速發(fā)展時(shí)期。金融機(jī)構(gòu)存貸款余額增長(zhǎng)較快。合肥市總面積7266平方公里，其中市區(qū)面積596平方公里，城市建成區(qū)面積125平方公里。目 錄第一篇 市場(chǎng)篇第一部分 合肥市城市宏觀情況調(diào)查一、合肥概況二、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)三、政收支及金融情況四、固定資產(chǎn)投資五、社會(huì)消費(fèi)品零售總額六、人民生活水平七、合肥城市建設(shè)和規(guī)劃發(fā)展第二部分 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、場(chǎng)總體情況概述二、各形態(tài)產(chǎn)品（多層、小高層、高層、商鋪、寫字樓）趨勢(shì)分析三、近期房產(chǎn)政策及新開盤樓盤銷售走勢(shì)研究第三部分 合肥商品房消費(fèi)群研究第四部分 產(chǎn)品對(duì)比研究第五部分 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查第一篇 市場(chǎng)篇第一部分 合肥市城市宏觀情況調(diào)查一、合肥概況安徽省省會(huì)合肥位于安徽省中部，地理座標(biāo)在北緯31176。40′—117176。二、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)，按可比格價(jià)格計(jì)算，%。%。城市綠化覆蓋率達(dá)32%，形成“城中有園，園中有城，城園交融，渾然一體”的城市園林特色。居住用地在老城區(qū)應(yīng)合理控制；東、北和西南三個(gè)分區(qū)應(yīng)充分挖掘用地的潛力，并適當(dāng)增加一些居住用地；新城區(qū)可集中成片地建設(shè)大型社區(qū)。截至去年12月中旬，全市商品房銷售面積達(dá)近468萬平方米，其中住宅建筑面積407萬平方米，相對(duì)于2003年207萬平方米，同比增長(zhǎng)226%。3．價(jià)格走勢(shì)自90年代中期以來，合肥市的商品房?jī)r(jià)格每年都有小幅度的攀升，房?jī)r(jià)平均每年上升每平方米3050元，2001年商品房均價(jià)為1893元/平方米；2002年商品住宅平均價(jià)格創(chuàng)新高。房地產(chǎn)投資資金來源構(gòu)成由原來的貸款、自籌、其他三分天下轉(zhuǎn)為自籌、其他占主導(dǎo)，同時(shí)房地產(chǎn)資本金比例從20%提高到35%以上。其中被合肥市民認(rèn)可的主要本土品牌房產(chǎn)企業(yè)主要有中房、郵電、新華等。在2004年1月份合肥市多層住宅的供應(yīng)面積仍然是以近60%的占有率位于合肥市第一位，而至12月份多層住宅的占比明顯下降，其供應(yīng)面積的占有率由原來的近60%下滑了約20個(gè)百分點(diǎn)，而小高層、高層住宅的供應(yīng)面積則得到了大幅度的提高，特別是高層住宅的面積比率提高了近一倍多。影響：此次房貸利率調(diào)高，幅度較大，覆蓋面非常廣，全面提高所有購(gòu)房者的供房負(fù)擔(dān)，并提高購(gòu)房門檻。此舉表明國(guó)家真正下定決心從政治的高度來對(duì)待房?jī)r(jià)問題，讓各地方政府大力加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。內(nèi)容：為貫徹國(guó)務(wù)院加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)措施，合肥市采取的主要措施有：一是從規(guī)劃的源頭上進(jìn)行控制，嚴(yán)格高檔商品房的規(guī)劃建設(shè)?！耙远愂照{(diào)控投機(jī)性和投資性購(gòu)房”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”等具體措施，招招擊中當(dāng)前樓市弊端，每項(xiàng)措施都有極強(qiáng)的針對(duì)性。b、客戶職業(yè)目標(biāo)客戶主要分布在民營(yíng)企業(yè)、金融系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、國(guó)家機(jī)關(guān)、外來人口（包括周邊地區(qū)遷入人口和外地投資客）。上海城、百協(xié) 從蜀山區(qū)2004年的建筑類型變化情況來看，自2004年4月起，小高層與多層建筑的在售面積就有了相互接近的趨勢(shì)，到2004年10月，本區(qū)域內(nèi)的多層與小高層的面積就已經(jīng)相當(dāng)，到現(xiàn)在為止，本區(qū)域的小高層住宅的面積比例與多層住宅一直是呈現(xiàn)互相交錯(cuò)的走勢(shì)，基本持平，且已經(jīng)出現(xiàn)純粹為小高層、高層或以小高層為主打物業(yè)且成規(guī)模（10萬方以上）的樓盤項(xiàng)目（香樟雅苑、丹青花園）。而在景觀設(shè)計(jì)上，許多定位高的開發(fā)商更是聘請(qǐng)了境外著名的景觀設(shè)計(jì)公司主持設(shè)計(jì)，使景觀設(shè)計(jì)上的新理念層出不窮。區(qū)域項(xiàng)目名稱戶型范圍（㎡）主力戶型層高（米）蜀山區(qū)綠城新加坡花園城72%多層均價(jià)4000元/㎡小高層均價(jià)3900元/㎡㎡上下兩層價(jià)格一樣。 一期多層均價(jià)2600元/㎡， 二期多層均價(jià)約3000元/㎡，二期多層最低價(jià)2848元/㎡ 二期多層最高價(jià)3200元/㎡一期戶型面積：面積區(qū)間105～240㎡ 主力戶型：120～140㎡面積梯度108110122138142164186㎡二期面積范圍108—120—130—154㎡三期面積范圍：105~160平方米（標(biāo)準(zhǔn)層） 復(fù)式約200平方米主力面積：129平方米（三室兩廳兩衛(wèi)） 公攤率：14~15% 3棟小高層（11層）、2棟高層（18層）小高層04年6月6日開始發(fā)售，小高層3樓基本完全以團(tuán)購(gòu)方式出售，銷售的只有1樓和少量2樓（主要集中在7層以下）； 小高層面積范圍：105~160平方米（標(biāo)準(zhǔn)層） 主力面積：129平方米（三室兩廳兩衛(wèi)） 復(fù)式約200平方米 公攤率：14~15%小高層起價(jià)：3300元/平方米小高層均價(jià) ： 3500元/平方米小高層最高價(jià)：3850元/平方米小高層交房時(shí)間：2005年10月18日；高層于04年7月18日開始公開發(fā)售。目前施工情況，正負(fù)零上。目前已經(jīng)銷售完畢。價(jià)格：2400～3500元/㎡ 均價(jià)：2950元/㎡（7）二期：（344套6棟小高層288套，2棟多層60套 ）7月3日開始銷售，銷售率約50